23区内の新築マンション価格動向（その15）

では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？
買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしか
ないですよね？

４４０さん
素人の私に専門用語の解説まで付けてくれて有難うございます。
丁寧な文書と、素早いレス有難うございます。

住みたくても買えない人が多くなるから、都内は賃貸で安泰と
いうことでは？

私は、デブとは呼ばれるが、デベではない。さてその前提で申し上げる。

９０年代に「マンションデベ」業界は淘汰された。
住宅都市整備公団が、分譲をやめて、大京、藤和、秀和、長谷工など
「マンションデベ大手」がみ経営難に陥り他社の傘下に入った。
専業の管理会社も持たない「住友・三井・三菱・東建（安田）・野村」
などが、本気で取り組んだのは２０００年以降。

２００３年「オフィス供給過剰説」があったから。
実は公共事業でもオフィスでも食えなくなった大手ゼネコンが必死で種を撒いたらしい。
地主を説得し土地を安く出させ、行政に働きかけ許認可を急がせた。
確認申請まで民間委託してしまってその後大問題に発展した。

マンションの一次取得者にマンションを売るのはしんどい。
売ったあとの管理もしんどい。こんなことならオフィス作ってかすほうがなんぼかマシ。
ホテルなら、内装、設備、家具はテナント負担だからもっと楽だ。
そう思っている総合デベロッパーばかりだろう。

三菱地所も三井不動産ももともと「住宅付置義務」から最初はマンション賃貸をやった
くらいでマンション分譲は「パークハウス」「パークアハイム」など高額物件が主体。


２００３年問題がガセで、派遣社員をはじめとしてオフィスワーカーはむしろ増えて
オフィス空室率が上がった結果、マンションなど４年で店じまいというのが
各社の本音だと思う。

流れ作業で片付くのは販売だけ。管理会社はクレームの嵐。こんなことなら
一次取得者向けでなく二次取得者専門でやっていたほうが、事情のわかった客を相手に
しているだけ安定感がある。

大規模マンションは引渡し早々、転売・仲介業者が建物内を我が物顔に闊歩するわ
税務署からの問い合わせはしょっちゅうだわ、若い住民が夜中に設備監視員に無理難題
を持ち込むわ、頼みの施工会社は金を叩いたせいか瑕疵担保は下請けメーカにマル投げ。

マンション分譲など、できれば永久に竣工してほしくない。そう思っている財閥系デベもいたりする
という話だ。
住友不動産は戸建てのリフォーム「新築せっくりさん」との連動と自社の全国営業網が強みでとにかく
潜在顧客を多くつかんでいる（らしい）うちには住友の「友の会」機関紙がこないが。
住友の動きだけは特殊というふうにみているが，ＷＣＴの管理はさすがビル管あがりのスタッフの
手に負えなくて苦労しているらしい。

×「新築せっくりさん」
○「「新築そっくりさん」　失礼。でも前者のネーミングのほうがインパクトある？

団塊世代は、３０歳から３５歳まで、そうやって模様眺めして結局１９８５年に松戸の一戸建てを
買っている。早く買えば６０坪の敷地の駅近が替えたのに結局４５坪の敷地の駅徒歩１５分。
アタマのいい人ほど猜疑心が強く決断が遅い。

＞では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしかないですよね？

そう思ってます。同時に８０万いる団塊ジュニアは賃貸の相場を上げていくでしょうね。
黙っていても子供は育つ。ＤＩＮＫｓなら別です。橋下先生みたいに産児制限できない人もいたりするだろうし。
でも子供は人生の宝ですよ。夜景見ながら奥さんとワイングラス傾けるのは子供が相手をしてくれなくなってからでも十分間に合う。

そこですね。マンション価格は賃料が今後の最も大きなトピックでしょう。
そう簡単には大きく上がらないですが、上がるときはロンドンのように一気に来るでしょう。

実際都心は上がり始めているし、いずれはもう少し広い地域に波及してくる。30代転職者の給料も上がっているそうですから、これも追い風になるでしょう。

歳を取ったら、シルバーパスでバスと都営に乗り放題の都内に住んだほうが便利ですよ。
シルバーパスを無くすには廃止反対運動が起こるから廃止が難しいし。

もっとも、世田谷は道路が狭くてバスが走ってないエリアがあったりしますけど。

今度の首都高速道路料金改正案を見ても都心、準都心優遇の考え方が良く表れています。
これからもこの傾向はあらゆる面で顕著になっていきますから、住宅選びは慎重にされることをお勧めします。

都心は3区くらいでしょうが、準都心はどこまでの範囲ですか？

杉並区あたりは落ち目の感じが出てきているけど
世田谷区だけは違いますよね。
東急はやっぱりすごい会社なんだな。

>>450
準都心
それはこれから決まって行きます。
都市構造が大きく変わって行く時期ですから
人の流れに要注意です

地方との差は広がっていくばかりです
四国や青森の地価は面白いように下がっていきますね
都心の地価上昇より地方の地価下落のほうが数字が大きいので
どこまで差が広がるか注目しています
個人的には都心の地価はしばらくの間落ち着いて
地方の地価がすさまじく下落していくだろうと予想します
新聞でも取り上げられた高知や青森は10年後には
今の半額ぐらいまで落ちても不思議ではありませんね

