都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

マンション業界は減収増益のようですね。販売価格は下がりませんよ。

経済バブル崩壊しつつある状態は間違いなさそう、資金繰りで行き詰れば不動産も投売らざるを得ない会社や個人が増えてくるからもうしばらく待ちましょう。不動産も下落が徐々に始まっているので、どのタイミングが底値になるか見極めて行こう。

＞９２７
おもしろいよね。今度は何時が底値になるか待ち続ける訳ね。下がり始めたと確認出来る前に上がり始めるのを考え始めると、、、。

何時になったら買うの？。あなたの欲しい物件は売り切れるよ。MS相場の研究の前にあなたの収入減らす研究したら？。

最近のいろんな書き込みを読んでると、「＠４００万円/坪なら買いだ！」とか、「まだまだ上がる」とか云う意見がたくさんあるけど、２５坪＝１億円を出せる人がそんなに一杯いるのかね？
２−３年前からの豊洲付近や湾岸（港南）付近の大規模ＭＳの売り出しで、主力購買者のフツーのリーマン達が結構買っちゃったから、超高額物件（１億以上）購入者はかなり限られるのではないかな？２００８年度は原油、原材料の高騰が続き企業収益は悪化し、収入は横這い若しくは減少。高額物件の購入を先導した、一部の金融関係のリッチマンもサブプライムに端を発する株安で、収入は０７年度よりも確実にダウンするだろうし、結果、これまでのように都心だから即、完売と云うような事は、よほどお買い得でない限り難しいのではないかな？２００８年度は少なくとも、山手線外３０分以上の物件は投売りが始まりそうな気がするのだが。。都心部も＠４００万円以上は予想外に苦戦するのではないか。

>>929

都心３区は勿論、渋谷・新宿・文京・品川・目黒・世田谷、
下手すると杉並・中野まで新築は坪４００万以上の供給のほうがそれ以下より
多くなるはずだよ。新築買おうと思えばそういうのしか買うの無いんです・・・

これから２、３年はもしかしたら、逆に新築物件は値上がりするかもしれません。
今、新規供給は少ないわけですしね。
今物件の在庫は多いとは思いますが、1年経つと中古にカテゴライスされますし。

注意すべきは、コスト高のためになかなか値下げできないところ。
この点に関しては面積を減らしたり設備のグレードを下げるなどで対応してくるでしょう。
単に高いからとか安いからとかで考えないほうがいいかもしれません。
面積で言えば、坪単価は一つの目安にはなります。
逆に今の売れ残りを狙うのも手です。

今は価格が高すぎると言っている人は多いですが、
どの物件も高かった時代から、
誰もが買える多数のお手ごろ物件と価格を維持する物件、高額な物件
に分かれる時代になっていくのでしょう。
マンションは安心や便利さこそ価値ですし、それを買うものです。
だから特に立地が大事です。（駅、緑、病院、教育　※人によって便利さは異なる）

＞929
確かに25坪1億円（坪400万）を購入可能な層がたくさんいるとは思えませんよね。
数年前まではその半額くらいで港区湾岸エリアが買えましたので、主力購買層も一巡化してしまったような気がします。

山手線外の郊外が下落する可能性は十分あるような気がします。
しかし、山手線圏内・沿線エリアも「高値（坪400）」が維持されるかどうかはかなり微妙ですよね。
3Ａとか千代田、渋谷は別格だと思いますが、それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

坪300でも25坪7500万円ですからね。これでも、83平米のマンションとしては結構な金額ですよね。

>932
文京区西片に三井が作ろうとしているマンションも坪300万円になるのでしょうか？
だったら即買います。350万円でも即買います。
残念ながら坪400万円以上は確実だと思っています。

＞933
932です。
＞それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

↑こういった書き込みをしましたが、確かに文京で三井、三菱の物件だと現在は坪400くらいはしますよね。
本郷PHがまさにそうですね。（一部で坪400万以下の部屋もありますが）

http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/man_type_all?rps=1&lc=03&...

