都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

デベの淘汰は大手の市場価格形成という点では成功していると思う。
懸念材料は、フージャーズなどの暴れん坊だ。
ゴークレもどうやら眠ったようだし。
もうひとつ、大手を中心にゼネコンが苦境にたっていることだ。
ここにきて、大手デベの片棒かつぎで赤字受注はもうできない。
談合やめて土木部門が干上がって、公共工事抜きにどこで利益を
出したらいいかわからない状況らしい。
マンション工事のツケは道路や橋やダムや公共施設の受注が
カバーしていたわけだ。

デベが物件を仕込めないのは土地がないというよりＵＲルートで
ゼネコンが持ち込む案件が減ったせいではないか。
財閥系大手は、もはやレジデンスなど切り離しているよ。

森ビル、三井不、三菱が都心のオフィスや再開発をじっくり仕上げていく
商業・オフィス・ホテルのＡＭ・ＰＭで利益を出す。
郊外の在庫をはくだけで実際新規を手がける気配はないよ。

都心物件は２００戸クラスは地所の麻布タワーがＨ２０年竣工だが
東京アメリカンクラブの建替えとセット。
今後は、都内の老朽病院、専門学校、公共住宅の建替えなどと
セットでゼネコンにうまみのある物件だけが動く。

この程度の供給量でどうして価格上昇に弾みがつくものか。

＞462

供給量が減れば価格は上がるんじゃない？
土地仕入価格・建築費上昇のコストアップ要因とタイトな需給。


この二つの要因で価格が上がらないと思うのは何故？

そうですね。供給量の減少は普通価格の上昇を招く。
ただ市場の中心が都心では無く、郊外に行くという話でしょう。

>>464
そうです（＾＾）

都心９区は下がらないで決着が付いたようですね。
それ以外の区は、マダ可能性があるから２３区スレはマダマダ盛り上がってますが、都心部はもはや、皆さん諦めたようですね。
購入された皆さんは真の勝ち組です、オメデトウ！

天の声

「かち組」「まけ組」のあとには
「まち組」「かけ組」の時代が来るのじゃ

天井と思うものは待ち、まだ行けると思うものは賭ける

果報は寝て待て
あわてる乞食はもらいが少ない
チャンスの神は前髪をつかめ

不動産と株の上昇は交互に起こる
今後数年は株。
それでもって日経平均が４０００円目指す頃には
マンションにも株のカネがまわってもう一段上がるかもね

×４０００円
○４万円
そんな時代がくるともおもえんがｗ

週刊ダイヤモンドが、先週号でマンション市場の暴露記事書いたと
おもったら今週は「上昇　日本株　株価２万円これだけの根拠」
ときた。

そんなこと増田俊男氏が半年前から書いているんだけどねぇ

・・・ということで今後は不動産でなく日本株ですよ皆さん。

株のキャピタルゲインは不動産にも吉、でしょう。

前回の株の上昇期はいつだった？２００２年だろ。当事マンション景気はどん底だっただろう。

その前の日経平均が上昇した９０年代後半には値幅微動だにしなかった。
株のキャピタルゲインが不動産に流れるには、不動産市況が「買い場」の条件を整えないとダメ
不動産サイクルは最低５年の上昇（下降）のタームで動くものだ。

いつさがるの？

スレ主に聞けよ。
スレ主は「下がらない」「さがらさない」と唱えているだけで
いつ下がるかは言わない。
オレは２０１２年って言っているんだけどな。

それまで上がるなんて言ってないぞ。天井が今から５年間
続いてそのままどすーーーーんとさがる場所もあるし
まだまだじわじわ上がって５年後にどすーーーーんという場所も
ある。

都心周辺部はもう高値で買う人がいないから。前者のパターンだね。
都心は後者、城東も後者かな。

下がるって一口に言ってもどれ位下がるのか言わなくては意味が無い。
都心の２００４年の底価格が１００だとしたら今は仮に１５０位だとする。
で２０１２年にはどの位下がるって言いたいの？
１４９と１１０では同じ下がるでも意味が違うよ。

