23区内の新築マンション価格動向（その21）

なんだか、伝聞は怖いね。ＡＥＲＡの記事で、野村不動産が５１箇所で「定点」観測
しているって話になっているけど、
記事では「毎月３ヶ月ごとに発表している」「調査結果によれば、都内５１の調査地点の
うち・・」と書かれている。
定点で５１箇所では、３ヶ月動向把握は無理だろうという意味で書いたのに・・

>>157
不動産研究所で、聞けばどのくらいのサンプルで公示地価を算定しているか
教えてくれるよ。

今買うのなら、明治通りの内側までだな。

それ以外は暴落でいいんじゃない。

>>163
あの〜、千駄木が下がってますけど。

暴沸したとこは下がる可能性も大きいでしょ。

下がるの待ってたらこれから３０年間だらだら下がったらいつまでたっても買えませんね
定年退職して買ったはいいがすぐにあの世行きじゃあねー。

>>161
どう好意的に読んでも、>>147が>>161の意味で書いてるようには読めんだろ。
>>147では、むしろ定点観測の方法論や信憑性を批判しているように読めるが。
議論をすりかえないでくれるかなあ。

それと51箇所で全体のトレンドは読み切れないっていうのは、
その通りだけど、実際に数カ所でも5%以上も下がっているところがあるっていうのが
新しいんじゃないの？だって君の理屈だと地価は上がったり下がったりしないんでしょ。
それに東京圏全体でも0.4%下落って話しだ。

ちなみに私も３ヶ月スパンで自分が持ってる物件所在地４箇所の
中古の価格をｙａｈｏｏ不動産と仲介業者さんへの聞き込みで
やっているけど、
値上がりはないにしろ横ばいで物件数がどんどん減る傾向ですね。

エリアの話はエリアの仲介が詳しいですよ。
日本橋などは中古がずっと軟調な値動きできて昨年あたりから
少し上向いた状況。なにより売り物件が激減なのだそうです。


条件の違う少ないサンプルや不人気のエリアを集めた値動きで、
２３区全体の相場を語るのって全く無意味ですよ。


昨年１２月のエコノミスト記事で
マンション急騰がでたら
年あけたら、今度はまた下落ですか（苦笑）
http://www.jbook.co.jp/p/p.aspx/1892353/s
マスコミ報道に一喜一憂していて疲れませんか？

誰が言っているかで、信用するかしないかを決めるのでなく
自分のアタマで考えべきですよ。

そのためには基礎的な知識は必要ですよ。

167さん
エコノミスト誌2007年12月11日号の記事はタイトルこそ「マンション急騰」ですが、
記事は「マンションの売れ行きが悪化している。」から始まっています。
要旨は
　①デベが新築マンションに高い価格をつけている
　②消費者の所得は減っているため、売れ行きは不振を極めている
　③値引き販売が常態化し、成約価格は下落している
ということです。
つまり、マンションの実売価格はすでに急落しているということ。

要は>>167は、１ヶ月前にエコノミストを読んだから、
上がる上がるって宣伝してたってことでおけー？

下がるなんて言われていたって有名住宅街の駅前や３Aは人気化するよ。
便乗値上げエリアが調整されてきただけ。
下がるの待っていたって一生買えない。もう十年前の値下がりは期待できないんだよ。

できの悪い子を５１人集めてやった追試の結果、１０人が不合格だから
ここのクラスの合格率は８１％だ・・・みたいに言わないですよ。

地価というのはロットの大きいものを集めた上で対前年の変動率を
比較するものですよ。
マクロで０．１％上がったって下がったって言われて
誰が言ってるか知りませんがそれが参考になりますかね。

バブル期のピーク三年でもエリアの取り方で８９年には下落して
９０年に上がったみたいな数字いくつもみたことあります。
それほどサンプル数が減ったというだけです。
世田谷も杉並も文京も物件数が減ってるわけですよ。

急騰して、売れ行きが悪化するから、供給を郊外に徐々にシフト
する。業者の売り控えに対してユーザが買い控えすればいいのだけれど
ユーザは一枚岩ではない。
なにより、親も含めてユーザの所得格差は広がっている。
その辺が注目すべきところなんでしょう。

ちょっと前までは、下がらない派（下がる理由が無い派）が主流だったように見えましたが、
下がる我（下がった派）と逆転したんですかね？
下がらない派の反論も、あまり無いですし。
やっぱり、下がる（下がっている）という事？