西片のマンションも坪400くらいはする気がします。
…ということは、932の書き込み（坪300が限界）は間違ってますね。すみません。
そもそも「新宿、文京、豊島」を一緒にしたことが間違っていたのかもしれませんね。

でも、将来的に坪400をキープできるかどうかはやっぱり疑問です。

今現在、足立区の坪単２０７万というのはどうなんでしょうか？

>935
感覚的には高いと思うが、今のご時世を考えるとそんなもんかもね。
とはいえ単に足立区と言っても広いので、利便性の良し悪しで評価は大きく分かれるのではないでしょうか。
場所に拘りが無ければ金町駅前のタワーが坪200チョイみたいなので、駅近を考えると割安かなと思う（葛飾区だと思いますが）。

９３６さん、私も割高だと思いつつ決めました。

都心は供給が限られるから高くて多少売れ残っても値下げは
しないだろうね。
完成後３年くらいなら在庫で持ったりするんじゃないかな。
今でも５年前に売り出された物件売ってる訳だしありえない話ではないよ。

ということは値下がり待つ人は少なくとも５年は待つ必要があるのかな。

都心は供給が限られるって理屈、もう何年も前から聞いてるけど、
一向に供給がへりませんねぇ。これからもどんどん出てくるみたいだし。

都心のいいところの供給は少なくなったと思いますよ。
値段だけじゃなく物件そのもののグレードも高いマンション、
知ってたら教えて下さい。
どんどんって三つや四つじゃないですよね？

竣工前後の売れ残り具合で念書取って１割引き位ってとこじゃないの・・・ねえ、デベさん？

>>934
高いね。。本郷PH。
100,120の億ションの間取りはさすがだけど、ちょい高収入サラリーマンの手の届きそうな
7000万前後の60タイプは、この額でこれかぁって感じだね。。

＞942
932です。
やはり高いと思いますよね。
これが文京区高額物件の現実なのでしょうが…。

個人的には80平米は欲しいので、そうなると9000万〜1億くらい必要になりますね。
とても手が出ませんね。

「都心の供給」については埋立地エリアだけはまだ供給の余地がありそうですが、昔から存在している土地の供給は減りそうですよね。
「都心からの距離」とか「利便性」以前の問題として私は埋立地は避けますね。

943さん
千住地区は再開発が進み、東京駅から7km圏内ですが、200万円/坪程度ですよ。

944さん
943です。
アドバイスありがとうございます。

でも千住エリアは、「都心から近いけど安い」ことは確かだと思うのですが、中古になった時の下落率も（他地域と比較して）高いそうなので、避けたいところです。

>943氏
あなた頭いいよ、そう避けた方が正解。これからは中古になった時の価格まで、よく推測して買うべきだよ。絶対、投売り始まるから、もう少し待って。来年半ば前後は、どの企業も苦しくなるから何か動きが有りそうな感じがするよ。

色々と話されて来たが、ざっくりと結論を言えば、

①ライフスタイルの変化により職住近接の需要は将来にわたって高く、
　都心部への需要は高止まりする。

②しかし、都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず、
　結果としてその地域にそこそこの所得レベルの人が数多く、集中居住するようになり、
　飛躍的に発展する。

③首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者の数は今後も高水準を維持する。
　これらの人は一旦、家賃レベルが低く、また賃貸ストックが膨大にある県境外周区に住む。
　この賃貸需要が、県境外周区の不動産価格を高止まりさせる。

④所得の二極化により、県境外周区に住む賃貸層の多くは、一生独身、一生賃貸となり、
　これらの地域はしだいに治安が悪化する。しかし、これが原因となり県境外周区の
　不動産価格が下がって行くのには、かなりの時間（１５年程度か？）を要する。

⑤県境外周区に住む賃貸層の一部は持ち家を取得する。
　高所得となった者は都心部を目指し、
　中間層は郊外の３千万円台のファミリータイプマンションを目指す。
　そしてこの選別が、県境外周区に住む賃貸層の質をしだいに劣化させて行く。
（尚、賃貸している場所周辺で持ち家を目指す人は少なくなる。何故なら、賃貸需要による
　土地利用が大きく、また、人口密度も高くなるので、利便性、環境にくらべ地価、不動産価格
　が高止まりとなるからだ）

⑥所得の二極化により、中間層の絶対数は減って行く。
　この為、郊外の３千万円台のファミリータイプマンションに対する需要は右肩下がりとなる。
　郊外が生き残って行くには、最初が肝心、魅力有る価格帯で、魅力ある大規模開発を
　現時点で打ち出せるところは生き残れるが、それ以外は難しくなる。

⑦この競争に敗れた郊外は、高齢化と人口減に悩まされ、そこの不動産価格はただ同然となる。
　この時点で、県境外周区に溜まり高齢化した賃貸層にも、持ち家取得の可能性が
　出てくる。④と同じく１５年後か？

＞947
いいまとめだと思います。頭が整理できました。

個人的には②の「都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず」というエリアに興味があります。

でも、坪単価300万以下の都心隣接区なんて現在の相場ではなさそうですよね？
そうなると新築では無理そうですので、築浅の中古ならば何とかなるでしょうか？

目白エリアを除く豊島区ならば可能ですかね？
（ちなみに豊島区は都心部ではなく、都心隣接エリアですね。）
そこそこ安くて、地盤もしっかりしていて都心に隣接しているという条件ですと豊島区が思い浮かびます。
新宿区も魅力的ですが、もう少し高いようなイメージがします。（東と西では価格差がありますが）