県境外周区も優劣がはっきりしてきた
勝ち組は世田谷区と江戸川区でしょう。

＞451
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？

少子化で人口減っても純減するのは地方〜近郊で、都心への人口集中は変わらないから都心と地方の二極化が激しくなるだけで、都心については即、土地マンション下落にならないと思うけど。
日本の人口減少は数年前から始まってますが、２３区の特にセンターコア地域については今後１５年は人口増という統計が出てますよ。

４５１さんがもし地方住まいならまさに現実的な見解だと思いますが。。

＞４５５
＞勝ち組は世田谷区と江戸川区でしょう。

江戸川区？？？　なぜなぜ？　どんだけ〜。

最近東部のデベが張り切ってますねｗ副都心線が東部にもっと伸びるように交渉したほうが売り上げアップになりますよ

開発案件が目白押しだからな。
三井が日比谷にも進出するらしいし、
三菱の大手町投資は巨額だし、
新宿、渋谷、池袋の地盤沈下は誰の目にも明らかだろう。
今日の日経にも書いていた。

副都心線は新宿、渋谷、池袋のデパー間競争って側面だけが強調されて、
いわばゼロサムゲームの生き残り競争。
発展性が無い不毛な競争だよ。
副都心線自体も山手線から乗客を奪うだけの話でこれも
ゼロサムゲーム。

>>451

逃げる外資もいるが、新たに投資ポジションを引き上げる外資もいる
のも事実。ヘッジファンドが損失補填に躍起になり原油価格が
異常な動きをしている。

>>451
>それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価はボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。

REITや不動産株を欲しい人がいないだけで
23区内のマンションが欲しい人は大勢いると思うが。。。

REIT、不動産株の値段とマンションの価格が正比例する必要はどこにもない。

大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。
大手町が発展しようとしなかろうとサラリーマンは大手町で働くし、
銀座で遊んでるおばちゃんおじちゃんがわざわざ城東に移り住む訳
でも無いし、、。

埼玉、千葉から城東に来ているのは理解できるけど、それと大手町
の発展は無関係だしねえ。

まあいいけど。城東の地価が上がれば当然都心城南の地価も上がる。
格差が縮小するというよりはね。そういう意味では試金石だね。

>>463

城東と言う意味ではなくて、築地、勝どき周辺から北上して、
清澄、住吉辺りまでがライフスタイルの変化によって職近居住地が
好まれて今後、発展していくと言う意味ではないのかな？
そうゆう意味ではパラレルな発展では。

「新宿、渋谷、池袋」って表現が最近多いですが、東京長く住んでる人は
あんまりこういうくくり方というか表現しないですよね。
カラーというか特徴違うし。で、必ず東を持ち上げるｗ
たぶん同一人物なんだろうなぁ、と思ってる人は多いよね。
東信仰もここまでしつこいと、ちょって食傷気味かも。

だいたいが、新宿、渋谷を銀座と比べるのも良くわからない。
ましてや大手町、日比谷と比べて、住宅の話に持ち込むのもよくわからん。。。
私は、これらのネームはいずれも東京の顔としてそれぞれの個性を活かした発展をすると思いますよ。

東側の人は東京、大手町、銀座、日比谷を過度に持ち上げる。
西側と都心の人は新宿、渋谷、池袋、大手町、銀座をそれぞれの良さで認めてる。

東の人は背伸びなのかいっぱいいっぱいなのか、心に余裕がない。
西側、都心の人は余裕を感じる。

>>466
>東側の人は東京、大手町、銀座、日比谷を過度に持ち上げる。
とりあえず一般の認識だと

東京＝大手町
銀座＝日比谷

だよなあ。

東部に住むより新宿、渋谷、池袋近郊に住んだほうが
はるかにいいです

新宿近郊はどうかなあ。でも、吉祥寺近辺だったらいいな！
渋谷なら近ければ近いほどよくて、遠いと職場に不便。
池袋は、、、うーん。。埼玉から便利なイメージ？
そんなところでは？

まあ東部はありえないということで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　完

>>465
>>466

同感（笑）

それぞれ良い点、悪い点、便利な所、不便な所があって、使い分けをするものだと思います。まあ、これからの高齢化社会では新宿、六本木、（再生された）渋谷が富裕層の集まる街として注目されるかもしれません。東側の再開発地域は、庶民層ファミリー向けとして作られているので、西側の富裕層が足を踏み入れるはずもなく結局衰退してしまうかもしれません。

近郊なら松戸が好き！
だって柏より東京に近いんだぜ！

なんと、大都会柏よりも近いのか！
寝ます。おやすみなさい。

渋谷も、新宿も、池袋、銀座も駅で言えば住む街ではなく遊ぶ街。
だけど、銀座タワーと青山パークタワーは欲しかったかも。
ちなみに青パー、16坪1LDKで13600万円が登場。やっぱバブル？