>>172
違うよ。上がる派は通称工作員どのが、一人で10人分くらい書いてたから、
多くみえただけ。工作員どのがお休みだと、圧倒的に下がる派の書き込みが増える。

ということだと、民主主義の原則でマンション価格はきまるっていう話ですね。

>>171
そのできの悪い51人には
赤坂も南麻布も神宮前も大山町も上目黒も田園調布も含まれていますが、何か？

六本木や広尾はお休みでしたが、竹ノ塚も新小岩もお休みでしたからチャラでしょう。

都心は実際のところ全然下がっていないけどね。
下がる派はいつも「○ヵ月後には下がる」って言っているけど、その時が来ても悉く下げてない！！
戦わなきゃ、現実とｗ

二流三流下落
一流は横ばい
超一流は値上がり

当然と言えば当然

>>171
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。
常に割高状態だから、ジモティー以外は自区外で探した方が賢い。

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

地下のサンプルが少なく、流動性が低いために価格動向が見えにくいのは事実。
だからこそ間接的にでも流動性のある指標を見る必要があるのではないですか。
その指標とはREITではないでしょうか。
REITの配当利率を見ることによってその物件の値段が大体わかるのでは。
だいたい今回の地価上昇はこの指標を背景に上がってきたのではないのですか。
賃料は新規で借りない限りそんなに大きな変化がないと思うので、
REITの利率から大まかに地価を類推することができると思うのです。
例えば港区中心のREITだったら港区に当てはめたり、
東京全体を網羅しているREITなら東京全体の当てはめたり、、、
もちろん、商業地と住宅地の違いはあると思いますが、
定性的には間違いはないでしょう。

このマンションブームの価格高騰の原因はREITだと思っています。
当時誰も売れないと思っていた深沢ハウスもREITががっぽり買って
需給をタイトにする方向へ持っていっていましたね。
同様に売れないマンションをREITが買っていたという例は相当見ました。
今は誰も買わないからREITの発行元関係者？？？が買い支えざるを
得なくなって金融商品としての要件を満たさなくなってきている
という話も聞いたことがあります。
私はここにもやっぱり需要の先取りがあったのだと思っています。
需要の先取りは後でつけを払わなくてはならないのは、
サブプライムで見たとおりですね。

>>177

シンプルですが、まさに真理ですね。

ようするに、２流、３流が便乗して高い価格つけているからおかしなことになってる。

>>179
オフィスビルとマンションは違うよ。
それより、ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか調べれば
だいたい予想つくよ。
例えば世田谷区だと４３件中１６件ってなる。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...
足立区だと３９件中１１件。
港区だと１６件中１件

>>176
同感です

下がる論は私も立場的には歓迎です。２００４年水準とはいわずさらに３割引きで
お願いします。


待つという戦略自体、時間というコストをかけていることに
下がる論者は気がつくべきですね。


すでに買ったひとは、自分の買った物件を基準にものを見る。
自分よりグレードの高い物権が自分の買った価格以下で売られるまでは
「下落」の実感がない。
まだ買っていない人は、基準が定まらない
結果、こういう時期、立地条件の悪い物件の値引きが出たら
買ってしまうのかも。

買える、買えないの基準で考えるのでなく、賃料相場を調べて
その値段で自分が住みたいと思う立地か考えるべきですよ。

暴落論は２００４年のときからあった。あの水準でもまだ高いと
言っている人はいたわけだけど、大抵はバブル期には中学生
だったりするんでしょう。

ＴＶでバブル期をテーマにした映画をやっていましたけど、誇張抜きで
実際あんな感じ。だから、本当のバブルって今の人は知らない。

安いものを高く売るのは、ビジネスの原則。どこまで高く売って
売れるかはマーケティングの善し悪しでしょう。、

最近、このスレみていると、下がる派は具体的な引用を持ち出しているのに、上がる派は「・・・しかない」「・・・しなきゃ」「●●●万円いくよ」などとあいまいなことを言うばかりで、根拠がない。苦しい状況はわかるけど、頑張って論拠を示さなきゃ。下がる派が持ち出したデータは不十分だ、観測ポイントが少ないというが、それ以外のデータを示して言うべき

ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中７件２９％
世田谷区４３件中１６件３７％
杉並区２４件中１０件４２％
練馬区２０件中７件３５％
板橋区１８件中５件２８％
北区７件中４件５７％
足立区３９件中１１件２８％
葛飾区２０件中３件１５％
江戸川区２５件中３件１２％
何となく傾向が見えてきませんか？

