グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

住まいも仕事もオンリーワンを目指そうってことですかネ？　
他人が羨ましいがるようなナンバーワンの住まい選びは
心が苦しく狭くなりますね？

No.558 さんへ

『三茶で高級かぁ？』はこんご当てはまらなくなる可能性があると
思います。都心部へのアクセスがいい三茶はこんご10年間大きく変
化すると思います。

世田谷区の人口はつい最近まで83万人でしたが、平成19年度の統
計では2万人増加の85万人。　3,4年後には90万人突破するのでは
ないかという位、日の出の勢いで人口増加中です。

三茶は太子堂周辺は、旧住民と新住民の入れ替え戦が行われている
真っ只中で、こんごのマンション建設や周辺のインフラ整備が加速
すれば街も住民の質もかなり変わって行くと思います。

人口減の日本で発展途上中の街にあたると感じますが？

世田谷東部の三軒茶屋、下北沢周辺の住宅地は、今後大きく変わってくるのは間違いないでしょう。北沢あたりも古い住宅地が残り、太子堂、三宿、池尻あたりもそうだが、今後が楽しみですね。

また世田谷はそんなバブリーに土地価格が上昇しているわけではない。主に実需で土地価格が伸びている市場。人口増は今後も続くでしょう。都心の一部は投機資金が流入して実需層が流入しづらくなっていることから比べると、この世田谷東部の位置づけはかなり優良と言えます。

563さんがおしゃる通り渋谷・港・中央はオフィス需要が主で、世田谷区はそこで働く方の住まい需要であり、その中で、環7の内側は完全に大企業による資本投下と都税・区税の税金の投下が進み開発が急速に進む感じがいたします。

この辺のマンション分譲の事業主はほとんどが財閥系企業か一部上場企業です。　中小のデベはマンション用地の仕入れが厳しい状況で、更に建売り用地の取得も困難になりつつあるようですね？

完全に大手の独占市場となりつつあり、それに伴い住まう方も同じような
優良企業に勤める方で占められるのではないでしょうか？

地元原住民はこんごどうなるのでしょうか？　
グランドヒルズ購入者と東京建物賃貸の入居者は
ほとんどが外部からの所得が高い人ばかりで、地元
の原住民は押し出されてしまうのでしょうか？

大丈夫。本当の金持ちはもっと都心で便利な所を選びます。ここに住むのは当方も含め、そんな金持ちじゃありません。

世田谷は都心には手が届かず、都に憧れる周辺県民ががんばって流入
したい地域。そのまぜこぜ。
経済的に余裕のひともいればギリギリの人もいるんですよね。
三茶はギリの人は少ない地域だと思いますね〜そこそこ住人の集まり。
いい感じじゃないでしょうか

ギリと一緒は嫌だけど、生活物価が安いほうがいい、という人にはお薦めだと思いますよ。

『地元の元々の人達は、外部から来た新住民に押されぱなし』って話
聞いた事ある？

グランドヒルズ・東京建物の賃貸物件が建つ国立小児病院跡地の敷地は
太子堂3丁目の約1/4を占める面積で、約2,000人近い人たちが来年一揆に
引っ越してくることは、更に地元原住民は押されっぱなしになるということ？

外部から来た人達が、よく使う物販店・飲食店・歯科・医者その他日常で必要なものは、同じく外部から来た人達がやっている所へ行く傾向があり、また買い物は大型スーパーの西友・東急・サミットがメイン。

地元三茶・太子堂商店街は大ピンチじゃん？　人が一揆に増えても、消費が全然期待できない？

今日、本物件とマスタービューと現地周辺をみたが、どちらも東急の賃貸物件が近くに建ち、決していい環境ではないですね。どう考えても高すぎ。やっぱり低層住宅地域の低層物件が最も私にふさわしいと思い知りました。失礼ですが、こんなところに高額を払うなんて、デベに躍らせられているとしか思えません。

物価が安いとは思えないけどなぁ。
以前は東急がカードで3%引きでお得感はあったけど。

住友の値段設定は問題の原因のひとつは住宅金融公庫の廃止
がかなり影響しているのではないでしょうか？

公庫の指定要件は、専有面積50㎡以上で価格要件は1億2,000万
円以下。　　　所得要件も3,000万円以下？だったと思います。
公庫が存続していれば、当然三茶あたりの実需マンションは住宅
金融公庫仕様に建設していたはずであり、完全な資本主義社会の
自由取引が、弊害となって価格に反映されているのかなと感じますが・・・・・・・・

