イニシア千住曙町はどうでしょう。

同感です。　駅近 / 眺望面 / 価格が高すぎない　で選ぶとあんまり
ほかに候補がありません。　ヴィークのほうが価格が上ということ
であれば、たいした徒歩距離の差ではないので、こっちに絞って
いいかなとか思えます。　
（もう南面は、結構自由に選べる残りも減ってきましたが）

駐車場は100%の世帯が契約ということはまずありません。
だいたい80%前後。

現在住んでいるところは、機械式駐車場で故障にも何回か
合いました。
眺望・自走式駐車場を考えるとここに決めようと思ってます。
ちなみに車を２台所有しているのですが、駐車場は２台分借りられるの
でしょうかねぇ

>>114
>>115
現地を見に行かれた方なら分かって頂けると思いますが、
上記の時より堤防側の風景が変わっていないように思いました。
スーパー堤防になるということですが、最終的にどのような
形になるのでしょうか？今の段階では、昔の堤防より高さが
低くなる上にマンション側が周りの土地より低くなってしまって
いるように感じました。

>912

サイクルポートを１戸１ポートを用意しているところは
３００％ですね。
北砂の大規模物件は、駐車場と駐輪場を売りにしているのでは？

それにしても、自転車問題って、どこでもたいへんですね。
エントランス前に乱雑に不法駐輪されている自転車をみるにつけ
がっかりします。

ここ先着順販売とか不思議な売り方をしているようですけど、
実際に、南側の売れ行きはどんな感じなのでしょう？

>>914
特に不思議でもなんでもなくて、どこのマンションでも、各販売期内で
売れ残った物件については、次の期まで先着順販売にしているところが
ほとんどです。
なるべくなら、次の期にまた入れたりしないで、その期のうちに売って
しまいたいですからね。

ですから、先着順住戸があるということは、売れ残りを持っているという
ことです。

>>915
回答をするんだったら、モデルルームくらいいってからにしましょうよ。
書き込みだけで、モデルルームに一度もいっていないのがわかりますね。

ここの1期は36戸しか出していなくて、販売開所予定はHPにもある通りで9月下旬に遅れています。　一方で、南側のR1-R3棟の大半の部屋は先着順販売で今でも買えますよ。会員期でも、抽選ありが普通ですから、914さんが
不思議に思うのは自然です。　ここの売れ行きが同じ規模のマンションと比較して良いか悪いかはともかくとして、200戸以上はある感じのR1-R3棟中、購入申し込みを可能な部屋は30%程度しか残っていなかったです。
(10日ほど前に見に行ったときの残り具合です）

>>914、916
915ですが、説明が中途半端ですみませんでした。

ここのマンションでは、916さんもおっしゃってる通り、第一期販売は
まだ開始されていませんが、他のマンションで「会員期販売」などと
言われているのと同様、「先行販売」を実施しています。
これが現状でもかなりの数あり、先着順で受付をしています。

人気のあるマンションでは、こういった第一期販売前の販売開始住戸
でも、抽選になり、第一期までに完売してしまうのが普通ですから、
私はこれは売れ残りと判断して、書かせていただきました。

もちろんこれは先行販売なので、最終期まで申し込み受付を実施しても
完売していないものを売れ残りとする考え方も成立するでしょうから、
私の判断が絶対的に正しいとは思いませんが、一般的に先着順無抽選で
受け付けているということは、受付を開始した日では売れなかったという
ことですから、売れ残りと判断されても仕方ないのではないかなと
思います。