>>183
そうですか、前スレでは、データ並べてみたつもりですが　足りないですかね

売れ残り物件数を見る場合は、個々に詳細を考察する必要がありますね。

>>187
地域による差がこれだけあるのは、個々の物件の問題ではありません。
もっと良く考えて答えを出してください。

グレイスって本当にはじめて耳にする会社なんですが年間何戸売っていた会社なんで
すかね。

中小の不動産会社って自己資本の何１０倍という大きな金が動く。
もっているのは棚卸資産と負債ばかりだが
青田売りの場合、工事費支払い
が竣工払いなら、遊ぶ金が出てくるわけで、余剰金をデリバティブの
類で運用したりもしていたらしい。

ここ３年、年地価は上がる。
いざとなったら仕込んだ土地を他業者に卸せばいい。
そうおもって結構どんぶり勘定でやってきたんじゃないか。

ところが、２００５年耐震偽装で中小の風当たりは強くなり融資が
きびしくなった。それでも資金運用でなんとかしのいできたが
サブプライム金融危機、新興市場で株価が下がれば
資金調達に行き詰る。新興市場に上場すればなんとかなるという
思いも大ハズレ
そんな感じじゃないですかね。

148です。
レスが遅くてすみません。
住宅情報ナビに載っている値段が以前よりも値引きをした金額です。
お部屋によって違いますが、少なくとも1割以上値段を下げて売り出しています。
モデルルームに使用したからという理由らしいですが、全体戸数から見て結構な数の
お部屋がでています。３月決算なので、それまでに売りたいというようなことを
営業の方が言っておられました。

トレンドとして、マンションデベの数は

今の半分でいいという状況になってきたんですね。

なにしろ少子高齢化と格差社会なんだから。
ユニクロやラーメン屋みたいに所得層に関係なくうけるビジネスがいいですよ。
大手は、両方手をのばせても、地場の中小は、下しか狙えない。
昨日も仲介業者の知人から会社変わったから・・と電話がきました。
よく聞くとまだ再就職先がきまっていないらしい。
大手の系列といえ歩合給の人は売り上げ減れば食えなくなるわけで
たしかに大変そうだでしたね。


下はフージャースくらいに下げないと、売れない。


二極化ですから。
都心は大手、郊外は中堅以下という図式が崩れ、大手がいきなり郊外ででかいものを
作って中堅は客を奪われた

大手の向こうをはって、世田谷で頑張った中堅も息が苦しくなってきたという
ところなのでしょうか

でも、みんながほしいのは、パークなんたらとか、ブリだとかハマチとかの屋号の
ブランドもので、ノーブランドの屋号は倒産のうわさでもでようものなら余計
買わないですよね。

結果大手のブランド戦略「流れは変わった・・マンションはハマチ」という宣伝が
大成功ってことですよ。この間も「マイ・ワン・アンド・オンリーラブ」の曲を
「プラウド」と言っていた人がいます。

大京も

（失礼）
大京も藤和もマンション専業大手だから救済する会社があった。
中小はつぶれてくれたほうが、ユーザにとってもメリットがあるんじゃないのかな。

ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
内周区をぐるりと調べると
千代田区７件中１件１４％、中央区６件中３件５０％
港区１６件中１件６％、新宿区１４件中５件３６％
文京区１４件中１件７％、台東区６件中３件５０％
墨田区２件中０件０％、江東区１９件中３件１６％
品川区１５件中０件０％、目黒区６件中０件０％
渋谷区７件中０件０％、中野区１１件中６件５５％
豊島区８件中０件０％、荒川区１５件中１件７％
県境外周区の結果と組み合わせると
おもしろい傾向が分かりますよ。

>>185
１戸しか売れ残ってなくても
10戸以上売れ残っていても、
同じ１件とカウントしてしまうのは、
公平ではありません。

>>194
２３区同じ条件ですから大した差にはならないよ。
十分傾向の分析には使えます。
分析してみてください。

所詮下落する二流三流エリアは、昔に戻って今までどおり数年も経つと価値はその半減する。マンションとは本来そういうもの。一般的に購入するなら利便性の良いところで腰をすえてローン払えるところになる。たとえ広くても交通不便だと引越ししたくなるもの。つまり、手狭になった場合も駅まで5分までなら貸しやすいし、その周辺より値下がりしにくい。

それから
富みは二極化しており、上昇志向者の多い超一流エリアの駅近いものは値上がりする。

節税ならタワーマンションが断然お勧めになる。まず原価償却とれる建物割合が多い、それから路線価での評価がすこぶる低いから、相続対策にはもってこい。一億円で買っても４０百万円ぐらいにしか相続評価されない。それを税理士はすすめている。だからタワマンが人気化するのも分かる。
そして６０歳以上のお金持ちの多いこと。年金もらっている７０代はもっとお金持ている。これらを現金で買い子供・孫に住まわせる、これから相続対策する高齢者は『美田残さず』ではなく『美タワマン残す』になってきている。さらに都心の超一流志向者の増加で完全にトレンドは３Aなどに超一流にシフトしている。さらに超一等地のタワマンは人気化するだろう。