近所の商店のみなさんへ

生意気を承知で聞いてください。大半がスーパーへ行くだろうと予想していらっしゃる方が多いとおもいますが、このマンションの住民は、もっときめ細かいサービスを期待していると思います。たとえば客人が、来たとき出来立てのもののデリバリーや、玄関にかざる花など、共稼ぎのひとも多いとおもうので、夕方以降、配達していただけるとか、いままでとは違う経営を期待してます。

そして、淡島どおりの町並みが、きれいになっていく事をねがいます。

今日のサンデー日経に東京の新築部マンションの
平均坪単価出てましたね。
２３区内で平均マンションは坪３１０万超。
前年同月比３０％以上アップだそうです。
そう考えると、この物件はグレード考えると、もはや
そんな高くないのかも。。

池尻のマスタービューと比べても、どの間取りを見ても
景観に開放感あるし、三軒茶屋の商店街あるぶん
ここの方が利便高いと思う。
マスターのゲートキーパーってそんなに必要かなあ？？　
すぐに慣れちゃうのが関の山。

時間が経てば経つほどここの魅力ってだんだん見えてくる。

間取りに関してはマスターが断然上だね。
中庭があるのはグランドヒルズに分がある。

マスターの大半は売れちゃっているので、選択の余地はないけどね。

人口減の日本では郊外の住宅時代は終焉を向かえ、周辺の環境の変化により、価値が上がることが期待できる都内でも数少ないエリアなのかもしれません。

また高層でも幹線沿いではないので、騒音や排気ガス公害がないこともいい。

淡島通りって結構交通量ありますが。
駅からも遠いし、とんでもないって感じなんだけど。
ま、ここ購入してる人は、グレード観で高値を納得できる人達ですから、それはそれでいいのかも。とてもじゃないけど、買う気になれなかった。

じゃあ、どこ買うの？

この地域、三茶の商店の人達はけっこう甘いのかな？　
この激烈な資本主義社会日本の首都東京に程近い場所にありながら、親からの遺産のアパート賃貸収入が主な収入源で、本業の個人商売はほとんど赤字の店が多いらしい・・・・

このような遺産がない個人商店は過去ほとんど店を閉めています。

代々引き継がれている土地がただ同然なので、それにあぐらをかいている
太子堂原住民がなんと多い事でしょうか？

573さんがご指摘の通り、デリバリーサービスや創意工夫をした商売をする方がほとんどおらず、旧態依然の商売体質。

また今日、三茶へいきましたが、来年このマンションと東京建物の入居が始まったらかなり休日の人の流れがかなり変わるような気が致します。

人の流れが変り周辺の商業施設が活気付ければいいのですが。それともう一つ、心配しているのは、東急田園都市線がさらに混むことです。駅まで10分以上を徒歩で歩いて、それからラッシュの電車に乗り込むだけで疲れそうです。もう一つ不安なのは金利の上昇。シナリオ別にシミュレーション作ってますが、ワーストケースだとかなりきつくなる。

