23区内の新築マンション価格動向（その18）

ところで、これからの都心のマンション購入層ってどんな人たち？
たとえば、団塊世代が退職金を貰って、家族構成も変わって（娘、息子たちが独立）郊外の自宅も売り払って新規購入ってパターンは増えるよね。
年をとれば、田舎のより都会のほうが便利だ物ね。
サラリーマンは郊外の地場に愛着ないしね。

>>149 >その先を見る力があれば、

その先を見たら、ますます買う気をなくすぞ。
少子高齢化、膨大な老朽マンションの立替、さらに続くニュータウンの造成、北京オリンピック後の中国バブルの崩壊可能性、
来年にピークを迎える(と言われている)サブプラ問題、円高進行による日本経済の更なる地盤沈下...

こんな状況でどうやったら楽観的になれるのよｗ
まあ、誰かさんみたいに「半値になる」とは言わないが、2割引ぐらいになる可能性はあると思っている。

その懸念、それぞれ数値化して検討してみたら、意外にたいしたことない。
ってことは良くあるから、自分で調べてやってみては。大事なのは自分でちゃんと調べてみるということ。いかに日経すらもお・ば・かさんかということが分かって面白いよ。

＞１４８
なに、熱くなってんだよ。別にあなたの未来を否定しているわけでは
ないよ。好きに待っていたらいいさ。
人の意見は、信じるとか予測とかいう捕らえ方しないで
考え方を租借するように心がけたほうがいいよ。
腹がたつのは、オレの表現力がつたないせいかもしれんがキミが
内容を理解できないという部分もあるのじゃないか？


ひどく感情的になっているけど、悪いがよのなか２３区に不動産
持っている人と持っていない人の数では、もっている人の数が
多いわけだよ。
それでもって４４１さんも私も若いかハゲかの違いだけで
この先さがらないしじわじわ上がるという意識でいる。
さがるというのは、持ってない人の願望というだけ。
昨日、下落予測の表を作ってみせたが、７０％下落というのは
よほどの牽引力（つまり安値売る理由・持っていることのデメリット）
がない限り難しいということを暗に示したかったからだよ。

下がる論者は空に雲が浮かんで日が翳れば、嵐だと大騒ぎするが
実際に嵐にあってこともないからそこに至るプロセスを知らない。
景気も、相場も心理が作る。経験がないとわからないから
オレはかわいそうだと思いながら書いている。

集合意識は数と資金力のダイナミズムでうごくと思うが。

みんなが心配していることは大抵おこらない。

起こる事もあるから、先は誰も分からんね。

団塊世代に限定する必要はないけどね。
その下の世代もバブル時代に都会で派手な青春を謳歌した世代だから。
地味な郊外に引っ込みたくないよ。

×考え方を租借するように
○考え方を咀嚼するように　　要するに相手の考え方にそって
　　　　　　　　　　　　　　解釈しなおしてみる。オレなんか
　　　　　　　　　　　　　　下がるって言う人の論拠について
　　　　　　　　　　　　　　人の話聞いたり調べたりするぞ。

うん。分からないね。
一番後悔するのは、他人の意見を鵜呑みにして行動して失敗すること。
自分で考えて自分で結論付けて、それが大事。でも世の中の少なくとも70%はそうじゃない。だからお金という面においても成功しない人が多いのでしょう。

石原都政は更に都民を増やすために、城北地区の再開発や湾岸の規制緩和による人口増を期待して着々と進行しているように思える。
また、近郊もＴＸ沿線、埼玉新都心、川崎などのＮＴも元気。
人口減少を考えるとパイの取り合いに思える。
果たして勝者は？

>>154

ああ分かった分かった。お前が言いたいのは
「もってる奴は上がると信じるし、持ってない奴は下がると信じる」ってことね。
まあ、信じるのは勝手だが、それを偉そうに真実のように書かないでくれｗ