デベが公庫を使う場合抽選と先着を並行で行い
人気が出るであろう部屋は抽選に回すのが常ですから
普通のことではないでしょうか？

ただ都内の契約率が落ち込んできているのも事実です。

914です。
遅くなりましたけど、 915から918さん説明ありがとうございました。

管理説明会が9/9にあるそうですが、行かれる方いらっしゃいませんか？

9/8じゃないですか？　聞きにいく予定です。

今日のイニシアです。

922さん写真ありがとうございました。

全然売れてないのに、この掲示板の書き込みよう、
すごいですね。

全然売れていないって、どうして分かるのでしょうか。毎日、MRに通って成約状況を調べているのでしょうか。

結構売れてると思うけど。　
まだ１期すら始まっていないですし。

売れ残りの心配は、東側の棟のほうだけじゃないかな。

明日、管理説明会に行ってきます。行かれる方、宜しくお願いします。

↑間違えました。明後日でした、、。

以前、300万程値段が下がったのはなぜだったんでしょうか。
土地に有害物質があったから？
それとも、売れなさそうだったから？

今回のような台風時の隅田川はどのくらい荒れているのでしょうか？
近くにお住まいの方、墨田川近辺にお住まいの方
教えていただければ幸いです。

今朝見た限りでは、確かに水位は上がってます。
ただ、荒れてる？と言われると、もともとゆったり流れてる川ですのでそれ程でもないように感じます。

管理説明会,如何でしたでしょうか？

コスモイニシアについて、こんな情報がありましたので皆さん、気をつけて。
http://www.f4.dion.ne.jp/~cheekun/

935さん

＞　管理説明会,如何でしたでしょうか？

30年での修繕計画とか、修繕つみたての算定根拠とか、このマンションなりの情報や、　管理人・夜間も含む警備員の配備など、一応聞きたいかなと思っていたことは聞けました。　

30年目のエレベーター更新とかまで予定に入っていて、私には、とくに
問題になる点もみつかりませんでした。

当日配られていた資料だけでも参考になると思うので、担当の営業の方にもらえないかきいてみられたらいかがでしょうか

>30年目のエレベーター更新とかまで予定に入っていて

役所の公共工事と一緒できわめて甘い見積もりです。
当初の契約期間が切れたら複数の管理会社に見積もりを
取らないとパンクするか無駄に搾取されますよ。

5年ごとに修繕積立て20%アップってのはコスモスイニシア
通常の方式だと複利計算なんだよね？

↑
そうだけど、25-30年後に 2.5倍程度なら、そんなに激増ともいえない
のでは？　今の計画、一時金とっていないから、30年の長期平均で
200円/㎡/月程度。　川向いのは、最初は安いけど、一時金も含めて
月あたりにならすと、250円程度だったから、やっぱり駐車場が機械式
かどうかの差ってのが大きいのではないかな。　
( 駐車場代がその分こっちは高いから同じって見方もできる )

南向きは、平均坪206万とかででていますけれども、
東向きはかなり安くなって、場合によると、全戸平均で170万円台も
ありかなとかいう感触ではありました。　まだ価格でていないですから
あくまで雰囲気だけですけれども。

ここの南か、リバーフェイス あとは牛田駅前の清水ののどれかで
考えていますが、どれも一長一短で難しいですね。

あまり盛り上がらないですね、こちらの掲示板。　やはり生活面で今一の立地だからでしょうか。。。

検討事項はほぼ既出で
契約したひとはすでに契約し、見送った人は見送り
ヴィークやリバーフェイスと比較している人は比較中
ということで、板が静かなのではないでしょうか。

徒歩５分以内にスーパーがないということも
ひとによってとらえ方が違いますからね。
私は北千住でのまとめ買い+近いファミマで、必要十分です。
不特定多数のひとが集まる大きな店がないために
閑静なかんじが保たれることを評価しています。

ざっくり２００戸は契約済みと営業がおっしゃってましたよ。
今週は本社でローン申し込みですね。今、提出書類を用意している所です。

ヴィークのモデルルームへ行って検討後、価格の面などでかなりここよりお高そうなので流れてくる人が多いような気がします。

もうブィークって空いているんですか?
いって比較してみたいなと思っていました。

ヴィークは、確かに駅近だけど窓を開けたらかなりうるさいですし、駅周辺があまりステキではないので駅近のメリットがあまりないような・・・　いずれ全面改装がはいればいいですけれども、計画はないですしね。

