23区内の新築マンション価格動向（その17）

>>379
得そうって、住宅ローン前提なら総額いくら払うと思ってんのさ。
管理費修繕費は含んでるの？20年後いくらで売れるのさ？

>>381
総額？って計算して意味あるんですか？

家賃収入から、毎年の支払利息と管理費等の諸経費を引くだけ。
２０年後の残価設定は想定家賃の10年分でいいでしょう。

いまだに、超チャレンジ価格の中古物件は出て来てますよ。
湾岸で言うなら月島をお調べください。
例の建築予定物件のせいなのか売り物が増えたエリア。

不動産屋やってる友人に聞いてみた実話です。

今は売り時かもしれないが、間違っても買い時ではないとの事。
もちろん客にはそんな事言わないそうです。

なにしろ専門家ですから…
しばらく待ってみます。今の住まいがあるし困ってませんしね。

元祖匿名はんは今後，収益還元法で得しないとマンション買わないんですか？

そんな事言ったら，地方で一戸建てに住んでる人は，ほとんど収益還元法で損してることになりますが。

384

いつもの話だが、スパンしだいですよね。
通常、不動産屋はごくごく短期の相場見通ししかないから、お友達が言ってるのも、相当短いスパンと思いますよ。

長期で言ったら、常に売り時だろうと思います。

だから、必要なときに最低限のものを買えばいいというのが、私の持論。

長期で見たらそりゃインド株のほうがあがるだろうけどもなぁ。

ここのスレッドも、そろそろインフレ率を考慮した議論を意識したらどうだい。
何度も言うようだけど、マンションが円ベースで多少値上がっても
それ以上に食料品価格や、原油価格が上昇したら、それはマンションが
価値を失っているという事と同じなんだよ。
円なんてのは価値を測る「ものさし」の一つでしかないんでね。

10年ほど前の、ロシア危機の時は、ルーブルが暴落したから、ロシアの不動産も上昇したけど、
豪邸がわずかな食料品と物々交換されたという事実を忘れないように！

393

基本同意。

しかしその議論は既に何度も出ていて、一部のひとをのぞいて常識として共有されていると思うが。

まだ不動産がインフレヘッジになるなどとスットンキョウなことを言う輩もいそうだが。

インフレ知らずのインフレ語り。地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
インフレもない。
ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
物価はグローバリズム、地価はローカリズム。

ドル機軸経済は兌換紙幣でなくなって35年、原油価格にその根拠を置いてなんとか対面を
とりつろってきた。あたかも円の価値をドルや外貨で計る風潮があるが
ほんらいもっとタンジブルな資産を物差しにすべきだ。
金地金はタンジブルだが、利用価値がない。結局タンジブルで利用価値があるのは
ベンツということになる。もとい・・・都心部不動産だよね。

>>393
インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。


今後可能性が高いのはドルの暴落だろう。

もっとまじめに考えなきゃいかんのはインフレになったら家賃はあがらいで
野菜や衣類や生活必需品が上がる、家賃を野菜で納めるとかいう話も
笑えて楽しいな。

原油高って、スタグフレーションの起こりやすい状況だよね。

四国あたりの原野でも買って、トウモロコシでも育てるか。

インフレ＝ハイパーインフレという思考はどっからくるんだろう。。

バブルの後に訪れる可能性はあるね。ハイパーインフレは。
今は1929年前後の状況と極めてよく似ているから、皆さんも歴史を紐解いてみましょう。恐慌直前にミニバブル発生→崩壊→本格的バブル→恐慌という流れですな。

>>387

自用を収益性だけで見る必要性はないが、収益性をないがしろにして
いいってもんでもない。賃貸の容易さ、売却時の流動性を考慮すれば
都市部のマンションの方が地方の戸建より魅力あるように映る面もある。
ただ、住む住まないは個人の好みだし自由なので、別に六麓荘の屋敷に
住んでるとっつぁん捉まえて、アンタはどうだこうだというつもりない。
不動産だけで儲けたり運用する必要ない。他に稼ぎなりストックあれば。

上記の点と、都内のマンション価格が利回り的に酷い状況になってる
こととは問題が全く異なる。そもそも貸せるのかみたいな物件も多い。
満室想定賃料のグロスキャップ４％切ってるような大したことない物件。
せいぜい月20万の家賃で6000万オーバー、70平米そこそこの、だよ。

オマエも安く仕込んで安く供給してみろよみたいなこと何度も言ってくる
眠たい君、疲れてるならシゴト替えろよ。

ミニバブル崩壊から本バブルになるときって何がトリガーになるんですか。もしかして、過剰流動性？　1987年的な。

スタグフレーション＋局地インフレだよ、
今の日本の経済状況は。さて、どうなるのか？

広尾ガーデンフォレ買っちゃいました。狭い部屋だけど・・・
もちろん自分で住むためじゃなく、インカム、キャピタルねらい。
これってまずいかな。

将来のことは神様もわからないと思いますが、サブプライムを発端とした流動性の供給によって、そうなる可能性がありますね。米国が落ち着いた後なので、2年後とか？それはわかりませんが。とんでもないバブルになるかも。そして恐慌。避けたいところですがね。
調べてみると、1929年前とそっくりですよ今。ホント。怖い。

