もう見学されて方いらっしゃいますか?
中の様子がわからないので気になっています。
ママ友の中では
高いと噂ですがどうなのでしょうか?
まぁ、どこの新築マンションも高いですが…
モデルルーム見てきました。
床暖房とかの体験コーナーが面白かったです。
最近のフローリングってキズやへこみに強いんですね。
担当の営業の方は再開発について、とても詳しく話してくれました。
眺望写真もあったので、とてもわかりやすかった印象です。
金額はこれからとのことなので、また行こうと思います。
公式サイトの再開発の説明も結構詳しく載ってますよね。
既存の商店街を生かしつつ街を綺麗にしていくという感じなんでしょうか。
平成40年まで掛かるみたいなので完成はまだまだ先ですが期待は持てそうですね。
駅徒歩3分で立地は良、商店街と商店街の間なので将来的に眺望変わらない、
部屋の広さもゆとりのあるタイプとなかなか良い条件のマンションだなと思いました。
価格帯はこれからなんですね、いくら位になるのか気になります。
商店街を生かしつつというのなら良かった。
商店街がもし対象になるのなら、ものすごい面積の土地になってしまうから
大きな建物が建ちやすいですからね(><)
チェーン店が増えつつあるけれどもまだまだ元気な商店街なので頑張っていってほしいっていうのがきっとこの辺りの皆さんの想いなのカナ。
今週号のスーモ344ページ345ページに見開きでエクセレントシティ小岩、掲載されてますね!
専有面積が65.53平米から80.02平米。
予定価格3900万円台から5900万円台。
予定最多価格帯5000万円台!!
免震ではなく大手デベロッパでもない普通のマンションですが5000万円台最多です。
人件費、建設費、が円安、東京オリンピック決定で急上昇しているから仕方ないのかな。。
千葉方面の新築マンションも5000万円台あたりまえになってきてるのスーモ見てびっくりした。
今日、正式価格発表しましたね!
しかし、販売が今月11月だったのに来年1月にずれました。
なぜ?不人気?客がいない?
免震クリスタルと悩みますね。
5さん
商店街は活気があるのですね!よかった。商店街があるあると
大々的に書いてあっても商店街とは名ばかりで、ほとんどお店が
しまっている所だったりもあるのでね。ヨーカドーも徒歩圏内で
行かれるしお買い物は充実していますね。結構子供の文房具を購入
しなければならなかったりするのでヨーカドーみたいなお買い物する
場所があると安心です。
本日モデル行ってきました。
雨でしたが、結構お客様いらっしゃってびっくり。
モデルルームには、一戸建てのような玄関がついていてこれもびっくり。
収納もしっかりしていたので、うちは十分検討物件です。
イトーヨーカドーが駅1分にある小岩駅、以外とヨーカドーが駅1分にある
駅ってないんですよね。
昭和通り商店街の焼き鳥をほおばって、散歩して帰りました。
焼きたてパン工房ルチアが目の前にあり、便利ですね。
天然酵母の焼きたてイートインできる地元で老舗のパン屋さん。
クリームパンが一番人気です\(^_^)
⬇⬇⬇
http://luchia-bakery.com
小岩ポポには、カルディコーヒーファームもあり、利便性がいいですね。
東向き、西向き、南向きの部屋の違い、
all aboutの不動産記事に分かりやすく出てました!
ライフスタイルの違いで随分、変わるようです。
⬇⬇⬇
http://allabout.co.jp/gm/gc/400140/
ここは日照はほぼ午前中のみ。冬は確実に寒いね。夏は商店街で窓を開けられなくて暑いだろうし。
オリンピックの影響で高騰してるにしても、お高くとまりすぎだと思うな~。
新日本建設って、大手のブランドマンションを建設している会社だけど、自社ブランドで勝負したいんだろうね。
知名度が低いのに、大手と同じ価格帯でふっかけてる?
