スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
>>451
>それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価はボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。
REITや不動産株を欲しい人がいないだけで
23区内のマンションが欲しい人は大勢いると思うが。。。
REIT、不動産株の値段とマンションの価格が正比例する必要はどこにもない。
大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。
大手町が発展しようとしなかろうとサラリーマンは大手町で働くし、
銀座で遊んでるおばちゃんおじちゃんがわざわざ城東に移り住む訳
でも無いし、、。
埼玉、千葉から城東に来ているのは理解できるけど、それと大手町
の発展は無関係だしねえ。
まあいいけど。城東の地価が上がれば当然都心城南の地価も上がる。
格差が縮小するというよりはね。そういう意味では試金石だね。
>>463
城東と言う意味ではなくて、築地、勝どき周辺から北上して、
清澄、住吉辺りまでがライフスタイルの変化によって職近居住地が
好まれて今後、発展していくと言う意味ではないのかな？
そうゆう意味ではパラレルな発展では。
「新宿、渋谷、池袋」って表現が最近多いですが、東京長く住んでる人は
あんまりこういうくくり方というか表現しないですよね。
カラーというか特徴違うし。で、必ず東を持ち上げるｗ
たぶん同一人物なんだろうなぁ、と思ってる人は多いよね。
東信仰もここまでしつこいと、ちょって食傷気味かも。
だいたいが、新宿、渋谷を銀座と比べるのも良くわからない。
ましてや大手町、日比谷と比べて、住宅の話に持ち込むのもよくわからん。。。
私は、これらのネームはいずれも東京の顔としてそれぞれの個性を活かした発展をすると思いますよ。
東側の人は東京、大手町、銀座、日比谷を過度に持ち上げる。
西側と都心の人は新宿、渋谷、池袋、大手町、銀座をそれぞれの良さで認めてる。
東の人は背伸びなのかいっぱいいっぱいなのか、心に余裕がない。
西側、都心の人は余裕を感じる。
東部に住むより新宿、渋谷、池袋近郊に住んだほうが
はるかにいいです
新宿近郊はどうかなあ。でも、吉祥寺近辺だったらいいな！
渋谷なら近ければ近いほどよくて、遠いと職場に不便。
池袋は、、、うーん。。埼玉から便利なイメージ？
そんなところでは？
まあ東部はありえないということで
完
近郊なら松戸が好き！
だって柏より東京に近いんだぜ！
なんと、大都会柏よりも近いのか！
寝ます。おやすみなさい。
渋谷も、新宿も、池袋、銀座も駅で言えば住む街ではなく遊ぶ街。
だけど、銀座タワーと青山パークタワーは欲しかったかも。
ちなみに青パー、16坪1LDKで13600万円が登場。やっぱバブル？
こんな統計ありました。
ちょっとやばめなんで伏字にしました。
わかる人にだけわかってもらえれば。
答えがわかっても書き込まないように。
>>463
大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。＞
城東って括りじゃなくて、都心湾岸部と都心東部ですよ。
いわゆる県境外周区は都心回帰を考える場合は除外。
都心回帰＝職住近接の実現だから、
渋谷・新宿・池袋周辺に勤務するサラリーマンが減って、
代わりに大手町・日本橋・八重洲・汐留あたりのサラリーマンが増えれば。
都心湾岸部と都心東部に住みたいと思う人は当然ですが増えて行きます。
逆に新宿あたりの通勤は便利だが、大手町あたりはちょっと不便って
ところは人気が下がって行くわけです。
既に新宿周辺のワンルームは余り気味です。
近郊なら市川が好き！
だって船橋より東京に近いんだぜ！
パラレルに発展して行くには、
需要だけではダメです。
適正な価格帯で、まとまった数量の供給があることが大原則です。
（供給面が不十分だとバブルになるだけで、実際の発展にはつながらない）
その点、都心湾岸部と都心東部はまさにパーフェクトな環境です。
産業構造の変革による、町工場、倉庫のマンション化は今後も
進みます。旺盛な需要を次々と取り込んで、都心回帰の大きな受け皿に
なるでしょう。人が集まり始めると街も変わる。好循環が続くでしょう。
>>451
質問です。
＞少子化のインパクト無視は何が何でも無理ありすぎ。
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？
少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