こんな統計ありました。
ちょっとやばめなんで伏字にしました。
わかる人にだけわかってもらえれば。
答えがわかっても書き込まないように。

>>463
大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。＞

城東って括りじゃなくて、都心湾岸部と都心東部ですよ。
いわゆる県境外周区は都心回帰を考える場合は除外。
都心回帰＝職住近接の実現だから、
渋谷・新宿・池袋周辺に勤務するサラリーマンが減って、
代わりに大手町・日本橋・八重洲・汐留あたりのサラリーマンが増えれば。
都心湾岸部と都心東部に住みたいと思う人は当然ですが増えて行きます。
逆に新宿あたりの通勤は便利だが、大手町あたりはちょっと不便って
ところは人気が下がって行くわけです。
既に新宿周辺のワンルームは余り気味です。

近郊なら市川が好き！
だって船橋より東京に近いんだぜ！

パラレルに発展して行くには、
需要だけではダメです。
適正な価格帯で、まとまった数量の供給があることが大原則です。
（供給面が不十分だとバブルになるだけで、実際の発展にはつながらない）
その点、都心湾岸部と都心東部はまさにパーフェクトな環境です。
産業構造の変革による、町工場、倉庫のマンション化は今後も
進みます。旺盛な需要を次々と取り込んで、都心回帰の大きな受け皿に
なるでしょう。人が集まり始めると街も変わる。好循環が続くでしょう。

>>451
質問です。

＞少子化のインパクト無視は何が何でも無理ありすぎ。
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？

少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
一変しているとは思えません。
2003年も少子化の問題はあったのに、何故マンション価格は上昇
したのでしょうか？


＞上げ上げ信者が
＞・無限金持ちがなぜか資産の限りマンションを買い続ける
＞・無限海外資金がなぜか23区マンションを買いまくる
＞と主張してたのは、つい3ヶ月程前。

区部に限っては買いの需要より売りの供給が少ないことが問題だと
思います。
ここ数年で需給が壊れるほどの供給があるとは思えないのですが、
供給サイドではどう考えているのでしょうか？


＞それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価は＞ボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。

REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
回復しており、また買いたい人もいると思います。
REITが上昇したら、シナリオ修正しなくていいんでしょうか？

職住近接のニーズが今後高まって行くと予想される大きな理由は、
首都圏の少子化が年々深刻になり、
それを補う為の地方からの上京者数が増えて行くからです。

地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（利便性と価格を比較、検討）に基づいた
都心部居住を目指すでしょう。
その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています。

まとまった数量の供給があっても、
地域の持つイメージってものがありますから。
住みたいって街は好イメージの街でなきゃね。
イメージが良い割にゴチャゴチャした自由が丘みたいに。

>>481
そのイメージのおかげで安く便利なマンションライフが手に入るのです。
住環境が良くなって、また実際に人口が増えて話題に上る機会も
増えれば、そのイメージも変わって行きます。
そういった面で、手に入れるタイミングが早ければ早いほど
より有利な購入が出来るでしょうね。

数年先の購入を考えている人は、あまり話題にならず静かに進んでくれる
ことを望んでいます。
でも、実際に住む人が増えて街のイメージが変わって行くと、
そのまま放っておいてくれない可能性が高いでしょうね。
新東京タワーの存在も気になるところです。

>>480
＞その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています

あのさ、地方から出てきたヤツらが坪250万以上もするようなマンションを買えるわけないだろ。
ここに出てくるような引きこもり諸君（実際はド＊＊＊だ）はそんなことはないというだろうが、平均レベルでのリアルな数字だとそうだ。

普通の平均的なサラリーマンが買えるのは坪200万までだよ。
親の資産があれば別だが、田舎だとそんなものはないからな。

昔だと、男なら一生に一度は家を買いたいというのもあっただろうが、そんなのは団塊の世代まで。
今の若者は生活を切り詰めてまで家を買おうなんてまったく思ってない。
何しろクルマさえ買わないんだから。

買ってますよ、上京者も（笑）　ただし、将来田舎に帰る予定だから、
将来の流動性ポテンシャルが高い立地・物件を選択してます。
もちろん、交通利便性の高いところを選ぶから車の必然性はありません。

将来、東京に永住するつもりなら城南地区を選択する人も
多くいるでしょうね。

>484
ちなみに、年収と世帯年収はおいくらですか？　そこが重要な気が・・・
483の言っていることは。

>>482
業者が出てくると本当にスレのレベルが落ちるんで
とりあえず消えてください

押上の新東京タワーを眺めることの出来るマンションなんて、
東部というよりも北東部。
浅草辺りから隅田川越しに見れば風情はあるかもしれないけど。
錦糸町辺りから北側のタワーを見るために北向き部屋を買う気にはなりません。

＞483
田舎者ですが、マンションもクルマも買いました。
（親の資産はあてにしてません）
地方出身者のほうが頑張ってしまう？

だけど、一般論として坪250万以上もする豊洲や有明のマンションは買えないだろ。
君は成功してるのかもしれないけどな。