持家は取りあえずもっとけっつーことですかねそうなった場合は。バブルで売却できるオプション、ハイパーインフレで債務が目減りするオプション、恐慌時に取りあえず住まいは確保できるオプション。。

日本だけがハイパーインフレというシナリオは考えづらいね。というよりは世界的な恐慌でしょう。分散投資の意味が無いわな。キューバにでも移住しますか（笑）

インドは許認可の嵐だからね。ああいう官僚がいなくなればもっとインドは発展するでしょう。力があるという意味ではその通り。

>>410
そんなにうまくね、信用収縮をおさえるだけの緩和処置なんて取れるわけないでしょ。人のことを「うま」とか「しか」とか、勘弁してよ。亀田の親父じゃないんだから。

>>395
>金地金はタンジブルだが、利用価値がない。

無知を、さらすなよ。
工業製品における金の需要は急増している。
おもに、精密機械の配線に利用されている。
なにしろ、銅と違って錆びないからね。
現在は金生産量の約１５％が、工業製品に利用されている。

白金なども、触媒などの重要なマテリアルになってるんだよ。
自動車のプラグなどに使われてるよね。
埋蔵量が限られているから、再利用もされてるんだよ。
知ったかぶり師の恥さらし。

ＣＰＩだの、タンジブルだの、
偉そうな事を言う奴に限って、経済をまったく知らない（笑）
金や白金が、どれだけ供給不足で、どれだけ利用価値があるか
知らないんだからなぁ

だから、不動産投資なんてするんだよなぁ。

＞インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
＞なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。

ちがうんだよね。今の、この現実を言ってるわけ。
不動産から、金や原油に資本が流れてるんだよ。
原油が上がれば、それこそＣＰＩは上がるんだよ。
今、この瞬間、原油や金に対しての不動産の相対的価値が下落してる
ことを指摘してるだけ。

反論するなら、そこを反論してちょうだい

>>414-416
個人の資産形成と機関投資家の対応は基本的にスケールが違うよ。
金地金を280万で一本買っておくのは長期投資ではいいかもしれないが、それが配当を
生むわけではない。
一方、500万の頭金で4000万の１ＬＤＫ中古を買っておけば、一定の「配当」はある。

キャピ　タルゲインでしか利殖を考えない投資家は知らんが、サラリーマンの投資は２０年
スパンで考えるべきだよ。
いま４０歳なら２０年後に退職金をもらって、保有不動産のローン残債が１０００万くらいに
なっていたら、５００万繰上げ返済して、賃貸不動産の収入を年金の補填に使う。
２年先５年先に売って儲けようとかそういうせこい話ではない。
もちろん、不動産一点張りという話でなく金融資産は他でも運用うするが、ここは不動産スレだから
話を出しているだけ。

数年前に比べて値上がりした現在、これから持ち家どうしようと考える人の発想は
いかに手持ちの資金を増やすかということだろう。
それは、それで「どうやったら一番早く頭金が増えますか」スレでも立てて語ってくれたらいい。
しかし、いま一定の自己資金があって割高だが「買える人」がどうすべきかというのが
最も重要なテーマだろう。
ここでは、「買えない人」が、待てば下がる。みたいな話をしている。
それって、２００４年ごろ２００５年３月暴落説を唱えたチンピラの屁理屈と少しも内容はかわらない。
不動産市況は、当事者の僻目で語っても意味がない。

金や白金が供給不足なのは分かるが、それだけで評価されているわけではない。
投資の対象とされているからこそ、値段が激しく動くのだよね。

>>417-418

なるほど。君の主張にも一理あるね。
ならば言わせてもらおう。

マンション投資という点についてのみ、言わせてもらうならば、
日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。
もちろん、ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。
ところが、現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
これには、いろいろ理由が挙げられると思う。
例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・

投資という観点で考えたとき、
日本人の新し物好き、建築業界の手抜き工事の横行、地震の多発地帯という特殊性、
という点に注目して、基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
実際、日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
現実に住みたがらない人が多いんだよ。
日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

もちろん、厳しい投資条件に耐えうる優良物件も確実にあるとは思う。
しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。

現に、東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから
玉突き現象を起こして、店子がさっと引いていくこともあるしね。
マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？

>>379
だから坪単価２５０万円前後が適正なんです。
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
９０ｍ２で６８００万円

>>420
＞日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
＞住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。