小岩の相場からすれば、500万~1,000万は高い感じ。ほとんどの地元民は買わないだろね~。
(ここの最低価格帯で、駅から10分圏内の上階でお釣りがくる)
再開発地域で資産価値が高いってのが売りみたいだけど、このあたりはあと20年は変わらない。
フラワーロード沿いの29階建てのマンションができあがってきたり、大型スーパーができたので
まるで再開発がどんどん進むみたいに錯覚されてるようだけど、それはたまたま大地主の土地に建ったから。
他は小さな土地の持ち主が譲らないから、何も話し合いが進まない。昭和通りを少し路地に入れば、いまにも
壊れそうな家が放置されていたり・・・そんなことも整備されてない。
仮に再開発が進んだとして、長い期間、工事の音に悩まされたり道路を通れなかったり、不便だろうね。
再開発は順調ですが、これからやるのは6丁目
なのでエクセレントシティの周りは少し時間がかかりそうですね。
価格は再開発が進めば決して高くは無い価格帯だと思います。
間取りは似た感じが多いですがカラーセレクトや浴槽形状や洗面高さなどセレクトできる点は自分好みにできる点が魅力です。商店街にすっと立つ感じがスマートでかっこ良いです。パンは大好きなのでちょいちょい買いに行けそう。おしゃれなお店も多くあちこちぶらぶら楽しめるのでは。
この周辺の再開発までは20数年後。その頃にはここは老朽マンションになってしまっていてで売るにも中古価格は安い。現時点の立地は古臭い商店街にポツンと立っただけで、価格は相当割高ですね。小岩の再開発を期待して買うなら資産性が高くて中古で売りやすいタワーマンションを買うべきです。ここは中途半端なので購入見送りです。
それに加えて、今後は再開発がらみで周囲に高いマンションやビルが建って、このマンションの眺望や日当たりが全くダメダメになる可能性がありますね。だから、このマンションは不確定要素が多すぎて今の価格の割高感では買うのは怖いですね。
No19に激しく同意。小岩で長年商売してきた中古不動産屋の知り合いが何人かいますが、みな、異口同音に同じことを言っています。
そもそも、資産価値って、売却して始めて意味が出るわけですよね? 固定資産税もその分、高いわけで。暮らすために買うのなら、再開発が進むまでの間、実質的な価値は低いのに高い固定資産税を払うだけバカバカしい。そして売却のときには老朽化してて、他とたいして変わらない価格になってたらホント意味なし。
このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね?
間取りは3LDK中心ですが、1LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、と思います。
ファミリー用には、周辺環境は子育てに向いてない商店街、生活導線上にはさしたるスーパーや郵便局、銀行などもなくい(結局フラワーロード沿いまで出ないとダメ)。単身者向けなら、駅が近く、コンビニみたいな店が直前など好条件。
グローバル住販が販売担当ってのも疑問ですね。都心で資産目的の物件ばかり担当してきた会社。マンションギャラリーにも行きましたが、周辺環境を全く知らない営業マンが、資産価値という言葉でしかこのマンションの良さを語れない。
ここ数年、周囲に建築されたファミリータイプのマンションは、1~2戸ずつくらい、1年以上売れ残って大幅値下げしてます。ここは竣工後、どのくらい残るかな? どのくらい値下げになるか様子を見たいです。
間取りはいいのにねーはっきりいっていま新築でここ買うなら、竣工してから値引きで買うか、中古で買ったほうがいいくらい高いです。将来の再開発が近くなってきたくらいで釣り合いとれるくらいの値段です。
1番は後からどうにもならなくて、今後高くなるものがついてないから。再開発までに大地震がある可能性がかなり高いのに、耐震であること。耐震は建物が倒壊するのは防ぎますが、一回の地震に耐えられるだけでヒビや建物の損傷は回避できません。その後に莫大な修繕費が必要になるものです。
そう考えたら免震のアルファ、クリスタルを選ぶほうが資産価値はあると思いますし、全体でみてもコスト低いはず
ここって、そもそもアルファやクリスタルと張り合える物件じゃないですよね。
同じエクセレントシリーズでも、立地によってはここより 1000万ほど安いところもある。つまり、本来の価格はその程度だってことでしょ。
マンションコミュ二ティの免震と耐震について
↓↓↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2207/
読むとやはり、免震だよね!!
ローン支払い中に南海トラフ巨大地震の一発、
二発は覚悟しないとね。
と言う意見に激しく同意。
仙台のマンションオーナーの東日本大震災の話しも役に立ちました。
清水建設の免震 技術研究所は江東区にあるんですね!
色んなシュミレーションが出ています。
↓↓↓
http://www.shimz.co.jp/theme/earthquake/effect.html
小岩六丁目の駅前再開発タワー3棟は清水建設、免震でくるか、コスト削減でタワー耐震でくるか注目ですね。
アルファグランデスカイファーストもクリスタルマークスも免震。
大地震いつ来てもおかしくない時代ですから
やはりこれから購入するマンションは免震でないと比較の対象から外れますなぁ。。
>22
>このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね?
