都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

赤坂のタワーは羨ましいですね。買いそびれました。このスレは都心周辺ということで、世田谷のグランドヒルズ三軒茶屋は今買ってもいいか検討中です。だからご意見を。

豊洲のTHE　TOYOSU　TOWERを検討してます。こちらも随分上がりましたが、大丈夫かな？坪310万円です。

ついでに帝国ホテルもこの前かいました。
妄想

汐留のタワーは資産価値的にはすごいよね
とても住環境がいいとは思えないけど

グランドヒルズは駅から遠過ぎ。
三軒茶屋から10分なら中古がたくさんある。

単なるコンクリートの塊
リゾートマンションブームでなんら学習しない人類

上昇期は買換えが有利。
ただし
①ダウングレードの買換え
②追加投資のグレードアップ
のどちらかになります。

基本は底値買いの高値売り。これを賃貸物件で
やるのが資産形成の王道。
家族が少ない（単身かシニア）なら自宅でも
底値買いピーク売りでしばらくは賃貸
次の底値で住み替えという手もある。

連続の買換えは結局は郊外への旅か
中古買いになるのでは？

５０代の買換えさんは相続か早期退職金か株の収入があったんでしょう。
３０代の人は参考にならないから自慢話と聞き流しましょう。

当たり。相続です。

ツインパークス＝新橋＝＊＊＊みサラリーマン。
イメージがいいとは言えない。

六本木ヒルズレジデンスBとCを3年前に購入できた層が一番潤ってると思う。

台東区がマンションラッシュですね。
売れ行きはどんな感じなんでしょう。
賃貸が多いのでしょうか？

隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

山手線の中、総武線より南であれば問題なし。
それ以外はやばいよ。

>>>560
意味不明

鉄オタ？

560は正論。
且つ主要駅から徒歩5分以内なら今後5年は少なくとも下がることはない。
厳密には山手線外でも徒歩5分以内なら大丈夫。
御殿山も松涛も山手線外。
青山、表参道（神宮前）、麻布、広尾、六本木、赤坂、虎ノ門、番町、住所にこれらが入っていれば問題なし。

559みたいな層との格差は23区内でも今後益々大きくなる。と思う。

進歩しない

古いままの

お脳の方

まだいますねｗ

御殿山は山手線の中です。

都心物件を買える奴がこの板にはもう居ないって事だろ・・・＊＊＊

敷居の低い貧●人はこのスレに来るなよ・・・

このスレが伸びない＝都心部物件は下がらない

どっかの誰かが言ってたことね。

１．今ガンガンやってる外資が、（理由は
聞かなかった、利上げか？）一斉に秋以降
資金を引き上げるので、供給過剰になり
値下がり、良くても横ばいで推移するんだと。

２．港南のWCT北東の売り惜しみも、
思ったほど相場が値上がりしてなくて
売り方悩んでるんだと。

３．不動産投資の利回りが低下したので
これ以上は区分所有の不動産投資は、
割れる恐れがあるので行われないんだと。

４．売出しが多く、高値掴みの警戒感から
個人が自家用にも買い控えているのだと。

５．サラリーマンがこれ以上あがると
買えなくなるから、値上がりしなんだと。

６．中古価格の成約価格がついていって
ないので、すでに天井である。

７．上記の理由により秋以降の分譲は
値下がり、もしくは現状と横ばいで
これ以上の値上がりが無い。


だってさ。
どおも、中古やが、手持ちのマンションを
吐き出させたい為の営業トークに
感じる。ただ、火の無いところに煙が立たない
という事で、秋以降不動産投資は
下火になるだろうね。（表面６％の確保が
攻防戦かな？）６％あれば買いでしょうね。

私の師匠はＧＴ（元祖匿名）さんだが、もう一人の師匠の藤巻さんの新刊がでた。
まだ読んでないが、日本の不動産はストロングバイというような雰囲気の
見出しがあった。読まねば。

というか、ここでもう一丁、１０年固定で借りて何か不動産買わないとリッチマン
にはなれないんだろうね。
それが、都心周辺新築マンションでいいのか、買うならどこの何を買うべきなのか
じっくり読んで考えよう。
何もせんと何もいいことは起こらんからね。

何処かのレスで都心は千代田・中央・港区。買うならこの３区と言っていますが文京区・新宿区・渋谷区は含まれないのですか。
港区はデベが沢山建設用地を抱えていると聞いていますが、競争激化で価格が下がるのではないでしょうか？豊洲のように。