>>148
いや、単純に　長文→ウザイ→結論は→わからん→えらそう

って話だろうがな。


ネットの情報などエロビデオと同じで気に入る結論だけ
読んで気持ちよくなりたいだけだろ。

地価はすでに下がっているが、建築コストはうなぎのぼり。
マンション建設では、当然だが建設費の比率が高い。
つまり価格は下げようがないってこと。
高値づかみした中小デベが淘汰。物件供給減少により一定のレベルで
価格は収斂するも、それほど坪単価は下がらないと思います。
所得における住居費の比率そのものを変化せざるを得ないと思います。
給料はそれほど上がらないのだから・・・。

織り込み済み論者
が出てきて、
「悲観的な事も全て織り込み済み」
って言わなきゃフェアじゃないな。

織り込み済み論者は、都合次第の発言だったのか？

あーあ。はまったな。一週間アクセス禁止ねｗ＞＞１６４

>>162　>それほど坪単価は下がらないと思います。

　そりゃそのとおり。下がるとしても3年前の数値に戻るだけでしょ。
　でも、この「それほど」が結構重要。
　2割下がっただけでもローン負担がかなり楽になるんだから。

まだ、三十代後半で、10歳未満の子供が二人です。
自分達の生活スペースは確保しました。
賃貸にも出さずに別宅がひとつあります。
下の子供（幼稚園）にマンションを買っておこうかなと悩んでます。
下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。
無論、下がることも想定に入っています。
5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。
必要であるから購入を検討して買えるから買う。
1億くらいの物件なら買える方増えますよ。
サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。
都心に住みたい郊外区は嫌だと考えているうちに買えなくなる可能性がある。
買える可能性があるという考えよりも、買えなくなる可能性があると考えたほうが良いですよ。
今の値段が歴史上極めて高いとは思えませんから…

>下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。

いや、上がる論者でもその発想はないと思うよ。だいたい、その子供が将来、どこに進学して、
どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？
株と国債と外貨預金に分散して残しておいた方が喜んでくれると思うよ。

えっ？
都心のマンションで５年前から２割も資産価値が下がったって？
相当の年期物の中古物件かしら？

>>166
2割下がったとして、金利がいくら上がってしまうと、その下落に意味が無くなるか、なども検討した方が。

幼稚園の子供にマンション買うくらいなら、俺なら私立の医学部に入れるための準備金にするな。
小学校から準備必要でっせ。
まー上手くいって国立の医学部入学できたらマンション買ってもいいかも。

＞都心のマンションで５年前から２割も

おそらく郊外の戸建でしょう。都心居住論者ないっておっしゃってる。
都心にすむべきじゃないとも

＞１７２

なるほど。納得。

＞167
私は２年前に文京区のマンションを購入し
今年、試しに査定に出してみたら2割程度価格上がった査定だったので
売りに出してみたら、売り出し価格で決定しましたよ。
一般的な仲介業者にお願いしたので特例ではないと思います。

都心エリアの築浅物件は今の時点で下がる事はありません。
もし2割下がったとするならば、売り方を間違えていますね。

尚、文京区マンションを賃貸に貸し出す事も考えましたが
新居とのダブルローンはリスク高い（地震等）と判断し
売却益を優先させました。

＞どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？

いまからマンションを買って賃貸でローンを払っていくと自分がもしもの
ときに相続遺産になる。５０代で癌で＊＊ば学資の足しになる。
８０までローン払えば、子供の相続遺産になる。

郊外の宅地が価値がなくても都心のマンションなら相続資産として
ゴミにはならないという考え。・・・と拝察します。

＞１７５
８０歳って今この人、３０代って言ってるよ。
築５０年のマンションを「お前にやる」って言われても困るぜ。

＞5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。

２００１年頃までは、新築マンションなど買ったとたんに２割減価する
といわれていました。

・・・という文意かな？

>>176
３８歳で３５年ローンなら７３歳でローン完済ですよね。
そんなに長い話ではない。
私も親から築２９年の借家相続したけど、株を相続するのと
同様にうれしいもんですよ。
それを売って頭金にして都内の１ＬＤＫをローンで貸して人に
貸してますけど。
港区内の４０年ものはリフォームしていい家賃で貸してますよ。