>>473さんみたいな人の場合
仮にこのまま２０１１年まで、「２００」位まで騰がって
２０１２年になってようやく「１９５」位に下がったら
「ほら、俺が言ったとおりに下がったろ！」
とか言うタイプだね。
でも今、買えば「１５０」で買えるんだよね。
何度も言うが下がる下がるって言ってもどの位下がるかを
言わなくては予想も糞もない。
だからいつまで経っても買えない組の＊＊＊の遠吠えと
言われてしまうんだよ。
買えない組はいつだってドコか「読みが甘い」
これでは一生勝ち組には慣れん罠。

別に勝ち組＊＊＊はどっちでもいいけど、
絶対値で100が200になっても他の物価がそれ以上に上がってたら
たとえ土地が100が200になってもそれは負け。

円安、資材高で今後物価はなんでも上がりだすだろうが、
土地はそれ以上の上昇は望めるのだろうか。

需給考えたら物価以上に賃料上げられる状況じゃないと思うんだけどね。

今が高く買い時でないことは確実です。私は買いません。（安いときに買って、すでに売却して利益を得ました）
今なら中古かな、もしくは資金を別なものに投資します。
また、落ち着いたら、今、新築ででているものの下がったものを買う予定
もし、下がらなければ（もう上がることはないでしょう）、別なものに投資します。いまの新築価格は全く興味がありません

477さんに同感だな。
ただし、中古は買いたくないですよ。
中古を売った側を経験してるので、中古の不利な点も知ってしまったから。

新築を買ったって売る時は中古だよ

売る時は中古
自動車も本も、ブランド品も
中古で満足な客が買えばいいのだよ

オフィス需要がある限りマンションと言えど値下がりは有り得ない。
オフィス需要の無いエリアは駄目でしょう。

世田谷ってオフィス需要有ったっけ？
駄目かな。

>>481
だからマンションも事務所使用をある程度容認しないと
資産価値が下がるんだよね

じゃ、自分の隣りの住戸が事務所になって
得体の知れない人達が出入りしてもＯＫなの。

事務所使用の住戸は結構静かだよ。
ガキが騒ぎまくるより事務所のほうがマシ。

うちのマンション、勝手に事務所にしてるらしくて、
アジア系の女性が何人も出入りしてる。
事務所の看板は出してないから、禁止もできない。
これで資産価値が上るのかいな。

アジア系の女性　って、日本人はアジア人じゃ。。

顔はアジア系だけど、喋ってる言葉が日本語じゃないのね。

私は独身で湾岸物件を買ってしまいました。
毎日毎日暴落が心配でなりません。

いつ売れば私は損をしないのでしょうか？

売らなければ、損しない。

今売る必要は全くないね。現在の踊り場は調整局面に過ぎない。
暴落なんてことにはならないから安心してね。品川徒歩14分の
某ＭＳあたりが山の手内側の高輪あたりと相違ない価格で
中古出すからそっぽ向かれてるだけの話。
すくなくとも坪２５０以下で購入した物件が、数年内で
暴落することはない。何故ならもっと不便な豊洲、有明、晴海が
２５０以上で出てくるから。この5年以内に湾岸で物件買えた
人は皆安泰ですよ。タワー建てる場所そのものがないからね。
千葉（今売り出し中の市川や船橋のタワー等）あたりに比べれば、
都心湾岸物件の優位性は揺るがない。港南最後の定借が見もの。

湾岸新築を坪２５０万以下ではなく、
湾岸中古を高値で買っちゃった人なら心配ですね。

Cタワーなんて坪230万円(20F/70m2 type)で抽選外れた人間としては
物件購入出来ただけで羨ましい限りだよ。
もう二度と出てこない価格だと思うけど・・・490さん
それぐらいであれば私が購入してあげますよ。

まあ、茶化しの書き込みだと思うけどね、490さん。

青山の築3年のタワマンが坪700程度で売りに出てる。
虎TRは新築坪800程度。
いい場所は上がり、そうでないところは止まってる。
そんな印象を持つ。
虎の800はちょっとやりすぎだと思うが。青山700は妥当。