それはない

豊洲は下がったのではなく、人の住まない（一般的に）土地に値付けしたからスタートが安く見えただけでしょう。湾岸なんて先物買いの色が濃いと思いますが、豊洲東雲有明あたりは将来の期待値以上に値付けされてしまっている気がするのですが。。
それに比べて田町物件はまだ将来性（新駅効果）に対する値付けは適正かなと思います。
内陸側は供給増えたところで知れてますから、安く放出なんてありえないでしょうね。

下がりません

ふと感じたこと、

「都心マンションはどこまで上がるか！その２０」というスレが
立つ頃が危険なのかもしれませんね。

ちょっと売主の富裕層向け案内書類を
整理していたら、昨年春販売してた、
センター東京の書面がでてきた。

三井地所に野村のジョイント物件でハイグレードの
仕様もあり発売時人気を呼び、当初販売でいきなり
約８割近くを放出した。
新聞報道にもあるように都心の高層マンションは
供給が目っきりなくなり、現状相場は相当高値に
なっており、こちらの物件も来春入居だが、もっかの
想定価格帯は軒並み億ションに突入したと思われる。
二極化格差が如実に現れてきているだけに、
持てるものの連勝街道はしばらく衰える気配がないだけに、
ウハウハゲバウハで笑いが止まらない多数所有の
資産家は一段と悠々自適のようだ。

センター東京って、
まさか
あのフジテックのエレベーターじゃないよね？

テニスしに、豊洲経由有明に行くと風がすごいんですけど、住むと慣れるんでしょうか。漁師は、潮風で目をやられるというけど、長期的に見て大丈夫なんでしょうか・・・

墨田区、江東区で賃貸マンションが建設ラッシュ。
新卒採用も増えたし、
若い人達いらっしゃい〜って感じやね。

話は変わって、
有楽町の東側の再開発
良い感じっすね。
若い女性、と言っても２０代以上がわんさか集まってる。
渋谷神話もそろそろ終わりみたいっす。
丸井も渋谷見捨てたのかな？

若い人達と、中高年の両方をターゲットにした
商業エリアが有楽町と東京駅の両サイドに広がるようになって
何か他のエリアが一気に霞んで来た感じ。
八重洲口のツインタワーも二本見上げる感じですごいっす。
これ一人勝ちって言うんっすかね？

中央区周辺がこれからの勝ち組だと思う。
しかし新築物件が・・・。

価格面と供給力を考えたら勝ち組は
中央区、江東区、墨田区ただし南側
この３区で何万人も受け入れられます。
中央区は晴海が楽しみですね。

たしかに晴海は環状２号線開通後は期待できる。
築地移転後の再開発や、後背地の豊洲などへのアクセスも良い。
数年後には財閥系のタワー開発もあり、ブランドイメージも上がるでしょう。オリンピックは来ないと思いますが・・・。

回りくどい事言ってないではっきりと、

「勝どきの完成予定物件を来年に築浅中古で高く売りたい！」

と言えばいいんじゃない。皆さん。

墨田区も北側は区画整備されていないから再開発は難しい。
南側の旧本所区は区画も整形で将来性も高い。
まずは新東京タワーの南側からマンション建設ラッシュが始まるだろう。
タワーの開発面積を考えると商業施設もかなりの規模になるから、
利便性の向上から、資産価値が上がる楽しみもある。

江東区も明治通りより西側は区画が整形で南北に真っ直ぐ伸びた道が
多く、平坦。歩道を歩いていてもいつも新東京タワーが見える環境。
街の雰囲気がアップして、若い人達が好んで賃貸するところになる
可能性は確かにある。
大きな公園が２つあって、現代美術館もある、元々環境が良い地域
だから、さらに魅力が加わることになる。

県境外周区に集中しがちの２０代の都心部居住を進めるには、江東区と墨田区の役割は重要、２０代の都心部居住が進むとまた違った文化も生まれる、墨田区、江東区は秋葉原にも近い・・・

いつ下がるの〜。
早く安く買いたいよ、まだ？

何か2005年までの買い時を逃した、団塊退職組、団塊Jr出遅れ組、団塊Jrネクスト達が続々とウェイティングリストに名を連ねている雰囲気・・・。
価格が現水準からちょっとでも下がったり、値が下がらないまま金利本格上昇・消費税増税等のきっかけが出てきたらあっさり懸念払拭されそうです。結局デベの粘り勝ち？

でも晴海って交通アクセス悪すぎるよ
唯一の鉄道が徒歩10分以上、場所によっては20分？の
大江戸線だし大江戸線はホームがすごい地下過ぎて
表示時間よりさらに3〜5分かかる

