23区内の新築マンション価格動向（その20）

戸建地域だと筑波エクスプレス沿線が今旬ですね。
千葉県は団塊も団塊Ｊｒの人口も多いから、勢いがありますよ。

多摩ニュータウンを例にあげるのはいいことかわかりませんが流行りは危険ではないでしょうか。若者もいつかは高齢になります。そのとき街が世代交代ができるかどうかが重要な気がします。豊洲は人気が高いですが本当の評価は２０年先で一等地になるかそれともならないか難しい物件ではないでしょうか。やはり豊洲は賃貸がいいような気がします。

勢いがありますよ＝不動産屋がはりきってるよ

>>515
都心と郊外は別物と考えた方が良いですよ。
郊外は一面に広がっていますし、持ち家、それも戸建が中心ですから、住民の高齢化から
停滞のパターンをたどりますが、
都心の場合は賃貸と持ち家がほど良くバランスしてますし、マンションが中心なので中古の
売買も活発、一方的な住民の高齢化にはなりません。
心配する必要は無いでしょう。

>>470
マンションに一生住めると思っている人の考え方
築３５年のボロマンションにローンを払い続けるつもりか？

「郊外に未来はない」というのはもう結論が出てるでしょ。
いいかげんにして欲しい。

デベロッパー、業界的には、当然郊外回帰キャンペーンに切り替える時期でしょ。
売ってしまったあとの価値なんて何の意味もないことだし。

業界はマンションから手を引いてもいいからあせってないとかいうけど、
建てて売りつづけなきゃ立ち行かない大手上場デベはたくさんあります。
再建組を筆頭に彼らの供給量は大きいし。

供給が減るのが判ってて、デべも次に売る物件もない中で、３月に投げ売りが出ると
考える人がいるのか不思議だ。

５年くらいかけて売ってる物件すらあるのに、なぜ今投げ売りしなきゃいけない
のかデべのキャッシュフローと決算ベースで教えてほしい。

５１８さん。
都心であっても昔のマンションでしたら耐震性がないので住むのは危ない。ただ郊外であっても長寿命に設計されているのでしたらそんなに大損することはないのでは。近い将来の地震に備えていないマンションほど大損のような気がします。なんせ死んだら意味がないのですから。

＞520
そういうデべは地価高騰の過程で２３区から締め出されているので
２３区での供給はほとんどないでしょう。

>514

515に同意
新興開発のニュータウン系は将来の資産価値という意味では、危険な要素がたくさんあると思う。
将来、ゴーストタウンに陥る可能性もおおいにあるということ。
開発が進んでいるときは、このまま永遠に発展していくのではないかという幻想を抱くんだろうね。

そういう部分は、湾岸地域にも共通していると思う。
今の湾岸エリアの相場が高いことは確かだし、それなりに需要（人気）があるのであろう。
それでも、将来の震災、津波・海面上昇へのリスクは脆弱であると思う。

ここ数年で大量供給、大量販売されてきたことは事実であるが、それ以前に「埋立地」だということで（数年前の安かった時期ですら）そもそも検討の対象外にした人は、購入者以上に多かったのではないだろうか？（←私見）

都心に近い、港区の住所なのに安いという点では魅力的な部分もあったが、私は他エリアを購入しました。

>>505
お待たせ？
見てるよ。499は東京駅中心に同心円状にはなってないと思うけど。
江東区と中野区についてコメントすればよいかしら。
江東区は、加熱の余波じゃないですか？1-9月だとまだ上がりきって
ない時期も含まれるし。中野区は、供給が少ないので何ともですが
庶民居住区なのに都心に近いということで勘違いした値付の某物件の
せいで契約率が落ちたのだと思う。

500に関しては、１カ月のしかも契約率だけ見て語れることは少ない
と思うが。オフィスビルの開発というリンク先も見たが、タワマン
以外は東京駅が開発の東限という印象を持ちました。

>>506
君がウチの系列の銀行員じゃないことを祈るよ。

東京駅を中心に職住接近というのが唯一無二の価値観でないと
言っているだけなんだけどね。
東京駅から同程度の距離にある、調布と松戸が将来的に同じ価格に
収斂するかい？

しかし、周りがあれだけ高騰して、買える人が限定されて行くと、
都心に近く、リーマンの手が届くそこそこのお値段のところに人気が集中します。

まさにその地域にとっては漁夫の利状態。
発展のスピードが加速し、その質も格段に良くなって行きます。
集中が住環境の向上と利便性の向上をもたらす好循環が永続されることになる。

まあ、その根本にあるのは、かなり時間的に遅れてはいるが、
産業構造の変化が都市構造の変化をもたらしている点ですね。

変化の最初の段階では、変化前を反映し値段も安い、そこに周りの高騰があれば、
今後その変化が加速して行くのは明白。

>>426
３日の日経に地域別の２０２０年度までの潜在成長率予想が出ていました。
参考までに主要地域を上げると

首都圏
東京都　２．７２％（２位）
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
その他
宮城県　１．２２％
愛知県　２．３３％（４位）
三重県　２．３８％（３位）
滋賀県　２．８３％（１位）
大阪府　０．９４％
兵庫県　０．５６％
福岡県　１．１９％
沖縄県　２．２４％（５位）

結びとして、
「全地域の均衡ある発展は困難。分散している人口を一部に集中させたりするなど発想の
転換が必要」「集積を促す政策の再設計、地域の実情に沿った産業の育成などが、
地域の生き残りと発展へのカギになる」としている。

都心なら今が最後の買い時ってことかな・・・

>>527
首都圏を広範囲に見るとさらに興味深い結果が出てきます。
東京を中心に３県があり、さらに外を外周県と考えると、
近接３県の潜在成長率は低く、集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界を示し。
外周県は自立度が高いので、それぞれの地場産業育成の成果を反映し、高くなっています。
田舎志向の人は、外周県への就職を選択する方法もあります。

東京都　２．７２％
隣接３県
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
外周県
茨城県　１．４３％
栃木県　１．９４％
群馬県　１．４１％
長野県　１．６４％
山梨県　２．０４％
静岡県　１．７４％

