都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

坪単価で３００万円を超えると買える人が少なくなって、
その地域の発展スピードは減速する。
古くからの住宅地は
既存住民の高齢化が進み、
衰退への道を歩むようになる。
その一方で、漁夫の利を得て、
発展のスピードを上げ、大発展するところも出てくる。

じゃーとっくに西部は衰退が始まっていたはずだね！

某巨大掲示板のPCTスレの現場の書き込み見ていると
買わなくて本当によかったと思うよ
安普請のメッキが剥がれるのも時間の問題だろ
東向きの部屋なんて眺望なんかなーんもないぞ

高齢化の影響が出始めるのはこれから
東京オリンピック以降に住宅地域化が加速した地域ですから。

城東信・者は23区スレで相手にされなくなったからこっちにきたのか。
豊洲は都心じゃないよ。
心南4区はググってもお前しか使ってない言葉だよ。

>>854
更地は増えているものの売買は停滞している。
しかし、価格は下がらない。
何故なら、売り手が個人で、
売り急ぐ理由が無いから。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200707〜09）.pdf

金融資産だけでも、長らく1200兆円と言われていたのが、
今や1500兆円ですから、仮に増加分の余禄の３割が東京分
だとしても、１億円で１００万戸近いわけです。
当然基数は減りませんから、都心とその周辺は
向こう20年近くは下がらないでしょうね。気持ち程度の
調整があるぐらいでしょう。

うん、土地価格は急激に下落中。（都心含む）
ただ、資材がねー。

ほんとかどうか知らないけど、米国の住宅着工が激減して、日本の住宅着工も例の法改正の影響で落ちてるから、日本の資材価格も下がり始めてるって話だよ。

資材も石油が絡んでるのが多いんでね。
はいそうですかと安くはならんよ。
米国は一戸建て用の資材が多いしね。

＞861
資材価格下がっても建築確認おりないから着工出来ない。
建築確認がおりだしたら、資材価格は急騰する。
資材価格より来年のマンション供給はさらに減少することが問題。

＞859
土地価格むしろまだ上がってるね。
というより優良な土地は売りがないから比較出来ないかな

買い控えの原因は、新々価格で買いたくとも買えなく成ってきてるのが
原因、所得が今のままでマンション価格だけが一人歩きしてるとこに
問題がある。工夫してでもマンション価格を前の水準戻さない限り難しい
のでは。

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５
増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６
増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９
１９９２年１５％
２００２年２１％

家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７
世帯所得が高いほど妻の有業率は高い
また、正社員率も高いＰ１８

都心およびその周辺部に、所得レベルが高いリーマン世帯が集中居住する
理由の一つに、共稼ぎがある。
そして、子供１人が標準世帯になっている。
また、中間レベルの所得層が減り、上位および下位が増え、所得格差は
拡大している。さらに、所得の高い層の方が妻の有業率は高く、
これが世帯収入の格差を拡大させている。
中間所得層の減少と既婚女性の有業率の上昇
この２つが郊外および県境外周区のマンション売れ行きを悪くしている。
また、郊外および県境外周区で高額なものが売れないのは、
共稼ぎが普通になって行き、これが世帯の収入レベルを決定付ける
世界になってしまったからです。

世の中変わってしまったんです。

既婚女性の有業率は時代とともに高まって行きます。
これは、仕事重視の居住地域選定を強め、
職場までの通勤時間がより重視されて行きます。

将来的には郊外は言うまでもなく、
私鉄支線の販売環境も悪化して行くでしょう。

また、職場地域＝オフィス街として発展して行く地域を見極め、
そこへの通勤が便利なところを先回りして購入する等の工夫も
必要となって来ます。
旧来型の考えが通用しない時代になったことを、認識しておく
必要があります。

この１０年でずいぶんと変わってしまいました。
１４〜２４歳の東京都への年間の流入人口を見ると

１９９６年
総数４５９０９人　男２４１９４人　女２１７１５人　女性比率４７．３％
２００６年
総数６７３６５人　男３５３３６人　女３２０２９人　女性比率４７．５％

男１１１４２人増　女１０３１４人増

=>866さん

ここ10年間の総増加人口(流入-流出)はどれくらいかお分かりですか？

はいどうぞ
都心回帰分も入った数字です。
この第６表です。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

地方からの上京組の持ち家取得がそろそろ始まります。
地縁、血縁がありませんから、
今までの団塊Ｊｒと違って、都心部志向はかなり強いと思われます。
値段が上がったから大変だよな・・

