23区内の新築マンション価格動向（その22）

>>519
言葉が正確でなかったですね。失礼しました。

「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」
これでいいですか？

資金の借り手が債務不履行を起こした場合でも、
融資金の償還請求権が担保に取った不動産だけにしか及ばない
のが米国の融資の仕方。
　日本においては、これまで全て「リコース　ローン」で担保に取った不動産の
処分価格が融資金の弁済額に及ばなかった場合には、他の財産や人的保証で
全ての債権を回収する仕組みが一般的。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~kikucyt/e/na_Data/nonrcs.html

＞これでいいですか？
だめです＞自分

×「担保物件を債務者に引き渡せば債務は消える。」

○「担保物件を債権者に引き渡せば債務は消える。」

スマソ

核家族化は進行しているほか、都内への人の流入は続くため、まだ
当分の間　都内の世帯数は増加すると予測されているのですが？
埼玉/千葉が減って、都内への流入が続くってのは十分想定しうる将来像だと
思いますけどね。

>>526
だから、日本国中さがして安心できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内だけになるんですよ。

少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。
一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。
以上を考えれば、
東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

少子化は確定してますからね。
20〜30年後（今の子供たちが住宅取得を考える頃）には需要が半分になるのが見えてるのに価格維持はないでしょう。
なにせ、子供が増えないんだからどうしようもありません。

>少子化が進むと労働力が減って行きますよね。
>まず考えられるのは、女性の職場への進出が進み、定年が延長されて高齢者の雇用が進みます。
>これは、ライフスタイルとして職住近接のニーズを高めます。

定年延長と高齢者雇用促進については賛同
ただ「女性の職場への進出が進む」という根拠は何？
それは子供を持たない人（女性）が今より増えるということ？
今でも女性の社会進出は進んでいると思うが、今以上に女性の職場への進出が増えるという
根拠が無い。

>一方、オフィス建築は東京駅周辺にますます集中しています。

確かに東京駅周辺にオフィスビルは増えているが、雇用が東京駅に集中するということでは無い。
むしろサテライトオフィスなど新しい雇用形態、職場のスタイルも今後変化すると考えられる。
つまり通勤せずに働くということ。貴殿の知らない業界ではすでに定着しつつある。

>以上を考えれば、
>東京駅から半径５ｋｍは安心って結論に達します。

貴殿と同レベルで物事を考えるなら、その頃には東京駅から半径５キロ圏内に位置する東側の
湾岸部は地球温暖化の影響で水没することも考えられる。

>たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

おめでたい人だね。

大きく儲ける業界は僅かな経営エリート層と、派遣や業務委託の組み合わせ。
職場から近くなれば、その分残業時間が延び、
二馬力が当たり前になれば、各々３００万で仕事を請け負う奴がでてくる。
世帯収入６００万だから暮らせるし。

都内の二流地区は、まさにワーキングプアの＊＊になりかねない。
当然地価なんか上がるはずもない。

>>533
はいはい！お仕事頑張ってくださいね？

改正パートタイム法が2008年4月1日から施行されることに伴い、銀行が派遣社員やパート社員の正社員化や積極活用に乗り出している。りそな銀行と埼玉りそな銀行は08年7月をめどに、正社員との処遇格差を少なくする制度を導入する。三井住友銀行が2000人の派遣社員を正社員として採用する方針を決め、みずほ銀行もパート社員の正社員化に向けた人事制度を準備中で、パート社員や派遣社員を「戦力化」する動きは地方銀行にも広がってきた。銀行界はパート社員や派遣社員の働く意欲を高める制度を整備することで、優秀な人材の確保と法令順守に対応する。
日本生命保険は２８日、銀行窓口での保険販売などを担当する専門部署と女性社員の活用を推進する部署の２つの新組織を３月２５日付で発足させることを明らかにした。同社は営業職員と内勤職員を会わせると全社員の９割に当たる５万５０００人が女性。「優秀な女性社員が長く働ける風土を作ることで、競争力を高めていきたい」（幹部）と期待している。
大手銀行が相次いで育児支援制度を拡充している。みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）は８月に２カ所目となる社内託児所を東京・丸の内に開設する。三菱東京ＵＦＪ銀行や三井住友銀行も託児費用の補助制度などを導入している。団塊世代の大量退職を背景に、大手銀行は新卒者の大量採用を再開しており、育児と仕事を両立できる制度を充実させることで、優秀な人材の確保につなげる狙いだ。