>>196
所詮下落する二流三流エリア＞
売れ残りがいっぱいあるところと一致しますね。正解です。

いくら高くてもすぐに売れていくところ、
すぐに売れはしないけど高くても結局売れるところ、
高いと売れないけど安ければそこそこうれるところ、
安くてもなかなか売れないとろ、
いろいろ性質やそれに合わせた値付けや戦略があるだろうから、
一概には言えないでしょう。
一番ひっっかかって失敗しがちなのは
今比較的安い値付けがされているため売れていて一見人気があるように誤解しがちだが、
もともとのポテンシャルの低いところ。
もう少でも価格が上がっただけで一気にそっぽ向かれる恐れがある。

>>198
利便性が悪いところ＝もともとのポテンシャルの低いところ
これはマンションの場合常識化してますね。
>>196さんがおっしゃる通りで、
首都圏は戸建主義からマンション主義に大きく変わりました。
まだまだ勘違いしている業者の人が多くて、いまだに低層マンションを購入者が喜ぶと
思い込んでいる中小の業者さんがいっぱいいます。思い込みたいのかもしれません。

主要ターミナルいずれにもバランス良くアクセスしやすいこと、
複数路線が使用出来ることが、広い層に対して利便性の高いエリアですね。
そうでなければ、どこでも誰かにとっては
利便性が高いエリアということになってしまいますものね。

真の都心を基点に、「の」の字形に地価が上昇していくって仮説をしてた人が居たけど、
ちょうど今その逆転現象が起きているのでは。
終筆から起筆に向かって価格下落の波が逆流しつつある。
どうも足立などでは決壊水没が始まった世ですしね。

>201
よく見てよ。苦労して描いたんだから。大体今回の下落（不人気）は
のの字の隙間部分か外側ｗ

１９９さん
いつから低層マンションより高層マンションのほうがいいなんてまったく誤解しています。高層マンションは見晴らしがいいと思っているのでしょうか。たしかに高額物件のところは荘かもしれませんが低額の下のほうはそうとは限りません。また工業地帯などですから周囲の建物も同じく高層になるかもしれません。それにいろいろ制限があると思います。たとえばベランダなど。低層マンションのほうが地価の影響を受けやすいでしょう。しかし緑を取り入れて借景を入れているマンションが増え始めています。高層ではできないことです。また戸建のよさもわかっていないようなきがします。自分の庭があったりソーラを発電もできるしなかなかいいですよ。とくに屋上緑化はとてもいいです。

１９９は、高層マンションを節税で買う高額所得者のお話をしてます

タワマン低層階は視野に入ってないと思いますよ。
私も読んでなるほどと思いました。

「上層階は日当たり、低層階は緑が楽しめる」
どこかの販売マニュアルに書いてありそう。

いってみればタワマンの低層なんて土台みたいなものでしょ。
シイタケの軸も一応食べられマス、みたいな感覚。
周りにマンション林立したらそれこそ谷底に住むようなもの。
むしろ一階だったら、庭とか付加価値がついてる場合もありますけどね。

>>206
そこまで言うと顰蹙もんだよ。
昔、「タワーの低層階は城の石垣みたいなもんだ」とか言って
後までストーカーに追い回された人がいる。

戸建に限らずマンションもそうだと思いますが初めて家を買うときは理想を抱きすぎるんですよね。しかし実際に住むと理想はあくまでも理想であって生活は違うんですよね。注文住宅でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば注文住宅でもしゃれたものではなく単なる住むためのものになってしまう。今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるようになると思います。それが普通なんですから。多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。その時だけで結局別のものにまた目がいってしまう。どんなところでも家は住むためのものであることを忘れないほうがいいかもしれません。家を買ってもローンをしている限り自分のものではなく金融機関のものであることをお忘れなく。

かといって、あわてて繰り上げ返済しないことです。
インフレがはじまるのなら、借金も資産のうちですから。
そのそも収入が安定していて信用があるからそれだけのローンが組めたわけです。
資産＝資本＋負債

>>207さん

だけど、業者自体がそういう売りかたしてるわけですし。価格面でも何でも。
展望室つくったりして納得してもらおうって物件もありますが。
物件の絶対額が安いということは、それだけ買える人が多いわけで、
人気という面では結構早くに売れる傾向がありますね。