ザ・セントラルマークタワーってどうですか？ part4

グランフロントが大阪で1番土地の価格が高いと聞きましたが？見学に行きましたが買える部屋が無いです。

ここは中津です

セントラルマークタワーを褒めると熱心な中津嫌いさん達がまた現れますよ〜（笑）

今日は阪急電車から眺めましたが いい眺めでした(^_^)

どこもいいとこ悪いとこあるでしょう。

ホント偏った考えしかできない人間て哀れというかなんというか。。。

まあ匿名性のある掲示板ですから攻撃的になってしまうのも分かりますけど、普段の自分が人前でそんな事を言うかどうか一度胸に聞いてから投稿ボタン押してくださいね。

みなさん、インテリアはどーしました？
私は建付家具とカーテンはオプションで揃えようと思ってますが、テレビ台、DEN用のデスク、キッチン棚、自動カーテンで見積もりが250万超えました。笑

>>238
契約者スレで聞けば？

>238さん
250万ですか～(；´∀｀)
オプションは高い高いと聞いておりましたが、本当に高くなってしまうんですね。
カーテンは自分で手配するとなると採寸が煩わしいので悩むところですが、少しでも出費を抑えようとすると入居前に時間と労力をかける必要がありそうですね。

ここは駅直結ということですが、マンションの中に直接エレベーターで繋がってるんですよね？
部外者は一切入れないようになっているのでしょうか⁇

>>241
地下鉄のEV や階段は市の持ち物だから出口は公有地ですよ。残念ながら専用ではないよ。でも限りなくマンションに近接しててマンション側からの庇も出てて玄関から雨に濡れないので、直結って言ってますね。

>>242さん
ご丁寧な回答ありがとうございます！

この立地、便利すぎるくらいなのに価格帯が思っていたより安めですね。
交通便が良いのに、駐車場も総戸数の半数近く確保されているとなると
人気があるのも理解できますね。
いろいろとオプションつけすぎるとびっくり価格になってしまいそうだけど(笑)

まぁオプションは好みですから、買っても買わなくてもって感じですよね。
オプションというか、提携会社からシモンズやalfrexの家具が安く買えるのはいいけど。
ただ何もかも新しくしなくちゃいけないわけでもないし、それぞれのお宅の事情でいいんじゃないんですか。
全然買わない人もいれば、1000万近く色々と買いこんだり、作らせたりっていう人も
いるみたいですから。

客観的な意見。
同時期に大阪市内で販売してた物件を比較。
大阪のマンションはまず価格。その次に物件と立地のバランスの取れたものから売れてる。
最近の断トツ最良物件はひびきの街サンクタスタワー。
次点でなんばリバーガーデンとプラウド新大阪。
この３物件はとにかく価格が安く(増税前価格でもある)、さらに全てのバランスが良かった。両物件とも竣工一年以上前には完売している。
その次がパークタワー梅田。こちらもやはり安かった。
そのあとは、ジオタワー天六、パークタワー北浜、ジオ新町、ブランズタワー南堀江あたりが同レベル。これらの物件は大規模で販売期間が長いおかげで、竣工前後で完売を果たしている。
そしてこのセントラルマークタワーも上記同様、販売期間が凄く長く、竣工前後に完売できそうな感じなので、同じランクと考えれる。御堂筋線直結の立地は最高なのだが、同時期のものに比べると駅近・梅田近なだけに価格が高かった。さらに環境がファミリー層の生活圏ではなかった。値段的に投資もギリギリのライン。独身を謳歌したい方にはもってこいの物件だったか…
残念ながら、ロジュマン梅田はこれらを下回る物件。
ちなみに、OMPタワーは売り出しがこれらより遅め。
阿波座・病院横・高速横という立地を価格でどれだけカバーできるか、これからの販売状況はいかに…
例外はグランフロントオーナーズタワー。
話題性が先走り大阪にしては破格の値段で竣工前に完売したが、投資目的も多く、大阪に物件価格にみあった家賃を払える層が多くいるはずもなく、現在は賃貸の空きが大量で幽霊タワーという事実。
やはり大阪でマンションを買う際は、居住用にしろ投資用にしろ、ある程度の費用対効果がある物件をオススメする。