947さん、オススメの②を教えてください。お願いします。

まさかそれは豊洲ですってオチなんじゃ・・・

豊洲はありえないでしょう。

地盤の大半が汚染されたゴミで構成されてますからね。
地盤沈下のリスクも大きい気がします。
数十年後は「アトランティス化」？

>>947

②は要するに城東が底上げされるとおっしゃりたいのかな？

＞951
947です。

「城東の底上げ」なんて一言も申し上げていませんが…。（そう読めましたか？）
個人的には「城東は様々なリスクだらけのエリア」だと思っているので、購入は絶対に避けたいです。

で、どこ？
城東切っちゃったらそんな場所なくない？

そうだね。
23区内の新築マンション価格動向（その20）スレでもこっちでもいいけど
一応聞いておきたいね。

そこそこの収入層が集まって飛躍的に発展という状況に一番当てはまってるのは、現実的には、豊洲、芝浦、武蔵小杉あたりでしょうか。

結局そういうオチですか・・・
がっかり。

>>967
長期の開発には一山・二山あるでしょうし、最初からそれは織り込み済みでしょう。

>>957
そうですね、豊洲の場合は住居系だけでなく、商業系、大学、オフィスビルと複合開発だから
リスク低いですね。

一方、武蔵小杉はほぼ住居系一本だから、他のニュータウンと同じで住民が高齢化した時の
リスクは高いですね。

そもそも都心かどうかの差が大きい

下がる派は核心的なことを忘れている。
今はバブルの時と違って、日本が違う国になってしまっていることに気づいていない。
昔の日本は1億総中流だったが、今はアメリカや中国などと同じ格差社会。
アメリカでは人口の1％が富の6割を持っているのですよ。あなたはアメリカ人を
さす時、数兆円を持っているゲイツを思い浮かびます？それとも食うものもない
3500万のアメリカ市民を思い出します？日本もますますこの傾向が強まります。
人口が減少とか、不景気とかそんなの関係ない、お金を持っている組は
どんどんお金持ちになるんです。100万の元金で100万を稼ぐのは難しいですが、
10億で1億を儲けるのはとても簡単。お金でお金を生む構造になっていますから。
だから、お金持ちが都心に住み、一般人は郊外、＊＊＊はスラム化してしまう。
これが今後の日本の姿。

一時的な下げがあっても、都心のいい物件が一般リーマンに手に入ることは
もうありません。

でも、960さんも大事なことを忘れていますよ。
景気が悪くなったり、投資する雰囲気では
ないときは金持ち、貧乏に関係なく投資しませんよ。
それはどこの国でもどのようなシチュエーションでも
同じです。

本当に欲しい家がある人は景気が下がるまで
待つべきです。サラリーマンでも都心に家が買える
チャンスはあると私は思っています

頭抜き出ているのが豊洲と芝浦ここはデベがしっかりしているし駅から近い。
逆に今後スラム化が予想されるのが港南ここはいろいろなデベが勝手に開発して統一が全く取れていないし駅から遠い。
武蔵小杉は駅から近いがデベが勝手に開発しており今後不安でも交通の要なので港南よりは良いでしょう。

>>962

今の都心物件の在庫量だったら、子供用とか愛人用含めた
富裕層の実需で売れちゃいそうだけどね。

芝浦（アイランド）は三井不動産が賃貸棟を建てて人が
入れ替わるようにして街が衰退しないよう配慮している
らしいね。多摩ＮＴなどの反省を活かしているんだって

港南や芝浦のネックは交通だね。鉄道はともかく道路が
線路で分断されているし、事実上札の辻を通るしかない。
もう少し線路を横断できる道路が増えないときついですね。

都心と郊外とはもともと潜在能力が違いますから、普通は資金的余裕さえあれば都心を選びますよね。武蔵小杉って郊外の割りに高いよな。
二子玉も笑えるけど、この２つの争いは見ものッス

>>965
芝浦、港南に違和感を感じるのは、どんづまり感ですね。
広がり感が無い。
内陸の起伏が多いところも同じ感覚がありますね。
文京区とか新宿区とか
好みの問題でしょうが・・

>>967

そうなんだ。俺実家が神楽坂なんだけど豊洲とか勝どきと
か平らなところは逆に落ち着かないんだよ。
今は港区だけどやっぱり坂と路地がある街が好き。
広がり感って隣の町とつながって連続性を感じるという意味
なら同意だけどね。