車が交通メイン手段なら問題ないんでしょうが
売るときに懸念材料になりそう

ただし晴海の眺望に関しては海側ならパーフェクトかも
南が海だしね

ぐちゃぐちゃした道
狭小戸建とアパートが混在
車があっても不便
若者もこんなところにずっと住みたいとは思わない。
都心部ワンルームの需要はこれからもずっと続くね。
西側近郊のアパート地域に残るのは残りカスだけになる。
近郊アパートの家賃は将来↓

大手銀行が２０代後半の第二新卒の採用
中途採用を強化しています。
狭き門ですが・・
都心部、特に東京駅から東側の賃貸需要は今後も強含みでしょう。

暫く下がらないけど、これ以上は上がりません。だって、一部上場の企業のサラリーマンでさえ参加できなくなると、買い手は極一部の金持ちしかいなくなるでしょ。それじゃあ、流石に商売になりませんわ。

>>598
だから割安な東京駅の東側都心部に人が集中し始めるんです。
日経にも第二東京タワーと水辺環境の整備について記事が出ていた。
住環境も景観も格段に良くなって行くから、
中古を含め今が買い時でしょう。

>>597
英ＨＳＢＣ年明け参入

>599

あのー、東京駅の東側に都心があるのですか？

なんか湾岸中心主義って感じですね。

＞６０１

時代の流れでしょうね。江戸時代の街並みに戻るだけじゃない？

本当にこれまでに出来上がった、一般人が住居を買うときに
もっている、山の手・西側のイメージと城東のイメージ
（と社会経済文化的実態）の差を覆すような東側の発展が
あるでしょうか。
新東京タワーは多少観光地となっても、やはり駅周りがきれいに
なるだけでは、その回りを埋め尽くすこれまでの状況が変わるのは
難しいような。例えば錦○町の駅まわりはいまや、西側私鉄の変な
不便な駅よりもずっとモダンで、便利できれいになっていますが、
あれだけお金がつぎ込まれてもも、やはりなかなか難しいところが
あります。

東側をどう見るか、今後重要だと思います。個人的には是非
向こう側（埋立地も含めてもっと広範囲に変わっていって
欲しいと思いますが。しろうとでした。

>>603
その地域が大きく発展できるかどうかの条件は以下です。
①職住近接が実現できる利便性が高い地域であるか？
②その職業に将来性があり、従事する人が増えるのか？
③マンションの大量供給が期待できるか？
④適正な価格が維持できるか？
　高すぎず安すぎず
これら条件を満たせば、自然に人は集まり、
その地域は大きく発展して行くでしょう。

>>６０４さん
どうもです。そうですか。
①職住接近ですが、多くの人は例えば東京や大手町などに仕事が
あっても、すぐ１５分で通える台東、墨田、荒川、足立区に住まず、
超満員電車に揺られて巨大駅の乗り換え乗り換えをしてでも、
東急線や小田急線の遠くから通う人が多いです。大方の人は
どんなに近くても「絶対ありえない」場所だと言います。
職住接近とはあってないような気がします。

③古い町に古い戸建てがたくさんあって、集めることができれば
マンションは増えていけると思いますが、官民合体の（法律の
助けがある）大規模都市計画でもないかぎり、一つの用地ごとの
地上げでは、人が集まってくるほどの流れができにくいかと。

その昔東京のエンターテイメントも買い物も中心は浅草だったと
言う祖母は、西側に引越してきて長くなった今でも、買い物に
東側に出かけたがります。銀座とか浅草とか。デパートだって
新宿のデパート群を通りこして、向こうまで行こうといいます。
感覚とは不思議なものです。

>>605
勘違いされているようですが
現状の分析ではなく将来の予想です。
不動産の購入は将来を見通して行うべきです。

県境外周区は対象外だろｗ
職住近接とは言えましぇん〜ｗ

>>606
将来を予想するなら、

①職住近接よりできるだけ多くのオフィス街へのアクセス性を備えた地域であること。
　２−３回の転職は当たり前の時代では、超職住近接を望むなら賃貸しかないが、
　そこそこ職住近接なら、アクセス性重視地域で分譲もあり得る。
　東京駅、羽田、成田へのアクセス性も良好であるべきで、
　２住居時代では特に東京駅か新宿駅へのアクセス性が要件になりそうだ。
　都心以外でも、私鉄沿線は案外とこの点に不満がないものだ。
　住民分布が偏っていない、過去の価値観も否定しない地域が良好な発展を遂げる。　