>>246
なかなか的確なランキングですね。それではクラッシータワー淀屋橋の位置付けはいかがですか？

ここは板マンですか？

オプションに１０００万円もかけるなら、

最初から込み価格で他のところを探せるのかななんて思ってしまいますね。

オプションについては、ホント人によって感覚が違うものだなと思いました。

久しぶりにセントラルマークタワーを見てきました！

２基あったタワークレーンは既に撤去されており、ヘリポートも完成してました。パン屋さん跡地にはLAWSONもオープンしてましたよ！

第３回のオプション会の案内が来てましたが、第１回目の参加で懲り懲りしたので行きません。

そろそろ住宅ローンをどこにするか決めないといけない時期になりました。当初、新生銀行の変動金利を考えていましたが、初期費用こそ他銀より安いですが、半年後に独自の基準金利からの優遇になるため他銀の変動金利より高くなりあまりお得ではないことがわかりました。固定金利の方を考えています。

オプションに1000万って、何を付けたんですか？
自分は大理石や床のコーティングくらいで、他は特に興味は湧かなかったもので。
家具等のインテリアは、あちこちを見て検討中なので、インテリア相談会はどうでもいいですし。

玄関ミラーと、
トイレの腰壁だけにする予定だが…

>>250
新生銀行良いと思ってましたが、金利の面でよく検討しないといけないですね。有益な情報ありがとうございました。

私は三井住友信託変動を考えています。仮審査の時よりも金利は下がっており、0.6%台ですから、固定は考えにくいです。
金利の急激な上昇の時にすぐに固定に借り換えできるよう根回ししておこうかなと。
後は繰上繰上でなんとか金利上昇リスクを回避していこうと思います。。。

みなさん、やっぱりオプションは色々とつけられるのですね。
どうしても高くなってしまうので、後で購入するなりすれば良いかなと
考えているのですが、オプションのほうがお得なのでしょうか。

皆さん銀行について色々検討されているんですね。
新生銀行は金利比較だけで見るとランキングが1位なので
注目しておりましたが、半年後に金利が見直しとなるんですか？
初期費用の安さ、繰り上げ返済無料、疾病保証無料に惹かれて
いましたが、もう少し各行サービスについて深く調べてみないといけませんね。

新生銀行の変動金利は半年後の見直しで1%を超えてしまいますので、初期費用の安さ分は後からちゃっかり取られてしまいます。変動金利を考えているならあまりお勧めしません。期間が短く固定金利を考えているならありでしょう。

SBIやイオン銀行、ランキングには入ってませんがソニー銀行を考えている方のご意見を教えて頂けると幸いです。

近隣の者です。阪急電鉄が現在の梅田駅を高度利用のため建て替え、駅機能を中津寄りに約数百メートル移設するという計画を聞きました。もう少し時間がかかるらしいのですが、これによりグランフロントの縦の動線が完成するらしいです。これって本当の話でしょうか。そうすると、ここのマンションって付加価値が付きますか？

258さん。その計画は確かにあるようですが、決定ではありません。仮に現在のかっぱ横丁の一番北側あたり移設され、阪急電鉄本社と一体的に建てられたとすると、便利にはなるでしょうが、付加価値になるかどうかは、人それぞれで、微妙でしょうね。

駅までの距離を考えたら
マイカー利用する機会が少ないかなと思いますが
駐車場も半数確保されているようだから
抽選は申し込んで外れたらマイカーを手放すって人が多いかもね。
このあたりは、まだまだ変わりそうだから付加価値は付くんじゃないかなって思う。

多分、駐車場は余ると思いますよ。
修繕費の積立金は駐車場が満杯になることを前提に計算していますから、
途中で計画変更ですかね。
まぁでも、住人はお金に困っている人ばかりではないでしょうから、
修繕費を値上げしようとしても揉めないとは思いますが。
投資目的の人も資産価値が下がったら大変でしょうし。

駐車場は3台希望してますが難しいと言われましたよ。ちなみに満杯を前提には計算されてないです。嘘はいけませんよ！

>>258
全部の梅田駅が西に寄ってくれるなら良いですが、阪急だけ西に来たら、乗り換えが不便になるかも。

>>262
修繕計画見たんかい？
駐車場収入の割合を確認しいや！

>>263
阪急梅田駅移設構想は、現在のヨドバシカメラの北側の東西道路を新御堂筋まで車線維持のまま貫通させる工事と関連していたと思います。阪急ガード下道路が昔は、対面交通だったのに今は東行き一方通行になっていますが、それを元通りの対面交通に戻し、新阪急ホテルの北側道路の拡幅工事も実施するためには電鉄高架が工事の妨げになるとかで、東西道路の北側で高架を切るらしいです。ですから位置的には場外馬券場、北阪急ビルと並ぶ感じではないでしょうか？

