都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

>599

あのー、東京駅の東側に都心があるのですか？

なんか湾岸中心主義って感じですね。

＞６０１

時代の流れでしょうね。江戸時代の街並みに戻るだけじゃない？

本当にこれまでに出来上がった、一般人が住居を買うときに
もっている、山の手・西側のイメージと城東のイメージ
（と社会経済文化的実態）の差を覆すような東側の発展が
あるでしょうか。
新東京タワーは多少観光地となっても、やはり駅周りがきれいに
なるだけでは、その回りを埋め尽くすこれまでの状況が変わるのは
難しいような。例えば錦○町の駅まわりはいまや、西側私鉄の変な
不便な駅よりもずっとモダンで、便利できれいになっていますが、
あれだけお金がつぎ込まれてもも、やはりなかなか難しいところが
あります。

東側をどう見るか、今後重要だと思います。個人的には是非
向こう側（埋立地も含めてもっと広範囲に変わっていって
欲しいと思いますが。しろうとでした。

>>603
その地域が大きく発展できるかどうかの条件は以下です。
①職住近接が実現できる利便性が高い地域であるか？
②その職業に将来性があり、従事する人が増えるのか？
③マンションの大量供給が期待できるか？
④適正な価格が維持できるか？
　高すぎず安すぎず
これら条件を満たせば、自然に人は集まり、
その地域は大きく発展して行くでしょう。

>>６０４さん
どうもです。そうですか。
①職住接近ですが、多くの人は例えば東京や大手町などに仕事が
あっても、すぐ１５分で通える台東、墨田、荒川、足立区に住まず、
超満員電車に揺られて巨大駅の乗り換え乗り換えをしてでも、
東急線や小田急線の遠くから通う人が多いです。大方の人は
どんなに近くても「絶対ありえない」場所だと言います。
職住接近とはあってないような気がします。

③古い町に古い戸建てがたくさんあって、集めることができれば
マンションは増えていけると思いますが、官民合体の（法律の
助けがある）大規模都市計画でもないかぎり、一つの用地ごとの
地上げでは、人が集まってくるほどの流れができにくいかと。

その昔東京のエンターテイメントも買い物も中心は浅草だったと
言う祖母は、西側に引越してきて長くなった今でも、買い物に
東側に出かけたがります。銀座とか浅草とか。デパートだって
新宿のデパート群を通りこして、向こうまで行こうといいます。
感覚とは不思議なものです。

>>605
勘違いされているようですが
現状の分析ではなく将来の予想です。
不動産の購入は将来を見通して行うべきです。

県境外周区は対象外だろｗ
職住近接とは言えましぇん〜ｗ

>>606
将来を予想するなら、

①職住近接よりできるだけ多くのオフィス街へのアクセス性を備えた地域であること。
　２−３回の転職は当たり前の時代では、超職住近接を望むなら賃貸しかないが、
　そこそこ職住近接なら、アクセス性重視地域で分譲もあり得る。
　東京駅、羽田、成田へのアクセス性も良好であるべきで、
　２住居時代では特に東京駅か新宿駅へのアクセス性が要件になりそうだ。
　都心以外でも、私鉄沿線は案外とこの点に不満がないものだ。
　住民分布が偏っていない、過去の価値観も否定しない地域が良好な発展を遂げる。　

②職業は独創性がある製造業なら将来性もあるが、東京には本社機構だけをもつし、
　国内のＩＴ屋など論外で、公共系で食っているところは１０年と持たないだろう。
　最近の再開発ではこんなんばっか誘致されるが、当座仕事欲しさでついてきたに過ぎない。
　急成長した業界は、廃れるか業容を変えて縮小再生産に走る。
　本社移転してきた企業は、いずれどこかに本社移転する。

③マンションが大量供給されて発展した地域は過去は皆無。
　今は湾岸は刺激的だろうが、かつて日本人が良好な住環境を志向し郊外に移ったように、
　一時的な扇動に流されただけかも知れない。
　隣人を知らないまま、刺激を楽しむ何年かを、雑誌やどこかのモデルルームを
　パクったハリボテで過ごし、浪費していくだけかもしれない。
　ローンに追われる住民も客にせざるをえない店が集まる街が、発展などするものか？
　そもそも懐が深くない街はすぐに飽きられ、住民も間近の発展を一通り楽しんだら、
　次の刺激を求め出て行き、違う層の住民に入れ替わっていく。