②職業は独創性がある製造業なら将来性もあるが、東京には本社機構だけをもつし、
　国内のＩＴ屋など論外で、公共系で食っているところは１０年と持たないだろう。
　最近の再開発ではこんなんばっか誘致されるが、当座仕事欲しさでついてきたに過ぎない。
　急成長した業界は、廃れるか業容を変えて縮小再生産に走る。
　本社移転してきた企業は、いずれどこかに本社移転する。

③マンションが大量供給されて発展した地域は過去は皆無。
　今は湾岸は刺激的だろうが、かつて日本人が良好な住環境を志向し郊外に移ったように、
　一時的な扇動に流されただけかも知れない。
　隣人を知らないまま、刺激を楽しむ何年かを、雑誌やどこかのモデルルームを
　パクったハリボテで過ごし、浪費していくだけかもしれない。
　ローンに追われる住民も客にせざるをえない店が集まる街が、発展などするものか？
　そもそも懐が深くない街はすぐに飽きられ、住民も間近の発展を一通り楽しんだら、
　次の刺激を求め出て行き、違う層の住民に入れ替わっていく。

皆が未来を語る場所に、ろくな未来などないと思う。

>>606
キミ。住んでないのに何がわかる？現実は空想とだいぶちがうよ。

旧深川区がお勧め。
猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、
そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、夢の島ヨットハーバーへも直ぐだよ。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びて
タクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行ける。
天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
スーパーも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。
住むには最高だよ。

世田谷の端っこのほうに無理して住むなら、上野公園周辺のほうが私はいいと思います。ハイ。

605はボロボロの10年落ちのベンツに無理やり乗ってるビンボー人だな。

>>608
私も歴史がある旧東京市が良いと思います。
新興の住宅地と比べて深みが違いますよね。

>>610
オレは、その辺の雰囲気が好きで長年住んでいたけど、
結婚を機にカミさんの強い希望で、渋谷区に引っ越している。
見栄っ張りなうちのカミさんには、その良さが理解出来なかったようだ。

アメリカのサブプラ問題から、株式市場大混乱中。
本格的なリセッションが心配されている中で不動産株も大きく
売られています。
マンションの在庫過多とかなんとか言い出す人もいる始末。
実際どうなんでしょうねぇ？

はぁ〜、私の不動産株も大損害。。。。。

>>613
まだ良く知られていない面がありますね。
でも、ネットで調べられるし、
最近は実地に見に来る人も増えていますから、
その良さも伝わって行くよ。

これからの時代が
渋谷、新宿、池袋とは到底思えません。

渋谷は再開発されるけど、どうなんだろうね。

>>615
不動産バブルの崩壊はまだ始まったばかりだと思いますよ。
今がほぼピークではないでしょうか。

新築より、中古の売り手のほうが夢から覚めてないよ。
高い価格で転売できると思い込んで、
中古市場はビックリ価格物件が次から次と出てきてる。

これから完成する物件を契約済みの、
築浅転売予定者たちもまだ夢の中かな？
捕らぬ狸の皮算用の夢。
幸せな夢を見れただけ良かったね。

この状況で学習しないデベが窮して着工件数も激減、
当然打開策を考える頭もなく、反転を夢見るだけで何もせず、
淘汰は経営能力ではなく、市場の流れによるものととらえる。

デベの奴隷のように仕えてきたゼネコンも窮する。
特にマンションを得意とし、ほとんどが系列の財閥系デベからの仕事である
名前だけ一流の某合併建設などは、いよいよではないか。
とっくにゾンビだから死なないという説もあるが。

620>中古の売り手の無理なかってな希望価格を心の中であきれながら
売れる値段に調整させずにさらしものにさせておく仲介業者が
悪いよ。俺はある良心的業者が現実的な値下げ販売を進めてくれて
応じたらすぐ売れた。そうでなかったら周りのように長期さらしものに
なるところだった。

622は賢明で頭いい奴だな！

>>617

渋谷が良くなるのは間違えありません。

副都心線の開通も間もなくですね。

これからも
渋谷、新宿、池袋の価値は維持されるでしょう。

622はわかってないね。
高値のさらし物件があるからこそお買い得物件が売れるわけ。
みんなが安値をつけだしたらそれが相場になっちゃうから売れないでしょ。

１０月６日には、新東京タワーの大きさを実感できそう。
周辺部の不動産上がりそう。

隅田川花火大会で有名な東京・墨田区に、2011年開業予定の新東京タワー。
高さ610メートルの新タワーを光で表現するイベント「光タワープロジェ
クト」（平成光勧進プロジェクト実行委員会主催）が、10月6日の午後8時
から午後10時半まで、建設予定地で行われる。
　2台1組のサーチライトが1本の光を構成し、3本の光が610メートルの
タワーを秋の夜空に描く。光のタワーがよく見えるのは、建設予定地
から半径1キロメートル位の場所だという。