>>261マークの資産価値は大丈夫です。御堂筋線直結は流石にインパクト大きいです｡近い将来には郊外の普通マンションとはかなりの価格差になることでしょう。超駅近のｼﾞｵ天六の大阪一番人気がこれを証明しています。

0.700で審査無事通った。

職業柄、投資用マンション供給側とよく話すけど、東京はまだしも、大阪の今の供給加熱状態は非常にまずいらしい。
金融機関の融資もザル状態で裏恐ろしいと言う人が多い。
まーデベは売れればいいわけだから売れる見込みが無くなるまではどんどん融資引っ張って建てるだろうね。ただリーマンの恐怖があるから、割と保守的に、そろそろ開発を控えるような動きもある。

今は、節税対策で買う利回り無視の中流がバカみたいに買うから見せかけは回ってるように見えるけど、内容聞くと確かに怖いわ〜。

この物件も、上層にちんまい間取りの階層をバンバン置く等、固定資産税評価額と時価の乖離を利用した相続税対策層や、償却損をとる所得税対策層を狙いとしてるのがよくわかる。
こういう人たちは、大阪市の人口見通しがどうだとか賃料市場がどうだとか言うことがあんまり頭にないから採算性なんて二の次でまーいいんだろうけど、大阪の住環境という大枠で見ると、将来大変なことになると思ってる。

そんな俺は投資採算性の全くない角部屋80平米台を居住用でノリで買ってしまった。

早めに飽きて早めに売り抜けたい。

確かにここは上層にちんまい部屋多くて賃貸重視な感じしたな…賃貸多いと微妙だな…

あ、一応言っておくと、このマンションが悪いと言ってるわけではないです。契約者の皆さんが嫌な気持ちになっていたら申し訳ない。
いろんなマンション見て悩んでここにたどり着いて、即決だったのは事実です。

いよいよあと一戸ですか♪
ここももうすぐ閉鎖ですね。

床暖房と浴室乾燥機が電気式なので気になりましたが、
オール電化マンションだったんですね。
災害が起きた時のライフライン復旧率で最も早いのが
電気だそうですが、備えとしてカセットコンロを
持っておいた方が良さそうですね。

>>270
完売しました。

>>273
購入した者ですよ。今日、最後の一戸売れたみたいです。

完売おめでとうございます。常に注目してました。

あ～ぁ、もう完売してましたか。
完売してても、そのうち中古物件も出て来るでしょうね。
その頃は、価格はどのくらいの価格になっているでしょうね。
上手い人は、価格上昇に乗って、良い所で売ってしまうんでしょうね。

公式HPには完売って出ませんね。
本当に完売？
完売したつもりだったけど
キャンセルが出ちゃったとか？

完売しましたよ。

>>277
お陰様で完売しました。

後、2戸残ってます。

ホームページに申込完売と出てます。今日、担当者に電話で確認したところ完売で間違いないとのことでした。

>>280
この際時間の問題なのでどっちでもいいんだけど不動産業者さんは何を根拠に？

もしかして内部告発？？

「申込完売」というのは、購入申込書を提出しただけの話で、
実際に売買契約を結んだわけではない状態のようです。
http://blog.livedoor.jp/finance_economics/archives/27676900.html

本当に売買契約が結ばれて「完売」したら、HPのトップページの
「先着順申込受付中」なんて文言は削除するでしょうし。

どういう完売のことを、完売と捉えるかの解釈の違いかも知れませんが、
業界の人はインチキっぽい「申込完売」を完売と言いたいでしょうし、
一般人はすべて売れた状態（売買契約が済んだ状態）を完売だとイメージするように思います。

>>284
ありがとうございます。話はずれますがこのブログの榊氏は辛口だけど、このマンションの価値はかねてから高く評価してますよね♪お人好しの日本人としては嬉しいです。

>>281
もう完売しています。強くご希望の方は是非ご連絡ください。4月以降はお値段により譲渡します。

完売御礼ですね。と思っていたら、申し込み完売なので、まだ完売していない状態とか。
ここの魅力は、メトロからマンションまで直結でたどり着けること。
贅沢な感じがします。雨とかにも濡れないし。
メトロだったら、音もそんなに気にならないでしょうし。