東急バスは込む事は間違えないでしょう？グランドヒルズと東京建物の入居者の方はほとんど都心の渋谷・港区への通勤者が中心で田都線もこむでしょうね？

　フレックスタイム採用企業はまだ少ないですしね？

　おそらく東急バスは増便することになると思いますが、電車はこれ以上の通勤時間帯の本数増便は難しいのでは？

独断と偏見で金利上昇は避けられないですが、4％台以上への金利上昇は無いと見てます？　上昇しても3％台半ばが上昇の限界と見ますが・・・・・・

バブル時代は
公庫の金利が5〜6％
銀行の金利が8〜9％
でした
ちなみに郵便局の定期預金の金利は
10％でした
いい時代だったな〜

バブルは不動産取引でも銀行金利でもこん
ごの参考にはならないと思う・・・・・・・・

バブルは異常インフレの特殊な時代で、あの頃
は世田谷の一戸建ては、ほとんど1億円以上の物
件だったな。　

財閥系企業が故意にバブルがあると消費者に錯覚
を与えようと躍起になっている？

高いて坪３７０ー４４０万。無理ですね。

>>586さん
無理でも私は、なんとか頑張ってみます。
あきらめないで下さい。

この物件の現在の歩留まりはどれくらいですか？
知っている方いますか？
歩留まりが10％くらいならこの物件の来場者
は３，１００人となりますが？

今回は国内の過剰流動性からくる資産インフレと海外の資源高からくる資源インフレのダブルパンチが特徴。つまり、80年代後半の資産バブルと70年代前半のオイルショックインフレの複合型。一方で国内の景気回復には時間がかかるし、中国、インド等の新興国の高度成長も長期的に続きそう。駄目押しで、今後、仕入れ土地価格上昇、鋼材価格上昇、住宅ローン金利上昇、消費税引き上げとマンション価格を構成するすべての要素に継続的先高感が台頭してきていることで、デベは売り惜しみ姿勢。こんな状況下で、この物件の次の世田谷、杉並エリアの大型物件である浜田山は坪500万越えの価格設定。ここまで考えれば、思い切って、今、決断する方が得策と私は考えています。ご参考まで。

この物件を決断する決め手にはならないな〜。

デベとしては土地を仕入れないと仕事にならないから、
これからも入札で仕入れるだろうけど、これ以上
マンション価格が上がっても、都心なら別だけど、
一般サラリーマンはもう価格的について来れてない。

値段的に買える人が減って、確実に需要が減っている中で、
値段だけが独歩高なんて経済的にありえない。

バブルの頃のように投資目的のマンション転がしの
需要はもはや無いし。

当面はオフィス賃貸がデベの収益源になるだろうね。
オフィス需要は絶好調だから。

マンションの場合はよほど魅力的な立地でない限り、
デベは大量の在庫を抱えて価格下落が始まるという説
もある。

来年のオリンピック終わったら鋼材価格も落ち着く
だろしね。

ファンダメンタルズで焦って決めるよりはきちんと
吟味して決断したほうがいいよね。

５８９さん
知識提供ありがとうございます。

でも、消費税上げは準備期間、助走期間含めて早くても
３年後以降だよ。３％→５％の時も法案可決されてから
２年は開けたでしょ。

実需を伴わない価格高騰なんてあるのかな。
デベも売り惜しみ物件なんてほんの一部で、郊外の大半の
物件はＭＲは閑古鳥で、値下げはとっくに始まってる。

今やってる地所の本郷パークハウスだって、あれだけの
利便あるのに今回いきなり値下げだよ。
富裕層さえ値段についてこれてない。

郊外から着実に価格下落が始まっている。
これからも一直線にマンション高騰は考えられないな〜。

ま、色んな意見があるってことだね。

みんなそれぞれ考えましょ。

シンガポール・中国等の発展中の国々の外資の資本流入と土地の重要と供給バランスがアンバランス化、バブル期の不良債権処理が一段落したことが主な要因で引き起こった今回のミニバブル？？
　
　過去の経験からか昭和末期〜平成初期の地価高騰が再燃すると勘違いているのではないか？　不動産業者は業者同志で転売を数回繰り返し利ザヤ
を稼いでいるようです。　渋谷の松涛で売り地が以前に坪800万円でした。

　土地を業者が買い取りまた業者へ転売を繰り返し値段が高騰。デベもまとまった用地を仕入れるのに、企業の遊休地売却等は全て競争入札。

　建設費用も高騰して現在坪単価100万円近い値段でしょうね？こんごデベは倒産をするところが出てくるでしょう？ヒューザーの耐震構造偽装事件
などの社会事変もあり中小は信用失墜。　

　マンション建て過ぎなんでこの際これをきっかけにマンションの供給量が減ってくれた方が日本の乱開発が無くなり良いじゃないかと思いますが。
　　
　価格が高い場合は様子をみて価格が下がる時期を狙い撃ちにする方がいいのでしょうか？

どんなに設備が豪華でも三茶の実需新
築マンションの適正価格は4500万円　
〜　1億3,800万円が適正。

マンションの適正価格はもはや、利便性だけではありません。

世田谷区にとって、セキュリテイは緊迫した問題です。一戸建ての高級住宅の狙われ方は異常です。（ほとんど、外国人ではないか。。。）
一億の戸建とマンションだったらマンションをえらびます。お子さんの小さい方はべつですが、たぶん、これは３０代、４０代の感覚かもしれません。