近接３県が抱える「集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界」について
もう少し詳しく説明しましょう。これは２３区の外周部にも当てはまる問題です。

本来地価はその土地の生産性を示すものです。
ベッドタウンの場合は、その地域の家賃レベルになります。
東京圏の場合、戸建志向の行き過ぎで郊外にあまりにもベッドタウンが拡大しすぎ、
工場等の産業が立地するには地価が高くなり過ぎてしまった。

地価高騰前に立地した工場も、資産の効率的な運用を考える場合、今ある施設を更地にして
売却してしまい、さらに外の県に移転する方が合理的になります。
工場には労働者が必要で、人口が多い地域に立地するメリットはそこにある訳ですが、
外国人労働者と派遣労働者の増加は、その必要性をより小さくしました。
工場近くに寮、社宅を整備すれば人を集めることが可能となりました。

それでは、２３区の外周部に対する影響はどうなるのでしょう？
・郊外工場が移転し、それが宅地として供給されれば、利便性面で大差が無い外周部は
　その影響を大きく受けます。
・郊外工場従業者の一部は外周部にも居住しています。従業者の減少は外周部への
　需要の減少となります。

少子化を反映し、
都心部への集中と集積が続くとともに、
労働者を必要とする工場等の外周県への移転が続き、
近隣３県および２３区外周部の空洞化が続く。
これが近未来予想図です。

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、そこを好む層が中間層に限定されるからです。
田園調布のような新興住宅地が成功したのは最初のターゲットをもっと上の層にしていたからです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人は作るものです。
残念ながら中間層が作る文化に人は魅了されることはありません。
ハコにしか魅力がなければ、いずれ他にもっと新しいところができれば流れていきます。
なぜなら、魅力的な文化の無いところにはどうしてもそこでなければならない理由が無いからです。

ちょうど同じように中間層をターゲットにしたブランドのコーチをイメージしてみてばいいでしょう。
手の届きやすいブランド感と徹底して客受けだけにこだわった戦略は一時的に成功をおさめましたが、
すでに田舎のおばちゃんや学生のアイテムに成り下がりつつあります。（いいものもあるんですがね）

都心部の供給はこれから希少だよね。
今年の供給予想をみても三井のPC赤坂、三井、野村の五反田の２物件、中目黒タワー以降は都心大規模物件の供給がパタッと止まる。でもどうしてもその地域に欲しいという人はこれからもいるだろうから、都心部の価格高騰は避けられない。

近隣３県および２３区外周部の空洞化が今後続き、生き残りを掛けたゲームが始まります。

そのキーポイントとなるのは
・若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できるか
・地方から上京し、都心で働く若者に安い賃貸を提供できるか
この２点にかかっています。
選択に当たっては、都心への通勤利便性も重要になりますし、
賃貸の場合は、既に有るストックの量が非常に重要となります。
大量の賃貸ストックがあるところは、独身賃貸者にとって必要なものが既に揃っています。
しかしながら、賃貸が発達している地域は地価も高くなり、若い３０台ファミリー層を惹き
つける価格レベルの提供が不可能となります。

従って、生き残りは２つのパターンに分かれるでしょう。
一つは若者向けの安い賃貸に特化するところ、
もう１つは、若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できる新たた住宅開発地域。
その候補は、郊外の大規模工場が移転した跡地でしょう。

今日の日経はナイアガラです。
原油爆高で、物価上昇は避けられないし、マンション値上がり続けるのもやむなしと思いますが
スタグフレにならないか心配です。

＞532
あと、麻布十番のタワマンもありますよね？（住友の500世帯超）
いずれにせよ供給減は間違いないので、都心エリアは今後も価格上昇していく気がしますね。

個人的には都心3区の物件は手がでませんが、最低でも山手線沿線エリア（除く城東）は抑えておきたいですね。

491の書き込みにある「都内人気エリア予想」について、以下データ（直近5年間の坪単価推移）を見る限りはほぼその通りな感じですね。

ただし、中央区だけは直近のベスト10からは漏れているが、開発ポテンシャルやここ5年間の坪単価の安定度を見る限りは、中野、杉並、台東よりは上だと思います。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

開発までは商売になりそうならどこでもやるけど、
それを維持してくれるかは、
そこに企業や政治を動かすことができる人がどれだけいるかです。
それが無い中間サラリーマン層向けの地域はやはり怖いですね。
売りっぱなしであとはほったらかしでは、20年後が心配です。

>今日の日経はナイアガラです

１月２〜３日のＮＹの状況見てれば今日は寄り成りで売りなんでしょうね・笑

＞536
まさに「ニュータウンのスラム化」ストーリーの典型ですよね。
こういったエリアにこそ、20年後の人口減の影響がモロに出ると思います。

>>538
２０年後・・・・
具体的に言えば
団塊の世代があの世に旅立ち始める時ですね。
そこそこの所得水準だった団塊が戸建を多く持つところ
田園都市線沿線なんか大きな影響を受けるよな。
東急も焦っていろいろ対策しているけど、
高すぎて若い世代が入って行きにくいので時間切れでアウトやな。
そう思う。

>>535
中央区は城東エリアですよｗ

>>531

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、その後の地価下落のせいです。
千葉ニュータウン・港北ニュータウンも１９９０年代前半は戸建ての物件価格が
６０００万〜７０００万台で一流企業の部長クラスに限定されていました。

多摩田園都市のような住宅地が凋落したのは最初のターゲットが転出していった
からです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人でもなくそこにすむ人の
可処分所得が作るものです。
残念ながら下落する地価に高額なローンの支払いでは高額所得者とはいえ
生活文化を作るに至りません。
ハコはもとよりショートケーキハウスと揶揄される戸建ての家。箱にも魅力はない。
とはいえ今の６０歳前後の世代は、そういうところで十分豊かに暮らしていたりする。