>>526
2月5日21時43分配信 読売新聞
内閣府は５日、都道府県ごとの県民所得を示す２００５年度の県民経済計算を発表した。
１人当たりの県民所得の全国平均は、前年度より２・５％増の３０４万３０００円だった。
都道府県間の所得のばらつきを示す「変動係数」は前年度より０・９４ポイント高い１６・３６％
と４年連続で上昇し、都道府県の間の格差が拡大していることが示された。
１人当たりの県民所得が最も高かったのは東京都（４７７万８０００円）で、最も低かったのは
沖縄県（２０２万１０００円）だった。
東京と沖縄の所得格差は２・４倍で、０４年度の２・３倍より差が広がった。

>>532
確かに東京駅周辺にオフィスビルは増えているが、雇用が東京駅に集中するということでは無い。＞
オフィスが増えれば普通雇用者＝通勤者の数は増えます。
ビルだけ建って、中身が空っぽで人がほとんどいないって事はありえないでしょう。
立地も東京駅周辺ですよ。

>529、530
どうしても東京駅を中心にしたいと言うのならいいけど、
その場合こんな感じでしょ。
たぶんこれを論駁できる人はいないでしょう。

>537
オフィス賃料と企業業績次第ではないの？
過去は比較的オフィス賃料安い中で企業も利益上げてきたので一等地も空室少なかったようですが、これから企業業績が下降していく状態で賃料が高止まりしていけば耐え切れずに出て行く企業も増えるハズ。

>>532に同意

オフィスができたってそこに雇用が集中するとはいえない。むしろオフィス賃料が高くなれば
郊外やサテライトの動きも出てくる。以前賃料高騰で、郊外や地方にオフィスを移したとこ
が増えたことあったでしょ。今は雇用形態の多様化ももっと進んでるし、サテライトも増えてる。
実際のメリットが負担を下回れば、普通の会社は長く許容しないよ。

毎日同じオフィスに通勤して、対面で仕事するわけではない人も増えてるんだよ。それなりに
成功している人も含めてね。東京駅界隈に毎日勤務して張り付いていなければならないという
一部の方々の感覚を、日本や関東全体に当てはめてはいけないよ。

都心集住を促すような女性の社会進出もこれ以上進むとはかぎらない。都心で共働きというこ
とになれば、下層と上層のはざ間の層の話。今後女性の社会進出が目覚しそうなのは、経済的
に働かねばならない層。これだと都心集中の話とは多分無縁かな。一方、当たり前だが所得が
高い層ほど、専業主婦の割合は増える。最近はレベルの高いカップルは共働きなんて思われが
ちだが、配偶者の所得が十分高ければ専業主婦という傾向は今でも十分残っている（例えば『
下流社会』の三浦展氏の最近の著作にデータソースあり）。

配偶者の所得に恵まれていてレベルが高い女性であれば、子育てを含め、会社・仕事頼みでな
くても自己実現の途を見出すことができる人は沢山いる。こういう方々は都心ではない郊外の
高級住宅地をむしろ好みそうだがね。

地方でさえその地方での中核都市への集中が起こっているのに、
東京では逆に都心に集中せずに郊外に出ていくなんてことが、
本当に起こると良いですね。

便利な場所なら賃料しだいでテナントは見つかるよ。
競争になって負けるのは結局不便なところですよ。

テレワーカーの賃金は安いよ。
複雑な仕事もできないよ。

女性が働きやすい環境になれば、専業主婦はどんどん少数派になるよ。
専業主婦比率の推移を調べれば分かるよ。
高学歴どうしの結婚が増えているよ。

集中は流れ的にあってると思うが東京駅近辺だけにという論調に無理がある。

ビジネス、商業、行政ひっくるめて見ればバーチャルな中心はだいぶ西でしょ。

東京の中心っていったら西麻布の交差点のイメージかな。
仕事、遊び、買い物、トータルで考えると一般的にはそんな感じじゃない？

東京まで２０分で新宿まで１４分の赤羽はいかがでしょう？
５３８さんの楕円だと山の手内じゃないと新宿にも東京にも
近いエリアはないということになります。
もう少し縦長にしてほしいです。