なんだか、また話が違う方向に...。
親が不動産持ちの私としては、使えない不動産だと気苦労が多いだけ
だから、無い方がマシだと思うんだけど...。(立替とか修繕とか借家人
探しとか...)子供が中学生ぐらいになって、事理弁識能力を身につけた
後でも遅くないでしょ。

>>174　「今年」と言ってもその時期が問題でしょう。7月までなら
売れたでしょうが、8月に入ってからは段々怪しくなっています。

まあ、都心(山手線内)なら、下がらない可能性も高いですけど、
いったん下がり始めるとダメージも大きいですね。

≫152

2003年

不良債権問題
アメリカはイラクで戦争
2003年問題で不動産は××
少子高齢化

って言われて、今よりお先真っ暗だったんですけど
結果はどうなった？

２３区の都心の定義が１３区になりました。（ｂｙ　住宅情報　都心に住む）
千代田・中央・文京・新宿・港・渋谷・目黒・品川・大田・世田谷・杉並・中野・豊島
だそうです。
あーあ、東京駅５ｋｍ圏なのに、台東も江東も墨田も入ってないな。
と思ったら、物件情報には、江東が出ていましたね。

ここまで価格あがると、購入層、掲示板読者層との乖離がそうとうにすすんで
くるよね。

足立区、練馬区、北区、板橋区、葛飾区、江戸川区、荒川区は
あきらかに価格帯も上記とは差がでてきている。

第一グループ　都心１３区＋江東区の一部
第二グループ　都下・川崎・横浜の一部　墨田・板橋の一部
第三グループ　城東（一部を除く）城北　さいたま市

という価格順位。２３区価格スレって、どこをさして下がる上がるかってのが
お互いずれていたりしないかな？
これに中央・港の湾岸の中古価格がからんで、それぞれ視点がバラバラ
有意義な議論にするには、どこをさして言っているかはっきりさせたほうがいい。

価格動向なのに「上がる」「下がる」だけで定量的な話がまるでないのも変だね。
２００４年から「下がる」スレは続いていて、そりゃ１０年言ってたら「下がる」かもしれ
ないが。もう少し定量的な読みを語っていきませんかね。

そういうとデータコピペする人がでてくるけど、そういう意味じゃないよ。
データをこう読むからこのくらいという話にしてください。

＞143
江副さんはITバブルが崩壊する時、光○信の社長が株価を支えて
くださいってお願いにきた後すぐに株を空売りした人。

不動産を仕入れるためのポジショントークくらいするかもよw

江副さんの本は隅々まで読んだ。どいらかというと８０年以降の
不動産の流れの回顧録。
不動産は、リクルートコスモスを立ち上げて以降「バブル崩壊で下がった」
という回顧録の内容。
はっきりいって氏の手がけたサービスマンションだの転売がらみで
いい噂はあまりきかない。
なんで今頃こんな本をと買って読んだが、単なる回顧録だったよ。

>>152

>円高進行による日本経済の更なる地盤沈下

？
基本的には、経済が強いから通貨の価値が上がるんだけどなｗ

基本を勉強したら、次に応用編ですか。

>181
第一グループの中だけで4階層くらいにできそうなほど無茶な括りだな

＞１８１

それではこのスレは終了ということで。

ころスレは自動的に都心3区内の新築マンション価格動向に移行されます。

都心3区でもくくりは大きい。
港区内（新橋、港南、芝浦、台場を除く）の新築マンション価格動向ならもっと具体的な議論もできそう。

187のような人たちが増えては「都心限定」スレが立ち上がり、
たいした盛り上がりも見せず消えていく。

歴史は繰り返す。

>>167
>サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。

これは、世の中の世代の半分から上が抱いている感想かもね。３０代のサラリーマンが過去３０年以上
都心１３区にマンションなど買えなかったのに、バブル崩壊の
余禄とはいえ、簡単に買えてあたりまえみたいに思うのだろう。