ほんとに書き込みが少ないですよねぇ。

先日、やっとモデルルーム見てきました。
想像してたより、内装はよかったです。
奥行き75cmのキッチンユニット。(引き出しはいまひとつ)
キッチンの後ろ側の奥行きも広いこと。
この2つは主婦にとってはとてもポイント高いです。

あと、下駄箱に収納された腰掛け。
飽きるほどの収納。
ふわふわしてない床。

いまいちな点は、トイレの間接照明。
掃除の時に困りそう。
(玄関ドアのとこの間接照明はいい感じ)
建具は少々安っぽ感ありですが、他の物件より
劣るというほどでもないかなと。
構造的な部分は住んでみないとわからないけど、
床スラブ23cm、LL40等級と標準以上とされてますが、
いかがなもんでしょうね。

生活空間としては、なかなかいいと思いましたが、
やはり気になるのは周辺環境でしょうか。
東向き棟の話をふっても、「ここを買うなら南です」とかいって、
あまりくしわく話してくれませんでした。
50-60㎡代が多く、70㎡が少し、だそうですが、
坪単価が低く狭いとなると、マンション内での住民格差が
何かの形で現れるかもしれませんね。

あと、契約済マークを数えたら160弱でしたよ。
南側は約330戸あるようですから、半分ほどですね。
未販売がまだ数十戸ありました。
結構、まんべんなく残っている感じでした。

1階住戸があのようになっているとは驚きでした。
(説明しづらいので省略しますが)
あと、スーパー堤防がただの芝生とは少しがっかりでした。
おとなりのように、造作チックになるのかと思ってたので。

モデルルームで一番気に入ったのは、ミーレの冷蔵庫でした。(笑)

東向き６０平米くらいだと３０００万ちょっと、ということ？
５０平米は２０００万台なかば？
そりゃじゃ、マンション内で
南族と東族で、生活スタイルや考え方もちがって
５００戸の統一意見をまとめるのがむずかしそうですね。

南族＝リッチなファミリ族、東族＝独身貴族か賃貸族と言ったところでしょうか。マンション管理は難しそうですね。

951さん

1階住戸があのようになっているとは驚きでした。
(説明しづらいので省略しますが)

どんな点に驚いたのでしょうか？？サービスルームの多さですか？庭のない所？気になりますので、さわりでいいので教えていただきたいです。

951です。
私がびっくりしただけかも知れません。^^;

土手(堤防)の一番高い所の高さにそのまま地続きで1階のお部屋がある
イメージなので、客観的に大丈夫なのかなぁーと思ってしまいました。
だってフツー、堤防の上に家って建ってませんよね。(笑)

住む方から見れば、戸建て感覚で堤防の芝生と川面が自分ちの
庭みたいなものになりますから、うらやましいです。
(実際には目隠しフェンスがありますので、景色としてどうかはわかりませんが)
でも、土手を歩く人と目線の高さが同じとか、近いとか、
たとえスーパー堤防でも、水が絶対溢れないという訳ではないので、
勇気が要りますね。
ただ、価格としてはかなり安く設定されていましたので、
選択肢としては悪くないと思います。

間取りは他の階と同じだと思います。
庭というか、バルコニー分＋αの広さは確保されていました。

1階で川の側だと湿気がきになりますね。　あと蚊でしょうかね。　土手をどのくらい沢山の人が歩くかも気になりますね。　隣はスクラップ工場だから用事もないでしょうし　散歩の人程度でしょうけれども。

先日、夜２０時頃にマンション周辺を歩いてみました。
高速が近く、また下はブルーテントで少々物騒な感じがしました。

立地が気に入っているのでもう少し考えます。

夜は明るいですが、人通りが意外と少なくちょっと怖いですね。　私も夜に歩いてみましたが、女性一人とか子供一人だと怖い感じがしました。　ブルーシートはあきらめるしかないですねぇ・・・

