東京23区の新築分譲マンション掲示板「イニシア千住曙町はどうでしょう。」についてご紹介しています。
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アケボノ [更新日時] 2007-10-13 03:48:00

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。


-------------------------------------------------------
東京都足立区千住曙町18-1(地番)
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末(予定)
入居時期 平成21年3月末(予定)
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

===
イニシア千住曙町 スレⅡ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2007-02-21 22:05:00

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イニシア千住曙町口コミ掲示板・評判

  1. 904 匿名さん

    同感です。 駅近 / 眺望面 / 価格が高すぎない で選ぶとあんまり
    ほかに候補がありません。 ヴィークのほうが価格が上ということ
    であれば、たいした徒歩距離の差ではないので、こっちに絞って
    いいかなとか思えます。 
    (もう南面は、結構自由に選べる残りも減ってきましたが)

  2. 905 近所をよく知る人

    駐車場は100%の世帯が契約ということはまずありません。
    だいたい80%前後。

  3. 906 申込予定さん

    現在住んでいるところは、機械式駐車場で故障にも何回か
    合いました。
    眺望・自走式駐車場を考えるとここに決めようと思ってます。
    ちなみに車を2台所有しているのですが、駐車場は2台分借りられるの
    でしょうかねぇ

  4. 907 匿名さん

    >>114
    >>115
    現地を見に行かれた方なら分かって頂けると思いますが、
    上記の時より堤防側の風景が変わっていないように思いました。
    スーパー堤防になるということですが、最終的にどのような
    形になるのでしょうか?今の段階では、昔の堤防より高さが
    低くなる上にマンション側が周りの土地より低くなってしまって
    いるように感じました。

  5. 908 匿名さん

    駐車場やっぱり80%以上はほしいですね。 川向いもたしか
    100%だった記憶があります。
     機械式でなければ、メンテナンスコストはそれほどかさまないですし、
    余れば 2台目用のスペースに転用も可能ですし。

  6. 909 ご近所さん

    千住はタクシー会社が多いから、マイカー持たなくても全く不自由は感じない。
    むしろ駐車場100%で空きが増えたら管理組合の収入が減って大変じゃろう。

  7. 910 近所をよく知る人

    直近にスーパーのないここ、共稼ぎとかだったら、週末などに
    まとめ買いとかで車を使う機会は多いと思います。

    100%付置物件の管理費計画は、さすがに100%埋まることを仮定して
    いるってのはないですよ。 川向いのアーバンフォートのほうでは
    確か80%の計画だったと思います。 トキアスも含めて、入居当初の
    駐車場の契約率は80%を超えていたはずです。 ファミリー用中心の
    マンションとしてはそんなもんじゃないでしょうか。

    また、ここの駐車場の確保方式は、メンテナンスや更新にお金がかかる
    機械式ではなくて、全戸分自走式ですね。

    実際には100%確保の必要はないのかもしれませんが、逆に仲介物件の
    表記で”駐車場空きなし”ってのがいかに売りにくいかを考えれば
    10-20%ほど余計にあるってのは必要経費の範囲内かなと私は考えます。

    うちは、空きがいっぱいでるようだったら、2台目の置き場所がほしい
    くらいです。 軽ならそんなにコストかからないですし。

  8. 911 ご近所さん

    ついでに言っておくと、駐車場100%より駐輪場400%にした方がファミリマンションの場合、訴求力があるだろうな。

  9. 912 匿名さん

    ここは200% でしたかね。 
    300%オーバーなんてみたことないんですけども、直近に例あります??

  10. 913 匿名さん

    >912

    サイクルポートを1戸1ポートを用意しているところは
    300%ですね。
    北砂の大規模物件は、駐車場と駐輪場を売りにしているのでは?

    それにしても、自転車問題って、どこでもたいへんですね。
    エントランス前に乱雑に不法駐輪されている自転車をみるにつけ
    がっかりします。

  11. 914 匿名さん

    ここ先着順販売とか不思議な売り方をしているようですけど、
    実際に、南側の売れ行きはどんな感じなのでしょう?

