23区内の新築マンション価格動向（その15）

基準地価
東京駅から半径５ｋｍ圏内の全用途の上昇率を見ると
概ね２０％を超えています。
今注目を浴びている江東区は約１９％ＵＰでした。
それでも他の都心部に比べると低い上昇率です。
大量供給による抑制が働いており、
まだまだ割安なエリアと言えます。

いや、まさにその通り。産みの苦しみならぬ、膿の苦しみですよ、サブプライムあたりは。切って売って切って売って、最後何がなにやら、どれが誰やらわからなくなってる。

あ、ごめん。380さんへのレスです。

経済学者の経済予測だってほとんど当たらないんだから、素人の予想なんて当たるわけがない
買って得するか、損するかなんて運しだい

まあここ一年くらいはマンション価格はチキンレースでしょ
デベの値付けも悩みどころだろう

基準地価
各区別の全用途地価の平均はこれです。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/19nen/06hendou_ritu_kushi.pdf
県境外周区を時計回りに見ると
大田区１２．８％ＵＰ
世田谷区１５．２％ＵＰ
杉並区１１．３％ＵＰ
練馬区１２．１％ＵＰ
板橋区１１．５％ＵＰ
北区１２．０％ＵＰ
足立区９．９％ＵＰ
葛飾区１０．３％ＵＰ
江戸川区１１．４％ＵＰ
世田谷区だけ別格って感じでした。

運次第と純粋に本気で思ってる人には運は来ない気がしますが。
難しいタイミングになってるのは事実です。
プロのマーケットでさえ見えにくい。

まあね。上がるか下がるか、50%の確率のところを、55%で生きていければ、天才です。

>>350
現在の地価での土地取得、現在の円安での部材輸入を鑑みるに、
これから建築されるマンションで今より安価な物件が出るわけがない。
単純に原価が高い。

増税、金利上昇購入する層がより限定されていく。現状ですら、
新築マンションは年収1000万前後のサラリーマンへターゲットが
絞られている。

今マンションを購入できない層は、これからも購入できない可能性大。

>>395
不景気のころはゼネコンが赤字覚悟で受けて
値段が上がらなかったよ、手は思いっきり抜いたかもしれんが

供給側の論理だけでは動かないのが不透明さを増すけど
まあ数年で下落はないと個人的には思う

そりゃ、価格がずっと上がり続けるわけは無いわな。
ただ、あと2-3年でも上がってしまうと、2003,2004年水準は遥か彼方。
なおかつ都心周辺で良い物件は枯渇傾向。

ひじょーにひじょーにここからは難しいねえ
郊外はなかなか手を出しづらいしねえ。それよか東欧を買いたい。
どうやって買うんだろか。。

まあ買える範囲でいいなと思える物件がないなら、
待つしかないのでは？　あ、投資1ルーム勧めるのか？

>>396
同意で、金利上昇・円高・地価下落がゆるやかにすすんでいって、
マンション価格もゆるやかに落ち着いていくというのが
常識的な考え方と思う。

>>397
価格はずっと上昇はあり得ないが、ここ5年で大きな下落もない。
(上記理由…地価下落に依存)

需要がなければ、デベは単純に供給数減らすだけ。
実売価格を大きく下落させるようなことはせず、どの年代にもいる
富裕層向けにターゲットを絞ると予想。

つうか安いマンションと高いマンションの差が出るだけだな

苦戦してるのは弱小売主の郊外の安価なマンションでしょ
億ション売れてるんでしょ？

ざっくりと、甘い計算で。

５０００万の物件を月２０万平均で１０年貸せてインカム２４００万
これに経費等を控除し節税した所得税１０％として２４０万ロス
仲介業者に払う手数料が年４万として４０万
購入にかかる経費が６％として３００万のロス
固定資産税や管理費等維持費が同じく月３万で３６０万のロス
売却にかかる費用がざっくり２００万のロス
現金支出の運用機会損失とローンの金利が共に年２％として４００万ロス
ざっと９００万の益金といったところ。

１０年後、価格横ばいで同等の新築が５０００万で売られるなか、
運良く中古が４０００万で売れたとしても、
先のインカム９００万と合わせてもロス１００万。

結局マンション投資が成り立つには、キャピタルゲインの上昇、
つまり物件価格の上昇がないと無理だということ。
新築価格が頭打ち横ばいになった時点で、もはや成り立たない。