624
日本の山手線が陰陽の風水建築であるし、風水的には池袋、新宿、渋谷の各20年の時代が終わり、価値維持は難しい。
つくばエクスプレスや新東京タワーなどでわかるように、今後20年は北東の時代。だ、そうです。

新東京タワー出来たら今の東京タワーってどうなるんですか？？
取り壊しかなーそれとも記念に残すのかな。維持するだけでもかなりお金かかるだろうし。。我が家から遠くに東京タワー見えるので無くなると少し寂しいです。

光タワープロジェクトは不動産関係者は必見ですよ。
良いポジションをどう押さえていくか
これからの腕の見せ所ですねｗ

≫622
仲介業者さんにとってはいいお客さん。

虎の門の新築が売れ残ってるのに。
立地もグレードも格落ちのだぶついてる中古を高値で売ろうとするのは
ずうずうしいにも程がある、仲介業者は教えてやれよ。
値下げ競争になる前に売り逃げたもの勝ちだってことを。

ヤフーのニュースで都心地価「上げ止まり」と出てます。
海外資金が急減とのことです。

■都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％
　高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。(産経新聞)

金利の先高感が薄まり、地価は新聞ネタにまでなった。
元気のなくなったリートは地価上昇の先導役にはならんよな。

しかし、国内の不動産会社は対岸の火事とばかりに強気発言を繰り返しているね。
騙されて損するのは、高値掴みした消費者だからいいんだろうけど。

まあ三菱地所とかの株価が頭打ちになってきたころからそろそろ地価も天井だろうと思ってた。
関係者の発言と違って市場は正直だ。

最初は「影響は限定的」といってた。
近頃は「影響は一時的」といっている。

次は何だろうね。

>>633
いよいよバブルも終わって
実質的に価値がある場所にお金が回ってきて
適正な価格調整が始まりますね。
割安なところは上がるし。
割高なところは下がるし。
良いことです。

＜第一段階＞
・普通の人が買えないほど高くなったところは、　当然ですが買える人
　は非常に限られて来て人口も増えず発展はストップします。
・こんな状況の下で、普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給
　があれば、当然ですが、そこに人は集中し、発展も加速します。
＜第二段階＞
・普通の人が買えないほど高くなったところは、既存住民の高齢化
　とともに次第に人口が減り始めます。
　住居も古いものが増え、老人が多いので建替えも進まない。
　廃屋、空き地が目立つようになり、街の元気は無くなる。
・普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があるところは、
　若い住民が増え、子供たちも増える、良い循環で既存住民と
　置き換わって行く。人口が増えるので生活関連施設は次第に
　充実し、住みやすい環境整備が行政により行われる。
　子供達が若者になった頃には新しい文化が生まれ、
　その中心となるエリアも形成される。
＜第三段階＞
・便利でしかも住環境は年々良くなって行くので人気も鰻上り、
　地価も上がり始める、
　一方、発展がストップして寂れて行くところは、人気も無くなり
　地価も下がる。

光のタワー、皆さん眺望を要チェックですね。
中古で売るときも影響あるとオモ。

ほら。Ｎｏ．５９８で云ってた通りの展開じゃん！

>>637
これから地価が上がると想定しているのは足立区とか江東区のこと？

みんなそれなりに下がるんじゃないの？

日経平均が数年前の２倍以上になったにも関わらず、不動産は底を打って都心が少し上がっただけ。
よって日経平均が多少下がっても不動産は何の影響も無いね。てか不動産はまだまだ安値圏だよ♪

関係者乙

その区が大きく発展できるかどうかの条件は以下です。
①職住近接が実現できる利便性が高い地域であるか？
　電車の乗車時間１０分前後が目安
②その職業に将来性があり、従事する人が増えるのか？
　金融関係が集積する地域が目安
③マンションの大量供給が期待できるか？
　２００戸を超える大規模、年５棟以上が目安
④適正な価格が維持できるか？
　高すぎず安すぎず
　７０ｍ２で６千万円程度が目安

これら条件を満たせば、自然に人は集まり、その地域は大きく発展して
行くでしょう。

>>644
③と関係しますが、
区画整備がしっかりされたエリアじゃないと大規模マンション
は無理です。これは重要なポイント。
それから、比較的平坦で人の回遊性、歩行自由度が高いのも
絶対条件になります。アーバンライフを楽しむには不可欠です。

>>642
リートはずっと下がり続けてますが