23区内の新築マンション価格動向（その17）

新たに耐震偽造発覚・・・

>国交省によると、遠藤建築士の関与が判明している物件は▽東京１４件。
>８９年以降、マンションを中心に６７件の構造計算をしたと説明している

腐っているね・・この業界。
信頼出来る物件以外の中古なんか絶対買わないよ・・仲介業者さん達よ。
どこだよ14件って・・（怒

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071015_.html

まあ、心地よくない場所が上がるというのは無理があるかもしれませんね。結局ヒトが住むハコですから。

誰に聞いているのですか？

そもそも265さんの意見を聞いて、あなたは否定的見解なんですか？

「心地悪い場所で心地よく変わりそうな場所」・・・

極めて斬新な定義ですが、ものすごく地域限定的な気がしますが。

デベのタラレバにごまかされてはいけません。

現状心地悪い場所を「将来性」を見越して買う必要ってあるのですか？

ましてや、その「将来性」が既に価格に「織り込み済み」の場合に。

23区は高値推移だと思っていたけど、今回の耐震偽造発覚、
住宅着工件数の落ち込みによる実質GDPの落ち込み予測・・・
郊外物件を中心に事業展開している中小売主業者は資金的に
耐えれない状況へ陥る可能性大。

立地場所もマンション価格の影響大だけど、もう一度購入者達の、
施工業者・売主の選別が間違いなく始まるね。

また、今の住居しているマンション物件を売って（専売は最悪か）
新たなマンション購入する人達は厳しい状況に追い込まれるだろうな。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071016AT3S1600J16102007.html

誰に何を聞いているのですか？
今は賃貸ですか？お金はありますか？
正直そんな個人属性の質問やり取りに全く興味はありませんが。
お金もらってコンサルするならまだしも（そんな商売あるのかしらんが）

とにかく買う以外に選択肢がないとでも言いたいのかね。ったく。

自分が住みたい場所に住めばいいでしょ。
そんなに人間は、住みたい場所変わらないでしょ。シングル、ディンクス、ファミリーで嗜好が異なるのは分かるけど。

少なくとも人命、財産が守れる可能性が高い安全なところにしたら。

価格が下がるんなら、パークマンション六本木買いたいね。
私も祈ろう。下がっておくれよ

物件選択の優先順位がはっきりしない人が放浪するのはいつの時代もそうでしょう。物件の良さがはっきりしないマンションと、優先順位がはっきりしない人がくっつくには時間がかかる。

嫌悪施設や高圧線下地、土壌汚染、幹線・線路沿い、人によっては
川沿いや沿岸部、埋立地、急峻な坂の上等々、最大公約数的にも
歴史的にも共通認識になっているものは不動産ではやはりあるでしょう。
ハコがどこにあるか、動けませんからどうしても一番大事ですよね。

その上でハコが大きいか小さいか、しっかりしてるかしてないか
ひょろ長いか、ずんぐりか、デザインががいいか、機能的かどうか、
安全かどうか、太陽の方向いてるか、隣りとくっつきすぎてないか、
カネかかってるか、誰が設計して上手に組み立てたか等々では。

で、心地よい場所で、ハコが小さければ、閉所恐怖症でなくても、
やはり心地よくないとなるのでは？

何を答えてるのかわからなくなりましたが、要は供給サイドが
客が納得しないものをいくら作って、買うしかないから買えと言っても
渋々買う客も中にはそりゃいるでしょうが、そんなら買わないって人も
少なからずいるのではないかと。場所であれ、広さであれ。

あと価格。でもまあ、価格が一番調整つけやすいですよね。
下げるにせよ、飛びつくにせよ価格の問題だけなら本来簡単。

でも多少下げても絶対買わない、買いたくないって人達をターゲットの
ボリュームゾーンの金額設定にしていくらつくってもそりゃ売れないし、
本来そこで買う「べき」人達は高すぎて買えないってのが今の実情では。