メトロってww

スーモの新築マンションからは消えてますね。
芝田の交差点からバッチリ見えて、存在感はありますね。
ウメキタの開発も緑がテーマってことで楽しみです。

完売した途端に、アンチな書込みがパタッと止まるっていう事は
やっぱりアンチな書込みって同業他社なんですかね。
何か笑っちゃいますね。

中津ネタもう飽きた

外構も徐々に出来上がりつつあって、夜は吹き抜けエントランスホールの光が外に漏れてます。
こうして出来上がると「御堂筋駅上直結」の説得力は何物にも代えられないものがあります。私は住みますが賃貸で出しても直ぐに借り手が付くでしょうね。
コムズ、ラマダ跡地はなかなか決まりませんがあの辺一帯が整備された住居街になればと願ってます！

中津を有り難がる…わからんわ。周り歩いたら分かるやん。

>>294
中津をありがたがってるわけないです。
仕方なく中津なんですよ。御堂筋線直結が欲しいがために中津には仕方なく目をつぶるんです。
中津以外の御堂筋線直結があればそりゃあそっちの方が誰だっていいに決まってます。

>>295
ですよね、

中津なのが残念だけど、駅直結でホント便利そう。もうすぐここに住める人が羨ましいです。梅田近くて生活の幅が広がりそう♪

>>294
中津を有り難がってるわけじゃなくて、うめきた/茶屋町に徒歩で行ける駅上のこの場所を有り難がってるのですよ。別にJR 高架をくぐって西方面に出歩くこともそうないし。

大阪はなんといっても御堂筋線！御堂筋線から主要な線が延びてますし｡
その駅の上、しかも梅北に歩いていけるなんて、この立地は素晴らしいです。

もう買えない

昨日が契約者への最終説明会だったけど、今日のHP でほんとの「完売しました」に変わりましたね。

中古市場に出始めましたね。

トンデモ価格にビックリ。あんな値段で買い手がつくんかいな。

キャンセル出ましたね

キャンセル住戸の販売価格は、売り主の自由やけど無茶しすぎやろ！
駅近だけで、環境悪いのにたまげるわ！

元の価格からどれくらい上がっているのですか？

2000くらいじゃないですか。

販売終わってるみたいだけど、そこそこ規模のスーパーってこの辺りあるの？

上げ率20%です。
こうなると次の売り物件もバブル価格でだしてしまい、
なかなか売れないでしょうね！
阪急の音キツイわ！

新築の中古未入居で４件売りに出ていますね
こういうのは登記諸費用や売買仲介手数料を上乗せしても利益が出る価格で転売できる皮算用があったから
投資転売用に購入したのでしょうか？
しかも３室が３２階って何か理由があるのでしょうか？


https://www.century21.jp/mansion/osaka/27127/detail/090502-4905
ザ・セントラルマークタワー 新築マンション
価格：9,498万円
住所：大阪府大阪市北区中津１丁目
アクセス：中津駅 徒歩1分　大阪市御堂筋線
専有面積：87.49m²
間取り ：3LDK
階数 ：32/37階
築年月 ：2015年3月
新築未入居！３２階部分

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002767464/?sc...
ザ・セントラルマークタワー 32階
価格 5,980万円
間取り 1LDK
専有面積 69.78m2（壁芯）
（バルコニー面積 4.41m2）
所在階/建物階 32階/地上37階建地下1階
主要採光面 北西
所在地 大阪府大阪市北区中津1丁目
交通 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分
築年月 2015年3月(築1年未満)

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002760089/?sc...
ザ・セントラルマークタワー 32階
価格 5,980万円
間取り 2LDK
専有面積 67.35m2（壁芯）
（バルコニー面積 11.43m2）
所在階/建物階 32階/地上37階建地下1階
主要採光面 南東
所在地 大阪府大阪市北区中津1丁目
交通 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分
築年月 2015年3月(築1年未満)

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002887193/?sc...
ザ・セントラルマークタワー 18階
価格 4,500万円
間取り 1LDK
専有面積 55.1m2（壁芯）
（バルコニー面積 7.62m2）
所在階/建物階 18階/地上37階建地下1階
主要採光面 南東
所在地 大阪府大阪市北区中津1丁目
交通 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩7分
築年月 2015年3月(築1年未満)

このマンションは５０㎡代未満の部屋を中心に戸数の２５％くらいが投資用賃貸マンションになりそうですが利回は意外と低くて表面利回ですら４％台にならないですか？

部屋の所有者がそれぞれ違うので家賃等の条件も違うのは当然ですが、中層階のこの部屋なんかも家賃は安いなって思ってしまうけど部屋毎の競争原理が働くからしょうがないのかな？