>間取りは3LDK中心ですが、1LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、
>と思います。
確かにそうかもしれませんね。
商店街も駅も近いので便利といえば便利かなと思いますが
ファミリー層として考えると悩む点はありそうかしら。
それと、価格帯も少しお高めですよね。
別のところのエクセレントシティシリーズで新日本建設の人が説明していて、『別途料金がかかっても良いのであれば、(技術的には)たいていの間取り変更や設備変更に応じる技術力があります』というようなことを言っていました。
この物件は確かに割高感がありますが、たとえば、他のデベより変更幅をもっと広く大きく、単なる選択肢から選ぶんじゃなくて独自の要望にも対応するよう設定して、『契約者の要望に細かに応じる自由度が高いマンション』というような売り方をすれば、この価格でも納得できそうなんですけどね。
技術力がある、というなら、それをアピールする販売戦略を取ればいいのに。一貫体制といいながら販売だけは自社で体制を持っていなくて、販売力の弱い点が出てしまっているように感じます。
小さな商店主や高齢の住民たちが皆死んで廃墟の町になるまでは再開発は無理だし、行政もそう考えてますね。
地上げなんて今は無理だし。
移転や引越ししようにも行き先がないおじいちゃんやおばあちゃんたちは皆どかない。
結局、皆死んで空き家ばっかりになって遺族が見切りをつけて売っぱらうまで
20年・30年後からやっとぼちぼち再開発が始まるって感じでしょう。
再開発をネタに高値で売りつけようとする姿勢が好きじゃない。
第1期二次モデルルームプレオープン、って広告が入ってました。
第1期二次申し込み受付じゃなくて、モデルルームプレオープンって?
モデルルームはすでにオープンしていたんですよね?
駅近で小学校・図書館が徒歩圏でファミリーにも悪くなさそうな気がしましたが
レスを読むとそうでもなさそうですかね。シングル~ディンクス需要の方が多いってことでしょうか。
80㎡の部屋もありますけどそういった環境なら最後まで残ってしまうこともありそう?
商店街は閉めるのが早いというイメージがありますけどこの辺はどうなのでしょうか。
クリスタルマークスと比べたら断然ファミリーには適した立地だと思います。 フラワーロードは確かに良いですが、アルファグランデが完売した今、ファミリーにはここしかないと思います。
この辺りのマンションでも色々とタイプがあって、正直一概に並べて比べることはできないんじゃないかなと思います。
ここだと子どもがいるとしても、義務教育を終えたお子さんと同居しているお宅とか、
あとはDINKS,シニア夫婦などの方が
立地的には向いているかもしれないですね。
利便性重視ということで。
ファミリーと言っても、小さな子供から大きな子供まで居ますので、
大きな子供が居る家庭ではよいのではないでしょうか?
駅も近いですし、電車で通学とかはしやすくなりそうです。
電車通学する子供にもコンビニは必須でしょうし。
私的には小学校高学年頃の子供なら、特に問題ないと感じています。
エクセレントシティ綾瀬の住民スレやその他で、足音のことが取り沙汰されてますが、やはり新日本建設の物件はどこも同じ状況と考えた方が良いのでしょうか。。。けっこう音が響くみたいな書き方で盛り上がってます。しかも、住民スレなので…
48さん ほんとそうですよね。
コンビニを利用する学生って高校生以上かなって。
たまに中学生も利用している子がいたりしますがちょっと。。。ねっ?
考え方次第なのかなとは思います。
私が通っていた中学校はスポーツがかなり盛んな学校でした。
朝練ももちろんありましたので、お昼までには相当お腹が空くようです。
なので、2時間目と3時間目の間の休み時間には、お弁当以外にパンとか買ってよく食べてましたよ。
先生もそれは認めていました。
学校の購買で購入もしますが、毎日購買では飽きてしまうので、コンビニで買ってくる人もたくさん居ました。
今はそこまで朝練とかしないのかな?
今日、夕方7時くらいに新しいメロンパンの店をのぞいてみたら…仏頂面した女性がひとり、薄暗い店内で椅子に座ってうつむいてスマホいじってたのか、ノートに何か書いてたのか…。
なんか、暗~い雰囲気漂ってて、明日ホントに開店なのか信じられなかったです。明日、行ってみるつもりだったのに、一気に気分が萎えました。。。
何を気にするのかっていうのは各人違ってくるから
まあ仕方がないんじゃないかとは思いますけれどね・・・
いずれにせよ、気にならない人の場合は
利便性とか値段とかそういう所が一番の要素だとは思ってくるとは思います。
ここの場合は大人が暮らしていくのは便利でいいんじゃないですか?
どのプランも…というほどではないんじゃないかなぁと思いますが…>バルコニー
プランCはそれでもやはり狭いですね(汗)
その分、部屋の広さになっているっていう風に考えていいのでしょうか。
外に洗濯物を干さない人にはいいのかも??なんて。
通勤の時、建設現場を見る度に思う
「よくこんな狭い敷地にマンション建てるなあ」と
正直なところ、2階建て6戸程度のアパートを建てる位のスペースしかないね
陽当たり悪いし
周囲に調和し、地元の発展を引き立てていこうという姿勢が全く見えないですね。
再開発をエサに、分不相応に価格を釣り上げてるって感じ。
どんなコンセプトでどんな人に住居を提供し、どんな風に喜んで暮らしてもらいたいか、全くそんな考えが感じられない。『駅3分に住まう価値』だそうですが、『こんな駅近の資産性の高いマンションを売ってやってる』みたいな?