買う「べき」人のための金額設定をすべきであって、単なる便乗値上げや
転嫁値上げはやはり通用しないということかと。

ボリュームゾーンてのは物件ごとのターゲットの話ですよ。

所得の二極ががあるとしたら、下のほうの人向けに本来売るべき物件を
上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話。
しゃがもうにもしゃがむ気にならないわ、背伸びしようにも届かない。

乗り遅れが質が悪いとは言いませんが、その人にあった供給がなされて
いないとしたら売れない、買えないっていう話でしょうな。

×ハイリスハイーリターン事業なのに
○ハイリスクハイリターン事業なのに　
一度ミスタイプすると一発で変換しない　「ハイリスクハイリターン事業」
スマソ

今後２３区が上がるか下がるか意見が分かれる中で、取りあえず上昇確実なのは新東京タワー周辺だろう。（デベの宣伝ではないよ！！）

ここでは良く書き込みがあるので、もうウンザリという御仁も多いだろうが、世間的な知名度は実に低い。（試しにご近所、同僚等に尋ねてみるといい、話は知っていても建設地まで知っている人はほとんど居ないはずだ）

言い換えるとそれこそが狙い目なのであって、来年建設が始まれば存在も全国区になることを考えると、今の状態はポーカーに例えれば相手の手札が透けて見えているのと同様の好条件と言うことになる。
各人の価値観、好き嫌いをどうこう言うつもりはないが、過去にさかのぼって
「あの時なんで買わなかったのだろう（泣）」
的な悔しさを味わったことがあるのなら、もう一度やり直せるチャンスが来たと言うことを考慮に入れるべきだ。

確かに600メートルだっけ？すごいけどさ、それで人が集まるようだと、北朝鮮並の時代錯誤感があるね。まあいいけど。資産価値上がると良いですね。

http://zerodimension.net/mt/archives/shin_tokyo_tower-thumb.bmp
これならわかるが、決ったデザインは
http://www.watch.impress.co.jp/av/docs/20061124/tower1.jpg
これだよ。

ですから第二東京タワーが「見える」ことはひょっとして多少なりとも
価値がある、でるかもしれませんが、近いだけでは電磁波でイヤだって
人も少なからずいるのですよ。眺望以外にメリットもないでしょ。

デベが心地よいビジネスをさせてあげる必要が何故客側にあるのか？
心地よく出来ないとしたら己が努力が足らないか根本的に心地よさを
取り違えてるのでは。リーマンだからいいとか、全く意味不明。

結局理念がないからさ。ド短期の利益追求以外に。志も何も。
住宅事業を＊＊にしながらやってるから所詮限界がある。
客に対しては極めて失礼な話だ。

この曲線とプロポーションは内藤多仲の構造家の美学によるもの
当時コンピュータなど存在しない。
http://blog.neo-lounge.com/images/06.04.24.jpg

>>285
言いたいことは良く分かるんだけど、上がればどこでもいいのか？という話だと思う。
湾岸も東側だろうけど、まだ西出身の人から見れば100歩譲って湾岸ならって人が多かったってことでしょう。

昔麻布に住んでたとき電波障害ひどかったなそういえば。どうなるんだろうね。このタワーによって。

ド短期の利益重視はしょうがないよ。四半期決算、株主重視、どうやったって長期的視点は持ちにくい。未上場になれば別。優良デベにそういう決断をさせるように努力してみては。

売り手は謙虚であるのは当然だが、買主も謙虚のほうがいいと
思うよ。
はなから、バ・カ、強欲呼ばわり（というか先入観が顔にでてる）だと
いい買物はできないよ。
知識と理屈でいばり散らして参りましたとお買い得物件をしずしずと
差し出してくるなんて話はない。