>>968
ごちゃごちゃしながら繋がっているのが好きな人いますね。
下町情緒ってやつですね。
谷根千もそうですね。
私は坂が多いところは、見通しが悪くって将来移民が増えて行くと怖いから嫌ですけど。
それに、年取った時困りますよ、文京区あたりでお気の毒なお年寄りをいっぱい見かけます。
そんなの見ると長年住むところじゃなくて、隠れ家的に若いときに一時期住むところかと思います。

≫965,967
芝浦・港南は道路が線路で分断されているけど、それは土日しか車に乗らないような
人にとってはメリットですね。湾岸道路は使い勝手がいいです。
札の辻で渋滞に巻き込まれることはまずないので、新宿あたりでも20分くらいで
いけますね。あまり行かないけど。
横浜も高速使えば20分、羽田は15分、成田も45分。

世田谷に住んでるときは細い道路や渋滞もそれほど苦ではなかったのですが、
最近はちょっとした渋滞でもイライラしてしまう。

まぁ雰囲気は好き好きでしょう。
海外居住経験ある人が近所に多いので、交通利便性や職住近接を重視する人には
悪くない場所です。

湾岸こそ若いときの一時的な住まいでしょ。
老後は定番だけどやっぱり広尾か青山あたりがいいなぁ。

>>970
自転車なり徒歩なりで散策が好きな人には向いていませんね。
住むだけ住んで、用事のあるところに車でピュイっと行く、そんな生活ですね。

>>969

長年住むところじゃないってか。失礼しました。
でもうちの一族明治のころから
牛込に住んでいるし土着の民だからしょうがないのよ。
墓もあるし土地に縛られているわけだ。フリーハンド
で合理的判断で住む場所選べるのはうらやましい限りだ。

１００年後は湾岸もそうなるのかね。平成時代に豊洲
に入殖しましたとかね（笑）

>>973
代々長年住めば生活の知恵もできてくるでしょう。
でも、今みたいに長寿社会になってくると、正直言って大変じゃないですか？
昔はまだ良かったと思いますが・・

>>970
確かに世田谷から都心の銀座や日本橋・六本木・台場などの
目玉スポットに車で出かけると大変ですよね。まず国道246でるまでと、
踏み切り渡るだけで渋滞で、なんとか渋谷なら我慢できるものの、
銀座界隈にでかけるとなると、凄い時間がかかり半日というより
1日は潰すことにことになりますよね。元々畑のあぜ道道路にしたから
しょうがないんだと思います。
港区湾岸＆内陸地区（新橋〜品川間等）だと、世田谷に比べ同じ時間で高速乗ると、
御殿場や小田原、東北道に行っても群馬の佐野あたりまで軽く行けちゃいますから、
やはり都心の住みごこちは、時間の面でもトップクラスの住人層にあってるとも
いえるのでしょうね。

>974

そうね。坂が多いのは確かに大変かもね。
まあ長年すんでいるとそんなもんかと思ってしまうね。

年寄りは家の近所の坂より家の中の階段がたいへんみたい。
うちの両親も戸建ては売却して近くのマンションに移りました。

でも山と谷がおりなす複雑な地形が山の手の都市文化を
育んでいると思うし、都市部（人間が歩いて暮らせ
る範囲、交通機関が徒歩のみだった江戸府内といっても
いい）における街の形成は複雑で、郊外みたいに駅の距
離だけで価値が決まるというような単純性はないからね。

湾岸マンションを開発するデベロッパーは銀座に○分とか
アドレスは港区とか協調するけどそれがなんなのさ。
利便性を追求するならそれでもいいけど、東京１４０年、
江戸開府から４００年かけて作り上げてきた都市文化に
寄生しているだけのくせに「都心に住む」なんていって
外周区を見下すなんてちゃんちゃらおかしい。
（ま、大多数は違うがまれにそういう勘違いの田・舎・者
がいるってことです）

まあ皆さんにはじっくり腰をすえて湾岸文化をつくって
欲しいよ。一時的な利便性追求のため江戸東京に寄生す
るだけしてマンション古くなったらポイじゃ埋め立てら
れた東京湾が浮かばれなっす。

＞975
どこをどう走ると246に出るまでに踏み切りがあるんだ？
小田急以北なら甲州街道使うだろうし、若林あたりでも環七から入れば踏み切りなどない。
大体、休日の都内走ったことあるのかね？
夕方の一部の時間を除いては246も山手通りも空いてるよ。
駒沢なら246経由で六本木まで15分くらい。銀座も30分もあれば着いちゃうよ。
「1日潰すことになる」ってウォーキングか？（笑）