このまたもや急激な円高は何でしょう？？

円キャリの影響です

>>402の＊＊へ
意味不明な矛盾した論理の末の結論お疲れ様です。
掲示板じゃなくチラシの裏にでも書いといてください。

>>403
バブルの崩壊です。
アメリカは日本を見ているのに学習しない国なのでしょうか。

ダウ平均も下がってるな。次回の利下げ0.25%織り込んでるのにな。

アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

トヨタも厳しそうだね。
内需も下降一直線なのに、アメリカの景気減速で売れないのでどうにもならない。ついでに円高で利益激減。

トリプルパンチだな。

＞アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

それを言うならアメリカがくしゃみをしただけで日本は風邪をひく

でもそれって何年昔の箴言なのかね。いまやジャパンマネーが
米国の住宅バブルを引き起こした。
経済的には米国と日本は同じ国。違うのは金利と通貨と税制。
ここが大きいんだよ。

貧乏な年寄りが亡くなっても何も残さない。
都営住宅の空家が一戸増えるだけ。

港区、目黒区、渋谷区の高齢者、世田谷杉並区の
高齢者。それぞれ順番に年老いて同居する子供がいなくて
みんな売って戸建がめっきり少なくなった。

これからまだまだ多くの持ち家高齢者が亡くなる。
５０坪の土地で坪単価２００万でも１億の相続。
配偶者が亡くなった時点でマンション住み替えというのも
増えている。
こういう「資金」が新築マンション価格を底支えしていく。
３０代の「親ローン」の資金供給源は、祖父母の家を売った
金だったりする。
世の中連鎖だ。
みんながみんなゼロから始まるわけではない。

団塊世代はおそらく親が資本論を読んで興奮した夜に
奥さんに挑んで身ごもったんだろうと思うほど、根が共産主義。
団塊ジュニアも家庭が貧しい子が多いのか、社会の不平等に
挑む体質がある。
競争が激しいというのは、人柄的には円満な方向にむかわない
ことが多いようだ。

でも、今の世の中で豊かなのは、戦前生まれと人口の少ない
昭和３５年以降の生まれた４０代。
なぜか消費が活発なのもこの世代。その消費税のおかげで
貧しい団塊の親が都営住宅と介護保険で暮らしていけるのは
皮肉な話。
貧しい団塊ジュニアが成功してもＨのように拝金主義に陥って
失墜する。社会のメカニズムを肯定的に捉えて大局観を持つには
エゴイズムと反骨精神が邪魔をする。

地価がゆるやかに上がるのは国の経済目標でもある。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
主人３０、妻２５で購入として、現在主人８７、妻８２。
４０歳〜５５歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。

戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
きています。
一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域もあります。
もちろん地価は３、４年で修正されるのでこうした状況も変わって
行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。

魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な近郊に過ぎません。

＞１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
大雑把すぎまっせ。
６０年代からこの方、稼ぐために東京にやってきて経済が発展する
度合いにつれて、サラリーマンの住宅は都心から郊外に押しやられて
きた。
戦後まもなく都心周辺の住宅地が区画分譲され、６０年代は
杉並、世田谷、吉祥寺。７０年代にはすでに、都下・田園都市線
あたりに向けられ８０年代で千葉・埼玉・茨城に及んだ。

それまで、一貫して２３区の人口は減り続け６５年から９５年
までに１００万人も減った。
地価が上がれば需要が「減る」というより「買えなくなる」。
下がれば「需要」が増えるのでなく、「買える人が増える」

世田谷区の８４万人のうち７万人は７５歳以上。
そのうち２万人が単身。少なく見積もって３割が持ち家。

高齢者の戸建一人暮らしは物騒なのと、階段などの段差が
厳しい。
６０００人のうちの２割が住み替えたら１，８００戸。
そのままお亡くなりになっても、一件１億円の相続が発生。
おそらく１０年のうちには半分はお亡くなりになるだろう。

相続人が３人いても３３００万づつ相続。
相続税はお一人様７０万程度。
親が世田谷に持ち家があったおかげで５０代の子供は
２度も退職金をもらうような話になる。

住み替えたマンションを相続の際に分割のため売却する
ケースもあろう。
国がはじめた高齢者住宅の借り上げ制度もあるらしい。
郊外の戸建ターゲットらしいが若い層が都心志向なので
不振のようだ。

評価が１億円の持ち家があれば８０歳の高齢者が持ち家貸して
賃貸に入るより５０００万の１ｌｄｋ２室とか買って一室を年寄りが
自分で使う。残りは貸して賃料が収入になる。

肝心の土地の買い手がいるかどうかだが、年間１８０戸
１０年で捌ける量の戸建土地需要があるのが世田谷。
６０坪あればミニ戸が２軒建つから建売業者が買う。売れちゃうんだね
これが。

