23区内の新築マンション価格動向（その20）

>472

中心が東京駅じゃなくて六本木、表参道ではダメなの？

東京駅から近くても佃煮２丁目ではね。

＞４７３

だんだんアメリカ型の社会になってきたってことだ。

東京駅中心というよりは・・・

千代田・港・中央・渋谷・新宿・目黒はいまの水準キープじゃアップ

品川・江東・豊島もまあ大丈夫

世田谷とか城南は？？？？？？

>>476
墨田区が一押しでしょ。
まだ値段も安いし狙い目。

狙い目ともいえるしそれだけ不人気ともいえる。

目黒区って何で高いんでしょう？
理由がよくわからないミステリアスなところですね。

>>478

人気のエリアは割高感が強い。
これを言い出したら、堂々巡り。

何で人気があるんでしょう。
その秘訣って何か教えてください。

大丸有地区にオフィスビルの新設プランは目白押しであるものの、
借り手のラインナップの印象としては、大手町の金融機関がやや
東側に引っ越してきた感じだし、変わらず政治の中心は港区で、
都政の中心は新宿区。

西新宿の高層ビル街はだんだん襤褸くなってきてはいるが、
特に空きが埋まらないという状況でもなさそうなので、
経済活動の中心拠点を東京とするのは無理があるのでは？
（代表的な場所として東京駅を持ってくるのは　別にかまわ
ないと思うけど）

私は30そこそこなので若い部類に入ると思うが、同じ勤務先の
所帯持ちでも、やっぱり都下や横浜方面の人気は根強い。
また地縁で買う人もかなりいる。
極端だが、子供を親に預けるために2時間の通勤を甘受している人
すらいる。湾岸部はどっちかというとDINKSや単身者に人気。
まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。

職住接近で都心東側の人気が上がるのならば、東京駅まで都下と
同程度の通勤時間であり、値段が半分位の松戸あたりの人気が
爆発してもおかしくないような気もするのだが。

アメリカ型へ移行するなら、まず賃貸市場が成熟するだろ
物件も比較に耐えうるほど成熟してほしいものだが
デベの国際競争力は皆無だからね

>>482
オフィスビル街としての新宿の将来は非常に暗いと思います。
財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。

それから都下に人気があるって話は初耳ですが？
人口の増加率は年々右肩下がりで、
増えているのは八王子、立川、町田といった周辺に地場産業を持つところだけ、
ベッドタウンとしての人気は無くなっています。

神奈川県は、多摩川沿いの川崎市が人気ですが、田園都市線の都心から遠いところは
不人気になっています。

少子化で地元の需要が減って行くと将来どうなるか？？？

>>484
>それから都下に人気があるって話は初耳ですが？

>まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。
と書いてある通り。
私の勤め先は東京駅徒歩1分なので、単純に「職住接近！」てのが
疑問なわけですよ。

>財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。
丸の内が、三菱村なのは昔からなんだけど、
金融機関以外に東京駅周辺に具体的にそういう動きある？
大きな引っ越しって大概金融系で、あとは脈絡なく景気のいい会社が
入っている印象だけど。

↑ごめんなさい「集中投資」ね。読み違えました。
単に空中権の移設が可能になったので、もともと持っていた土地を
有効活用するだけの動きのように思うが。
それにしても、丸の内側＝三菱、八重洲＝三井で、別に従来の構図は
変わってないと思うよ。

東京都の人口構成はこれを見れば良く分かります。
０〜１０歳に占める都心部の比率は高くなっています。
将来的には地場需要も都心部の方が強くなって行きます。
第２表　年齢（各歳）別１年間の増加人口
第３表　区市町村別年齢（３区分）別人口
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07000001.htm