＞港区湾岸＆内陸地区（新橋〜品川間等）だと、世田谷に比べ同じ時間で高速乗ると、
＞御殿場や小田原、東北道に行っても群馬の佐野あたりまで軽く行けちゃいますから、

おいおい、御殿場や小田原行くなら東名使うだろ（笑）
もしかすると知らないのかも知れないけど、東名の入り口は世田谷区だよ。
それとも横羽＆一般道使って横浜青葉で東名乗るの？（笑）
しかも「群馬の佐野」ってどこだ？
佐野は栃木県ですけど（笑）
東北道自体、群馬県は通っていませんけど（笑）

いや〜、色々笑わせてもらいました。
車の無い貴殿には湾岸あたりがちょうど良いんじゃないですか？
ちなみに私は現在は世田谷ではなく目黒区在住です。

目黒区も芋っぽいよなー。
港や千代田、新宿、文京なんかは坂ばかりだけど、なかなか風情があって私は好き。
品川だけど、御殿山とかなかなかいい感じでした。
坂の登ってるおばあちゃんも元気でしたよ。
「こんなのたいしたことねー」って若者より元気な感じ。

千代田区に風情のある坂ってあったかな？

>>979
皇居の中には、結構ありますよ！

>>978
文京区、新宿区あたりの都営バスが年寄りでいっぱいなのも事実。
このあたりの山坂地域は高齢化が深刻だし、
移動手段としてバスが一番老人に優しいのも悲しい事実。
乗り降りが楽だし、家からバス停も近い。

徐々に時代に取り残されて行くのも、人によっては魅力的でもある。

あ、そう。

高層ビルがほとんど無かった時代は山坂は眺望を与えてくれたんだが、
今やデメリットだけになってしまいましたね。

>981
23区の高齢化比率はどこもかわらんと数値的に出している人いたね。
ほとんど同じで、2〜3%以内の誤差だった。
なんか誤ったイメージ持っている人が数人いるみたい。

>>984
文京区と新宿区はアパートが結構あって、若年層も多いよ。
だから高齢者も比率的にはあまり高くならない、
しかし中間層は少なく、両方に偏っている歪な区です。

早い話、ファミリー層が少なくなっています。
この為、昼間は女子供が少なく、老人が目立ちます。

文京区なんてめちゃめちゃマンション建ってるじゃん。
買ってるのは、湾岸は子育てに向かないとパスした中間層でしょ。
新宿だってここ数年の間に知ってるだけでタワーが6つか7つ。
老人が好き好んで新宿のタワーなんて買わないだろうから結局は
湾岸と似た購買層でしょ。

新宿のタワーはこれから建つやつってことね。スマン。

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯数増率・数
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増（意外と少ない、１人、２人世帯が主に増加）
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減　２３５２世帯減
２２位　渋谷区　５．８４％減　１４１７世帯減
２１位　中野区　５．１５％減　２０６４世帯減
２０位　北区　４．８７％減　　２３７３世帯減
１９位　新宿区　４．１１％減　１４６６世帯減

全部書いちゃうとランキングは以下です。参考にしてください。
文京区は健闘してます。
１位　中央区　１２．２７％増　２位　江東区　　５．６９％増
３位　千代田区　４．７９％増　４位　江戸川区　１．８８％増
５位　港区　　　１．５５％増　６位　荒川区　　１．４２％増
７位　文京区　　０．８８％増　７位　台東区　　０．８８％増
９位　世田谷区　０．６５％増　１０位　品川区　０．０８％減
１１位　墨田区　０．６２％減　１２位　大田区　１．７０％減
１３位　葛飾区　２．０９％減　１４位　練馬区　２．３７％減
１５位　板橋区　２．７５％減　１６位　目黒区　２．９０％減
１７位　杉並区　３．５７％減　１８位　足立区　３．７５％減
１９位　新宿区　４．１１％減　２０位　北区　　４．８７％減
２１位　中野区　５．１５％減　２２位　渋谷区　５．８４％減
２３位　豊島区　７．４７％減

30代独身率、上位７区
1位　中野区　５５．１、2位　渋谷区　４９．９、3位　豊島区　４９．５、
4位　新宿区　４９．３、5位　杉並区　４８．１、6位　千代田区　４７．１、
7位　文京区　４５．７

>千代田区に風情のある坂ってあったかな？

紀尾井坂,三宅坂いっぱいあるよ
詳しくは

http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/index.htm

だからぁ手頃なマンションばんばん建ったとこはそれを買うような層が増えて当たり前じゃん。
郊外のニュータウンラッシュだったときと一緒。
さらに、どんな理屈を並べようが、
その結末も一緒になる可能性を完全には否定できないのも事実。なんせ未来ですから。