問題は地価下落。地価が穏やかに推移していたらこういう極端な逆回転はなかった。
所得と居住のヒエラルキーが１５年かかってめちゃくちゃになった。

バブル時代に銀座のネーちゃんを口説く道具として流行ったヴィトンやバブル紳士が
好んで乗ったベンツををイメージしてみてばいいでしょう。
日本に生活文化と呼べるようなものは食文化以外で江戸時代以降存在しない。

そもそもが、戦後６０年超平等社会の幻想の中で生きてきた。
円高、地価高騰、株価高騰のバブルの時代、ロマネコンティだのレストランブームだの
今、庶民があこがれる「文化」なるものは要するに拝金主義が庶民に敷衍化しただけ。

だから、豊洲であろうが田園調布であろうが、そんなご大層な理屈をつけずとも
大した差はない。
地価が下がったからむしろ昔の屋敷町は風情がなくなったわけで
今後地価が「正常化」すれば、相応の暮らし向きの人が住むようになりますよ。

>>536
妄想じゃない？
商売になるようなら維持するけど、
やってもしょうがないと判断されれば
誰もやらない。
ただそれだけの話ですよ。
東急頑張っているね。結果がどうなるか面白そうｗ

>>541
それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ

>>541

俺は531の意見のほうに賛成です。
地価下落は関係ないでしょ。

>>543
私は、地価上昇を肯定している。間違った論説を直してあげただけ。
ニュータウンが中間層ターゲットにしたのは１９６０年代の話。

年末、昭和天皇崩御の１９８９年の特集をタケシの番組でやったよね。
あの中で、当時侍従だった人の日記が出てくるがその仲に
「７時１５分◆◆ビレッジを出る。８：００宮内庁登庁・・」なるくだりがある。
ビレッジというのは東急の分譲したマンションの屋号。
とにかく、８０年代終わりまで東急沿線は、宮内庁勤務や雑誌編集長など
相応の文化人が住んでいた。
今は知らないよ。

４５分ではつけない↑時間は記憶違い。

>>546
みなさん老人になってしまっています。
目黒区は新しい人があまり入ってこない区になってしまいました。

>>584
別に老人は昔もいたわけで、少子高齢化だから仕方がないでしょう。
昔から都内の都営住宅のある地区は高齢者しか住んでいませんよ。
それこそ、”それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ ”・・です。
週日の昼間一度三軒茶屋の西友（今あるんですかね）でものぞいてください。
巣鴨とそんなにかわらない客層ですから。

目黒区も戸建て住い（親からの相続）の人が地価上昇を機に売って出て行こう
という流れが出てきていますね。
今後１０年、地価が横ばいか緩やかな上昇をするなかで、都市計画や住宅地の
防災がらみの再開発が進んでいくでしょうね。
老人で子供がいない場合以外は必ず相続人がいますからご心配なく。

先日、中野区の鷺宮を歩いたらここ１５年以上、家屋の修復がなされていない
とおぼしき街並みが悲惨でした。下落する地価の中で土地を売らない、売れない
融資も下りないで１５年放置された感じですね。
最近裏通りから徐々に土地取引が活発化してきて街並みも新しくなりつつあります。
昔は二十三の瞳を書いた作家壷井栄の屋敷があったりする風情のある町でしたが。

↑>>548
でした。スマソ　　　老眼なもんでｗ

リーマン文化人レベルに文化を根付かせることはできないでしょ。
多摩田園都市にしろ、東急ビレッジにしろ茫漠としたある意味砂漠のような地域。

戦前の阪神間が良い例。大阪の富豪や大企業のトップ、本当の文化人が大挙移住し、
パトロンとなって日本では他地域には見られない高度な文化を集積させた訳だ。
ところが、近年大邸宅の後にどんどんマンションが建ち、阪神間の風景が変わりつつある。
そのマンションを売るのにその地の文化集積をセールストークにしているのに、
マンションの存在自体が文化を壊しているというパラドックスに気づかない。
いや、気づいているのかもしれないけど、デベロッパーというのはマンションを作り
続けなければつぶれてしまうかわいそうな商売。

東京でも同じ。田園調布や成城は阪神間ほどではないが、やはり富裕層向け（といっても
当時世の中に現れ始めた新中間層向けですが。）に分譲したからこそ豊かな文化を築き得た
のでしょう。

で、マンション掲示板でこんなこと言うのも何なんだけど、文化集積度の高い地域に
マンションをつくるのは反対だ。マンションが文化を壊すことに気づいてほしいね。
豊洲などの湾岸地域やニュータウン地域につくるべきだ。
ところが、デベロッパーの社員は頭が悪いので、そんなビジョンは持ち得ていない。
奴らはほとんど文系出身の素人で歴史も何も勉強してないし、たまに優秀な奴がいても
数年で会社に洗脳されて犬に成り下がるからね。

基本的に格差社会は相続社会なんですね。相続税の課税標準が引き上げられたのと
並行して、地価下落・デフレが始まり。気が付けば、課税相続は全相続の４％程度に
減ってしまった。

バブル前は、インフレと相続税によって富裕層と庶民の格差がなくなったのが
デフレと相続税の改正で一気に格差温存に向かったわけです。
国会議員の何割が世襲議員なんでしょうか。

ですから、昔から目黒区でも港区でも渋谷区でも地縁のある人つまり姻戚関係か親か
が不動産を持っている人が住む土地だったと思うのですね。

郊外のニュータウンというのは、そういうものがない人が初代で住み着くケースが
多かったんではないですかね。ストックが少ない分だけリッチではないのは仕方がない。

しかし気が付くと、ニュータウンも初期の多摩ＮＴや竜ヶ崎ＮＴはほとんどが７０歳前後
の世代。こう言う場所は、相続したくない人ばかりかもしれない。

まぁ、地域の文化は、遺産や町内会の役員も持ちまわり同様に相続人が引き継いで
くれるでしょうから我々は心配せんで湾岸のマンションの管理組合あたりで
マンション文化を育めばいいのではないでしょうかね。