副都心線、首都高中央環状線でもわかるように現在のインフラの開発は西〜南だからなぁ。
まぁ、東京駅を基準にするのは構わんけど、５３８さんの意見か、
東京メトロのカレンダーに載ってる地域で考えればいいんじゃないか？

http://www.tokyometro.jp/news/2007/2007-44.html
大きい画像
↓
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-34.html

副都心線は横浜から埼玉までを繋ぐ中間の地下鉄。
西ではあるけど、南の為だけの開発ではありません。

>>545
失礼しました。
大雑把なイメージ図のつもりだったので、
厳密な比率とかは了承ください。

メトロを考慮すると中心は赤坂見附あたりかな。

じゃあ今後は永田町を基準にしましょうよ。
一番ニュートラルな考え方じゃない？
どうでしょう。

永田町徒歩30分とか？
別に永田町へいく用事などろくな仕事じゃないからめったにないけど
家から永田町へ直通を考えると半蔵門線＋田園都市線が便利だよね。
地下鉄だと有楽町線や半蔵門線大活躍でまさに上等さんの独壇場だｗ

永田町は駅的にちょっとピンとこないですね。
やっぱり丸の内と銀座線がある赤坂見附かな。
位置的にも永田町と近いし。

>>549

港南の住み心地はどうですか？

>>555
パークコート赤坂the tower
が現状では最も中心に近いという感じですかね。
半蔵門から歩いていける番町のマンションがトップクラスという気がしますけどねぇ

メトロの地図、
門前仲町も錦糸町も地図からカットされてる。
そういうことね。

>>554さんへ。

これはどうも＾＾

永田町と赤坂見附は地下道で一体と考えると、有楽町線、半蔵門線、南北線
銀座線、丸の内線　なんと5本の地下鉄が一箇所で交わっている。

これは大手町が丸の内線　半蔵門線　千代田線　東西線　都営三田線の
結節点であることに匹敵する。

永田町は地下鉄の「東京駅」だ。やっぱり自民党の力なのか。

永田町ではなく、大手町自体が地下鉄の「東京駅」。

交通集約度では「飯田橋」は東西線、南北線、有楽町線、大江戸線にＪＲも通ってますが、、、。それに大手町や赤坂見附—永田町みたいに長い地下道で連絡しなくてもいいし。
交通集約度としては飯田橋が都内ナンバーワンでは？？　　
なんて言ってもメインサブウェイじゃないとか、地位（じぐらい）が低いとか言われるのでしょうが。

飯田橋の地下通路（有楽町・南北線←→東西線・JR）はかなり長いと思いますけど。

飯田橋って交通利便性は高いんですが九段下、神保町、小石川といった街より少々魅力が劣るような。
商業施設が弱いからかな？理科大とか教育施設もあるのにインパクトが弱め。

飯田橋いいですよね。
駅前のタワーほんとほしかったなぁ・・・

飯田橋は安くもなかったから、相場下がってくると
中古で安く手に入るんじゃない？

飯田橋駅前の再開発と、
飯田橋駅自体を駅ビル化して改札口をタワー側にする計画があるそうだから、
まだまだ好材料が出尽くすまでは安くならないんじゃない。

騰げ派の方たちと熱い議論を戦わせていたころがなつかしい。もう息も絶え絶えと言うかこのスレみてないだろうな。まあ、２００３，４年ごろ買った方はまだいいけど、昨年買った人は本当に不運。お気の毒さまです。

２００４年に安く買ったけど不満な点があったので、
昨年高く売却して別な物件に買い替えました。
その２００４年に買った物件の方は、今は買い手がいなくなったらしい。
私の場合、既に利益を手にしているので不運でもなんでもありませんよ。
２００３,４年に買った人は、買い直しのチャンスが有って良かったですね。