一変しているとは思えません。
2003年も少子化の問題はあったのに、何故マンション価格は上昇
したのでしょうか？
＞上げ上げ信者が
＞・無限金持ちがなぜか資産の限りマンションを買い続ける
＞・無限海外資金がなぜか23区マンションを買いまくる
＞と主張してたのは、つい3ヶ月程前。
区部に限っては買いの需要より売りの供給が少ないことが問題だと
思います。
ここ数年で需給が壊れるほどの供給があるとは思えないのですが、
供給サイドではどう考えているのでしょうか？
＞それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価は＞ボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。
REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
回復しており、また買いたい人もいると思います。
REITが上昇したら、シナリオ修正しなくていいんでしょうか？
職住近接のニーズが今後高まって行くと予想される大きな理由は、
首都圏の少子化が年々深刻になり、
それを補う為の地方からの上京者数が増えて行くからです。
地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（利便性と価格を比較、検討）に基づいた
都心部居住を目指すでしょう。
その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています。
まとまった数量の供給があっても、
地域の持つイメージってものがありますから。
住みたいって街は好イメージの街でなきゃね。
イメージが良い割にゴチャゴチャした自由が丘みたいに。
>>481
そのイメージのおかげで安く便利なマンションライフが手に入るのです。
住環境が良くなって、また実際に人口が増えて話題に上る機会も
増えれば、そのイメージも変わって行きます。
そういった面で、手に入れるタイミングが早ければ早いほど
より有利な購入が出来るでしょうね。
数年先の購入を考えている人は、あまり話題にならず静かに進んでくれる
ことを望んでいます。
でも、実際に住む人が増えて街のイメージが変わって行くと、
そのまま放っておいてくれない可能性が高いでしょうね。
新東京タワーの存在も気になるところです。
>>480
＞その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています
あのさ、地方から出てきたヤツらが坪250万以上もするようなマンションを買えるわけないだろ。
ここに出てくるような引きこもり諸君（実際はド＊＊＊だ）はそんなことはないというだろうが、平均レベルでのリアルな数字だとそうだ。
普通の平均的なサラリーマンが買えるのは坪200万までだよ。
親の資産があれば別だが、田舎だとそんなものはないからな。
昔だと、男なら一生に一度は家を買いたいというのもあっただろうが、そんなのは団塊の世代まで。
今の若者は生活を切り詰めてまで家を買おうなんてまったく思ってない。
何しろクルマさえ買わないんだから。
買ってますよ、上京者も（笑） ただし、将来田舎に帰る予定だから、
将来の流動性ポテンシャルが高い立地・物件を選択してます。
もちろん、交通利便性の高いところを選ぶから車の必然性はありません。
将来、東京に永住するつもりなら城南地区を選択する人も
多くいるでしょうね。
押上の新東京タワーを眺めることの出来るマンションなんて、
東部というよりも北東部。
浅草辺りから隅田川越しに見れば風情はあるかもしれないけど。
錦糸町辺りから北側のタワーを見るために北向き部屋を買う気にはなりません。
>>479
>REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
>回復しており、また買いたい人もいると思います。
そーですよね
値下がりは収益還元法に従えば好感していいハズですよね
なのにリアルな不動産の価格だと
「調整で下がる」と言うと文句を言う人が現れるんだよなｗ
>少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
>一変しているとは思えません。
2006-07年のプチバブルは
株式で言うところの「ファンダメンタルズ」が変化して起きたわけではないのです
外資が都心物件を買ってファンドにしたのを追いかけて、
国内資本も後に続けとばかり出口を考えずにビルや土地を買い漁った
ファンド自体は、融資先がなく金を持て余した地銀が買うので価格が上がる
