プラウド大森鹿島

元々、何の土地だったんですか？大きい邸宅があったんでしょうか

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ここは、確か警察関係の寮でした。

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坪単価どのくらいか、予想してみましょう。最上階で330万で買えますか？

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最上階の１２５ｍ２は、１．６５億円の予想。最高値は、４３５万円／坪の予想。

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一番良い部屋はそのくらいしちゃうかも。それで、内実に見合っている？
見合ってない？

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100平米9300万で買わせてください

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盛り上がりませんね。。まあまだ不明ですものね

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駅からの途中にある、コ○ミのクラブは大きな施設ですか？
コ○ミのHPには写真や広さなどあまりのっていないのです。
行ったことある方いますか。（駅前にゴー○ドのクラブも
あるようですが。）

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大きくはない

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現在他のプラウド物件の契約をしてしまってるモノなんですが、
この大森鹿島の物件、とっても魅力的ですよね♪
手付金が戻ってくれば、こちらの物件に変更したいぐらいです。
大森について全然詳しくないのですが、３ＬＤＫ（70〜75㎡）でどのくらいすると思いますか？
モデルルームに電話したのですが、来月早々にならないと価格が発表できないらしいですが。

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75平米、南向き、角部屋、3階あたりを前提に、閑静な住宅街であることを考慮
して、6000万くらいが妥当ですが、最近の値上がり考慮して、Max6700-6800万と
いったところでしょうか。それ以上だと、正直割高でしょう。

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そうですよね…私の購入したプラウド物件も「新価格」でした。
強気な野村不動産（プラウド）だからMax6700-6800万しそうですね。
おまけに有名な建築家がどうじゃこうじゃＨＰに書いてあったので、それも考慮すると…。
価格発表、気になりますね。

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ここの売出しを、遅らせていたのは、現在売り出し中のプラウドの売れ行きに
影響するからとのことです。
ここを売り出しちゃうと、プラウド馬込などは、売れなくなっちゃうからね。

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なるほど。それはそうですね。

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まあ75平米、6200-6300くらいが妥当なところでしょう

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南真正面にある駐車場は貝塚公園の駐車場（見学バス用？）でしょうか。
ＨＰには「南側遊歩道で眺望確保」とはありますが、この駐車場に
マンションが建ったりすると遊歩道の木を超えて高く建物が視界を
さえぎることになりますね。

きっと高くくるのでしょうね。

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南側の駐車場は東急バスの操車場です。しょっちゅうバスが出入りします。

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先日、野村不より、ＤＭが届きました。
なんと、販売説明会を３月へ延期するとのこと。
まさに、売りしぶり状態です。
いくらまで価格上げられるか？検討中の模様。

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>19さん
ありがとうございました。

では東急がこの駐車場を売ると、南正面にマンション建っちゃうんですね。
このリスクをどう見ますか？

３階南向き７５平米で6200という予想は、坪２７０ということですよね。
もっと行くように思うのですが。

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例えば坪300くらいでしょうか。
そうなると、まだ渋谷2キロ圏内で南向き住居地域を坪350で
新築を買えてしまう状況をかんがみると、坪350でこちらを買うほう
が良いような気もします。
迷いますね。

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「南側遊歩道で眺望確保」でいいなぁ〜と思いましたが、操車場が近いと「排気・騒音」気になりますね。

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一度、現地を見学するとわかりますが、東急バスの操車場は、あまり騒音、排気ガスなどの
影響はあまり大きくないです。
操車場の北側には、「大森貝塚遺跡庭園」があり、樹齢１００以上の巨木が沢山あり、
環境はとても良いと思います。
ちなみに遺跡庭園の北側の「イオシスガーデン」も人気マンションで、中古はなかなか出ません。
プラウドの南側には、銀行の社宅があり、こちらの住民で購入検討する方もいるでしょう。
この近辺、この立地、南側日照確保等の物件は、希少価値が高いです。

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>24 プラウドさん
南北が逆になっていませんか？大森貝塚遺跡庭園は操車場の南側です。

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＞２５様。
　大変失礼しました。南北が逆でした。
　　南側→バス操車場、貝塚遺跡庭園
　　北側→銀行の社宅

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立地はとてもいいと思います。でも、そのような希少価値のある
土地であればなお東急がその操車場を売ってしまうのではないかと
心配ではありませんか？

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バス操車場が無くても、池上通りに面して信号もすぐそばなので、騒音や排気ガスはあると思います。騒音に関しては東海道線が新型車両になって少しましになりましたが線路も近いですしね。夜は交通量も少なく静かだと思いますが、昼間は近所の山王の高台などのいわゆる閑静な住宅地とは違うと思います。
南は道路をはさむので何が建ってもある程度距離はありますね。大森貝塚遺跡庭園の南はマンションで、その向こうの駅付近も高台でビルが密集しているので、元々タワー上階のような眺望があるわけでも無さそうですし。それより気になるのは、今は遊歩道のところが都市計画道路になっていて、線路を越えてつながる計画になっていることです。いつ建設予定なのか分かりませんが、高架で線路をまたぐのでしょうか？