住友が湾岸部にシフトしてます。
どこかに押しつけて新宿からは撤退するのかも？

統計上は、人口移動の結果を見ても
職住近接なんですが、
全体の流れとは違う変わった職場なんですね。

>>485
>あとは脈絡なく景気のいい会社が入っている印象だけど。

上手い表現。

大規模オフィスビルのテナント全般に言えることだが、「その立地にふさわしい
テナント」が少し入ったあとは、「脈絡無く景気のいい企業（コナミ）」とかが入る。
溜池の泉ガーデンプレイス（２００３年）ではアーダーソン・毛利法律事務所とならんで
山田洋行が入居。「どこの会社？」と注目を集めた。
三菱地所が大手町丸の内有楽町に持つビルは３１棟で三菱系が多いが
国内および外資系金融も集積。
一方、米国大使館を取り巻く赤坂、虎ノ門、六本木エリアには外資系金融
が多い。１９８４年竣工のアークヒルズ以来金融自由化でふくらんだ外資の
床需要をバブル期無傷だった森ビルが一手に吸収した結果でもある。

一方製造業はキャノンの大田区をはじめとして、工場・研究所近接型で
品川、田町、浜松町界隈か飯田橋・水道橋近辺に立地する例が多い。

西新宿のオフィスのグレード低下は９０年代からの話し。なにしろ７０年代のビルが
主体だから、オリンパス・ＣＳＫなどの主要企業が都心方向に移転していまは
大成建設、熊谷組などのゼネコンと住宅系不動産会社、販売会社くらい。

六本木もライブドア、コムスン、村上ファンド等々のイメージダウンで本社を他地域に移転してる会社が多いのを知らんのかね。三井も慌てて日比谷の再開発に乗り出したし。でも今一番発展性が高いのはプロジェクト目白押しの丸の内、八重洲地区だと思いますが。
まあ街の批判をしだしても水掛け論になるばかりだから、東京にも六本木にも新宿にも近い番町、麹町、市ヶ谷あたりに住めばいいんじゃないの？
野村の千代田富士見は本当に欲しかった。

マンション価格や人気度のある区（あくまで私見だが概ね正しいと思う）

都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・目黒区
・文京区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・新宿区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）

さらに続いて９位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・中央区
・世田谷区

６〜１０位の価格は似たようなものかも。（地盤の強さには相当な差があるだろうが）

いずれにせよ上記１０区以外のマンションは今後、下落していくような気がする。
（上記10区の全てを肯定する訳ではないが、「選択の基本」になるとは思う）

自分もこれからは商業施設は東京より新宿のほうに向かっていくような気がします。裕福な人は知りませんが、普通の世帯は子育ては自然があり環境がよく教育施設があるところを望むのではないでしょうか。緑が少ない都心部で子育てすると排気ガスなどの影響で喘息などに子供が苦しむことを親は気にします。そうなると都心部周辺の物件も視野に入ると思います。都下も一つの選択肢に入るかも。これからは副都心線ができたりしますのでますます新宿の価値が上がる気がします。都心部を求めるのは地方の金持ちや独身が多い気がするのは自分だけでしょうか。

>>491
ちなみに、除かれた港区湾岸と品川区埋立地は、何位になるのだろう？
ここ数年で移り住んだ人口は２万人、世帯数でも１万世帯はあるのだが

>>490
六本木ミッドタウンは富士ゼロックスなどちゃんと一流企業が入っている
六本木ヒルズでもキーテナントのゴールドマンサックスは健在。
コムスンだのライブドアだの、４０００平米ある基準階の何フロア借りて
いたっていうねん？思いすごしをかいたらあかんよ。

492さんに同感です。
郊外に大型ショッピングセンターや大学病院やコンサートホールができたり、インターネットが発達してきたので、都心部にこだわる必要もないのでは。
場所にもよるが都心部ゆえにスーパーが遠かったり、物価が高かったりしますね。
むしろ住環境の良い郊外の方が住みやすくて、豊かな暮らしができるような気がする。

>>494
そういう考えの人が増えていくことで、郊外が普通に売れる。

まさに「都心回帰という病」が癒える時が近づいているのだろう。

とにかく、>>491の言うエリアで坪単価２５０万以下では買えないのは
事実。
ＤｉＮＫｓでも７５平米（２３坪）ないとモノが部屋中にあふれて住まいとは
いえないだろう。
５７５０万円以下では狭いマンションしか買えないということだ。
３３０万／坪でも５７，５平米の１ＬＤＫしか買えない。
逆に、５７５０万以下で８５平米以上の物件を求めるなら
坪単価は２２３万円以下でないといけないという計算だ。