売買契約は「双務契約」だからお互い対等の立場で謙虚にやるべきだね。

というか、なぜみんな業者を味方につけるような買物しないのかねぇ

なんだか部下の無能を嘆いて叱り飛ばすどこかの会社の上司みたい。
そこまで能力と自信があるのなら業者の育成にまわったらいいんじゃないの。

業者を味方につけた方が、明らかに優位な情報は集まりますね。
日本人は情報タダと思ってるから駄目。ホント。有料ですよ情報は。
こういった無料掲示板の情報は無意味ですからね。頭の体操として使ってください。

契約は対等でも、供給物件の質なり供給の仕方なりはそれ以前の問題。
売主は謙虚が当然って、全然当然じゃないじゃん。笑

んじゃ、デベにもゴーイングプライベート提案しますか。GCAじゃないが。
ただ、オーナーがいないからな。リーマンばっかで。真のMBOも土台無理。

別に俺も物件買うときに、おたくは理念がないよとは言わんさ。
別に言ってもいいが。笑　極力理念がありそうなデベから買うし。
嫌いなデベには皮肉の一つや二つも言うだろうが。本質と戦略は別の話。

新東京タワーは知名度が低いのではなく、興味がないのでしょう。
極端に言えば、「どうでもいい」。

それにしても最近の消費者は賢くなりましたね。
健全な方向に進んでると思います。

それはそう思いますね。同じ地域でも駄目な物件は余って、相対的に良いのは完売してる。良い傾向。まあその元祖匿名はんが言ってる消費者を＊＊にしているデベがついていけなくなって潰れていくのは歓迎すべき方向ですね。

>>285だが　441さんその他の方、ご指摘どうも。
しかしこれは私の願望ではなく、東京都の国際都市化へ向けての布石の一環なのです。

下のリンク先を見てもらえば分かるが、確かに他にも重点的にそれが推進され楽しみな地区もある。
しかしそれらは既に成熟された地域であり、それに引き替え新東京タワー周辺はまだ一般庶民に手が届き、将来性もある程度安心できる地域だとご理解いただきたい。

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou6-2.pdf

イメージとしてこんな感じ。
もうタイミングずれてますよ。

新東京タワーのリンク先拝見しました。

抽象的な表現ばかりで、なんとも言えませんね。
10年後にでも検討してみます。

将来的な価値は市場が決めてくれるでしょう。
ただ私は先物買いはしませんので。

じゃあ、多摩シリコンバレー構想に乗っかるのも手だね。

>>286

採用者・リクルーターとして一言。
23区マンション需要繋がるかどうか判断出来ないけどね。

>潜在需要には1部しかなりません。

そうかもしれないですね。ケースバイケース。

>・全員が地方出身者ではない（かなりの数が首都圏自宅通勤可能者）

80%以上が地方出身者、出身大学は首都圏半分、残りは地方の国立大学が
主体。どれだけ残るかは不明。

>・社宅や寮に入ります（大手ではだいたい社宅あり・転勤考えると買いま> せん）
>・住宅補助あります（金融等に代表される住宅補助たっぷり企業勤務者は> 買いません）

独身社宅はあるが基本的には30歳までには出所する。
給料に住宅補助分に相当する分が含まれているため、自分で購入するか、
賃貸を選択するかは本人の判断。
優秀なスタッフは30歳ぐらいで一本位の年収は可能。

転勤があっても本社意識が強い人は早い時期で住宅を取得する傾向あり。
＊子会社部門で借上げ・賃貸を斡旋してくれるから。

>・結婚すると2人で1世帯。数は半減します。

最近は総合職の女性は独立心が強いからな、これは微妙。
社内結婚は少ない。

以上、参考まで。

>>304
御社は最近は何人くらい採ってますか？

マンション価格が安くなったのは
①集合住宅の容積率制限の大幅緩和
②法制度による工場移転の促進
③高層化による戸あたりコストの減

ことに①は従来容積に含めていた地下室、廊下、中廊下、階段を全部
容積制限の計算からはずした。おまけに市街地総合設計制度などで
「公開空地」を設ければ２割程度の容積割り増しを行なう。
その結果タワーマンションの土地には従来の２倍近い規模の建物が
建つようになった。
ヤカンのお湯を注ぐ器がガバっと横に二倍に広がった。すでに入っている
お湯は横にひろがりまだまだ注ぐ余地ができたわけだ。