西側近郊戸建地域が抱えている大きな問題は地価が高くなりすぎて
しまったと言うことです。
第一世代は地価高騰前に購入できたので、
その当時は「地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域」だったわけですが、
人の寿命があまりに伸びた為に、結果的に第一世代が長期にわたり
居座り、長期にわたる地価の上昇を招いてしまいました。
その第一世代もそろそろお亡くなりになる時期を迎えようとしている
わけですが、現状の地価ではそれを購入できる人は限られてしまって
います。また、若い富裕層の都心部マンション志向は強く、
近郊の戸建はすでに富を象徴しない存在になっています。
このように多くの問題をはらんでいる西側近郊ですが、
今現在は、供給が非常に少なく、地価のさらなる上昇を示しています。
山高ければ谷深いですから、問題の重要性はさらに高まっています。
下手をすれば、土地が細分化された挙句売れず、空き地があちこちに
点在するような寂れた地域になってしまうかもしれません。

地価と、家賃の下落で３０代を中心に人口は５０万人程度回復。
差分の５０万は空家になったわけでもなく住宅戸数は増えて
世帯人口が減った結果だ。
都心回帰というが、郊外から買い替えで戻ったのはそれほど
多くない。５０代ではローンも教育費も負担が多くて、そうそう
簡単に「回帰」できない。
郊外を売っても坪５０万の土地が４０坪で２０００万。
都会で年収２年分でも。地方で暮らすには十分な貯えかも。

昭和一桁までは親との同居が普通だった。今は大正生まれや
昭和一桁が高齢者になり子供の世話になりたくないと考えている。
とはいえ、何かあったら飛んでいかないといけない。
私の知る関係では、千葉郊外住まいの団塊世代は
親の介護もあってふるさと回帰が増えている。

勤務医は、退職後開業するために、郊外から都心に住み替えて
いたりする。５０代で戻ってきたのは離婚・再婚組と起業した人。
あと遺産相続だな。

>>414
西側という定義があいまいだ。
世田谷なら、８０坪の一次世代の購入宅地が現在相続で
三分割や四分割されて木造３階の長屋みたいなミニ戸の
立ち並ぶ住宅地になっているよ。別に寂れちゃいないさｗ

地価水準に見合うだけの価値と魅力が
西側近郊の戸建地域に
はたして見出せるだろうか？
みなさんどう思われます？
今後相続で供給が増えて行くとどうなってしまうのか？

ミニ戸が売れなくなっても、世の中には本格的デベロッパーがいる。
西麻布の戸建などかなり少なくなったが相続のたびごとにＭビルさんがこつこつ
買っているよ。区画がまとまったらマンションを建てる。

世田谷も戸建中古の売りはネットで検索するかぎり数は多いよ。
一軒一億なら仲介両手で６００万。
日ごろいい加減な業者でもこれは結構まじめにやるでしょ。

最悪売れなかったらリフォームして相続人の誰かが住む。
相続人の一人が持ち家処分して代償分割する例もあるよ。
相続税が払えないから
物納という時代もあったくらいで、世田谷区が道路拡幅代替地で取得するケースも
あるよ。心配しなくても資産は無駄にはならないからｗ

実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

＞みなさん　どう思いますか
・・・って庶民の視点だけで見えるものは限られているだろう。

それと遺産分割は相続税支払いのない規模なら、１０年も話がまとまらないで共有のままという例もあるよ。遺産相続で兄弟仲が悪くなるのは世の常識。
だからいっぺんに供給はでてこない。
世田谷で年間１８０件くらいっていったでしょｗ
そんなんで地価が下落しまへんで。

それより、老母一人の時点での住み替えが現に動いている。
億の不動産は下げれば誰かが買う。でもそれは市況に反映しない。
業者が抱いて転売するから。・・・これで納得？

西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。

世田谷はミニ戸建てに分割するのではなく、
古い戸建てをいくつか纏めて
マンションに再開発するのが流行ってますよ。
容積率を有効利用できるのでね。

実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

世田谷あたりに戸建をもっている老人は、持ち家も大抵は親子二代だったり
して狭い土地の一角にアパート建てたりしている。
今８０歳の人は１９７０年代狂乱物価の時代に退職を目前に老後を考えた
世代。
当時は一億総不動産屋といわれた時代。家を相続できていたらインフレに備えて退職金の一部で賃貸マンションを買っている世代だ。
世田谷にあまたある賃貸物件の大家は普通のサラリーマンＯＢ．
結構な不動産収入で豊かに暮らしている。分割する財産はそのままの形で
売らずにわかられる量があったりする。いいねぇ。

