23区内の新築マンション価格動向（その17）

不動産バブルさえ押さえ込めれば
都心回帰はまだまだ続きます。

都心湾岸部、都心東部にはまだまだ種地があり、
バブル化することはありえない。
適正な価格を今後も維持し、高値にはりついた西側近郊からの
大量の都心回帰者を受け入れ続けるだろう。
そのスピードは価格差の拡大によりさらに加速化される。

適正価格は
新築で坪２５０９万円前後
中古で坪２００〜１５０万円
都心部で適正価格を維持できるエリアに人気は集中し、
人は集まり続け、最終的には東京の都市構造を大きく変えることになる。

新築で坪２５０万円前後

坪250じゃ、5000万円出しても60平米ですね。
買う人がそんなにいるとは思えませんね。

>463
世田谷区や湾岸を2、3年前の坪250で売り出したら実需の層だけで即日完売するレベルだと思うが。

例えば坪250で80平米欲しいならば6000万円出せばいいと思うけど。
>>463の出せるお金の限度が5000万で、「オレがそうなんだから世の中の人も皆そうだろう」という思い込みで話しているならわかりますが。

アメリカ金利下げ→新興国株上昇→日本株も上昇→資産増大→不動産へ資金流入
需要と関係ないところで、この流れが強まるよ。向こう一年くらいは。

まあでも世田谷で坪200万じゃないと買わない、と確固たる信念を持って、待ちつづけるというのも、バフェットみたいで格好良いです。それもまた人生。

>464
２、３年前でも即日完売とまでいかなくても、
タワマンの売れ行きは良かったけどね。

>>467
関西だと上半分だけで十分です。1/3だけでもほぼ十分です。

というより、もっと上が必要なのかな。。。

>前回のバブルの教訓。
>急に人気が加熱したエリアは、
>バブル崩壊で人気は急落する。

>今回当てはまるのは、豊洲。武蔵小杉。など。

自分もその予感あり。今後、武蔵小杉は危険な状態に陥るかもね。
豊洲は元々、オフィス街だったまだ安全かもね。

どなたかが書かれた様に今後はオフィスビル、中央研究所
とかの知的産業集積地になる可能性はある。
インフラが整えばね、地下鉄一本ではちょっと厳しいな。
あとは国の産業政策・都の都市計画次第だな。

いずれにしてもマンション適地とは・・？？わからない。

豊洲のオフィスは、石川島重工がいきなり大赤字決算で、幸先が悪いですね。

> 473

物凄い好決算を叩き出している企業も豊洲に本社あるけど（笑
まあ、物事は判断は個人次第だから。

>>474
それが心配で・・・目先の儲けすぎは、廃れるのも早いですから。長続きする企業に来てほしいものですが、堅実なら簡単に引っ越さないから・・・矛盾ですね。

>>448

何も分かってないような気がします。
資金は米株・不動産からはネット流出しています。

新興国市場がまだなんとかなってるのは、
米の流動性が相変わらず潤沢だからではないですよ。
流動性自体は大きく縮小しています。
その中で、また大掛かりな資金移動が起きているのです。

大手投資銀行のファンドが閉鎖に追い込まれる状況をどう説明しますか？

クレジットサイクルは米でははっきり転換しました。
シティのトップ交代の噂も出ています。
既に真下目掛けて一直線に下降しているのです。

過剰流動性？
何を明後日のほう向かって寝言をおっしゃっているのでしょうか？

現状分析じゃなくて、これからの話ですよ。大手投資銀行のファンドが閉鎖に追い込まれました。はい、その後どうなりますでしょうか？ということです。今がこんな状況だから、もう将来も駄目だ？よくもまあそんな能天気なことが言えます。

多分賃料があがらないという曖昧な推測で、尚且つ5％という、円建てにもかかわらず高い利回り水準を要求すればそうでしょう。少なくとも市場はそうは見てないということ。市場が間違っていると声高に叫んでみてもね。