それに釣られてますます都心の不動産に買いが入りファンド化される
それで用地が不足して、取引価格が上昇して評価額が上がる
その連鎖がこの４年間の動きだったわけです
で、配当を付けなきゃいけないのだが、オフィス賃料はまだ上がる余地はあるが
レジデンスの賃料は・・・というところまで届いたわけ
ところがこのタイミングでサブプライムローン問題も顕在化したわけで
成長期待プレミアで利回り以上の価格が付いていたのに
信用収縮から資金引き揚げが起きプレミア分が消滅することを連想して
利回りに合った安全な投資ポジションに戻ろうとする変化が
まさに今起きているわけです
それはREITでもリアルな不動産でも同じです
あと、ファンダメンタルズの範疇である少子化問題だけど
基本的に一変はしてないのだが、ちょっと注意すべきことがある
2003年当時は丁度団塊Ｊｒ.がマンション購入年齢に上がってくる時期で
マンション需要の拡大がかなり期待された時期なわけ
2007年現在は、団塊jr.の需要はまだピーク、もしくはピーク直前だとは思うが
フタを開けてみたら、団塊jr.は郊外生まれが多く郊外志向（戸建て志向）が多くて
それに親が家持ちで本人たちはマンション購入は価格次第と消極的であるために
思ったよりマンション需要は多くないって業界的には気付いてしまった
だから状況自体は変わっていないハズだけど、
業界的な状況認識はだいぶ変わっていると思うよ
買ったよ。中古も高いから、どうせ買うなら新品がいいでしょ！
だんだん議論のポイントが分からなくなってきた。
結局湾岸と東部が一番であって欲しいと妄想してるだけ。
そのためには地方も郊外も、都内の西も南も下がって欲しいと。
博多とか仙台とか地方中核都市には駅近くのタワーマンションの
上層階の８０平米もある部屋が４０００万円くらいで買える。
東京なら中古でも一億超クラスの立派な造り。
飲食や買い物なども東京に負けないどころかかえって便利なような立地。
ああいうのを見ちゃうと東京の狭くてしょぼいのに５０００万円以上
払ってまで東京にしがみつくのがいやになる。
仕事上可能ならそういうとこに
Ｕターン就職したほうが生活は豊かな気がしてきてる。
風向き変わって地方重視せざるを得ない状況ですからね。
なんといっても議員の議席は地方に重点配分されているので。
東京が牽引して日本全体を浮揚させる、という話だったはずなのが、
いつのまにか地方は下げ東京だけが格差を広げて生き残るみたいな
ことになって、さすがにそれでは国民的な合意にはなりえない。
首都機能移転や遷都なんかも再度議論されてくるのでは。
地方でも地価上昇しているところと
夕張や青森・高知のような永遠の＊＊＊との差が出てきているからねえ
首都機能移転や遷都は、
我田引水の議員達ばかりでもめるだけ。
纏まりはしないよ。
巨額な費用も出しようがないし。
東京２３区の団塊ジュニア８０万人という話は書いた。
横浜市の２００５年国勢調査をみると、団塊（５５歳から５９歳）が２７万人に
対して団塊ジュニア（３１歳〜３５歳：全国から集まったものと地元育ちの計）は
３１万人。
団塊の前後５年が２２〜２３万に対して
団塊ジュニアの前後５年は３０万人２５万人とかなりのボリューム。
重要なポイントは「デベ対消費者という構図で考えると間違える。」という一点。
供給者が価格を決めているようにみえて、潜在需要の膨大さが徐々に地価を
上げていく。住宅取得ニーズがなければ地価は横ばいになるはずなのだ。
実際若年層の都心部集中は事実として否定できない。
地方では食えない現実が若年層を首都圏に引き寄せる。大企業も景気拡大と
団塊退職、リストラ補填で若年層を雇用拡大してきている。
東京２３区と横浜市だけで
３１歳〜３５歳までの人口が合計１１１万人もいる。団塊の９２万人をしのぐ数。
この５年のあとにも８５万人の２０代後半が控えている。
結婚して子供が生まれて５０万戸の持ち家需要は時間とともに顕在化する。
三越でも西武でも経営危機に陥ったら、大バーゲンセールをやるだろうか。
どこかに会社ごと買われておしまい。
ホテルでもマンション同じ
マンションデベが、間違った土地購入をして経営危機になったらどこかに買われて
おしまい。断末魔のバーゲンセールなどやらない。
確かにあと１５年後には日本全体の少子化の影響は出てくる。
そのまえに、中国のバブル崩壊や年金制度の破綻、医療保険制度の破綻など
リセッションの材料は山積みだ。結果としてデフレ再燃でなくインフに向かう。
その間にマンションデベの業界再再編が終わっているだろう。
×インフに向かう。
○インフレに向かう。
さらに中央区の若年層の集中はすごい・・と書こうとしてよく見たら
データは大阪だった。