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都市計画道路ですか。高架でしょうか？　今すでに線路の下を
通る道がありますよね。それを広げることも考えられますね。
南側に高架道路隣接となると相当影響を受けますね。下をくぐると
するとそうでもない。いいところだと思いますよ。でもこれらの
リスクが難しいですね。

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都市計画道路についてはどうやって知ればいいのでしょうか。
線路から池上通りまでは距離がないので高架はあり得ないでしょう。
遊歩道なくして線路東側まで幅拡張するとなると、残念ですが。

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環境はいいですが、あまり利便性はよくないです。ほぼ１駅利用だし、京浜東北線の朝のラッシュは凄まじいです・・・

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「今は遊歩道のところが都市計画道路になっていて、線路を越えてつながる計画になっていることです」これについて、プラウドに以前聞いたら曖昧な答えしかかえってこなかったような。
たしかに南側遊歩道は永久的に車が通れないようになっているといいですね。

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ついに、簡易カタログが届きましたが、これは高そう。
プラウド二子玉川レジデンス、プラウド南青山などの設計協力した
「板倉建築研究所」がからむとのこと。
高品質・高級感をかもしだしており、値段はすごいことになりそう。

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坪400とか？

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HPも更新されていました。
８０㎡以上は、部屋のレイアウトをオーダーメイドできるそうで画期的というか高そうですね♪

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400とかになると、資産価値として不安だし、
オーダーメイドだと、上階と間取り違ってたら、騒音気になるでしょうし。

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７５平米でいくらくらいでしょうか？７０００万円で買えますか？

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京浜東北線の混雑状況はどんなものでしょうか？
品川までの２駅をなんとか乗りきればと思うのですが。

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大森から品川まででしたら、問題ないと思います。
５−６分の辛抱です。
７：４５ごろまでの電車なら、比較的空いています。
他の、猛ラッシュ電車（東急田園都市線、常磐線など）
の込み具合に比べたら、良いほうだと思います。

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ラッシュは８時過ぎからかな？
でも、人が多すぎてドア故障などは聞いたことはないので
他の路線に比べれば、さほどではないのかも知れないですね。
池上通りは、交通量が多いので排気ガスは多いです。
電車の音は上に行くほど響きますよね。
線路からは距離はありますが、気になる方は現地で確認してください。
近くには鹿島神社があって、９月の大祭は出店が出て盛況です。
ちなみに、私は鹿島神社にお宮参りしました。

小さいお子様がいる方は、公園も多くて良いんじゃないかな？
学校は大井第一小学校になるのでしょうかね？
ちなみに、歩いて大井町駅まで１５分程です。
散歩して大井町駅前のスタバでラテを飲むのが好きです。
あ、関係ないね。すみません。

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販売予定価格を問い合わせたら、「３ＬＤＫ（７０㎡台）で６千万、でもほとんどの部屋が南向きなので7千万円を予定しています。」とのことでした。

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なかなかこなれた価格でいいじゃないですか。安くないけど。

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周辺環境いいみたいだし、同じプラウドでも富士見ヶ丘よりいいかもね。

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この立地で、南向き７５m2　７０００万円前後となると、
周辺の銀行寮の住民などからの買いで、
あっという間に、完売しそうですね。
当分、この近辺で、これに勝る高級マンションは出てこないでしょう。

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高額のプラウド富士見ヶ丘に驚いています。
大森近辺は全く知らないのですが、競艇場だか競馬場だかに通う
方々が多いということはないのですか？
初心者でごめんなさい。

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多いですが、駅の出口が逆側のほうに多いですね。こっちは山王側なので、
そんな気にならないと思いますよ。

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駅から歩いてみました。競馬や競艇のイメージは全くなかったです。
小学校のお迎えをするお母さん方も品がよく、周囲の環境も良さそうでした。
ただ、横の通りの交通量が多く空気はあまり良くないと思います。
これも個人差ですので、気にならなければ絶対買いだと思います。

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大森は、駅の山側と海側で、趣が異なります。
山側は、山王の高級住宅街があり、この物件近辺も
いわゆる住宅地です。鹿島神社側へ歩くと大井６丁目、５丁目、４丁目と
昔からの住宅地が広がっています。
海側は、ビジネス街や商店街が広がり、住宅地もまじり、活気があります。
競艇や、競馬ファンは、海側へ出て、バスで競艇場などへ移動します。
本物件は、駅にも比較的近く、低層階物件ですが、南側が開け、日照、眺望もそこそこで
今後、大森地区でもなかなか出にくい希少な立地だと思います。
ピアース大森山王、プレイス山王なども、販売後、即完売したことから
この物件も、３−４月販売と同時に完売すると思います。

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んんんん〜〜〜〜なんか・・・・営業の臭いがする。

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別に安くはないのに、すごく安く感じる。
新価格なれは恐ろしいな。

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