資産分散投資なら問題ないですがインカムゲイン目的ならきつくなりませんか？


ザセントラルマークタワーの空室一覧（全47件）
http://chintai.door.ac/detail/free5249492.htm

ザセントラルマークタワー
家賃　　　管理費等　　　敷金　　　礼金　　　間取り　　　面積
19.9万円　　　-　　　 　20万円　　60万円　　2LDK　　　　86.34㎡
築年月　2015年03月
所在階　19階
方位北東向き
http://chintai.door.ac/detail_r/15986705.htm

インカムゲイン以前に、キャピタルロスが甚大で話にならない。（中期的に見て）
入ってくる家賃より、物件価値の下落が大で投資目的購入なら失敗確定だな。
そもそも、売り手市場の時に「新築物件購入で収益を」・・・なんて素人しか考えんだろ。
プロは、素人が将来投げてくるのを静かに待ってるよ。

今月から、このマンションに引っ越しました。
今週ですが、バリュー・スペースという会社からマンションを転売しませんかという郵便が届きました。
住所・宛名（フルネーム）がしっかり書かれており、差出人代行は佐川急便でした。
いったいどこから個人情報が漏れたんでしょうか？
まだ、知人にも引っ越し通知を出していない状況なのに。

キャンセル物件の案内きた～
けど、値段がものすごく跳ね上がっている。
びっくり

>>313
どれくらいあがってますか？

向かいの三井のコムズ跡に45階建のタワマン建つみたいですなぁ。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2015/04/post-1679.html

個人情報流れまくりシリーズ
日本住宅流通株式会社ってどこから
個人情報を入手してマンション転売のDMなんて
送ってくるんでしょうねぇ。

日本住宅流通は大和ハウスグループなので、
事業主の大和ハウスから流れているのでしょう。

中津駅直結のタワマン（しかも南側、高さも上）が２棟
さらに本町駅ど真ん中（御堂筋～中央線～四ツ橋）直結のタワマンが１棟
堺筋本町駅の格安タワマンが１棟

これだけで、放出圧力になってしまったかな？！
都心回帰といっても、大阪はパイの奪い合いですな。

個人情報流出の件

名簿業者が法務局で調べて、各不動産業者に売っています
その為、所有者が共有の場合は、あて先が連名で送られてきます

No.314　どれくらいあがってますか？

現在、仲介価格は、平均20～25％上がっています
グランフロントの、オーナーズタワー等梅田周辺に限定です
上昇理由は、地域性以外に、建設費(資材、職人不足による人件費）の上昇も原因です

タワマン３つも建築したら中津が沈みそう...

土だいじょうぶ？

もっと重そうなビルが乱立しているところもあるから大丈夫でしょう。

海水で浸かる心配した方がいいですね。

結局今の販売って1戸のみという認識でよろしいのでしょうか。
本当にあと少しってところですけれど、
どうなんでしょうね。
かなりの価格ですから、すぐにささっと売れるというのとは違うのかもしれないですけれど。
多少のディスカウントはあるのでしょうか。

>>324
最後の一つ残ってたんだ
とっくに完売してたと思ってた
キャンセル住戸かな？
諸費用サービスくらいはあるかもね
それにしても高層階とはいえ大阪でも平米単価105万かー


販売戸数 1戸（3310号室）
販売価格（税込） 84,800,000円
間取り 2LDK
最多販売価格帯（税込） 8,400万円台（1戸）
専有面積 80.77m2
バルコニー面積 8.17m2
サービスバルコニー面積 6.33m2
管理費（月額） 15,300円
修繕積立金（月額） 8,100円

マンションの入り口でスケボーやってる輩がいたけど管理人は注意してんのかな。

スケボーとかやってるやつにまともな人間はいません。
アメリカかぶれのクソガキがマンション住民とは少しばかりガッカリです。

ここは、値段が高いですが売れているのでしょうか？
駅から直結という構造なども値段に反映されているのでしょうか？
交通アクセスもいいですし、便利なことは確かですが。
みんなJ-80みたいな変則的な間取りなのでしょうか。
しかも北向き。

>>330
頭大丈夫？
キャンセルの1戸以外は完成前完売してます

まだ売ってるの？

そりゃ総戸数４１５もあるマンションですから。

外観かっこわるい