>>477 さん

①米国から流失した資金はどこの市場に移動されたの？
　また、その資金の出所先は・・　
②投資銀行ファンド閉鎖は資本主義社会では当然の結果でしょう。
③原油高騰で産油国が恩恵を受ける莫大なUS$決済資金は一体どこの市場
　に向かうのでしょうか？　
　また、回収資金の決済はどこの国で行われるのでしょうか？

　タンス預金・・　イラク復興資金？、ドバイ開発資金（これも限界か）

欧米金融機関が信用維持の為に、今回は当事者達が損失を処理して、
今後の資金獲得作業に入る準備段階だと思います。　

次の動きが出てくるまで（一般人がマスコミで知る状態）今回は
どれくらい時間が掛かるでしょうか？

米国株と不動産からは逃げてるが、政府短期証券には流入してるのは日経にさえ出てるので、知らない人はいないだろう。

典型的なsafe haven逃避（米国内での相対論）
あとは米との相関が低目とところに流れるのが筋だろうね。新興国投資はこの文脈だろうね。

＞土地を買ってマンション建てた奇特な御仁がいたが哀れすぎて泣けてくる。

奇特な御仁とは俺のことか？（笑）
まぁ、失敗してはいないが、一応失敗例として笑ってくれ。
個人でこんな事業をやってちゃ目も当てられない。
だから、もちろん自分が代表の有限会社でやっているけど、
青色申告で原価償却も認められる分、個人でやるよりは相当マシだ。

＞更地買って立てたら、近所の地主物件の家賃値下げ競争でも
＞起きた日には確実に飛びますぜ。
飛ばないって。借り入れを前提とした議論、やめてくれる？　余剰資金だからね。

でも、勘違いするなよ。自分の資産の大半は、金や白金、原油だということ。
君に揶揄される筋合いなんてないんだよ。

>>494−496

なんで、こういう議論になるのかね。
わかった。喧嘩する気ないので、この掲示板には来ないよ。
それでいいね。

http://www.tcwnet.jp/sekiyu/
いえいえおかげで原油先物ってのも興味がわいてきました。

単純に言うとリスク許容力が今極端に低くなっている。それが今後も続く。ただ永遠には続くわけが無い。米国が落ち着いてくればまた一気にリスク資産にマネーが向かうだけの話。過剰流動性が強化されていることは間違い無いからね。今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね。

僕が言いたいのは自宅用くらいは買っておいたほうが、この低金利ですし、これから色々ありそうですし、ということですな。まあでも物件無いもんね。なんで最近まで買えた広尾を買わなかったのよ、ということ。買えないのであればこれはしょうがないですが。

やっぱり、先物取引の好きな方が不動産の先行きに興味を持つのですね。
不動産先物という商品を作ればいいのですが。

中古マンションの先物が実は新築マンションなわけですが不動産は
少しもオープンなマーケットではない。
中古市場などプロ同士で売り買いして一般には上乗せしたカスしか
まわってこないのが実態。
新築にはそういうプレミアムが織り込まれているから高い。
違いますか？

＞今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね

同感ですね。団塊の住宅需要が郊外地価を押し上げたように
いずれは団塊ジュニアの住宅需要が、賃貸も含めた「住宅床需要」を
押し上げる。
加えて、低金利の仲で３年固定や変動金利での借り入れ率が大きい
ことでもわかるように、どんどん低所得者に無理な借り入れでマンションを
売っている。
バブル期に消費税が導入されたように、数年後に消費税値上げされる時点で
駆け込み需要が煽られる。

物価が上がれば嫌でも金利は上がってくる。買える物件が郊外に遠のく
恐怖感に弱いのは団塊世代だけではない。
いまは、熱いと文句を言っていてもくつぐつ煮立ってくれば皆都内から
飛び出てぬるい郊外にいく。
たしかに家賃補助シェルターにくるまった大企業社員は安泰だろうが
５０代で役職定年を迎える際に、地価が下がっているかどうかは大きな
博打だ。貯蓄で買えるほど安くなっていなければ退職金に手をつけざるを
得ない。それは得策ではないだろう。