神奈川、城東、都下がこのゾーン。城南の２０年超の中古も同様。

結局住まいとしての総合的な評価と、
それに対する価格のバランス問題ですよね。

２３区内でも駅から遠かったり、
埋め立てや過密お見合い部屋、道路線路際など環境が劣悪だったり、
都心とは名ばかりの物件に高値がついていれば割高。
都下なのに、都心物件を前提にしたような高値の物件は割高。

都心の優良物件という、確かに価値あるものを真似て、
そうでないところを高く売るのが、利益を生む商売なので。

結局、ブームに便乗して値付けしてるところはみな、
それが去ればその分のプレミアムが剥離する。
値下がりのリスクというのはいろいろ考えられるが、
ブーム終了による価値剥落分が、スピードとダメージの大きさの面で最も大きい。
素人のリスクマネジメントとしてはこれが一番重要。

国力のファンダメンタルに基づく下落リスクも考慮すべきだけど、
これは予測困難だし、顕在化は緩やかだろうから、
やばいとおもったら逃げる手は打てるでしょう。

>>491
単に昔人気があって値段が高い区を上げているだけじゃない。
豊島区がさりげなく入っているのは笑える。
墨田区がこれからのねらい目じゃない？

>>494
テレワーカーの給与はめちゃ低いよ。
どうせなら地方に住んだ方が安いし自然も多いよ。
長野なんかどうだｗ

イメージと個人的希望だけで言ってもしかたがないから、客観的数字を提供します。
エコノミストの記事から抜粋で、昨年１〜９月の数字です。
尚、契約数が少ないところは、契約率が多少高くても、本当の人気があるかどうかは
疑問符を付けた方が良いでしょう。

　　　　　　　　契約率　　　　契約数
1位　中央区　１００．０％　　２２４　　　
2位　千代田区　９７．８％　　４３７　
3位　江東区　９６．７％　　１８２１
4位　港区　９６．７％　　　　４３４
5位　新宿区　９６．５％　　　４０８
6位　荒川区　９３．７％　　　４７３
7位　目黒区　９３．３％　　　　９８←少なすぎ
8位　墨田区　９３．１％　　　２２９
9位　板橋区　９３．０％　　　８１２
10位　台東区　９３．０％　　　９３←少なすぎ
11位　練馬区　９１．９％　　４４３
12位　杉並区　９１．４％　　５２２
13位　品川区　８９．８％　　４９２
14位　渋谷区　８８．１％　　１５６←少なすぎ
15位　江戸川区　８６．８％　５０７
16位　大田区　８５．０％　　４８３
17位　足立区　８４．７％　　９５９
18位　北区　８４．１％　　　１５９←少なすぎ
19位　世田谷区　８３．４％　８４３
20位　葛飾区　８２．９％　　３０６　
21位　中野区　８１．４％　　１７９←少なすぎ
22位　文京区　８０．５％　　３８５
23位　豊島区　７１．４％　　２９０

直近１１月の申し込み率
新宿区がおかしくなって来ている。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

>>494

現在と同等レベルの給与所得が確保できるのであれば、田舎の実家に帰ります。

田舎者としては何故？世田谷が良いのか理解出来ない。どこがいいのか教えてください！

時代はどんどん変化しているのに、居住地域が変化しない訳無いでしょう。
もし、不動産価値の不変的な場所を挙げるとなると皇居周辺でしょうね。

誰かさんが言われる人気地区にマンション保有していても、住民の中に古参の経済893が居たり、
耐震偽造を抱えた物件だったりとかして、一概には地域だけでは判断出来ないリスクは
集合住宅にはありますよね。