日本は高温多湿の気候風土のなかで木造住宅が大半だからね。
私は戸建の話をここで引き合いに出すのは変だと思うけどね。

＞ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。　
民間マンションは４０年の歴史しかない。同洵会アパートとかの昔にさかのぼれば別だ。
＞現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
というか、マンションは建て替えなどほとんど行われていないのが実態。

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
自負はある。

＞例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・
配管は２０年以上前から鞘管ヘッダー方式など取替えを考慮した方式に
変更されている。給水管から錆の出るマンションは３０年前のものならある
かもしれない。それと給排水管は長期修繕で取り替える。
デザインが古くなって建て替える？？？区分所有の持ち主がそれだけのカネ
持ってないでしょ。
そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

＞基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
原価償却という言葉の使い方が間違っているよｗ

＞日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
＞現実に住みたがらない人が多いんだよ。
場所によります。一度南青山から渋谷、神宮前にかけて裏通りを歩いて
みたら？築３０年のマンションがいくらでも上手に使われてますよ。
郊外でも青葉台に、桜台コートビレッジという建築学会賞をとった
築３０年の建物がある。代官山の槙文彦のヒルサイドテラスも３０年。
ちゃんと広さを確保してあれば長く持つよ。これから先も使われる。

＞日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
＞ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

それはそうだと思うよ。だから「ものを見る目」は大事だ。私は自分で建物の
価値を評価できる目があるから、不動産投資をしている。

＞しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。
それは、ものによる。豊洲を投資用に買う人はいない。
しかし芝浦は十分投資用に長期で価値を持つ。
港南はダメでも品川Ｖタワーは使える。そういう差はあるよ。
ただ、ゼロか一かでなくて、長期でみれば、どこまで資産が長持ちするか
は単に建築のつくりだけじゃなく「立地」なんだと思うよ。
現に平河町あたりの２５年以上昔のマンションが弁護士事務所として
月坪２万円の家賃で貸されているわけだし。
事務所家賃＞住宅家賃の現状で考えると都心はそういう付加価値も
備えているわけだ。

＞東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから玉突き現象を起こして、
＞店子がさっと引いていくこともあるしね。
目先の現象にとらわれない。広く長く診るには、生駒ＣＢのオフィスジャパンとか
毎号目を通しておくことだよ。

＞マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？
そりゃどうも。あなたもがんばってね。

なんだか外貨だ金だとかスレタイと無関係の話が喧しいが
簡単に言うと、ドルは金本位の兌換紙幣から３５年前に不換紙幣に変わってそのかわり
原油決済はドルでしか行えない仕組みのもとに、ドル機軸経済を作ってきたわけだ。
いまは処刑されたサダムフセインは、ドルをユーロ決済に切り替えようした。ドルが原油
決済マネーでなくなれば、諸国はドルを必要としない。すでに、価値の裏づけが「原油
が買える」ということ以外にないドルは過剰流動性のなかで暴落する。
米国は自国の通貨の信用を問われないために常に金地金の信用度を低下させて
金の信用を疑わせることでドルの威信を保つ戦略を続けてきた。
ここにきて金地金は高騰し、逆にドルはその発行通貨の量を担保するものが何もない
ということが次第に白日の下にさらされる日が近づいているのだろうね。

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
＞デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
＞自負はある

おっと、ご指摘ありがとう。
今、慌てて資料を調べたら、国土交通省の資料で３７年となっていた。
こちらの記憶違い。

それ、サンプル数が少ないよ。ほとんどが公団分譲の建て替えだったはずだ。
建て替え戸数はいくつ？

割高地域には人が集まらなくなって
住宅地としては廃れて行く。
昔の都心部かそう。
地価が上がるに従って中心は近郊、そして郊外へと移って行った。
バブルの崩壊から、都心部の地価は一気に下がり、
それが都心回帰にむすびついた。

職住近接は何時の世でも理想。
都会に住むからにはアーバンライフをENJOYしたい。
都心部の地価上昇は、その流れを止めてしまう悪。

仕事が終わった後に、
家族と待ち合わせて観劇
そして都心部のより取り見取りのレストランで食事
タクシーで帰ればまだ余裕の時間。
そんな生活も都心部に住めばば可能になる。
適正な価格で東京駅から半径５ｋｍ圏内に住む。
これが理想。

何度もいうけどコープオリンピアは１９６０年オリンピック前後だった
と記憶。とにかくマンションってそれ以前はお屋敷に建てた高級賃貸鉄筋アパート（川口松太郎のマンションとか音羽ハウスとか）
まず、民間マンションの歴史とか調べてね。
集合住宅と国交省が呼ぶのは＝マンションじゃないよ。

亀戸の物件、売り出し最多価格帯平均を予定価格より１１００万下げたみたい。

割高なのになぜその値段を維持できるのか？
１００人いて内９０人が割高だと思っても
１０人は買う
供給量か８戸だったら、その値段でも完売する理屈になる。
しかし、長期で見れば
その地域は廃れて行く。