  12. 915 匿名さん

    >>914
    特に不思議でもなんでもなくて、どこのマンションでも、各販売期内で
    売れ残った物件については、次の期まで先着順販売にしているところが
    ほとんどです。
    なるべくなら、次の期にまた入れたりしないで、その期のうちに売って
    しまいたいですからね。

    ですから、先着順住戸があるということは、売れ残りを持っているという
    ことです。

  13. 916 匿名さん

    >>915
    回答をするんだったら、モデルルームくらいいってからにしましょうよ。
    書き込みだけで、モデルルームに一度もいっていないのがわかりますね。

    ここの1期は36戸しか出していなくて、販売開所予定はHPにもある通りで9月下旬に遅れています。 一方で、南側のR1-R3棟の大半の部屋は先着順販売で今でも買えますよ。会員期でも、抽選ありが普通ですから、914さんが
    不思議に思うのは自然です。 ここの売れ行きが同じ規模のマンションと比較して良いか悪いかはともかくとして、200戸以上はある感じのR1-R3棟中、購入申し込みを可能な部屋は30%程度しか残っていなかったです。
    (10日ほど前に見に行ったときの残り具合です)

  14. 917 匿名さん

    >>914、916
    915ですが、説明が中途半端ですみませんでした。

    ここのマンションでは、916さんもおっしゃってる通り、第一期販売は
    まだ開始されていませんが、他のマンションで「会員期販売」などと
    言われているのと同様、「先行販売」を実施しています。
    これが現状でもかなりの数あり、先着順で受付をしています。

    人気のあるマンションでは、こういった第一期販売前の販売開始住戸
    でも、抽選になり、第一期までに完売してしまうのが普通ですから、
    私はこれは売れ残りと判断して、書かせていただきました。

    もちろんこれは先行販売なので、最終期まで申し込み受付を実施しても
    完売していないものを売れ残りとする考え方も成立するでしょうから、
    私の判断が絶対的に正しいとは思いませんが、一般的に先着順無抽選で
    受け付けているということは、受付を開始した日では売れなかったという
    ことですから、売れ残りと判断されても仕方ないのではないかなと
    思います。

  15. 918 購入検討中さん

    デベが公庫を使う場合抽選と先着を並行で行い
    人気が出るであろう部屋は抽選に回すのが常ですから
    普通のことではないでしょうか?

    ただ都内の契約率が落ち込んできているのも事実です。

  16. 919 匿名さん

    914です。
    遅くなりましたけど、 915から918さん説明ありがとうございました。

  17. 920 匿名さん

    管理説明会が9/9にあるそうですが、行かれる方いらっしゃいませんか?

  18. 921 購入検討中さん

    9/8じゃないですか? 聞きにいく予定です。

  19. 922 匿名さん

    今日のイニシアです。

    1. 今日のイニシアです。
  20. 923 匿名さん

    922さん写真ありがとうございました。

  21. 924 匿名さん

    全然売れてないのに、この掲示板の書き込みよう、
    すごいですね。

  22. 925 申込予定さん

    全然売れていないって、どうして分かるのでしょうか。毎日、MRに通って成約状況を調べているのでしょうか。

  23. 926 契約済みさん

    結構売れてると思うけど。 
    まだ1期すら始まっていないですし。

    売れ残りの心配は、東側の棟のほうだけじゃないかな。

  24. 927 匿名さん

    明日、管理説明会に行ってきます。行かれる方、宜しくお願いします。

  25. 928 匿名さん

    ↑間違えました。明後日でした、、。

  26. 929 匿名さん


    参加予定です。 宜しくということですが、なにか情報がほしい
    ということでおっしゃっているんであれば、知りたい詳細は
    何についてなのでしょう?