数はたいしたことないから「大量に売られる」という言い方は間違い。
世の中常に金持ちの数は少ないのよ。

すまん。また二重投稿になってしまった。
原稿書いて短くしてから投稿しているとこういう失敗もする
許してね。

>西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。
今の世の中、親との別居が普通だから、親と子がそれぞれ家を持っているよね。
高齢化社会で両親が亡くなるのが９０近くになると子供も６０代だよね。
どんな田舎の持ち家でも売れば１５００万〜２０００万にはなるよ。
アパートの一棟も建てていたり、田畑を工場に売っていたりしたらそこそこの
遺産がある。
なにしろ親が自分で貯えた介護費用が保険のおかげで予定の１／１０ですんでいる。今の８０代の年金は額も少なくない。豊かな老人はますます豊かになり貧しい老人はそれなりに元気で暮らしている。
２３区の団塊ジュニアは８０万人いるけど、これは全国から集まってきた結果。
そのうちの５％の４万人は、祖父母の遺産を親が継いで、子供の住宅資金を援助しているとみているが。
「親ローン」という用語が団塊ジュニア世代でも一般名詞化しているくらいだしね。

地方の人口が減るのは年寄りが亡くなるから。
流入人口が入らないだけなら地価は横ばい。
地方の地価が下がるのは相続土地が安値で売りに出されるから。

それがめぐりめぐって都心のマンション購入の高値を支えている。


親もにこにこ笑って預金通帳みせて、志村けんみたいに
「大丈夫だー。イインダヨ」
というだけだから。そのへんの事情がわかっている団塊ジュニアは少ない。

今後の西南側の問題点！

１．再開発されてもかなりの地域でマンションを含め３階以上の建物が建てられない。
２．異常に狭く分かりづらい道路（タクシー運転手でも樹海と恐れている）

信託銀行のコマーシャルみたいな理想の老後＋相続を期待したいですね！

西南側って言うより、
世田谷の問題点でしょ。

今の８０代、９０代の子どもって、５人以上子どもがいることが多いよ。

世田谷もというより小田急沿線の問題点でしょｗ

等々力や野沢や上馬なんて普通に三階建て建っているけどね。
それと太子堂などの狭い道路に密集しているところは、区が
防災用地として相続土地の買い上げをすすめているようだよ。

人口が増えて税収が増えて、都市整備に予算がまわるように
なった。世田谷の問題は子供の数が少ないことだよ。
小学校がどんどん廃校になる。

子沢山の家は目立つから多いように見えるだけで、
実際は子沢山ばかりではありません。

>429
団塊の世代。というのは「生まれた子供」主体の見方
彼らの親は実は５年階層で４世代にわたる幅の広さ。
戦争前に子供３人生んで（軍国主義は兵隊の数増やす）
戦争から帰ってきてまた孕ませた。
今６０歳の団塊は父親が４２歳のときの子だったりする。

団塊は、４０の親の末っ子も３５の親の真ん中も　３０の親の長子も
いるか。その結果が一つの世代に突出している。
生まれた子供は育てなくちゃいけないけど、戦後の経済事情で
子沢山は損だということに気が付きはじめる。
産児制限と、避妊具と優性保護法の普及した昭和一桁の親は
昭和３０年代核家族化して兄弟姉妹は２人が標準。
都会では１９６０年代住宅難になってすでに子供の数が減りはじめて
いる。
今の８０代前半１９２３年以降は、ポスト団塊の親。
そんなに子供は多くない。

さて、話を団塊ジュニアにもどす。
二代目団塊ジュニア
郊外に住む団塊がふるさと回帰。
郊外の戸建ては２５００前後で売られる。
団塊が親と同居する状況では退職金がまるまる残る。
家を改築した金が余れば子供のマンション資金になる可能性もある。

高くなれば買えないはずという期待は、さまざまところで裏切られる。

関西移民の初代団塊ジュニア。（関西でも九州でも就職先は東京）
東京在住３代目団塊ジュニア
親が千葉郊外在住の二代目団塊ジュニア
それぞれ資金事情は大きく異なる。

末子で５９歳の団塊は確かに兄弟が多い。
ただし親は生きていたら１００歳。
今９０歳の親のいる団塊は3１歳の時の子。
戦時中は男がいなくて総じて女性も晩婚。
長子ならそのあとすぐに産児制限が敷かれ
兄弟は少ない。

戦後はマーガレット・サンガーの啓蒙活動もあって
多産は貧困と、女性の過剰労働につながるということで
女性解放運動や民主主義としても「産児制限」が推奨されたんだね。
中国の一人っ子政策と似ている。

人口爆発が社会不安を増大させ共産主義を助長するという懸念も
あったんだろうね。
期待通り７０年安保・三里塚闘争・連合赤軍事件やらさまざまな
騒動を「団塊」は引き起こしたね。そのあとが続かなかったおかげで
世の中は平穏に収まっている。