>>568 さん
実際に安くなって、もっと多くの人が都心住めるといいですね。
それも広く住めたらなおいいですね。

ところで
サブプライムの本家ＮＹのハイライズアパートメントはかなり安くなって
ますかねぇ。
底値になったら買ってみたいものですねぇ

5月ごろにロンドンとあわせて行ってみようかと思ってます。
価格動向ご存知の方情報お願いします。

東京も、5年後今の半値になってくれたら、３Ａが３００万／坪以下で
買えるのですね。
私はタワーの７３坪が２億円以下で買えたらいいなぁ。そのくらいまでは
遠慮なく下がってほしいですね。

一方、金地金がすごい上昇ですね。資源全体が相場が高騰中。金は９００ドルですか？
１５００ドルくらいまでいくっていう人もいますね。
マンションが５年後半値として、何に投資したら５０００万が５年で４倍に
なりますかねぇ。誰か教えてください。

３Ａが３００万以下になるなら、確かに買いたいです。
７３坪は無理ですが７３平米なら私でも買える。
買い手殺到ですねぇ。

対象が半値になったなら、こちらも購買力を倍にして
４倍のグレードアップを目指したいです。

座して待つだけで安値になれば買い手は殺到します。

５年の時間を有効に使って資金を増やしておきたいのです。
低額なものには殺到しますが、高額なら余裕で買えると思います。

しかしいつ何に投資したらいいのか。
こればっかりはわからない。

不動産が半値になったら株価も大幅下げをする企業株の
ウリ。

>>547
なるほど。ありがとうございます。

不動産株に限らず、銀行、百貨店、ホテル・・・土地持ち企業、土地担保融資・土地売却で
儲けている会社狙えばいいんですかね。

内需関連株、結構底値みたいで　ここから売るのは　・・・勇気いりますねぇ。

皆さんにお聞きしたいのですが、大手町5km圏内（地下鉄乗車10分以内が条件）
で60m2以上の物件で完成在庫になっている新築マンションって有りますか？

その様な物件を探しているのですが・・なかなか見つかりません。
是非、教えてください。

>>576
そりゃこの時期に完成在庫といわれても・・ですよ。
２月・３月竣工というのがやまほどござんす。
それでも
プレミアコート・アクレス （お花茶屋・・５ｋｍ圏　東京駅・亀戸・乗り換え２分）
ゴークレの中央区　とかありますけど？

＞地下鉄乗車10分以内が条件
これが厳しい。
大島がぎりぎりのところでしょう？

単純に距離だけなら
マークゼロワン曳舟　（完成在庫なかったですか？）
クレストタワー　ＷＣＴも完成在庫ですよね。

世田谷の物件って売れ残ってるのが多くないですか？
気のせい・・・・？？？

２月竣工で在庫有りって、
D'グラフォート清澄白河みたいな物件ね。
大手町７分。

>>577&578さん

有難うございます。ただ、大手町乗り入れ直通で乗車10分以内となると、
なかなか希望物件が無いですね。業界の方で裏情報とかないですかね？

不動産会社の会員になって地道に情報収集するしかないかな・・・・

>>579世田谷は一番近いところで大手町２０分。

ＷＣＴも再販売開始早々は全て裏で完売してるとかかなり盛り上がってましたけど、いまはひっそりと先着順で販売やっていますね。まあスミフは完成在庫もろともせずだから、全く気にして
いないんだろうけど（笑）

世田谷の物件は、以前から在庫が多いですね。
規制でタワーが建て難くなりましたから、タワマンブームにのれなかったのでは…。

会社以外の生活を考えると、
できるなら大手町から南西側ってことになりますものね。

>>581
なんで完成在庫にこだわるんですか？パークコート赤坂とかこれから売るのを
お買いになればいかがかと

上場企業サラリーマンの勤務地の分布がわかるようなデータってないですかね？
探してみたのですがみつからず・・・

その世田谷で物件模索中。
でもなんだか不動産市況が落ち込んでいきそうなので、
もうしばらく様子見です。
子供が小学校に上がるまで後5年くらいあるので、その間に
下がってくれたらいいなぁ。