  27. 930 物件比較中さん

    住まいサーフィンでここの評価がやっと出たけど、イマイチな数字でした。
    でも人の評価じゃアテにならないから、自分の目で確かめてくるつもりです。

  28. 931 のん

    以前、300万程値段が下がったのはなぜだったんでしょうか。
    土地に有害物質があったから?
    それとも、売れなさそうだったから?

  29. 932 購入検討中さん

    残念ながら下がったのは最上階か両脇だけで、中住戸の値段はほとんど
    最初から代わっていないですよ。 値上げは顰蹙だと思うけど、
    値下げ方向だったら素直に歓迎でいいと思うのですが。
    (高くかったからといって資産価値が上がるわけでもない) 

     このあたりの大規模だと、土壌汚染はあるのが普通。 
    足立区の数百戸以上のマンションは、まず確実に汚染の除去を
    しています。 汚染があれば安くなるってんであれば、
    レコシティも安くないといけませんね。

  30. 933 物件比較中さん

    今回のような台風時の隅田川はどのくらい荒れているのでしょうか?
    近くにお住まいの方、墨田川近辺にお住まいの方
    教えていただければ幸いです。

  31. 934 ご近所さん

    今朝見た限りでは、確かに水位は上がってます。
    ただ、荒れてる?と言われると、もともとゆったり流れてる川ですのでそれ程でもないように感じます。

  32. 935 申込予定さん

    管理説明会,如何でしたでしょうか?

  33. 936 購入経験者さん

    コスモイニシアについて、こんな情報がありましたので皆さん、気をつけて。
    http://www.f4.dion.ne.jp/~cheekun/

  34. 937 匿名さん

    935さん

    > 管理説明会,如何でしたでしょうか?

    30年での修繕計画とか、修繕つみたての算定根拠とか、このマンションなりの情報や、 管理人・夜間も含む警備員の配備など、一応聞きたいかなと思っていたことは聞けました。 

    30年目のエレベーター更新とかまで予定に入っていて、私には、とくに
    問題になる点もみつかりませんでした。

    当日配られていた資料だけでも参考になると思うので、担当の営業の方にもらえないかきいてみられたらいかがでしょうか

  35. 938 購入検討中さん

    >30年目のエレベーター更新とかまで予定に入っていて

    役所の公共工事と一緒できわめて甘い見積もりです。
    当初の契約期間が切れたら複数の管理会社に見積もりを
    取らないとパンクするか無駄に搾取されますよ。

  36. 939 匿名さん

    工事代の高い安いだから、別に管理会社を換えるどうこうでは
    なくて、当然に相見積りはとるんじゃないかな。
    ここのEVは8台だから、あの金額は現状では妥当だと思ったが。

     機械式駐車場で屋外に雨ざらしで確保して、更新費用が法定の
    耐用年数をはるかに超える30年以内に全く計上されていない物件も
    多いわけだから、入っているだけましともいえないかな。

  37. 940 匿名さん

    5年ごとに修繕積立て20%アップってのはコスモスイニシア
    通常の方式だと複利計算なんだよね?

  38. 941 匿名さん


    そうだけど、25-30年後に 2.5倍程度なら、そんなに激増ともいえない
    のでは? 今の計画、一時金とっていないから、30年の長期平均で
    200円/㎡/月程度。 川向いのは、最初は安いけど、一時金も含めて
    月あたりにならすと、250円程度だったから、やっぱり駐車場が機械式
    かどうかの差ってのが大きいのではないかな。 
    ( 駐車場代がその分こっちは高いから同じって見方もできる )

  39. 942 匿名さん

    東向きの部屋が安ければ検討したいな。
    南向きは正直高かったんで見送った。
    仕様や駐車場の事を考えると、買い物不便なのさえ我慢できれば良い物件だと思う。

  40. 943 匿名さん

    南向きは、平均坪206万とかででていますけれども、
    東向きはかなり安くなって、場合によると、全戸平均で170万円台も
    ありかなとかいう感触ではありました。 まだ価格でていないですから
    あくまで雰囲気だけですけれども。