個人的には100人の中間層より、1人の金持ちが住みたいと思う街を信用してる。


>参考にしてください。

江東区にでも住めって？(笑）

外野です。ちょっと質問。

私は東京在住が長くないので感覚的によく分からないのですが、ここの意見を見ていると、住んでいる住所で人柄を判断したり、自分の方が上だとかお前は下だとか張り合ったり、これは東京の人の普通の感覚なのですか？

正直、私自身の感覚ではくだらんなあと思ってしまいますが。

＞９７７
９７５のような城南内陸部否定組は常套句として必ず「交通渋滞」を出してきますよ。
しかもそういう輩に限って実際には城南エリアの地理や道路事情に疎い。
道路も２４６号とか目黒通りくらいしか知らないみたいだし。
実際はここらを運転したことないのではないでしょうか。
確かに週末の都内はとてもスムーズです。
事実、先週末は午前１１時外出→代々木公園（ドッグラン）１２時半→ＭＩＤＴＯＷＮ（犬の餌買い物＆軽食）
１５時→丸ビル（セール）１８時→築地のフレンチ（食事）２１時半→２２時帰宅という感じでした。
９７５の「銀座往復だと１日がかり」には私も笑ってしまいました。
ちなみに当方、目黒区と世田谷区の境あたりに住んでいます。

993
若いうちは土地柄なんて気にしないものだと思いますよ。
年齢重ねて興味の対象が、今（若い頃）と変わってくると多少なりとも理解できるようになるかもしれませんね。933はまだモノポリーに参加すらしていないギャラリーってところではないでしょうか。

>>993
生まれも育ちも東京、東京で30年以上暮らし、今は仕事の関係で遠隔地にいる者です。

1970年代の東京の住宅地域では、近所のおばさんから「あら○○さんちの子供でしょ。大きくなったねえ」とか言われる、日本のどこにでもあるような場所でした。新宿池袋なんてサラリーマン家庭の大多数は住みたがりませんでしたね。でも、当時からどこどこはガラが悪いとかいうような話はありました。いまの価格帯はかなりそれを反映してますね。

「ALWAYS三丁目の夕日」という映画には私の生まれる前の芝周辺の光景が描かれていますが、近所付き合いとかが子供時代の記憶にかなり近いと感じます。

ここのヒステリックな議論は、ときどき笑いながら見ています。真に受けないほうがいいですよ。定年を迎えたら、今のマンションを売り払って、自然がある北アルプスあたりにログハウスでも建てて移り住みたいと思っています。

>>993
東京人の価値観もずいぶんと変わってきました。
そんな中で、既存の住宅地の価値を維持するには、
金持ちが多く住んでいる地域だくらいしか
主張できなくなっているんです。
こんなところは、既にバブルなんでしょうね。

人の移動と住民の高齢化はその街を変えて行きます。

県境外周区の役割とその時代

①オリンピック前後：宅地開発が進んで、都心部から多くのファミリー層が引っ越してくる
　とともに、上京リーマンの持ち家（戸建）取得エリアになりました。
　この時点で、ベッドタウンとしての骨格はほぼ固まりました。

②７０年代、高度成長期：
　大量のアパートが建設され、上京者の賃貸エリアとしての存在感を高めて行きました。
　上京者は、所得が高い人はその場で持ち家取得、中間層は郊外に出て行き、
　上京したもののうまく行かなかった人は田舎にＵターン。
　住民の質が急激に高まった黄金時代となります。

③８０年代、地方の時代：
　団塊の世代が終わり次の世代となり、上京者の数は減って行きます。また、地方の時代
　と言われ、居住コストが高い東京より地方で働いた方が良いと言う流れができました。
　また、県境外周区の地価が上がりすぎて、その場で持ち家を取得するのが困難となり、
　ブランドイメージが出来、神格化されてきたのもこの時代です。
　しかし、流入人口より郊外への流出が上回り、人口が徐々に減少して行きます。

④９０年代〜、低成長時代、地方経済崩壊：
　地方の景気が悪くなり、徐々に上京者の数が増えて行きます。
　また、団塊Ｊｒが就職となり、賃貸需要が急激に増え始めます。
　アパート経営が注目を浴びます。
　地価の下落もあり、再びその場で持ち家を取得する人が増え始め、流入＞流出となり、
　人口が増え始めます。
　ここで注目すべきは、②の時代との差です。地方経済が崩壊し、上京したもののうまく
　行かなかった人も、田舎へのＵターンができず、そのままアパートに留まるように
　なっています。また、都心部の住宅供給が始まった為、所得が高い人の選択肢が増え、
　その場で持ち家を取得する人の比率は減っています。②の時代と似ているように見えて、
　実は住民の質劣化のスパイラルに陥っています。