>>551さん
そうですか、犬ですか。私は犬が作ったマンションで犬を２匹も飼っています。

桜台コートビレッジは１９７０年、まだオイルショックも狂乱物価もない時代に出来て
翌年建築学会賞を得ましたね。
マンションが「建築学会賞」をもらうなんてすごいことだと
建築学科に入学した後でしたがまだ新玉川線もない時代に自由が丘から電車を乗り継ぎ
青葉台まで見に行きました。
http://nkon.net/sakura.html

上記の写真に丁度夕日が当たって、打ち放しコンクリートの群像のような建物が
何か時代を区分けする記念碑のような輝きを帯びていたのを思い出します。

当時ではかなり広めの７５平米の住宅ユニットがモシェ・サフディのアビタ67
http://www.monotsukuri.net/mirai98/habi/habi.htmのように錯綜しながら積み上げた
形状は、なかなか斬新で感動を覚えたものです。

就職試験でＴ急不動産の会社訪問に行きましたが当時オイルショックで「コネがないと
無理です」と言われ犬になりそこねた私です。
思えばあの時代のＴ急不動産は人材の宝庫だったんですけどね。

>>551

マンションを批判するなら、ついでにミニ戸も批判しておかないと不公平だ。

容積率が200%以上で土地が１０００平米（３００坪）以上のあるからマンションが
建つ。
これが一種住専だったり区画が１０００平米以下（都内は５００㎡以下）
だと位置指定道路を一本つけて敷地が３０坪以下のミニ戸建てにしてしまう。
それだけの話。

１００坪の区画など地方の区画整理跡などでめずらしくもないが、郊外の住宅団地で
すら、庭付き一戸建てといいつつも、４５坪の敷地が標準だったりする。

バブル期の地上げの受け皿で鳴らした川崎の王禅寺ニュータウン。これが唯一
首都近郊で７０坪〜１００坪の敷地でなかなかの街並みともてはやされた。


歴史のある屋敷町というけど、その多くは相続で３分割された後に一区画ごとに
ミ二戸の３階建てが建つか、さもなくば３００坪の敷地に高級分譲マンション（地主は
等価交換で部屋を貰う）が建つ。

薄暗い坂道ばかりの港区の住宅街も、中層の高級マンションに変わることで
実はずいぶんと景観がよくなるものだ。霞町の交差点から２４６の一本内側を
日赤通りまで歩いてみるとマンション街と戸建の区画が歴然としていて面白い。

戸建ても中にはモダンな構えでいかにも新しいという屋敷もあるが、いかんせん
敷地が狭い。樹木の一つもなくて人工素材のハリボテでは１０年もしない間には
薄汚れ貧相な姿に変わりそううな建物も少なくない。

さらに言えば、かつての屋敷町番町にはほぼ９９％戸建ては消えた。
ほとんどが中規模以上のマンションだ。マンションもこれくらいの品質になれば
街並みとして十分鑑賞に耐える。
靖国神社から三番町に入り番町学園通り　行人坂　大妻通りあたりを歩くと
なかなか壮観だ。

とはいえ、親の遺産があってももはやこの辺は普通の人は買えないが。
文化という意味では、外壁に石を張ったようなマンションが建ち並ぶ地区には
相応のオーラが漂う気がするのは、貧・乏・人のひがみだろうか。


バブルで、減った都心の居住人口を回復するのに湾岸のタワーで追いつくものでは
ない。事実千代田区には湾岸はないけど居住人口は大幅に回復した。
土地の高度利用は時代の趨勢というもの。
むしろ、富裕層のコミュニティのために大区画の宅地供給することのほうが
相当難しいと思うがどうだろう。

素人の質問なんですが、何故、サブプライム問題が収拾していない状況下、
米国の投資ファンド＆投資銀行が”大東建託”に対して9,000億円をOFFERして、
買収作業を行おうとするのでしょうか？？　サブプラ問題で日本不動産業界から外資撤退と
声高々と記述されていた方々の動きとは真逆の方向なのですが・・・・

どなたかご説明お願い致します。23区不動産一段と上昇のサインなのですか？

なんとなく、この様な動きがあるとの情報を書き込んでいた人がいたと記憶していますが？

いくらの値打ちがあるものを買収しようとしているのか？
例えば大東建託が純資産20000億円あるとする。
それを9000億円で買収できるのであれば、誰でも手をあげるだろう。
要するに、買収額だけでは何の議論もできまい。

>>556

08年中間決算の純資産額は、2,280億円だけど・・・

大東建託は賃貸住宅の建設・管理が本業なので、保有資産の含み・地価上昇期待とかではなく
純粋に同社のビジネスモデル・財務体質と買収価格を勘案してのお話になるものと
思いますよ。ただ、都心部の地価が今後上昇すれば地主の土地が産む期待収益も当然増加する
ので同社の業績はさらに上向くだろうという期待もあるわけで、都心の地価が下がるという前提
なら今回の買収話はあまりおいしくないということにもなるので、やっぱり地価上昇を読んでの
ことか？いずれにせよ、報道内容からは定性的なことしか言えないと思いますけど・・・

>>555
キャピタルフライト。
つまり低下するドルを海外資産（日本の成長企業の株式）に置き換えて価値の減価を
防ごうという考えでは？

日本の不動産の価値というより、賃貸事業を地主に代わって行なう事業が成長性が高い
という判断なのではないか。

全般に地価は回復に向かい、分譲が低迷するなか賃貸は伸びる。土地を取得しないで
３０年長期借り入れという「サブリースのアパート版」のスキームが今後地価が上がって
家賃も上がる中で濡れ手で粟のぼろもうけのように見えたのかもしれない。

それと、会長が株売りたい・・・なんていうのがそもそもいけないわけで、なんだかかつての
の佐川急便の御家騒動みたいで、こういうオーナー企業のゴタゴタってのが大資本から
みたらぼろ儲けのチャンスに思えるのかね。