    ここの南か、リバーフェイス あとは牛田駅前の清水ののどれかで
    考えていますが、どれも一長一短で難しいですね。

  41. 944 購入検討中さん

    あまり盛り上がらないですね、こちらの掲示板。 やはり生活面で今一の立地だからでしょうか。。。

  42. 945 匿名さん

    検討事項はほぼ既出で
    契約したひとはすでに契約し、見送った人は見送り
    ヴィークやリバーフェイスと比較している人は比較中
    ということで、板が静かなのではないでしょうか。

    徒歩5分以内にスーパーがないということも
    ひとによってとらえ方が違いますからね。
    私は北千住でのまとめ買い+近いファミマで、必要十分です。
    不特定多数のひとが集まる大きな店がないために
    閑静なかんじが保たれることを評価しています。

  43. 946 匿名さん

    板が盛り上がらないのは、現時点で契約者・検討者が少ないことが、
    原因でしょう。完売も厳しい??

  44. 947 匿名さん

    ざっくり200戸は契約済みと営業がおっしゃってましたよ。
    今週は本社でローン申し込みですね。今、提出書類を用意している所です。

  45. 948 購入検討中さん

    ヴィークのモデルルームへ行って検討後、価格の面などでかなりここよりお高そうなので流れてくる人が多いような気がします。

  46. 949 匿名さん

    もうブィークって空いているんですか?
    いって比較してみたいなと思っていました。

  47. 950 購入検討中さん

    ヴィークは、確かに駅近だけど窓を開けたらかなりうるさいですし、駅周辺があまりステキではないので駅近のメリットがあまりないような・・・ いずれ全面改装がはいればいいですけれども、計画はないですしね。

  48. 951 匿名さん

    ほんとに書き込みが少ないですよねぇ。

    先日、やっとモデルルーム見てきました。
    想像してたより、内装はよかったです。
    奥行き75cmのキッチンユニット。(引き出しはいまひとつ)
    キッチンの後ろ側の奥行きも広いこと。
    この2つは主婦にとってはとてもポイント高いです。

    あと、下駄箱に収納された腰掛け。
    飽きるほどの収納。
    ふわふわしてない床。

    いまいちな点は、トイレの間接照明。
    掃除の時に困りそう。
    (玄関ドアのとこの間接照明はいい感じ)
    建具は少々安っぽ感ありですが、他の物件より
    劣るというほどでもないかなと。
    構造的な部分は住んでみないとわからないけど、
    床スラブ23cm、LL40等級と標準以上とされてますが、
    いかがなもんでしょうね。

    生活空間としては、なかなかいいと思いましたが、
    やはり気になるのは周辺環境でしょうか。
    東向き棟の話をふっても、「ここを買うなら南です」とかいって、
    あまりくしわく話してくれませんでした。
    50-60㎡代が多く、70㎡が少し、だそうですが、
    坪単価が低く狭いとなると、マンション内での住民格差が
    何かの形で現れるかもしれませんね。

    あと、契約済マークを数えたら160弱でしたよ。
    南側は約330戸あるようですから、半分ほどですね。
    未販売がまだ数十戸ありました。
    結構、まんべんなく残っている感じでした。

    1階住戸があのようになっているとは驚きでした。
    (説明しづらいので省略しますが)
    あと、スーパー堤防がただの芝生とは少しがっかりでした。
    おとなりのように、造作チックになるのかと思ってたので。

    モデルルームで一番気に入ったのは、ミーレの冷蔵庫でした。(笑)

  49. 952 匿名さん

    東向き60平米くらいだと3000万ちょっと、ということ?
    50平米は2000万台なかば?
    そりゃじゃ、マンション内で
    南族と東族で、生活スタイルや考え方もちがって
    500戸の統一意見をまとめるのがむずかしそうですね。

  50. 953 匿名さん

    南族=リッチなファミリ族、東族=独身貴族か賃貸族と言ったところでしょうか。マンション管理は難しそうですね。

  51. by 管理担当

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