東京メトロ千代田線「北千住」駅より徒歩14分、京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分の場所に立地するコスモイニシア分譲・総戸数515戸の大規模プロジェクト『イニシア千住曙町』です。

　近くにコンビニ程度しか商業施設がないのがネックですが、「北千住」駅徒歩圏内で南に隅田川を望み、遮るものがない開放的な空間を得られる立地は希少性があります。したがって、南向き住戸が値段が高く、東向きが割安ですが、人気は南向き住戸に集中しています。成約済戸数は不明ですが、ざっと200戸程度は販売済との情報があります。

　先着順販売が静かに進む中、9月下旬に第1期と銘打って36戸が販売されるようです。人気のある南向き住戸の売り出しで、坪単価190万円〜234万円の価格帯です。標準相場を試算すると、170万円[牛田昨年坪単価]×1.155[本年地価上昇率]×1.058[駅距離補正]＝坪単価208万円となり、南向き住戸も相場からは適正水準と言えそうです。

　最近のマンション販売の鈍化傾向もあるのか、思ったよりもゆっくりとした売れ行きですが、南向き住戸は順調に契約が進むことでしょう。正念場は、南向き住戸の販売が終わった後の東向き住戸の販売で、南向き住戸との価格差がポイントになると思われます。

東向きって足立区花火大会が隅田川の３倍以上の大きさで花火が鑑賞できるんですよね？
それって売りになれません？

東は日当たりで南に劣る以外に、眺望も劣るし、高速、墨提通りの騒音、排気ガスも気になります。

959さん　そうですね。東京フロンティアシティに600世帯が入り、このマンションも完成すれば少なくとも1000人以上の住民が増えるので、もう少し人通りが増えて雰囲気もよくなると思います。ただ商業施設があまりに少ないことが、この閑散とした雰囲気の原因でしょうからそこも将来的に改善されるといいのですけれども。

東向きは眺望わるいといっても、隅田川がないだけでかなり眺望的にすかっとしていますし、その足立区花火は売りですよね。いわゆる眺望を売りにしない一般マンションからみたら、東向きは眺望的には勝るとも劣らないのではないでしょうか。
ブルーシートも、汐入公園ができる前から比較したら話にならない程激減したわけで、すくなくとも荒川区側対岸は見える限り、足立区川は首都高速の下から西側にはありませんよね。

ブルーシートがあるのは墨田区側だけじゃない？

当マンションすぐ近くに暮らす先住民（ブルーシート）を排除しないように。
彼らは納税の義務こそ果たしていないが、住民に迷惑をかけることはしていませんよ。

>968
>先住民（ブルーシート）を排除しないように

はあ？なんであんな不法占拠者を放置しておくの？
堤防だって公園だって、僕らの税金で整備された公共の土地ですよ。
そこに、税金も払ってない人間が無料で暮らしているなんて、
絶対おかしいです。

このマンション周辺のブルーシートだけでなく、
都内全体の、いや、日本全体の不法占拠者について、
厳しく取り締まりをして欲しいです。

そうでなければ、高い家賃を支払ったり、ローンを組んだりして、
土地に対してきちんと対価を支払って生活している人間との間に、
許しがたい不公平が生じてしまいます。

社会的弱者なのだから一律排除というのもどうも。
税金払えるのに払わないのとは違うからねえ。
まあ、今の日本の体制を見るに、正直者がばかを見ることが多すぎる。
住居だって汗水して一生をローン奴隷にして手に入れるのが一番ばか
だよ。生活保護で公営住宅に入って車でも乗り回しているのがいいの
かもね。悲しいけどプライド捨てちまえばどうにでもなるよ。
屋台のおっちゃんが言ってたけど、商売成功のこつは、いかに税金を
払わないかだって。
こんなこと続けてたら日本は滅びるよ。
所得税減税して、消費税上げればいいのだよ。脱税の抜け道を無くさ
ないと。そうなると一番困るのが例の宗教法人だろうて。まったくね。