http://www.city.osaka.jp/chuo/life/outline/img/statistic01.gif
現実的な値段の築浅が出てきたねぇ。
>>501
しつこいな。コピペしとくから良く考えろ。
莫大な団塊ジュニアの需要なんて無い。
買える奴は、ここ数年でもう買っている。
買う必要のない奴も相当数いる（転勤族等の家賃補助、或いは社宅組）
残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。
どうして団塊ジュニアがみんなマンションを買うという発想になるのか理解できないね。
デベ或いは供給側の人なんだろうね。
長期的に人が減り、世帯も減りしてゆくのが確実な中で住宅需要も減退してゆくと見るのが普通。
20年後にマンション買いそうな層の人口は今の半分強しかいない。
しかも親や祖父母の家を相続する可能性が高いから新規で家を買う奴は相当少なくなるだろう。
首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口 （もう2年前のだから注意して見てね）
２００５年国勢調査、単位万人
０〜４歳 １４３万人 超足らない
５〜９ １４８ 超足らない
１０〜１４ １４５ 超足らない
１５〜１９ １６４ 凄く足らない
２０〜２４ ２１５ まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９ ２４３ これが適正水準かな？
３０〜３４ ２９２ 団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９ ２６７
４０〜４４ ２３０ バブル世代
４５〜４９ ２００ ここが一番少ない
５０〜５４ ２２２
５５〜５９ ２７１ 団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４ ２３５ ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９ １９５ 生産労働人口外
25-29もかなりの数だね。今なら27-31か。
素直にこれを見ると、まだまだ需要は多いと読めるが。
都内の供給が細っているのも事実だし。
> 残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。
この根拠も知りたいな。ここ数年の供給量では、人数に比べればまだまだ少ない。
自分の部下スタッフは504さんが記述されている”団塊Jr”が多いです。
選抜された地方の国立大学卒が多い（院卒も多い）。
地方出身者の方がバィタリティが有って優秀な人間だと感じますが・・・（英語で普通に業務も処理できる）
彼らは、今、マンション買ってますよ。もう購入した人達も多いけどね。
最近は33歳ぐらいで管理職に引き上げられるから、社宅にも長居出来ない
という理由もあるけどね。
今の値段で買える人は、もう買っていると考えるのが普通だと思うけど。
それに、なんで高くなったときに、あわてて買うの？
一括で、ポンッと買える余裕がある人はいいだろうけど、
そんな余裕のある人は少ないでしょう。
高くなったから、のほほんとしていた
庶民があわててるんじゃない？
ここの掲示板の住人のように、ある程度確立された相場観をもってマンション買う人は少ないですよ。
数年前の安値も、買うタイミングにない人にはまったく関係のないことでしした。
普通の人は買うべき時が来たら初めて検討し、自分の買える物件を探すのです。
その際、同じ物件が数年前に比べて、どれだけ割高であるかなんてことは頭に浮かばない。
重要なのは、まず自分の棲みたいところに欲しいと思う物件があるかどうか、そして購買欲を刺激し尻を蹴飛ばしてくれるような営業マンにＭＲで出会えるかどうか、最後に資金力や金利で実際に購入可能かどうかです。
その条件を満たす物件が23区内から激減しているために、販売にブレーキがかかっているのです。
一都三県
１９８０年５〜９歳人口 ２５２万人
２５年後、３０〜３４歳 ２９９万人
４８万人増 上京者比率 １６．００％
１９８５年５〜９歳人口 ２０２万人
２０年後、２５〜２９歳 ２５０万人
４８万人増 上京者比率 １９．２５％
１９９０年５〜９歳人口 １７６万人
１５年後 ２０〜２４歳 ２２１万人
４５万人増 上京者比率 ２０．２４％
ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は１５３万人
２２０万人レベルになるとして
６７万人増 上京者比率は３０％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。