⑤将来：
　地価が急激に上がり、再び③の時代を迎えるように見えますが、実態はまるっきり逆の
　方向に向かっています。地方経済の再興は期待できず、地方からの上京は続くでしょう。
　そして、高所得層は都心部に、中間層は郊外に移動します。
　人口は増えて行くが、住民の質は年々劣化して行く、こんな時代になるでしょう。

今後ますますその傾向を顕著にしていく格差社会。
どういう層が社会を動かし得をしていくか？
彼らはどこに住むのか？
そして自分の住む地域を衰退させたい人はいないということ。

自分では社会の中心にいるつもりの自称 勝 ち 組 も所詮は
彼らに踊らされるだけ。

>985
あほか？
マンションがバンバンたって新規ファミリー層が流入してんじゃん。

例のあたりに住んじゃうと、内側の方が見えないんじゃないの。

９９３いい事言うね、その通りだよ。おいらも東京暮らし生まれてずっとだけど、ここの奴等だいぶ病んでるよな、なんだか皆様おりこうさんみたいだけどね、しかし兄ちぁん的を得てるよ

1002
的をえている？ただ無知なだけでしょ。
もし自分がどこかに居を構えるとしたら何を基準に選びます？
いろんな要素を判断基準にしてよく吟味して選ぶでしょ？どういう学校があるかとか治安は良いのかとか災害の影響はないかとか。。
結果、そういう周到な人たちが集まるんですよ。そういう人がさらにそういう人たちを呼ぶ。
そうやって町は形成されていく。

例えですが・・・

ベンツを買ったユーザーはそのステータスや性能を好む一方で、トヨタ車のユーザーは金銭的にトヨタしか買えない人だけでなく、車やそのステータスに金をかけるのはあほらしいとか壊れる車はいやだとかで選んだ人もいる。つまり価値観は人それぞれ。

ベンツユーザー(もしくはそれに憧れている方)は、トヨタを買う人間は周到でない奴とけなし、トヨタユーザーの中にはそれにマジに反論する人も出てくる。

でも第三者からみれば、持ってる車で俺は偉いお前は偉くないと罵り合っている人自身が病んでるって見えるんではないでしょうか。

1003は、どっちの考えが良いとかいうことではなくて、住んでるところ（ネームバリュー）だけで人を判断してるのではないということでしょ。1004でいうところの、高いベンツを何故買うのか？というあたりを説明してるのでは？実があるからそれに価値を見出せる人が買うということ。
ベンツの場合は安全性だったり、企業理念に賛同するとか。もちろんステータスもあるでしょうけど。
993はそういう判断の域ではなく、ただ目の前に見えているものだけで判断しているからそういう意見になるのかと思いますよ。まぁ、自分の中で消化すれば良いのかとも思いますけどね。

道ができそして人が集まりそして街ができる。とある人が言っていました。同じ考えばかりが集まると多様性がなくなり面白くなくなります。やはりたくさんの価値観の違った人とのコミュニケーションができる多様性のある場所に住みたいですね。自分にとって港区などの都心部のよさは財政面が充実していて子育てに掛かる負担が軽減できることでしょうか。ちなみに都心部に住んではいないのでわかりませんが(笑)。

やっとこのスレも１０００超えて終わりそうですね。
次はその１１ではなく、その２にしてくださいね。
わかりづらいので。

どう理屈を捏ね繰りまわして、都心新築マンションの下がる理由が無い。
このスレ存続の意味が無いのではないですか？

最近は地域自慢スレに成り下がったしね。

どう理屈を捏ね繰りまわしても、都心新築マンションの下がる理由が無い。
このスレ存続の意味が無いのではないですか？

最近は地域自慢スレに成り下がったしね。

でも今の価格のままだと売れなくなってきてる訳だから、下げ調整入れないとね

>>1010 さん

このスレタイトルは”都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？”だけど・・
売れなくなっている？都心物件が？　価格調整した新築マンション物件あるのであれば
教えてください！　下げ調整が入るんだ・・凄いね、その情報、さわりでもいいから
くださいな〜。

上がりすぎれば、下げ調整って、言われ続けて早三年。

「２００５年３月危機、暴落と投売りが始まる」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6027/

このスレの最初の４つのレスで言い尽くされている。
にもかかわらず、下がるのはいいことだと、３年も同じ話題で・・・
途中から「おい。ちっとも投売りはじまらんぞ」
といわれて
「いつ下がり始める？」って、問題を相手に投げるスレタイに変わっちゃった。
そののち「都心はさがらん」「いやわからん」という自民党の派閥抗争みたいな
セクト間の争いから「下がりっこない都心学派」と「城東・城南の対立を内包した２３区派」
に別れ、後者は罵り合いにあけくれた挙句にスレタイから「下がりはじめる」の文字を消した。