>>558
は、しっかりアンカーつけてくれ。誰に向かって言っているんかわからんだろ。
長文は一人が続けて書いているわけではない。

>>560

地価反転上昇のトレンドは今後も続くものと考えれば
大東建託の収益は拡大が期待できるね。

株式時価総額÷純資産＝純資産倍率　ＰＢＲ　

すべての株買収で　９０００億なら３．９５で不動産業の平均値
2.6からみても高いよね。

まぁ日本株全体が安すぎなのかもしれんが勝手な推察だが、純資産のうち、「３０年の借家権」というものが全体事業の
ぢおれほどの比率を占めるか知らないが

大東建託自身が過小算定しているという可能性もある。

具体的に契約書見たわけではないが、名前は転貸でも３０年のサブリース
って普通は地主の側からみたら土地保有にくらべて多大な制約だよね。


住宅の建設は土地担保融資で、返済も地主。
賃料保証を３０年する代わりに、投資しないで家賃売上げの何割かの利益を得る。

おそらく大家には更新料が入らないのはサブリースの常識として。
この会社全体での店子からの敷金の預かり金も相当額になりそうな気がする。

よく考えると結構とんでもない利権という気もするなぁ。

>>541さん
ちょっと理解が足らないようですね。
田園都市線沿線に文化が生まれなかったのは郊外だったからです。
一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接の環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれましたよね。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
当然ですが、マンション価格が坪３００万円を超えるようになれば、これも難しくなります。
このレベルが維持できるところに結局集中し、都心部でもその地域が未来を担うことになります。

>>560

そうですね。でもキャピタルフライトだとしたら外資は土地取得は諦めて、
不動産運営企業が美味しいと判断したのでは。

もし、そうゆう考えで今回の投資検討を行ったとしたら東京の不動産は
まだまだ収益が見込まれると考えたのではないでしょうか？

サブプライムで引き揚げた資金の再投資先として東京を選択？
投資検討したという事は、投資準備金がある証拠だしね。

石油先物、株式市場への投資だけではリスクヘッジ出来ない・・・とか？

以前に外資が東京の不動産投資に再び乗り出して来るという記述があったけど、
満更、嘘ではないかもしれないと思いました。

外資の戦略は理解不能？

>>564
城東＊＊は黙ってくれない？
職住近接のみでしか物事を語れないような
空気を読めない人がいると話が脱線するんで。

565
その話の続き
エートス連合が９０００億円強で提示したらしい。
投資リターン考えたらまんざらでもないし。
知名度上がるからな。
コンソーシアムにユニゾン・森も参加している。
有名案件には群がる傾向強いな

一定の知的水準の人々の都心部への集中居住は、中国を含め世界的なトレンド。
その中で、東京の国際競争力を高めるには、
都心部への集中居住を他国以上に進めるしかない。
まさに待ったなしの状況下で、地価上昇によるスピードの遅れは許されない。

一定の知的レベルは一定の所得レベルを意味する。
これらの人々の集中居住は、新たな都市文化を作り出すとともに、
新たな都市消費スタイルとサービス形態を生み出す。
東京はアジアの中心としてそれらを発信する役割を期待されている。

>>564
知的レベルって言っても今の大卒サラリーマンのレベルはたかが知れてる。
実際廻りを見ても、新興住宅地に住む大卒サラリーマン層は
ショートケーキハウスに価値を見いだしたり、画一的な集合住宅を有り難がっている
知的レベルの人間ばかり。
戦前の大卒サラリーマンとは階級がかなり違うと思う。

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で
大きな比重を占める時代に入り、今や大都市の集積が富の増大の
推進力となった。後戻りできない巨大な文明史的転換が起きている。

好む好まざるとにかかわらず都心部の集積をいかさなければ日本の
発展は無い。しかも、グローバル化が急速に進行し、国際的な
都市間競争がますます激烈となっている。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、
国際競争力に直結する。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に都心部に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと思えば、
知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を合わせる
機会と環境が持てる都市にしなければならない。

しかし今日の株急落で追証発生してる個人投資家多いんだろうな。掲示板の全体レス少ないモン。
正月からこの調子では先が思いやられるな。
新築マンションもうれないだろうな。

>>569
大学短大の進学率が４０％を超えたのがそれほど昔ではないにもかかわらず昨年５割を超えた
http://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/001/04073001/001.htm
わけで、大学の定員数をすでに割る数の学生数。大学の多くは経営難。
団塊世代の大学進学率が１９％だったのに比べ、団塊ジュニア以降の大学卒業という値打ちは
下がったかもね。
今は警察官でも大卒が当たり前。でも調書もまともに書けない警察官と司法試験合格の検事。
同じ大卒の学力格差がひどいらしい。

でも、マンションが画一的という先入観は間違っているなぁ。
住宅は奥さんの趣味が優先だが、情報誌のおかげで、結構住空間の鑑識眼は上がっている。

衣食住に関するセンスのなさは国立大卒の女性が案外ヒドかったりする。

同感。
５７０さん言わんとしていることは良く分かる。

シンガポールは、その人口５００万人しか居ないのに、華僑は国土のほとんどを保有し賃貸していると聞く。
つまり華僑＝シンガポール。
あの政策は資源ない日本も見習うべきではないかと思う。
知り合いの外資マネージャーは高級コンドを皆買っている。
新インドシナ圏の中心として更なる可能性があるに違いない、しかし投資したいが十年二十年を考えると、海面上昇などがあると水没しかねないところがあの町の欠点と見る。
どう？

>>571
追証？
サラリーマンや小金もちの何割が信用取引やっていると思ってんの？
信用取引で稼げる投資家レベルなら今時新築マンションなんて買わないよ。

投資家でなく資産家が余った金で買うのが都心のマンションだろうよ。

現物買って、損切り出来ずに１１時過ぎて、月曜日が不安なだけだろう。おそらくそんな大金
つっこんでいないよ。

でも、２００６年の秋に株から不動産に資金１０００万移動しただけで、一方は含み益２５００万
一方は含み損３００万って感じだねぇ。
不動産でレバレッジ利かせても大損はしていないが、株でレバレッジ効かせていたら怖いね。

まぁ結果論。

>>571

いるかもだけどよっぽどおめでたい人でしょう・・・・去年から信用持ち越ししてるひとは。

一定の知的水準の人々（国際競争に関わるレベルの）の住居は
都心3区プラス既存の人気地域だけで十分まかなえますよ。
逆にそこに買えない程度の人がいくら大挙しようが、なにも変わりはしなでしょ。