リクエストにお答えして改訂版です。

消費者物価ベースでデフレ気味な状況で金利があがらないと
資産インフレになるのは目に見えている。バブルがくるから
不動産の購入は当面庶民には無理。その先バブル崩壊でデフレ再燃
か軟着陸かはわからない。

投資面のうまみというより、今後将来「持っている人」と「持っていない
人」の格差が広がるのかどうなのかということは今買うべきか
待つべきかという観点で重大な問題だろう。

今後２０年の長期で、
①不動産インフレでかつ消費者物価インフレ
ならばマイホームは買っておけば、賃貸よりも
払った金が少なくてすむ。リタイヤしたら人に貸して安い
郊外でも田舎で住めばいい。

今後２０年の長期で　
②不動産インフレに消費者物価のデフレが続くなら
デフレの幅に対して不動産の値上がり率が問題になる。
不動産インフレ率≒消費者物価下落率　ならば　賃貸に対して持家が
さほど得という話ににはならない。不動産の値上がりが大きければ
①に近づく

今後２０年の長期で　
三不動産はバブルがはじけて下落一方消費者物価は
原油価格の値上がり輸入品の値上がり等で上昇するなら

今は賃貸に住んで、次の底値で買うという話だが、消費者物価が上がる
なかでどうやって生活費をきりつめ貯蓄を増やすか。

今後２０年の長期で　
④不動産バブルもはじけて下落消費者物価も下落
ならば、不動産を買うよりキャッシュを大切に、金融商品で運用するのが
賢い。

＞その家庭にとって買い時であれば買うべきだし
誰も買う必要のない人まで買えと言っていない。
ただし２００３年〜２００５年は、買う必要のない人も前倒しで買ってよかった
ほどの安値だったのは確かだ。
問題は「必要という意味で、」買い時はいつかはやってくる。
永久にデフレ社会と予測するなら一生賃貸も正解だろう。

現在６５歳以上の世代は、ＣＰＩ、不動産ともにインフレ期に買って
ローンの支払いの実質負担が軽く自宅が財産になった世代。
現在６０歳以下５６歳までははＣＰＩが伸びずに不動産だけ上がって、その後デフレ
になってローン支払いで無駄なカネを使った世代だ。
現在４５歳〜団塊まではバブル崩壊後に安値と思い買った物件が
その後もデフレで値下がりして同様にローン支払いで無駄金を払った。
今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。
さてこれからはどうなるか？
自分の都合で買ってあとは運任せですかね。ｗ

＞今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
＞なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。

全ての年代で、購入時はそう考えているのでは？
今の４０歳代も、２０〜３０年後の結果が重要なわけで・・・

>>503
理屈でかなわんからってじゃまだ消えろみたいな言い方はないだろう。
キミが「損得抜きで住宅は買うもんだ」と言い切るなら全く関係ない
話だが、所詮マンションなど、よほど広大な間取りでない限り
２０年で使い捨てという意識の人は多いよ。
売るか、貸すかの世界。
投資的観点もあながち無駄な情報ではないよ。
あなたが借りているマンションだって大家が儲けているわけだ。
会社の給与の結構な部分を不動産賃貸人がもらいうけている。

不動産投資を語るのも金地金、原油を語るのも資金計画を語る一部
と思えば腹もたつまい。

>>508
2004年前後が歴史的底値というのは、バブル崩壊から１３年という長さと
その間一度も上昇しなかった事実、その後の４割近い上昇を考えれば
「勝利確定」でいいんじゃないのかな。すなおに幸運を祝ってやるべきだよ。万一急落しても買値までに売却すれば損はない。
５年タダで住めただけ得だろう。
たぶんそういうおかしな話にはならんよ。