だから、何もかもが中途半端で無理矢理な代物になってるんだな。
最近、ピタットハウスに中古物件が増えました。アルファグランデの入居が6月からなので、そっちに引っ越す人たちなんでしょうか。
再開発は南小岩6丁目とかイトーヨーカドーから西のあたりが次にきますが、このへんの中古で、程度のよさそうなのが出てきてるのをいま買った方が、値上がり幅が期待できるのかな。
すでにマンションを持っていて、追加で投資目的で買うなら、再開発が先に進むところにあって、賃貸に出したとき利回りの良い物件を選ぶ方がいいですよね。いつ開発が進むかわからない昭和通りの新築物件よりも。
スレの流れを察すると、この物件は今飛びついて高値掴みするのはNG、
竣工直前または竣工後に値引きで買えるなら検討の価値有り、って理解ですかね?
確かに、船堀のエクセレントも線路沿いでびみょーな立地でした。
74さま
いや、場所はクリスタルよりマシなんですが、いかんせん敷地が狭すぎる
敷地面積 建設面積 1階あたりの戸数
クリスタル 2208㎡ 1083㎡ 7戸
エクセレント 892㎡ 370㎡ 4戸
いかにエクセレントシティが極小の敷地に建設するかお分かりでしょう。
オマケに、エレベータホールの場所すら確保してない詰め込み設計
まあ、現場をごらんなさい。見れば一目瞭然ですよ。
ちなみに私はクリスタルの回し者ではありません。
エクセレントよりは、クリスタルのがマシだと思うけどね
ここも裏は飲み屋通りじゃない。
壁に貼ってある間取りは一見よさそうなんだけどね
セミオーダーシステムというのが良いなと思います。
住んでいくと、きっとご近所さんとのお付き合いも出てくると思いますが
とのおうちの同じような間取りやカラーよりも良いですよね。
自分好みにしていただけるのは、あまりないような気がしていいですね。
その採光の悪さは価格に織り込み済みなのですか?
例えば4階までは販売価格が格安になっているなど、
何かしら付加価値がないと完売は厳しいのかもしれませんね。
そもそも現在どれくらい売れ進んでいるのでしょう。
まあ低層階の地下室でも3千万円台前半なら、ちょっとは検討してもいいかも
というか、目の前に6階建てくらいのボロイ建物があると思いますよ
なので地下室は6階までじゃないかと
いや、昨年時点で低層階でも4500万くらいでしたよ
部屋の広さによるけど、2階でいちばん安い方で4200万くらいからだったっけな?(タカビー価格)
3800程度が1~2住戸はあったかもしれないけど
84さま
今はその価格かも知れませんが、竣工後も間違いなく売れ残るはずです。
数百万の値引きも可能になる時期が必ず来ると予想しています。
しかしエクセレントとは名ばかりで酷い場所ばかり
錦糸町なんて飲み屋とラブホに挟まれた線路脇だし
やっぱり三流デベはダメだな
たとえ500万値引きしてくれても買わない
前から気になっていたのですが、マンション会社の営業の方らしきコメントやそれを指摘する書き込みが多い様に感じられます。本当なんでしょうか?真剣に検討している者として自分の会社のマンションの擁護、他の会社のマンションの卑下は見たくありません。時間の無駄です。今後は書き込みをしないようにお願いしたいです。でも特定できないので、書き込んでしまうんでしょうね。業界のレベルの低さにショックを感じでおります。
周辺環境や物件そのものの他に、入居者のマナーレベルや品格も大事
どうもここは期待できそうにないな
卑下するっていう日本語を正しく理解できてない教育水準の人が真剣な検討者だって
バルコニー手摺に平気で布団干す人はどれくらいいるんだろう
マンション全般、高いですよね…
ここだと特に駅にすごく近いので、高めになりがちだ、というのがあるのかと思われますけれども
ここだとDINKSとか賃貸向けに、とか、そういう方の購入になってくるのではないでしょうか。
だから、近所づきあいもかなりアッサリした感じになりますかね???
まあ弱小デベの新日本建設だから仕方ないでしょ
そのくせ高値で売って利益をガッツリ稼ごうという姿勢が気に食わないけどね
三流なら三流なりの価格にすれば、まだかわいいけど
99の意見にすべてが凝縮されてる…
追加するなら、周囲の土地の風土や近隣住民との調和、未来に向けた共生をまったく考慮しないで、地元の再開発を単に自分達の利益のために利用している姿勢がアコギで品がない
えげつない商売してるってのがなんとも…
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
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