現在の８５０万人のうちの９割以上が、「高い時期に買ったか
中古を高値で買ったか親からの相続」の人。

不公平なのは、今買えない人でなく、昔高値で買った人々だろう。

東京の歴史始まって以来の安値が２００２年〜２００４年だった

他の財とのバランスから考えてこのまままた下落に向かえば
郊外の中古マンションはトレーラーハウスより安くなってしまう。

としたら、安値が異常で、今後がまともに向かうプロセス。

×不公平なのは
○不公平だと感じるのは　　スマソ

首都圏３５００万の人口のうち２３区は８５０万人。港区は２０万人
足らずなのに、なんで３０代のうちからそんな場所に住まいを買えるって
話になるんだよ。
世の中不景気にしてまで、自分だけ住みたいってか？立派過ぎて
泣けてくる。
その調子で女性を追い回すと性犯罪者になるな。

>>188 個別の物件数えるほどしかないのにか？

売り物がないところでどうやって語る？無人島に漂流して
恋愛論でも語っているほうがまだましだな。

というか、2002〜2004年に都心部に買えた層は50代以上の買い替え層
が主流だろ。(湾岸除く)

>>194
おそらくな。
だとすれば、話は湾岸格安物件の復活キボンヌって話だな？

だったら簡単。
だいたい、坪単価２００万前後の部屋は平均倍率は５倍以上
坪単価２４０万で２倍程度だった。

抽選ということは、確実に買えない商品というそれ自体買えた人が
転売する上で相応のプレミアムをつけて売っていいということで。
今の転売の値付けは適正。
ぎゃくに、新・新価格はプレミアなしの無抽選を目指した価格という
ことにならんか？

当時、割高物件の先着順申し込みをねらえば
確実に買えたね。
少しでも安くって意識が働いて抽選を選んだ。
それって最初から購買力が不足していたのと同じ。

タワマン以外で大きな坪単価差のあった物件はない。
だいたいが一定の購買力を持った人が買う。
しかし、タワマンは競争のある部屋をはずし無抽選で買った
余裕のある人と抽選で格安の部屋を当てた幸運な人が
一緒に住んでいるわけだ。

なるほどね。
それで、それで。

一つのタワマンで価格が安かった部屋が、格安だとは限らない。
眺望や階数や方角で価格差を付けてるからね。
眺望などを気にしない人は、割安だと思って住んでればいいんじゃない。

価格は客の動きと売り手の読みの中で決まる。

湾岸のＢという物件では
坪単価１４０万から２９０万まであって物件平均坪単価は
２２０万だった。
実際には１４０万は１２倍、１６０万は１０倍とかべらぼうな
倍率がついて２４０万が２倍だった。当然ながら２５０万以上は
無抽選だ。

それは設定した「物件平均坪単価は安すぎた」ということなのだ。

条件の悪い部屋でも安いだけで高倍率。
その部屋を買うという人は「買えないリスク」を負う
売り手は高くても売れたものをわざわざ無駄に
安値で売った。
双方得はない。

価格を上げて「買えないリスク」をへらせば、買える人が確実に
買うことができる。

その後、Ｇでは上層階と低層階の差を少なくして平均坪単価
２６０万で売ったが、そに結果、下の階から順番に４倍３倍
２倍・・・倍率なし・・・逆に最上階から１２倍、１０倍・・
６倍・・・４倍
とか倍率がついた。

これもまた根付けに甘さがあったということだ。

本来オークションで値を決めていたら買いたい人が確実に
納得いく価格で購入できたはずだ。
そうすれば何れも物件平均坪単価は上がっただろう。
どうやらデベは全部が無抽選になることを目指して平均坪単価
を上げてきたのだという見方もできよう。若干あげすぎでは
あるが・・・


実際Ｇを見てＷやＴなどは最初から倍率が着かない値をつけて
物件平均坪単価が２８０万円なり３００万円なりになった。

買い手が安値に群がった結果売り手は価格を上げてきたという
話だ。

どうせなら、２００４年の時点で買い控えれば、安値は維持できた
だろう。デベがつけた価格を採点しているのは購入者だ。
先着順で売っていた１９９４年には徹夜で並ぶ行列ができた。
抽選になるから、つぎの物件が高値では格安が減って平均
坪単価があがるのだ。
安値に群がる買い手数で新価格がつくられていただけの話。

不動産の価格は収益還元法などでなく客と売り手の駆け引きで
きまる。