＞今の４０歳代も、
でなくて「４０歳以降」、すなわち４０歳より若い人ね
５年前の３５歳とか　４０代ではない。念のため。

どう見ても転がし（賃貸含む）だけで儲けようなんて甘すぎると思います。付加価値をつけて転売するならまだしも。あなたがたの付加価値って根拠の無い自信だけですよね？

情報収集に時間を費やして、しっかり目利きした物件の転売を甘いというのはどうかと思いますよ。それだけの見返りはあっても良いと思う。
とはいえ、何でもかんでも便乗価格ににしてしまうのもどうかと思うが。

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのこと。それでも買われるというモノに関しては商売として成り立っているし、安い時期に買えなかった人にチャンスを与えるという意味ではそんなに悪くは言えないと思う。

私は転売派ではなく、長期保有派ですけどね。

>キミもちゃんと意見を言えよ。汚いやつだな。

全く賛同。５１２はまともに反論できないで悔し紛れに揶揄しているだけにしか見えないよ。

なんか上がるというか、不動産は持つべきと言っている人がみんな転売目的という誤解があるねここ。恐ろしいなあ教育って。

そうだね。意見は少なくとも言ったほうが良いね。批判するなら代案を出せ、と田中角栄も言ってたよ。

いや転売も賃貸も、実質同じようなものだから。賃貸もただ貸すだけじゃなく、高く貸したり客付けや管理を自ら行う、加価価値つけるノウハウでもあるの？

割が合わないと思えば買わなければ良いだけのことという意見があるが、割があうと思うときは売る人もいないはずですよ。都合よく「自分だけが賢く」「他人はお人よし」との前提で組み立てないでくださいね。

地を這う営業努力をしてやっとこさ利益を上げている専門業者がいるのに、素人が片手間でマンション経営して儲かるなんて、不可能だし、実現したとしても偶然に過ぎない。

>>522
あなたが収益還元価格以上と思い売る物件は他人が収益還元価格以下と思い買う物件。あなたが収益還元価格以下と思い買った物件は他人が収益還元価格以上と思い売る物件。結局ババの掴みあい。もう掴んでるかも（笑）

>>523
割が合う、合わないというのは一元的な見方で見るとあなたの言うとおりかもしれない。でも世の中、多少高くても今買わなければいけないとか言った人もいるのですよ。そこで立地、価格、資産性やら加味して考えて、割が合うのか合わないのか考えるのだと思います。
お金には代えがたい家族の幸せという無形な価値観も含まれてくるので、収益還元法だけで片付かないこともあるのかと思います。。

私は522では無いんだけど、そういう批判なんか意味あるの？
株だってそうでしょ、誰かが売ろうと思って、誰かが買うから売買成立だ。
不動産にせよ、株にせよ、みんなババかいな。
まあ成功しやすいのは、どうしても売らなきゃいけない人から買う、ということでしょうね。何かの個々の特殊事情によって。

>>536
遠慮しないでオリジネータとＳＰＣのＷＩＮＷＩＮを一例として挙げて、論破してくれてもいいんだよ。確かにそれで受益者が取得しない場合でも利益は出ますね・・・・・５年だけ

>>540
すいません。自分で答え持ってます。
１　住宅ローンという、事業ローンに無い長期・低利の融資
２　上記にともなう諸税の減免
３　配偶者名義で上記の効果さらに倍
４　小規模零細賃貸業だから所得申告も厳格じゃないし、ホームセンターの領収書なら経費にしちゃえる!!
５　本人の資産だから頑張る。管理もうるさいぞ。プロとはいえ勤め人感覚の不動産業者には負けない

これらで業者に勝つ　如何でしょうか？

今回の当事者ではないですが。

まあ一般的に自慰のようなものを公開の掲示板で垂れ流せば、
それに対する辛らつな反発が出ても、
甘んじて受けるしかしょうがないんじゃない？
わが道を行くなら全く無視するとか。