というか、又、”地域比較”のくだらん内容のスレに戻してしまいました。
すみません、くだらないレスしまして。

>>501

正月久しぶりに実家の名古屋に帰省したが、すごいいいところになってた。市内でもモールがいっぱいできてて、市内なのにめちゃくちゃ便利で、若い子連れ夫婦がたくさんいて活気があって幸せそうでよかった。
名古屋で若い、というのは東京より一回り若い。つまり東京は晩婚、少子化ということか。
その代わり車も軽自動車やコンパクトカーで、東京のようにジャスコの駐車場に外車がいっぱいということはない。ということは、東京は給与水準も高いと思うが生活費が高いために地方中核都市の通常の労働者と生活の豊かさとしてはさしたる差はでないのであろう。これからは都心回帰だけでなく、地方中核都市回帰もよさそうだ。中途半端な首都圏郊外よりはるかに豊かな生活ができそうだ。とりあえず今年マンション買うのやめて人生計画を練り直そうかとおもった正月でした。

世田谷とか杉並は半分くらいのは古い戸建がスラムのように軒をつらねてひしめいている。（世田谷に限らず、東京の一般風景か。）
１０年スパンで考えると、外国人移民の受け入れをせざるを得なくなるだろうから、こういう活気があってかつ古くてぐちゃっとした地域や、新宿渋谷池袋上野のようなダウンタウン周辺、大規模公団のあるところは外国人移民居住地に適しているので、そのような地区として発展していくのではないでしょうか。

>>501
いえいえ比較は大切ですよ。
高いままで鵜呑みにするのでは無く疑問を持つ。
そうしないと自分も進歩しないし、
結果的に将来高値掴みだったと判明しても後の祭りですから。

適正価格を考える場合、
収益還元も大事ですが、
国際、国内比較論も重要です。

それでは、基本に帰ってマンションＰＥＲから考えて行きましょう。
そしてそれを国際、国内比較しちゃう。

>>487
見たけど、2表と3表は、年齢別と地域別ばらばらの統計しか出ていない。
この論で出すべきは6表だけど区別にダウンロードする必要があり、
萎えました。頑張ってみればたぶん書かれていることが明らかになるのですね。
ここ数年は、単に湾岸部、江東区あたりにマンションの安価な大量供給
があったから人が移動しただけで、値段が上がってしまった今、
このペースは続かないと私は見ています。どうでしょう？

>>488
住友不動産のWEBで見る限りは、特に湾岸にシフトしている様子は見られ
ませんが・・・丸の内も再開発が始まる前までは、築40年のしなびたビルが
並んでいましたが、再開発の順番が東京に集中しているだけでは？

西新宿は10年後位までにリニューアルの計画が進捗するかどうかでしょうね。
都庁を移転しない限りは時期が来れば、大規模なプロジェクトが立ち上がる
ように思うけど。うちの職場は、まあ古いブランド企業なので古い価値観の
人が多いんでしょう、たぶん。

まあとにかく、「東京駅を中心に職住近接」という念仏には無理があると
言いたいだけです。

>>490
市谷はいいですよね。でもたぶんほとんどの人は手が届きません。

>>504さん
まずは
>>499と
>>500をご覧になった上で、
お話を進めましょう。

オフィスビルの建築予定は以下
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

>>504
新宿にオフィースビルが集まったのは
東京駅周辺部に開発余地が無かった。
たったそれだけの理由なんです。
住友不動産は新宿への投資を継続しているが、
一方で汐留、晴海への投資を行い、新宿凋落リスクをヘッジしている。
モリビルも同じようなことやってますね。八重洲口が終わったら今度は新橋。
とにかく、各社ともに新宿への投資に及び腰なのが現状。
都心から距離がありすぎ、新幹線も飛行機も不便。あまりにも内陸に入りすぎている。
ただし、都庁の場合は市部を考えれば新宿が真ん中にあるのでＯＫ。市部が分離されない限りは、
移転の可能性はゼロでしょう。