大手町まで７分　　木場　清澄白河
大手町まで８分　　神楽坂　菊川（都営新宿）
大手町まで９分　　東陽町　牛込柳町（大江戸）
　　　　　　　　　　　　泉岳寺
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/shin/searchlist/E01/Kodawari.html

>>587
＞上場企業サラリーマンの勤務地の分布がわかるようなデータ
簡単。
会社情報や会社四季報のＣＤＲＯＭ買ってきてオフィスエリア別に
住所でデータソートするんですよ。
大手町・丸の内・日本橋・赤坂・虎ノ門・・・・新宿はビルはでかいが
ちっこい会社が多い。

文京区の丸の内線駅だったら環境もいいんじゃないですかね。

>>576
城東みたいな場所なんかで良いなら
暫くしたら腐るほど未入居中古が出回るのでは?

あれ、もしかして城東は売れ残りが少ないことをアピールしたい
「あの地域」の新手のキャンペーンに釣られちゃいました?

>>590
サンクス。
ものぐさなんで、ハザードマップみたいな感じで
地図状の分布図みたいになってるものないかなって思ってたんです・・・

がんばってみます。

完成在庫のほうが、売れ残り感などで値引きも期待できそうだから、考える。

これから完成するのは、入居してもガラガラだったら残念だから慎重になる。

新規の人気物件ならいいけど、お金さえだせば安心とはいえ、出せるお金に限度はある。

>>592
もう直ぐたくさん出てくるであろう、湾岸の未入居中古ですね。
どうなりますかね。

私も文京区おすすめです。
丸の内線の後楽園、三田線の春日・白山のあたりで
結構あるのでは。
たとえばブランズ小石川とか。
由緒ある地域の高台の上だから
埋立地のタワーなんかとは格が違いますよ。

文京区ね〜？？？中央線より北側だし沿線も地名も地味過ぎると思うけどな〜！！空気も悪いし投資にはむかないな！！まだ埋め立て地の方が地名もあって海もみれて投資にも良いと思うけど！！

安い分投資ですぐに売るなら埋め立て地に歩があると思うけど、
自分で住むとなると圧倒的に文京区かな。好みだろうけど。

595
湾岸の未入居中古は既に港南や芝浦でかなり出回っているけど、新築の販売価格を下回っている
のはみたことないよ。どれも坪３００以上はキープしている。やはり、売り出し時の単価が
安すぎたんだよ。（坪２００〜２５０）今となってはここまでは下がらんね。

>>593
ニッセイ基礎研やＣＢリチャードエリスのレポートを丹念に探すと
出てくると思うよ。

事業所統計から地図に落としたものとか、Ａクラスビル分布とか。
オフィスジャパンhttp://www.oj-net.co.jp/magazine/backnumber.html
でもバックナンバーで地図みたことあるけど。

>>600
ご丁寧に、ありがとうございました。
なんとか探してみます。

599
時期が時期ですから。
去年までの様にいきますかどうか。
割安で売り出された物件は広告するまでもなく買われるので、
坪３００万以下を目にしなかったかどうかは関係ありませんし。

>>602

高級低層マンション専業デベであるフォレセーヌも
中央線以北では文京区の小石川地区を唯一対象エリア
にしてますね。
まあこのあたり富裕な方々向けの高級マンション建てて
もそれなりにリターンが見込める立地ということなので
しょうか。
湾岸地区は投資効率云々よりはタワーが中心となるため
事業性格上この会社の対象外みたいです。

http://www.foretseine.co.jp/bukken3.html

>>603

もともと安く購入しているので賃貸にまわしてもそれなりの
リターンが見込めるから、短期売買で利益が出せなければ
そのまま保有しインカムゲインを狙う人も多いかもしれな
いですね。賃貸情報も同時にウォッチするとそのあたりの
事情が分かるかもしれません。