４９７
だから、既に買ってる人が売ろうかどうしようかっていう話でしょ。
チャレンジ価格も郊外も金利も関係ないでしょ（笑）
ＷＣ○あたりで坪３５０以上で出してるようなアホは誰も
相手しないんだから。誰がチャレンジ価格で飛びついて買うとか
言ってるの？（笑）よく読んでね。
少なくともここ５年以内に、港南とか芝浦とか勝どきとかの
都心湾岸を新築購入できた層は、もともとの購入価格が
安かったんだから今、焦って売却する必要は全くないという話。

目先で一喜一憂しなさんな

新築購入したけど完成前の人たちは、
チャレンジ価格で売れた気で皮算用してるんだろうな〜

↑この文章を書いた人、
いったいどんな属性の人だろう。

生産性が、感じられない。

＞５０３
確かに生産性は感じられないが、５０２はおもしろいよ。ちょっとやってみたいことホントやっちゃうとこがいいね。こんなことやるとは、マスコミか広告業界にいるような気がするな。俺の仕事関係から言うと。やりそうなやつ、多いぜ。
５０２さん、当たりかい？

周りは倉庫か汚水処理場の埋立地が急に発展はしない。
湾岸タワーで駅から徒歩5分以上の物件はこれから下がりまくるよ。
特に田町、品川から徒歩十何分のタワー、はいて捨てるほどあるから。
高くても、狭くても３A,高輪あたりに買っとけ。

502はいかにもいそうな奴を書いたフィクションでしょ？
まあ、当てはまる奴は結構いるだろうけどｗ

＜505
そもそも発展してなくて、はいて捨てるほど供給あったから
あの価格だった訳で。

今は掃いて捨てるほど供給ないから、抽選になるんですよ。

>>502
フィクションというより妄想

①新築でどうやってフルローン借りる？

②現在の住宅ローンの残債が２５００万あれば、年収１０００万でも
　ローン枠は２５００万程度だろう

③住民票移しただけで３０００万控除は受けられない。詳細は別スレに
　書いた。せっせと公共料金の請求書をそのマンション住所で受け取る。
　オール電化でも電気代、水道、ケータイ、ＮＨＫくらいはとっておくべき。
　未入居転売に３０００万控除は適用されない。最初から転売目的が
　明らかだからだ。

④経費われ云々書くくらいなら、税金もきっちり払って利益を出すことだ。
　年収１５００万で現在のローン残債が３０００万としても４５００万の
　ローン枠はある。
　２割の譲渡益なら９００万、２００万程度の経費除いて３００万の税金
納めても４００万くらい稼げる。

しかし、最初からアパートローンで借りておけば、８年くらい貸して
２割の税金払ってもトータルの利益はもっと儲かるけどね。
馬鹿でない限りそちらを選ぶよ。

実際未入居転売でうまみがあるのは、個人でなく「法人」。

赤字法人なら短期譲渡でも重課税の分だけで１０％で済む。

個人法人問わず、昨年１２月末で実質廃止になった
「事業用資産の買い替え特例」
これが、昨年末までに買った物件の買い替え元として一昨年購入の
物件を売るケース。くらいだが。さすがに最近は少ない。

ライフスタイルが変わって来て、戸建の需要は年々小さくなって、
マンション需要が増えています。
マンションは何と言っても利便性が最優先ですから、
どうしても都心部に人気が集中します。
さらに大規模マンションなら共用施設も充実するので、
人気度ももう一段高まります。

都心部マンションのファミリータイプは５千万円超えが当たり前
の時代に突入。長期金利も上昇が予想されています。
さすがに都心回帰の勢いも以前ほどではなくなりそうです。
ファミリータイプで５千万円台、６千万円台が安定的に供給できる
地域に今後都心回帰が集中しそうです。
中古の築浅ファミリータイプの人気も強まるでしょう。

一方で、子供の手が完全に離れた夫婦２人世帯で郊外の戸建に
住んでいる層は、戸建を売却して、利便性が優れた都心部マンション
への住み替えを検討している人が多くいます。
戸建を売るのは結構難しいですが、住み替え先の面積は広い必要が
ないので、中古であれば都心部居住も可能でしょう。
５０ｍ２台〜６０ｍ２台の都心部中古マンションの需要が高まり、
中古価格の上昇を招くでしょう。

>510
希望を書いただけ？
これで自分の中古物件は高く売れるぞと。