ＮＨＫで10時からワーキングプアー特集があるぞ。

上京組みの一時取得は今真っ盛りじゃね？

ワーキングプアーじゃ買えません。
年収３００万円以下が増えるとともに、世帯年収１千万円超が増える
と言う極端な二極化が進んでいます。
一生家が買えず、一生独身が増えるとともに、５千万円超の都心部
マンションを買う層が増えて行きます。
マンション販売の総数は減って行くが、
５千万円超の販売数は増えて行くと言うおかしな現象になって行く。
都心部への、高所得世帯（正社員の共稼ぎが多い）の集中居住が
これからの１０年で進んで行くでしょう。

都市間の国際競争の激化、これもグローバル化のなせる業。
その中で、旧来型の常識と価値観に囚われ悩む。
日本の人心は興廃して行くのか？

取り敢えず、今はっきり言えることは１０％の中に入らないと
大変なことになりかねないってこと。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

心東クンは「〜しなければいけない」とか
都市構造とか、どっかで拾ってきた貧弱な知識を披露するのが大好きだが
実際にシンガポールの下町に行ったことがあるのか疑問w

８７３さんがどれだけシンガポールなどのアジアの住宅事情に詳しいか知りませんが、、、。

シンガポールはアジアの各地から優秀な学生を集め、アメリカのＭＩＴやフランスのインシアードを誘致して、シンガポールにあるこれらの大学で学んだ後、一定の期間シンガポールで働くことを条件に学費はタダにしている。

こうした誘致もあり、アジアの優秀トップ層の学生は今やまずアメリカのアイビー８校などのトップ校を目指し、それが無理ならシンガポールに行く。
悲しいかな東大などの日本の大学は最後尾。これらのアメリカやシンガポールの学校がダメであれば行くというのが現実。

そういう意味では８７３さんのおっしゃる通り、シンガポールは知的レベルの高い人を国内に置こうとしていることは事実。

でも一方で国の都市開発公社であるUrban Redevelopement Authority(URA)は安価で優良な住宅をマス層の国民のために多く作っている。

http://www.ura.gov.sg/index.html

ほとんどの国民は通勤４５分程度で広さ１００㎡程度のマンションを2000万円台で取得できている。
でも彼らも、いつか成功して財をなしたら、もっといい民間のコンドミニアムを買いたいと考えている。


一方で、東京の銀座に当るオーチャード通りに最近できたマンションなどを見ると坪１５００万円から１６００万円して青山の一等地物件（せいぜい坪1,100万円でしょう）より高いけど、即完している。
これを買っているのは、７割がたインドネシアの華僑（中国系住民）。

こういう人たちは、少なくともアジア全体の範囲でどの国が割安か見て投資するので、時にソウルの物件を買ったり日本の物件を買ったりする。

現在、アジアの華僑の資本は、日本の一等地の不動産が相当に割安と見ており、実際のところ台湾や香港などの華僑は日本の一等地のマンションなどへの投資を今年の年初以降、サブプライムもものともせず拡大している。
日本の投資家がどんどん力をなくしているなかで、アジアの金持ちはどんどん力を増して、割安の物件をグローバルに物色している。
こういう動き、意外と見えていない方が多いようですね。
こうした動きも見ないと、物件価格動向を見誤りますよ。

御託は十分。
全然、下がらんぞ。

もう少し待ちなさい。
販売不振で在庫も増えてきているから、3月までには投売りが始まるでしょう。実際は個別に値下げ交渉が始まっているよ。

じゃ、チャレンジ価格中古の数々も
待ってれば投売り間近かな。

＞８７７

３月は早いでしょ。年度末で物件が一番動く時期だよ。３月いっぱいは当然我慢して、少なくとも5月頭のGW開けまで待つというのが良い読みと思いますね。

中古だって今下げる人いないでしょ、年末は動かないのは当然、そして一番動く年度末近いのに。

今下げた方が良いという仲介業者が居たら手を切った方が良いよ。あなたの為に考えてません。

その前に在庫調整が終わっちゃってるよ。
桜咲くころまでの婚礼・転居シーズンまでには
捌けてるから、元の木阿弥で賃貸組みは2003年以来、
今も将来も脱出できないのが定番ループになると
近年の学習で習ったばかり。

いやいや、中古は１２月に動きますよ。年度内に引越したいファミリーが多いから。ローンと引越の準備で。
逆に年度末なんかに中古買っても引越が新年度になってしまう。子供の新学年に間に合わない。