30年たったマンション創造してください。多分内装はリフォームですが、外観は海外の建物のように時と、ともに風格のでるものであってほしいとおもいます。また。空間の使い方、奇をてらってないシンプルなデザイン、そして躯体、地盤の堅牢性。

そして、この物件は、三茶の物件というよりは、あの場所の三茶からはなれた、すこし、高台の地域なのです。緑に囲まれた空間を含めて購入しているのです。三軒茶屋のマンションとの比較はむりとおもわれます。人によっては、リーズナブルなほうが、という人には、坪単価で買ったほうがいいのかも知れません。

こういう私も、多大な借金を負って買ったので、まったくえらそうなことをいえる立場ではないけど、購入検討しているひとの参考になればとおもいます。

ここが第一期２００戸のうち９５戸が先着順になったマンションでつか？

数年かかるだろうけど結局はここも値下げ無しの
まま完売するよ。
それが住友のやり方だから。
地道に高値できっちりと売り切る。
それが住友の強さだね。

結局は完売するなら、早いうちに良い部屋買うのが
得策かもね。

＞５９６

魅力あれば高値だってすぐ売れると思いますよ。
みんながこの値段を出すに値しない、そこまでの
価値が無いと思うから、売れ残る。
それだけの話でしょ。

ここは、バス便１０分マンションで苦戦間違いなし。
待ってれば値引きもありとみた。

高いですね。有明にいきますよ。

待っていれば必ず値引きがあるが、竣工後1年以上経過しないと
値引きはしないかも？　新築の表示は竣工後1年まで認められている
ので、平成21年3月以降完成在庫があれば、未入居中古物件で値引き
物件が手に入れられる可能性はある。

311戸中現在100戸前後契約終了として、残211戸を残り1年+数ヶ月で住友が売り切れるかですね？

業界の新築表示は、竣工後2年未満です、それまでは新築未入居。
残された期間は2年+9ヶ月ですね。

公正取引法では竣工後2年以内は『新築』に表示は
認められていたんですね？　
2年9ヶ月で出値価格で若干の値引きはあるかもしれ
ませんが、大幅な値下げは、値段が下がるような社
会変動が起こらない限り期待薄。

２年はオーバーでしょうけど、1年はまず値引きなしというのがこのデベの傾向
良い部屋は竣工前に、割高でも売れるし後は周辺相場が騰がるまで
待っていて、1年程度で完売というパターンが最近は多いね。
他のデベのように竣工までに無理矢理売ることはないけど、売れ残りと言っても
1年超は、さすがに多くない。ほとんどそれまでに完売しています。

ニーズさえマッチすれば、青田買いで1〜2年待つよりも完成物件を
見てから買って、すぐに入居というニーズはあるでしょう。
青田で完成を想像しながら抽選なんて、どうも納得がいかない人もいるのでは。
自分の経験からも、一時取得者なんて図面からでは絶対に正しい判断は
出来ないから、当たりはずれは運の部分もありますよね。

俺には買えないけど、永住するならＢ棟の西側なんて、
採光も景観も静かさも最高だと思うけどな。
俺にあと貯蓄が５０００万円あれば（笑）。。

完成後に実物見てから買うのが最良かと。
たぶんその頃でもまだ半分くらい残ってると思うし。

竣工の来年3月には、完成在庫は100戸はあるでしょう？

>>605

マンション高騰時期に、住友不動産としては理想的な売り方でしょう
そうなれば、来期も最高益を更新できるかもしれない。

需要が付いてくるかな？

今までは大丈夫でしょう。
もちろん2年以上してやっと完売した、シティハウス成城も含めて？？

よほどの自己資金（親の贈与含む）か夫婦収入合算が無い限りは、
４０歳前で年収１２００万円超えてこないとここは買えないでしょう。

値段は需要と供給で決まりますが、もはや一般庶民とは別次元の
マンションだね。
ここ買う人はまさに丘の上の金持ち城になりそうだね。
太子堂原住民とは５ランクぐらい違う人種。

結局ここも地価が上がったわけじゃなく、建材のコストアップ、用地不足などから来る不動産インフレなわけね。購入者は割高な建材とデベロッパーが売上確保のために支払った法外な入札額にお金を払うわけだ。

購入のタイミングとしては最悪かもしれないね。