だから先も見えない新興住宅地なんかでギャンブルする必要はない。
万が一そこが本当に魅力のある場所になったらその時買えばいいだけのことですから。

>>570
２０年前から言われてることだってば。
バブルのときも、東京を国際金融都市にするために、一極集中させて競争力を高める
と言ってきた。
その前は、１９８４年まで首都一極集中の弊害是正でつくば研究学園都市だの
さいたま新都心だの京阪名だの分散を強調してきた。

１９９５年から為替レートが半分になって、輸出産業がさらに景気悪化して
一気に方向転換したのでしたねぇ。

バブルで頓挫し金融危機で公的資金注入して喉元すぎたころに国際都市東京の
一極化地位の向上、一点突破ですか？

そんなこと言わなくても自然にそうなっていきます。もう分散投資するほどの
余裕がない。公共投資の話ですよｗ

なんかすごいことになってるね。

>>549
鷺宮なんかは、職住近接の論法でいったらもう少し何とかなっても
よさそうな地域だけどね。
駅前、神社と寺だし、駅近にガツンと都営住宅あるからなあ。

>>564,568,570
おんなじ人か違う人良くわからんけど。
文化史について書いてある書籍を1冊読むか、ヨーロッパに1年くらい
滞在してみては？

文化とは何かという定義から始めないといけないような気もするが、
経済活動の効率性と文化の育成を同じ文脈で語られるのはいただけ
ない。文化育成に資本は必要だが、文化・芸術そのものは効率性とは
対極に位置する活動だと思うけど。
まあ、それらを創造する人のコミュニティは必要だと思うけどね。
経済活動の拠点と同じ場所にあるってのはどうだい？

ついで、地域ごとの地価の過去推移が比較的簡単に見れるサイト
発見しました。
http://www.db-map.com/ztika/a.html

＞国際競争に関わるレベルの人の住居

これは異論があるね。外資系のビルの職域食堂でランチ作っているコックさんも
立派に国際競争に関わるレベルの仕事している。
理系で偏差値の高い子が数学科出て外資系金融に就職しても給料が高いだけで
国際競争に関わるレベルの人かどうかわからん。

国際競争力というのは、国外からの評価。そういう意味ではアジアの秀才・天才を
取り込む戦略を考えたほうが早い。

ゆとり世代が２０歳超えたわが国は、もはや戦略を転換すべきだね。

>>491さん、若干微修正です。
一種低層住専に限定すれば、おおむね賛成しますが、都心部の土地高度利用を
前提としたランキングなら（千代田区や港区は、一種低層住専の資産価値は
殆ど無意味です）、以下のように修正することが妥当です。


都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・新宿区
・中央区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・目黒区
・文京区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）
・世田谷区


新宿区と中央区は、それ以下のグループと比較し、土地高度利用の余地が
上位３区に準じて高く、土地高度利用があまり期待できない６位グループ
とは、明らかな差異が存在します。
とくに新宿区については、中央線・山手線・小田急線・京王線等に加え、
副都心線で埼玉から横浜までの首都圏城南・城西・城北に至る、富裕層も
相対的に多い非常に幅広い後背地を擁するターミナルは新宿を置いて他に
なく、城東中心の後背地で商圏に限界がある東京駅エリアよりも、商圏的
には遙に潜在力や成長力が期待されます。
最近再開発が活発な丸の内・日本橋・六本木・赤坂や豊洲等湾岸エリアに
比べ少々元気がなさそうに見えるのは、単に再開発のサイクルの問題です。
丸ビルや新丸ビルは、竣工後７０年近く経て再開発サイクルを迎えたもの。
西新宿超高層ビル群は４０年弱の時を経ており、近隣住宅地再開発等含め、
今後１０〜２０年内に大規模再開発が進むでしょう。
折りしも、その先鞭となり得る日テレ・ゴルフガーデン跡地再開発計画が、
商業施設と住居棟の複合再開発として、三菱地所グループの手により本格
スタートすると正式決定した事は、副都心線開通と相俟って、また歌舞伎
町エリア再開発も巻込みつつ、都心西部エリア最大の商業ビジネスエリア
である新宿の底力を今後まざまざと見せ付けることとなるでしょう。

>>576
３０台で超高額マンションの購入は無理でしょ。
それに、敢えてそこを選ぶ必要性も無いでしょ。
都心部の選択の範囲は広がりましたからね。
だから、やっと都心部への集中居住が現実味を帯びてきている。
東京にとっては大変身できるチャンスです。

また、都心部居住は、知的レベルが高い子供たちに刺激を与えてくれます。
美術館、博物館、観劇施設はあちこちにありますし、催し物も頻繁に行われている。
それから何と言っても、大人が仕事をしている姿を日常的に見ることができる
メリットは大きいと思います。
郊外、近郊のベッドタウンに親子で引きこもっていた時代に比べ大きな変化です。

>>578
不動産屋に文化をわきまえろみたいなことを言う人がいるからいけない。

せいぜい「歴史・風土・地域の文脈」くらいに留めておけばいいけど、

掲示板の書き込みのためにヨーロッパ一年滞在ってのは興味深い意見だが
オレは嫌だな。
金がかかりすぎる。ユーロがもう少し安くなったら考えてもいいが

文化史の本は昔から好きだから読んでいる。
都市の歴史とかは学校でも習った
記憶があるが覚えていない。貴兄が得意ならいい本を紹介してくれ。
そっちなら付き合えそうだ。

>>577
地価の暴騰は都心部居住の大きな妨げとなります。
マンション坪単価で３００万円以下を維持し、
５〜７千万円レベルでファミリータイプこれが絶対条件でしょうね。
>>579
当然ですが、外国人を含めた話ですよ。
価格レベルを含め、魅力有る都心部居住の提供。
大事なポイントです。