12月に引っ越したいのは住宅ローン減税の手続き上でしょ。それがなければ３月に引っ越すのがベスト。

23区スレやここも下がる＊＊がいっぱいで気持ち悪い。

文京区のいくつかのマンションスレ呼んでみれば。
下がってる所なんかひとつも無いよ。

だから場所でしょ。23区内と言っても場所で違うということでしょ。

=>878
中古物件狙うより、キャンセル物件がいいかも、1割は引くよ。

よいものは売れて、悪いものは売れない。
待っていて値下がりした物件って、更に値下がり
するリスクが高いと考えた方がいいのでは。

売れ残り物件をキャンセル物件と言って売ってる場合もあるみたい。
値引きしなきゃ売れない物件は中古になってからも値引きが必要。

値下がり待ちの皆さんに聞きたい。

今，売れ残っている物件（チャレンジ価格の中古も含めて）がどれくらい値引きしたら買いますか？

ちなみに私は神保町の東京パークタワーが売り出し価格まで下がれば買いたいと思っていますが，未だ２−４割ぐらい高値で売りだされています。不動産屋とも交渉しましたが，家主が強気でまったく下げられないそうです。

新築では赤坂パークタワーが坪450万ぐらいなら買いたいですが，坪600万以上ではまったく手を出す気にもなれません。

極端な値下がりはないと思うよ。
底値の頃若しくは底値近くまで下がることを期待している人は永遠に買えないと思う。
平成14年前後のデフレ末期、地価の下落率がピークに達するまで、不景気が何年続いたことか。
都心部及び23区は余程駅から遠いとかの悪条件で無い限り、大幅な値崩れは考えにくい。
上げ止り若しくは若干の下落はあっても、いい意味でも悪い意味でもあんなデフレ時代は二度と来ない。

多分２割下がったら買うだろうな。
サブプラも長引きそうだし、米国の消費も減少=>輸出企業業績も来年から下り坂となるので、ダブルパンチで効いてくるだろう。割高な物件では消費マインド冷えている現状では売れないので、来年後半には痺れを切らして大手不動産会社も利益削って投売り始まる。気長に待とうよ。

>883
>23区スレやここも下がる＊＊がいっぱいで気持ち悪い。

だから何なのだ。
”気持ち悪い”というのはあなたの感情でしかない。
あなたはこういったことを書くことで、「下がる下がるって書かれると気持ちが悪いので書かないでください」とでも言いたいのですか。

>文京区のいくつかのマンションスレ呼んでみれば。
>下がってる所なんかひとつも無いよ。

まだ不動産不況は始まったところ。
今まで下がらなかったということが今後下がらないことの根拠にはならない。
マンションの価格は当たり前だが売り手が決める。だから今のようにマンションがひどく売れない状況でも、売り手が我慢できれば値下げしないだろう。
ただ今度さらに不動産不況が続く中、いつまで売り手は我慢し続けられるのだろうか。

下がる下がるって書いている人は、仮に今は下落していないとしても、今後売り手がさらに追い込まれて、いずれ値下げせざるを得なくなると見ているのだと思う。

マンションなんてそもそも完成も見ずに次から次へと完売していく方が異常だと
思うんだけど・・・

まあ、買い手は賃貸住んで待てるけど、売り手は売れなきゃ会社潰れる。割高だと感じている買手予備軍が多いから全体的に売れていないし、在庫が増えている。

周り見ても、いずれどちらかの親の家がもらえるひとばかり。
すごく気に入ったマンションがあったら買ってもいいかな・・そんなところ。
昔の人のような、何が何でもマンション買って、次は戸建て立ててなんて必死な人いない。
必死でほしがる人がたくさんいれば、それは価格も上がるんでしょうけど・・・。

高いんだったら買わない、賃貸で十分。

だから、いいマンションは下がらないって。

それに、値下げを待たないと買えない人は、収入も落ちてローンが
組めなくなる心配もしたほうがいいよ。

ま、なんなかんだ言っても
消費税率アップが現実的になれば、
マスコミが物価値上がりを煽り始めて
マンションの駆け込み需要が起こるよ。

売り手はそれをのんびり待てば良い。

いよいよ来年は世界大恐慌に突入かな

国債乱発日本は財務省シナリオ通りインフレにしたい筈だが、アメリカの経済状況変わると少々難しいはず。アメリカだけ沈めばいいがそうは行かないだろう。

世界から投資呼び込む税優遇制度をシンガポールのように構築しないともう一段の経済成長は見込めない。

改正建築基準法は、成長とめてるし、カンフル剤打ちたいところだな。

何かないか？

何時も通りだが、アメリカ経済の混乱は大統領選挙前に何故か起こるね。
今回はサブプラ＆原油高だが、GSはサブプラ混乱に便乗して最高益を
来週発表するらしいし、本当に何が本質的な経済混乱を起こしているのか
訳がわからない。
＊原油高→バイオ燃料→穀物高も胡散臭く感じる。

混乱を起こして誰かが儲ける構図は変わらない。
もう一度、混乱させて東京の不動産に外資が仕掛けてくるかもね。
日本の金融資産回収・・・嫌な話だ。