読み手のことなど考えず好き勝手書きなぐってれば、
同じように好き勝手文句を言われても仕方ないでしょうに。

別に書くなとか言わないけど、
反発がでるような投稿スタイルってことは、
あるていど自覚してもいいのでは。
で、それでも貫くなら、
反発にいちいちナイーブになることもないでしょうに。

>542
いろんな立場の人がいて、それぞれの背景を元に23区のマンション価格動向を語るのがこのスレ。
様々な意見を書き手の自慰と感じるのはアンタの勝手だよ。
知識のある人に負い目でもあるんだろうか？

>537
とにかくつまらない・・

自分が理解できないものを価値がない≒自慰のようなもの
と思いたがるのは仕方がないことだ。

長文でも「会話調」でも読みたくない人はスクロールしたらいいんだよ。
他にもスレはいくらもあるんだから。

プロが自分の知識をやさしく伝える場があれば、なにも私がここで
エラソーに語る必要もない。プロは舌足らず。おまけに信用もない。
多少ウケたような記憶があるのと、自分の「仕事」のヒントになるから
書いているまで。
やっと「デベ」といわれなくなったと思ったらこんどは「幼稚」と
呼ばれている。まぁ少しは昇格したわけだ。

とにかく話題をスレタイにもどすと
収益還元でいえば、賃料が値上がりした都心を除けば、平均値として
割高感があるのは資料の通りだ。

城東の既存賃貸と新築の質の差がどれだけあるかは知らないが
城東はあいかわらず坪7〜８千円、２０坪で14万〜１６万円の家賃の
ようだ。同じ東京駅５ｋｍ圏（蒸し返すつもりはないから化けてでるなよ
墨田厨ｗ）でもずいぶん賃料差があるじゃないか・・・という話。

都心は下落、城東は上がるという大方の予想と逆だが如何？

結局「マンション住民さん」氏は無知なフリをしてベテラン諸氏を
流動化やspcの話を誘導しようとする小賢しさはあったものの、
元々話についていけてなかった＆自演がバレで自滅ってこと？

いや「マンション住民さん」氏は1000億の資金を運用するファンドマネージャ氏と見た。あの口調で不動産取引のない仏滅の午後に時々現れなする。

>>540
不動産所得の申告に領収証なんて必要ないよ。
経費なんて適当にふかして書いてる。
無申告は危ないけど。

↑
>>541でした

>>524
老婆心ながら。
賃貸物件には広さも、築年も異なり、
築年が古いところは賃料も安くなる。
この要因を除くには新築、それも一応マンションに区分されている
もので比較すると言い。
サンプルを提供するので再計算してみればいい。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/cond=4/sort=4d/o=80hs...

こう見て行くと
杉並区の凋落はかなりひどい状態だと言える。
家賃レベルは新築も含め下がり傾向が強い。

まあ賃料はあくまで募集賃料だから
実際に成約するレベルは異なるし、
成約せずそのままのケースも多い。

一般的には、
賃料が下落＝安いものしか決まらない場合は、
募集賃料が高いものが残ってしまい、
逆にこの資料の場合高く見えてしまう。

賃料が上がる＝地域的に人気化する場合は、
逆の傾向となり、高い＝仕様が高いものから制約して、
古くて仕様が安っぽい＝賃料が低いものが残ってしまい
募集賃料が逆に低く見えてしまう。

下がる目処もたたないままに、つまらん話題繰り返していても
楽しくないよな。スレ閉じたほうがよくね？

>>554
そういう書き込みして停止したスレはないから安心して良い。

４５７さん、
つまらない話（妄想）のなかで、具体的で実に勉強になりました。
客層が違うから、なにやら打たれたようですが。
嫉妬されて打たれるくらいに私もなりたいもんだ。（同情されてばかりで）