>501 ジャスコの駐車場に外車がいっぱい

これ、私の実感そのもの。ここで言っているのは、港南のAEONことかなぁ。久々に腹から笑いました、初笑いサンクス。

素人だからか山手線でほとんど降りるのは新宿や渋谷などで東京駅近辺は割合少ない。新宿はあくまでも商業地であり住宅には向いていないです。そのためその資料は無意味なような。世田谷のよさは低層住宅や公園などがたくさんあり都心にもアクセスしやすい。子育てに力を入れている。そのため生活しやすいから人気があります。大きな公園で子供とサッカーなどをして休日を過ごしたりする。このようなことが地方ではありきたりですが都心部では難しいのです。

世田谷、杉並たたきの次は新宿ですか。
江東区に買っちゃった人っていったい・・・
自分でいいと思って買ったんだったら、もっと自信持ってりゃいいのに。
もし本物だったら必死にPRしなくたってそのうち誰もが認めてくれるよ。

>>508
都心だと江東区がお勧めだと思います。
公園、グランドが多いし、ゴルフ練習場もいっぱいあります。
区で盛んなのは野球ですね。
北砂リトルは世界大会で去年2位でした。
夢の島にもグランドが多くて、スポーツするには最適だと思います。
ヨットができるのも都心ではここくらいだと思います。

世田谷や杉並などの戸建が古臭く感じるのは事実です。大体住んでいるのが年配者が多いので。結構新しく感じる家は２世帯住宅がほとんど。若い世代だけで戸建を購入するのは大変です。家だけ見ると神奈川や埼玉などのほうが東京のような気がします(笑)。ちなみに超高級住宅地は別格です。

>>511
地価が高くなりすぎると戸建地域は崩壊して行きます。
でも代わりに元気で新しい街が別のところにできます。
まさに、そんな時期なんでしょうね。

今流行りの某地域のほうが、とても東京とは思えない住民層ですが・・・・
千葉が丸ごと植民して来たような感じ。店舗も街もチープで底が浅いし。

戸建地域だと筑波エクスプレス沿線が今旬ですね。
千葉県は団塊も団塊Ｊｒの人口も多いから、勢いがありますよ。

多摩ニュータウンを例にあげるのはいいことかわかりませんが流行りは危険ではないでしょうか。若者もいつかは高齢になります。そのとき街が世代交代ができるかどうかが重要な気がします。豊洲は人気が高いですが本当の評価は２０年先で一等地になるかそれともならないか難しい物件ではないでしょうか。やはり豊洲は賃貸がいいような気がします。

勢いがありますよ＝不動産屋がはりきってるよ

>>515
都心と郊外は別物と考えた方が良いですよ。
郊外は一面に広がっていますし、持ち家、それも戸建が中心ですから、住民の高齢化から
停滞のパターンをたどりますが、
都心の場合は賃貸と持ち家がほど良くバランスしてますし、マンションが中心なので中古の
売買も活発、一方的な住民の高齢化にはなりません。
心配する必要は無いでしょう。

>>470
マンションに一生住めると思っている人の考え方
築３５年のボロマンションにローンを払い続けるつもりか？

「郊外に未来はない」というのはもう結論が出てるでしょ。
いいかげんにして欲しい。

デベロッパー、業界的には、当然郊外回帰キャンペーンに切り替える時期でしょ。
売ってしまったあとの価値なんて何の意味もないことだし。

業界はマンションから手を引いてもいいからあせってないとかいうけど、
建てて売りつづけなきゃ立ち行かない大手上場デベはたくさんあります。
再建組を筆頭に彼らの供給量は大きいし。

供給が減るのが判ってて、デべも次に売る物件もない中で、３月に投げ売りが出ると
考える人がいるのか不思議だ。

５年くらいかけて売ってる物件すらあるのに、なぜ今投げ売りしなきゃいけない
のかデべのキャッシュフローと決算ベースで教えてほしい。

５１８さん。
都心であっても昔のマンションでしたら耐震性がないので住むのは危ない。ただ郊外であっても長寿命に設計されているのでしたらそんなに大損することはないのでは。近い将来の地震に備えていないマンションほど大損のような気がします。なんせ死んだら意味がないのですから。

＞520
そういうデべは地価高騰の過程で２３区から締め出されているので
２３区での供給はほとんどないでしょう。