次の規制緩和は、おそらくは用途地域見直しだ。
一種住居専用地域が、都心にあるのは都市の土地利用実態にそぐわない
とかいっていまはタワマンの建たない土地が道路を整備すれば
タワマン用地に変わるようなしかけをしてくるだろう。

ただし、今の需要（お財布の分厚い人の）はもう底をついているから
もう少し需要が育ってからやるだろう。
それは５年〜１０年先。
住宅系の規制緩和は、商業系に影響しないから地価が下がって困る
ことはあまりない。業界が圧力をかけて次なるマンション規制緩和は
でてくると思う。
それまでは、マンション供給冬の時代。

とはいえ、芝浦でオリックスが３０階建てを建てる予定だし
三井の赤坂二物件も出てくるようだ。ヤカンのお湯はまだまだ注がれる
様子だ。

>>282
>下のほうの人向けに本来売るべき物件を上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話

その代わり５年前に　上の方向けに本来売るべき物件を下の人向けっぽい価格設定にしてたら、
結局皆、買えちゃった買いたいいという話で埼玉県も平塚の人も港区民になっちゃった。
そりゃ、すべてが逆転していたんですよ。

新東京タワーをわざわざ北側に見るマンションに住む必要はないし、
かと言って南側に見るために
タワーの更に北側に住みたくもないし。

結局、見るためにわざわざマンションを買う程の物じゃない。

都心回帰を市場のメカニズムみたいに思うから、市場原理にのっとって文句をいいたくなるけど
これが政官財の「出来レース」「仕込み」だと解釈すれば、なるほどなと思う。
とにかく下げ止まらない地価をなんとかしないとヤバイ（ＩＭＦにまで脅される）。
国内のゼネコンも公共事業なくしてわしらどないして食っていくねんや？と迫られる。
都市開発散々出したじゃないか。
あほぬかせ、こんなにいっぺんに作ったらオフィス供給過剰でまた不況になるでぇ
そうですね。それじゃマンションどうでしょ。どこまで安く作れます？私ら大企業に
土地売らせますから、皆さんデベにプロジェクト持ち込んでみてくださいな。
えぇ、ワシら大手がマンションやるんかいな。
再開発でいっぱいいいもの作ったじゃないですか。あれをもっとおやりになって・・・
いややで、手離れ悪いしもうからんがな。住宅設備業者・住宅建材の小売みたいな
仕事やし。
ぜいたく言っておられんでしょう。総理も期待しておられます。
そうでっか。

てな話が、森内閣、小泉内閣と続いた。もうそろそろ終わりですな。内閣も変わったし
地価も反転したし、不良債権問題も片付いた
問題は、住宅ローンが激減する金融業界この先何で食っていくのかという話だが
まじめに中古市場や戸建て市場を伸ばしていくのか人が経って若手のトロイ子ばかり窓口にならべてどうすんでしょうね。

マンションは基本的にデベが主体ではなく明らかにゼネコン主導のビジネス
なにしろ長谷工や山田建設など建設業あがりのデベがいるくらい。マンション管理も
儲かるのはゼネコン業（つまり修繕工事の上前はねる）
デベなんてのは、設計から土地の斡旋まで基本はゼネコン依存。
マンション設計は昔からタダみたいな値段でやるものと相場が決っていて
ゼネコンが設計施工でやらないと設計フィーなど出ない世界だ。
デベとはそもそもゼネコンと銀行の販売代理店だと思っていたほうがいい。
デベに文句をいってもどうしようもない。主体性などもともとかけらもない人たちだ