中古マンション募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
仲介戸建募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
この合計が今現在空いているわけだが、
区によっては１万件近くに達し、かなり危機的なところもある・

え○がやを＊＊にするでねえだ。

肥溜め、まきちらすぞ。

地下げ屋もいるのでよろしく。

>>118
最近はウィットの切れがいまいちでスンマセン

「ねぇ、ねぇ。年金補填のために賃貸不動産持つってダメなの？」
「だからさ、そういうのは一般論で語ったらだめなの。買う時期や立地や
　部屋の広さとか、厳密に物件と時期に依存する話なんだよ。」
「もっとわかり易く言ってよ。今から賃貸不動産買うのはダメってことなのね」
「まぁダメでしょ。１９８５年はよかったけど１９８７年はダメっていうのに似てる。
　いま破綻してるワンルームは軒並み１９８７年から１９９０年取得の物件だ。」
「高く買いすぎていつまでたっても残債が地価を上回らないってこと？」
「その通り。赤字垂れ流し」
「やっぱり買う時期が大事なのね。」
「そりゃそうだ。家賃はそうそう上がらないけど、物件が安い時期は必ず
あるわけだ。」
「いつが安いかは結果論かもしれないけどね。利回りくらいは計算しなくちゃ」
「自宅購入はよい時期があるの？ないの？」
「マンションは、２０年経つと住み替えたくなるものだよ。社宅に入っていて
２０年後に新築を買った友人宅によばれていくとやはりうらやましくなる。
残債が少なくて資金に余裕があれば住み替えるのが普通だ。
実際、売ればローンは小額で済むし、貸せばローンが多くても賃料が入る。」
「賃貸の空室リスクを強調する人がいるけど」
「人間なんでも未経験な「ことには臆病になる。親がアパートや借家の一つも
もっていたらわかることだが、店子がつかない物件ってそうそうないよ。
それと賃借人は高く貸して回転をよくするのでなく少し安めに貸して長く
居てもらうほうがいい。端境期に店子が退去してもあわてない。
じっくり構えて３月まで待つ」
「あなた、そういう話はウケないわよ。ここは賃貸スレではないと叱られる
なにしろ皆さん賃貸物件はおろか自宅も買えてないんだから。」
「おいおい、そういう言い方も失礼だろう。」
「自宅購入にも時期があるというのなら、今はダメってことよね。」
「そこが難しい。今後値上がりが続けば、買わずにいたことを後悔する
　一方、もともと安値の便乗値上げの城東など買った日には、将来の
　下落で痛手をこうむるかもしれない。」
「城東を買いたいって思う人は少ないわ。地縁がある人は別だけど」
「いいと思うよ。城東。カジュアルで住みやすい。ただ惜しむらくは
３年前に買っておけばベストだったね。」
「そんなこと言ったら、田園都市線も、練馬も、江戸川も江東も、港も
皆同じでしょ」
「そりゃそうだ。ただ、俺は下がる下がるといって買わない方向に
煽動して、結果あがっちゃいました。買えませんね＿|‾|○
より、買った。下がった。でもいいじゃん。また上がるよ。という
ほうが罪は軽いと思う。」
「どうして？」
「物件は確実に質が落ちてる。郊外でさえ駅近の土地は少ない
　都内で、晴海、有明以外に今後の大規模供給は少ない。
今後１５年スパンで新築供給が衰える可能性は高い。
新築にこだわらないならいいが、長く持ちたいな最後の新築ピークを
逃す手はない。」
「下がったらどう責任とるのよ」
「下がるって、２００３年水準まで下がるって本気で考えてる？」
「わからないわ。」
「居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。」
「仮に２００３年水準まで下がれば皆が喜んで買うでしょうね。」
「そうだよ。幸運の神様が舞い戻ったって喜ぶはずさ。でも世の中は
そこまで甘くない。誰でもわかる姿でチャンスは再臨しない。」
「そうかもね。」

長すぎる。要約誰かして。