皆が未来を語る場所に、ろくな未来などないと思う。

>>606
キミ。住んでないのに何がわかる？現実は空想とだいぶちがうよ。

旧深川区がお勧め。
猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、
そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、夢の島ヨットハーバーへも直ぐだよ。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びて
タクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行ける。
天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
スーパーも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。
住むには最高だよ。

世田谷の端っこのほうに無理して住むなら、上野公園周辺のほうが私はいいと思います。ハイ。

605はボロボロの10年落ちのベンツに無理やり乗ってるビンボー人だな。

>>608
私も歴史がある旧東京市が良いと思います。
新興の住宅地と比べて深みが違いますよね。

>>610
オレは、その辺の雰囲気が好きで長年住んでいたけど、
結婚を機にカミさんの強い希望で、渋谷区に引っ越している。
見栄っ張りなうちのカミさんには、その良さが理解出来なかったようだ。

アメリカのサブプラ問題から、株式市場大混乱中。
本格的なリセッションが心配されている中で不動産株も大きく
売られています。
マンションの在庫過多とかなんとか言い出す人もいる始末。
実際どうなんでしょうねぇ？

はぁ〜、私の不動産株も大損害。。。。。

>>613
まだ良く知られていない面がありますね。
でも、ネットで調べられるし、
最近は実地に見に来る人も増えていますから、
その良さも伝わって行くよ。

これからの時代が
渋谷、新宿、池袋とは到底思えません。

渋谷は再開発されるけど、どうなんだろうね。

>>615
不動産バブルの崩壊はまだ始まったばかりだと思いますよ。
今がほぼピークではないでしょうか。

新築より、中古の売り手のほうが夢から覚めてないよ。
高い価格で転売できると思い込んで、
中古市場はビックリ価格物件が次から次と出てきてる。

これから完成する物件を契約済みの、
築浅転売予定者たちもまだ夢の中かな？
捕らぬ狸の皮算用の夢。
幸せな夢を見れただけ良かったね。

この状況で学習しないデベが窮して着工件数も激減、
当然打開策を考える頭もなく、反転を夢見るだけで何もせず、
淘汰は経営能力ではなく、市場の流れによるものととらえる。

デベの奴隷のように仕えてきたゼネコンも窮する。
特にマンションを得意とし、ほとんどが系列の財閥系デベからの仕事である
名前だけ一流の某合併建設などは、いよいよではないか。
とっくにゾンビだから死なないという説もあるが。

620>中古の売り手の無理なかってな希望価格を心の中であきれながら
売れる値段に調整させずにさらしものにさせておく仲介業者が
悪いよ。俺はある良心的業者が現実的な値下げ販売を進めてくれて
応じたらすぐ売れた。そうでなかったら周りのように長期さらしものに
なるところだった。

622は賢明で頭いい奴だな！

>>617

渋谷が良くなるのは間違えありません。

副都心線の開通も間もなくですね。

これからも
渋谷、新宿、池袋の価値は維持されるでしょう。

622はわかってないね。
高値のさらし物件があるからこそお買い得物件が売れるわけ。
みんなが安値をつけだしたらそれが相場になっちゃうから売れないでしょ。

１０月６日には、新東京タワーの大きさを実感できそう。
周辺部の不動産上がりそう。

隅田川花火大会で有名な東京・墨田区に、2011年開業予定の新東京タワー。
高さ610メートルの新タワーを光で表現するイベント「光タワープロジェ
クト」（平成光勧進プロジェクト実行委員会主催）が、10月6日の午後8時
から午後10時半まで、建設予定地で行われる。
　2台1組のサーチライトが1本の光を構成し、3本の光が610メートルの
タワーを秋の夜空に描く。光のタワーがよく見えるのは、建設予定地
から半径1キロメートル位の場所だという。

624
日本の山手線が陰陽の風水建築であるし、風水的には池袋、新宿、渋谷の各20年の時代が終わり、価値維持は難しい。
つくばエクスプレスや新東京タワーなどでわかるように、今後20年は北東の時代。だ、そうです。

新東京タワー出来たら今の東京タワーってどうなるんですか？？
取り壊しかなーそれとも記念に残すのかな。維持するだけでもかなりお金かかるだろうし。。我が家から遠くに東京タワー見えるので無くなると少し寂しいです。