都心はファンドが資金を引き揚げたら物件を投げうるから下がる・・・という説がでて
かなりの人がそれを信奉したが、その後も外資意外に国内のファンドやリートが活発に
動き、リート価格やデベの株が下がろうが、目の前の価格表の数字が下方修正される
ニュースはいっこうに聞こえてこない。

吉幾三『雪国』のメロディーで♪

「好きよ　タワマン　　今でも　今でも
　今年も　もう少しで　事業年度も　終わりですね。
　高くなって、買えなくて　泣きたく　なる夜〜
　少しでも　そばに来て　値段を　引いて
　待ちわびて　待ちわびて　

　待ちわびて　　■け〜組み♪」

ごめん。悪い謝る。

「２００８年３月恒例　購入者の誹謗と中傷がはじまる」

とか

「２００８年５月連休　さらなる物件と新価格がでてくる」

のほうが正しいような。

耐震偽装問題以来、マンションのブランド格差が広がり、購入者もデべの名前を
より一層重視するようになったことは大きい。

都心の大手デべ物件（そもそも中小デべは土地仕入出来ないので大手独占状態）は
数も減って、限定プレミアム発売のブランド品のようなものだ。
一方、弱小デべが開発した郊外物件は、ノンブランドの安い中国製のようなもの。

仮にバックの市場で
ノンブランドの中国製バックが大量生産され在庫が積み上がり、在庫処分されたとする。
こうした動きはエルメスなんかのバックの価格に影響を与えるのだろうか？

ブランド重視の消費者の姿勢は、デべの価格戦略に反映される。
多少時間がかかっても値引きしない動機になる。

もう下がり始めてます。

よってこのスレ終了！！

昨年春ごろ、都内、横浜のマンションを検討してやめたものです。当時はどんどん騰がるとの報道も多くて、資産インフレなどという藤●氏の本も売れて、「これ以上騰がったらどうしうよう」と結構焦って新築、中古問わず物件を見て回りました。結局、そうこうしているうちに秋口になり、価格もピークとの報道も出てきてやめました。
本当に良かった！幸運でした。
これから、どれぐらい下がるかは分かりませんが、じっくり傍観していようと思います。
逆に買っちゃった人たちは本当にお気の毒さま。もう、こんなスレは見ずに忘れてしまった方が気が楽でいいと思います。

>>1016
チョット下がったら、マダマダ下がる、今はまだ買い時じゃないと思い
チョット上がったら、底値を逃した、どうせスグ下がるから
もう少し様子見ようと考える
何時まで経っても買えない一生アパートか賃貸暮らしの典型的パターンだねｗ

１０１７さん
高値で買った口
涙目ですか？？？
悔しいですね

＞１０１８
性格悪すぎ

高値掴みであったか、そうでなかったかは今年中には分かるから・・・今は静観

＞1014
消費者にとっては「ブランド＝デベ」というよりも「ブランド＝地域」という意識のほうが強い
ように思いますがどうでしょう？
いくらデベが良くても立地のブランド力が弱いようだと価格も人気もそれなりですよね。
個人的には、ブランド力があると言える立地の目安としては坪単価４００万円以上と考えます。

2004年都心購入なので余裕
まだ60％のmarginは堅い

今日の日経の夕刊に長期的には２０１５年まで地価上昇が予想されるって書いてある。
結構説得力がある。都心周辺で買えるなら買っておいたほうが良いだろう。

いいとこはそれほど下がらんよ。世田谷あたりでも最低坪250万くらい〜で安定してる
地域はあるんだよ。そのあたりで条件がいいとこの価格変動グラフを不動産屋に見せて
もらったことがある。建築規制がうるさいところだけど比較的駅近、生活に便利、住環
境がよくて、人気の割には供給量が増えないところかな。バブル少し前からのグラフだ
が、バブル絶頂期や最近の値上がり時期含めても、坪単価変動で大体上下各20％幅内だ
ったよ。

この幅を大きいと見るかどうかは別にして、こういうところは景気が少々悪くなっても
思ったほど下がらない。結局、環境含めた場所選び次第なんじゃないの？同じ地名でも
番地で結構違うから、ピンポイントで選ばないといけないけど。それ以外の需要要因に
もよるけど、一見良さそうでも、簡単に供給量が増えて競合が近所に乱立しそうなとこ
ろや元の魅力が薄いところは、高値で買うとババ引きやすいかも。

>>1018
あ、ゴメンナサイ、底値買い組で〜す
高みの見物で〜す、性格悪くてゴメンナサイネ!