２０年後ならわからないでもないですが子育てを都心部でするのはどうかと。大気汚染で体に害をあたえるし。子育ては自然環境があるほうがいいです。

＞580さん
491です。
なるほど、納得いたしました。

話しをスレタイの内容に戻します。

直近をみれば景気の先行きには不安もありますが、
ここ数年の大きな流れではインフレ基調ということに反対する人はいないでしょう。
ところが、不動産、建材、原油の高沸は明らかにバブル。これも異論はないでしょう。

つまり問題は、バブルははじけるのかはじけないのか？

ふつに考えればバブルはいつかはじけます。これは再びデフレに戻るということではなく、
急激に沸騰した価格が調整局面を迎え、場所によっては下がらざるを得ないということです。
バブルがはじけても、損をするのはエンドユーザーだけですので、
インフレ基調は変わらないと思います。ただし、一年で10％以上の値上がりというのは
もうないと思います。

バブルはもうはじける寸前です。超都心の高額物件を除く、サラリーマンを
ターゲットにした物件の売れ行きが極めて芳しくないのは、もう常識です。

それでは下がるのはどこか？
というより、私は港区3Aと渋谷区の広尾松濤以外は全て価格調整があってもおかしくないと思っています。

>586
＞港区3Aと渋谷区の広尾松濤以外は全て価格調整があってもおかしくないと思っています

確かにその通りかもしれないですね。
しかし高過ぎて私には手が届きません…。

したがって580さんの書いた4〜10位にランクされる以下のエリアで狙ってみます。↓

＞続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・新宿区
・中央区
さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・目黒区
・文京区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）
・世田谷区

>>586
バブルなら弾けるし、
適正価格への収斂であれば違うし、
場所によって様相は異なります。
大きく値上がりする理由は
その地域が実際に良くなったか
将来良くなって行くことが万人の認識となったか
そのどちらかです。
まあ、それ以外はバブルでしょ。

>>588
ということは、南青山や神宮前もバブルですか？
実際良くなったわけじゃないのに、ここ数年で3倍近くなったとこもある。

ていうか、こんなに急に暴沸するって、どう考えてもおかしいけど。

>>589
商業地の場合は、収益性ですね。
後は、立地することによるブランドイメージの向上。
居住エリアとは異なります。

冷静に考えると、南青山、神宮前に立地することが従来に増してメリットが出てきている
とは思えないからバブルでしょうね。
銀座の場合はある程度理由付けができます。
日本で無二のブランド地域であること、都心回帰で臨海部の人口が増えていること、

>>590
自分の理解の範疇外をバブルと定義しちゃうアンタはどんだけ井の中の蛙なんだよw

そうですね、神宮前や南青山、表参道界隈って、いわゆるイメージ先行型の典型でしょう。
かつて代々木公園（戦前は代々木練兵場）にワシントンハイツと呼ばれる進駐米軍関係者
用居住地が存在した時分から、この界隈は米国人中心とした白人が多く住んでいた関係で、
欧米的な雰囲気が醸成され、比較的白人が好むエリアとなったことから、日本人にとって
も何となくハイカラで流行の先端的なエリアと認識されるようになり、徐々にブランド的
スポットとして注目されるようになって来たんですが、実際のところ、隠田と呼ばれる場
所柄、非常に庶民的で、表参道の裏路地に一歩踏み込めば、いまだに木造狭小住宅が犇き
合っている場所が多数存在します。それを裏原宿だの裏表参道だのと称して有り難がる向
きのあるようですが、上がり過ぎた地価や賃料で本当に採算が取れるか怪しい商売が多く、
一時的な熱気が冷めれば（特に外資系ファンド等の資金が細れば）徐々に相場もクールダ
ウンする可能性があると思われます。やはり、この辺はどう頑張ったって銀座には敵いま
せん。これは、オフィス街としての価値で、南青山がどう頑張ったって丸の内・大手町は
おろか西新宿にも敵わないのと同じです。

ちなみに、南青山界隈は「権田原」と呼ばれてました。いまでも道路標示にありますが。

あと、現在のＮＨＫ放送センターはかつて陸軍刑務所があった場所で、
二二六事件の首謀者ら青年将校が銃殺刑になった場所です。
青山・表参道・代々木界隈とは、代々木練兵場含め、
そうした歴史を背負った街ですね。

戦後進駐軍の溜まり場だった六本木界隈も、
似たような歴史的背景があります。

そのＮＨＫも１０年後には築地に移転ですね。
時代は変わるってことっす。

表参道辺りの不動産漁るチャラチャラした輩は、５９２や５９３の歴史的事実を
殆ど全く知らないでしょうね。無知蒙昧無教養とは、げに恐ろしきものです。

表参道界隈や六本木界隈を米国人等の白人らが我がもの顔で闊歩してる現状は、
大東亜戦争敗戦後の進駐米軍による日本占領時代の置き土産であることを。

都心一等地として言及されることの多い港区・渋谷区界隈は、
多かれ少なかれ、そうした歴史的事象の影響を受けていますね。

まあ、殆どの日本人（特に外資系金融あたりの現地採用スタッフ）は、
そんなこと何ら意に介さず、白人さんにしっぽふるのでしょうがねｗ

ファッション系が発達したのも駐留軍相手からですから、
歴史は浅いですね。
東京が物まね文化から脱却して行く中で、
これからどうなって行くのか見ものの地域の１つです。
六本木も同じく・・

東京ミッドタウン
　　　↑
防衛庁本庁敷地
　　　↑
敗戦後、進駐米軍接収
　　　↑
旧帝国陸軍歩兵連隊駐屯地
　　　↑
明治期、国の直轄地
　　　↑
長州藩毛利邸下屋敷