597 599

モノを知らないのか
カマかけてるのか、、、、

湾岸なんて、またすぐに元の木阿弥よ。
文京ブランドは全く揺るがない。

文京区って、　
都心エリアとしては除外されることが多いですよね。
港区や中央区の湾岸は都心エリアに含まれることが多いのに。

価値観語っているつもりが、単に好みの話だったりして。
都市というのは多様性に価値がある。
夜景のきれいな湾岸マンションも緑と起伏豊かな文京マンションも
好き好きで・・ともに下落してくれたら庶民が買えるわけですから

文京区って後楽園かい？本郷くらいしか知らないのだが。

やっぱ時代は湾岸でしょ？

実際豊洲のスレや有明、東雲は元気いっぱいだしどう考えても伸びるでしょ？

埋め立て埋め立て嫌がるけどそんなんじゃ香港、マカオはどうするの？

人それぞれの考え方趣味があるだろうが港南、勝どき、晴海、豊洲、有明、東雲は
今後20年は間違いなく東京都にとっては一番重要な地区であろう。


完

私は、９００万人も住んでいる２３区なんだから、いろんな趣味の人が
いろんな場所に満足して住んでいるんじゃないかと思うよ。
ここが一番とか、言ってみてもそりゃ趣味の問題。どっちもいいんだよきっと。

そうじゃなくて、下がるときはプロポーショナルに下がるし上がるときも同様。

だから、どっかが脱落してどっかが生き残るなんてのはないと思うけどどうだろう。

文京区本駒込（夫の実家の近く）に、しばらく住んでいたことがありますが、地下鉄しか使えず不便で物価も高かったです。
生協しかスーパーはありませんでしたし・・・・。

その後、私の実家近くの中野区に、中古を購入し引越しました。
スーパーは、東中野のライフとサミット、落合のツルカメ、中井のコープが利用できます。
夫の通勤時間はおおよそ１０分ぐらい長くなりましたが、生活費が掛からなくなったのがうれしいです。

東西線の落合
総武線の東中野
大江戸線の中井と東中野
西武線の新井薬師と中井（ほとんど使いませんが）も、徒歩圏です。

子供は広大な敷地を持つ寺院系の幼稚園に行っています。

周辺は歴史ある大きな寺院が多いので、緑地率は高いし、公園も多く子育てには良い環境です。
ただ・・坂も多いですが・・・白山周辺も坂が多かったです。


夫は、山手線外には住んだことが無い人でしたが、物騒で治安の良くない外国に転勤になり、その後に中野区に住んだので、暮しやすいと言っていました。


山手線の外側の中野区ですが、とても暮しやすいです。

地域の差違をお聞きするのも面白いのですが、実際今後どこまで下がるとお考えですか？

上がる時だって、エリアや物件自体で上昇率が異なったのですから、
下がる時だって、エリアや物件によって下落率は異なるでしょう。
どこまでとか、平均値とかを予想しても意味ないのではないでしょうか。

湾岸が…とか豊洲が…とか３Ａがとか…世田谷が…とか、
地域論でスレが続いてきた面もありますけど。

（シンガポール政府投資公社、日本のＲＥＩＴに食指）
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080207AT2C0600H06022008.html

　シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）が日本の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）への投資を加速している。ＲＥＩＴの投資口（株式会社の株式に相当）価格が急落し、割安になっているためだ。ウェスティンホテル東京（東京・目黒）の買収に乗り出すなど実物不動産の取得にも積極的。日本の不動産市場での存在感が増している。

シンガポールはなぜこんなに積極的に日本の不動産を買っているのだろうか？
謎だ・・・。

不動産投信、不動産取得額32％減・07年

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の不動産取得が減少している。2007年の物件取得額は前年比32％減の1兆4600億円だった。都市部の優良物件の価格高騰で取得にブレーキがかかった一方、信用収縮による資金調達難も影響した。主要な買い手であるＲＥＩＴの不動産取得に減速感が出たことは、上昇してきた都市部の不動産価格にも影響を与えそうだ。

　みずほ信託銀行系のシンクタンク都市未来総合研究所が速報値をまとめた。ＲＥＩＴの物件取得数は21％減の435件だった。取得額、件数ともに減少するのは市場創設2年目の02年以来、5年ぶりとなる。