隅田川沿いを南へ自転車で走ってみました。
西側なら公園内を快適に走行できます。
一部整備されてませんが、浅草まですぐですね。
ちょいと頑張れば歩きでも行けそうかな。
700円カットして、昼食ビールもしてきちゃいました。
やっぱり便利なロケーションかも、また気に入っちゃいました。
ただ帰りの東岸は一部ちょっと雰囲気悪そうだったですね。

工事はR1の二階くらいまで立ち上がってました。
スーパー堤防の工事も始まりそうでした。
対岸の公園のベンチに座って見るとすばらしい物が出来そう。
楽しみだ。

東向き棟から足立の花火大会って見えますかね？
角度的にビミョーだと思ってたんですが・・・。

私も微妙に見えずらいんじゃないかと思います。
その分安ければいいんですけども。　南の10%強引いて
180万/坪程度で中層ちょっと上だしてくれませんかねぇ。

ここからだと位置的に足立の花火は北方向になると思いますよ？
東向き棟から見えるとしたら、玄関側の話？

足立の花火なら近いから川原へ見に行った方が迫力あるし雰囲気味わえるでしょう。

昨日連絡があり、第一期分譲価格が決定したとのこと。
当初より、坪単価で３％強下がっています。
一気に売り出しする感じですね。契約前に下がって良かったです。

>>981
そもそもこの辺に住んでいる「周辺住民」でしょ。
「過去」にそれほどの差があるとは思えないが・・・。
対岸ならばわかりますが。
ここの南向きは住まう場所としてはかなりいいと思います。
難点は仕様。

周辺住民は買わないでしょうとおっしゃる方に限って周辺住民じゃなかったりします。それとも変えない住民でしょうか。

自分の住んでるところを悪く言うもんじゃない。
失礼極まりない。

買えるだけのお金がない人は、何を言ってもむなしいでしょうね。
人の買い物に文句言う暇があったら、しっかり稼いで埼玉のマンションでも狙ったら？まだ間に合うかもよ。

ジムとはいえませんが、トレーニングルームがあります。マシーンも数台設置されるはずです。

第一期分譲価格が坪単価で３％強下がったとのこと。
価格はもう変わらないと聞いていましたので、ちょっと驚いています。
そうならば、階によっては先行販売の価格と逆転してしまう階も出てくるのではないかと思いますが・・・
契約済みの方で、そのあたりを営業さんに確認された方はいらっしゃいませんか。
詳しい状況が知りたいです。

以前予定価格として発表されていたのが、価格確定時に多少見直し
があったものではありませんか？。実際の売値は見直し後のはず
ですから、高い価格で契約された方はいないと思いますが。

足立区で再開発地区でもないところで
グロス7000万オーバーにはちょっと無理がありましたよね。

東側の棟の間取り資料ってもらっている人いるのでしょうか？

DINKS 向け程度の割と狭めのをお高くない値段で探しています。
70㎡前後中心の、より駅近の大規模物件は、ちょっと予算超過
だったので。　3000万円台前半までの、70㎡ちょっと切る程度の
部屋があれば検討したく考えてます。

西新井/梅島は、ここの東側と競合というよりは、南側も超える
値段じゃないですかね。　レコシティがあの値段で、まぁかなりの数
売れたわけだし、待っていても、200万/坪下にまでなるとも思えないな。

他の物件も色々出てきてますが、けっこういい値段ですね。
ここも当初高いと思ってましたが他はもっと高そう。
原油も高止まりだし、一年後の物件はまだ上がるだろうし。
こうなるとまだ出遅れてる中古がいいのかもしれませんねえ。
でもそれもいい物件はじわじわ上がってきてるし。
悩むなあ、うーむ。

最近城東地区の中古価格はちょっと下がっている気がします。
（お隣のシテヌーブなんかが典型例）
新築もこのあたりが峠かもしれません。

... 1000ゲット

シテヌーブの今売っているのは、半年前あたりのに比較すると
ちょっと安くなった気がするけどな。　
南むき以外がとくにね。