表参道も六本木界隈も
欧米的価値観のフェイクというか、イミテーションだからね。
要するに、白人的価値観にミョーに媚びている街。

その点、銀座・有楽町や日本橋、はたまた新宿や池袋の方が
純日本的（アジア的）価値観を遙に真っ当に提示している街。
浅草や秋葉原も違った意味でそう。

所詮明治以降は全てが欧米的価値観に基づいているんじゃないの？

成金さんに人気の港・渋谷は、節操なく度を越してるってことでしょう。

埃の被った歴史を持ち出してまで都心を買えない自分を正当化したいわけか・・・

たまたまうるうるネットをみたのですが千代田区の価格下がっているように見えるのですが気のせいでしょうか。バブルがはじけて一番損をするのは高額で都心部を求めた人たちのような機がするのですが。普通のひとは職場から１５キロほどでしたら難なく生活できるので無理に高額を求めないような。都心部でなければならない必要性もないし。生活用品は都心より郊外のほうがスーパーも多くいろいろ手に入りやすい。ただ夜景は都心のほうがいいかもしれませんが。それにしっかりした自治体では教育にもある程度力を入れているし。

>>602
無知蒙昧無教養の不逞の輩ですか？？？ｗ

原宿表参道をイメージ先行の高値とかたつけてしまうとはまさに井の中の蛙だ。古い歴史教科書で学んでその後ちっとも勉強していな仲間うちの論理で想像しようも知的能力の限界を裏付けているだけのように受け取れる。
実際に裏原や南青山に足を運んで地元の不動産屋に聞いてみたらよい。なぜ不動産価格が高いのか。今や、ここら辺りは外国のデザイナーやバイヤー、トップクラスの外タレ達や、日本の大手デパートの開発部隊も日参する世界的ファッションの発信集積地。
これからどう頑張ってもアジアやBRICsなどに比して沈むしかないと東証社長も新年の挨拶で白状した金融に比べ、これからの日本を支えるかもしれない正に文化が富を生む可能性のある集積地だ。
面白いことに、ここを支える若者たちは、売る側も買う側も高学歴でも高所得でもない。携帯電話代とのにらめっこでお洒落やかわいいアイテムを買っていくこのスレの人たちのいうところの底辺層だ。裏路地のボロアパートのワンルーム相当を家賃坪3.5万から４万払っても成り立つ、成り立たせてしまう元気の良さがここにはある。

>>601
渋谷区は女の独身者が住み
中野区は男の独身者が住む。
全部じゃないですが、こんなレベルのところで
港区とは随分と違います。
同列にするのはどうかと思う・・

そんなの、日本を支える中核産業でもなんでもない。
アニメや漫画は日本文化を世界に伝えるが、
原宿・表参道（いや、隠田）辺りに最近移ってきた連中は、
むしろ流行の尻馬に乗ってるような輩でしょう。

しかも、どこも命は短い。ちょっと羽振りが良さそうに
見えても、結構数年で新陳代謝されちゃってる。
所詮は虚業だからしょうがないがね。
息の長い本当のビジネスの拠点ではなく、あくまでも
虚業の陳列台に過ぎない。

ふろむファースト以来、少なくとも渋谷界隈における
流行発信地であることは認めるが、世界水準には程遠い。

銀　座＝　老舗の高級商業エリア　真の富裕層　購買力旺盛な大人の街
表参道＝　新参の流行発信エリア　俄か成金層　購買力の低い子供の街

>>607
真の文化を創るには
まっとうな人がもっと多く都心部に住むようにならないと無理ですよ。
奇をてらったアングラ系じゃない、国際的に通用する日本独自の文化を創るには

くだらないなあ。代々木や表参道が昔どう呼ばれてたとか、ほんとレベル低いね。
実際>>605の言うことに一理あるでしょ。

ただ、表参道が不動産バブルってことだけは間違いないけどね。

６０５の云ってることに一理ないよ。まったく合理的説明になっていない。
まさに、単なるイメージに基づく空疎な論理展開。表参道の弱小アパレル
なんて、吹けば飛ぶよな実態も長期的展望もない水蒸気のような存在。
単にそれだけ。外資ブランドも銀座並みに進出してるけど、地価や賃料に
見合うだけの採算を期待しているというより、せいぜい広告宣伝効果を期待
しての出店が多いことだろう。


ところで、商業エリアとしての新宿と六本木を比較してる輩がいるが、まっ
たくもってナンセンス。六本木の商業エリアとしての冨は集積は新宿の足元
にも及ばない程度で、全然比較にならない。しょせんヒルズとミッドタウン
程度しか存在しないが、ヒルズの商業施設の年間売上高はせいぜい４００億
円程度。ミッドタウンの年間売上見込みもたかだか３００億円程度に過ぎな
いのが実態。実にしょぼい。

対する新宿は、百貨店だけでも年間６０００億円規模の商圏。個別店毎では、
新宿伊勢丹本店だけで２７００億円とダントツＮｏ．１、これに小田急百貨
店や京王百貨店が１０００億円超で続き、新参の新宿高島屋でも９００億円
程度の年間売上高を誇る。さらに、これら以外にも丸井やらバーニーズＮＹ
、ヨドバシやらサクラヤやらの大型家電店等、その他商業施設が非常に多数
集積しており、世界最大の乗降客数を誇る新宿ターミナルを擁する一大商業
都市として、六本木くんだりとはまったく以って完全にケタが違う。ちなみ
に、一時期騒がれていた表参道ヒルズの年間売上高は、なんと１００億円台
に過ぎず、しょぼい六本木よりさらにしょぼい。

再開発がメディア等で派手に喧伝され知名度は高いものの、商業エリアとし
ての実力（冨の集積度）を如実に示す年間売上高などの客観的データでは、
六本木も表参道も、新宿はおろか池袋の足元にもさえも及ばない。イメージ
先行の六本木・表参道、実力の新宿・池袋という構図は、あまりにも当たり
前過ぎる常識。西の横綱である新宿と比肩し得る商業エリアは、銀座・有楽
町・日本橋界隈を束ねた東の商業エリア連合を置いて他にはない。そんな基
本的事実関係や常識もわきまえず書込んでる６１０は無知蒙昧無教養の典型。

経済沈むと、タイムラグはあるが不動産価値も沈んでいくような。　HSBCチャイナファンドの今日の下落率は4000円越えており１０％下落していた(危険)。世界的株安＝＞世界的不動産バブル崩壊が始まるような不気味な状況？！