光タワープロジェクトは不動産関係者は必見ですよ。
良いポジションをどう押さえていくか
これからの腕の見せ所ですねｗ

≫622
仲介業者さんにとってはいいお客さん。

虎の門の新築が売れ残ってるのに。
立地もグレードも格落ちのだぶついてる中古を高値で売ろうとするのは
ずうずうしいにも程がある、仲介業者は教えてやれよ。
値下げ競争になる前に売り逃げたもの勝ちだってことを。

ヤフーのニュースで都心地価「上げ止まり」と出てます。
海外資金が急減とのことです。

■都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％
　高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。(産経新聞)

金利の先高感が薄まり、地価は新聞ネタにまでなった。
元気のなくなったリートは地価上昇の先導役にはならんよな。

しかし、国内の不動産会社は対岸の火事とばかりに強気発言を繰り返しているね。
騙されて損するのは、高値掴みした消費者だからいいんだろうけど。

まあ三菱地所とかの株価が頭打ちになってきたころからそろそろ地価も天井だろうと思ってた。
関係者の発言と違って市場は正直だ。

最初は「影響は限定的」といってた。
近頃は「影響は一時的」といっている。

次は何だろうね。

>>633
いよいよバブルも終わって
実質的に価値がある場所にお金が回ってきて
適正な価格調整が始まりますね。
割安なところは上がるし。
割高なところは下がるし。
良いことです。

＜第一段階＞
・普通の人が買えないほど高くなったところは、　当然ですが買える人
　は非常に限られて来て人口も増えず発展はストップします。
・こんな状況の下で、普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給
　があれば、当然ですが、そこに人は集中し、発展も加速します。
＜第二段階＞
・普通の人が買えないほど高くなったところは、既存住民の高齢化
　とともに次第に人口が減り始めます。
　住居も古いものが増え、老人が多いので建替えも進まない。
　廃屋、空き地が目立つようになり、街の元気は無くなる。
・普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があるところは、
　若い住民が増え、子供たちも増える、良い循環で既存住民と
　置き換わって行く。人口が増えるので生活関連施設は次第に
　充実し、住みやすい環境整備が行政により行われる。
　子供達が若者になった頃には新しい文化が生まれ、
　その中心となるエリアも形成される。
＜第三段階＞
・便利でしかも住環境は年々良くなって行くので人気も鰻上り、
　地価も上がり始める、
　一方、発展がストップして寂れて行くところは、人気も無くなり
　地価も下がる。

光のタワー、皆さん眺望を要チェックですね。
中古で売るときも影響あるとオモ。

ほら。Ｎｏ．５９８で云ってた通りの展開じゃん！

>>637
これから地価が上がると想定しているのは足立区とか江東区のこと？

みんなそれなりに下がるんじゃないの？

日経平均が数年前の２倍以上になったにも関わらず、不動産は底を打って都心が少し上がっただけ。
よって日経平均が多少下がっても不動産は何の影響も無いね。てか不動産はまだまだ安値圏だよ♪

関係者乙

その区が大きく発展できるかどうかの条件は以下です。
①職住近接が実現できる利便性が高い地域であるか？
　電車の乗車時間１０分前後が目安
②その職業に将来性があり、従事する人が増えるのか？
　金融関係が集積する地域が目安
③マンションの大量供給が期待できるか？
　２００戸を超える大規模、年５棟以上が目安
④適正な価格が維持できるか？
　高すぎず安すぎず
　７０ｍ２で６千万円程度が目安

これら条件を満たせば、自然に人は集まり、その地域は大きく発展して
行くでしょう。

>>644
③と関係しますが、
区画整備がしっかりされたエリアじゃないと大規模マンション
は無理です。これは重要なポイント。
それから、比較的平坦で人の回遊性、歩行自由度が高いのも
絶対条件になります。アーバンライフを楽しむには不可欠です。

>>642
リートはずっと下がり続けてますが

リートの値動きは不動産よりも株と連動している。

石原を都知事の座から追い落として遷都を実現させましょう。
そうすれば地価なんて簡単に下がります。

いや、千葉、埼玉話でしょ＾＾

>>648
妄想は夢でみてね・・夜まで数時間あるようだけど。
ニューヨークが首都だったアメリカでもそうだが、
インフラ・経済等の中心地の不動産は強い。