23区内の新築マンション価格動向（その22）

>新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

これは妄想か願望か知りませんが、単にあなたの解釈です。
断定するような事ではありませんね。

まあ、あなたが都市計画立案するわけではないでしょうから
そう思うならそれでいいでしょう。

そう思うなら黙ってみてればいいのに。

江東区に対しては元々悪いイメージは持っていないが、23区価格動向スレの「彼」の発言を見ているとあまりいい印象はなくなってくるかな（笑）
彼は江東区のイメージを向上させたいのか、褒め殺しで貶めたいのか真意を掴みかねるよ（笑）

>>374
価格は出る物件の立地による変動の方が大きいので
何とも言えないけど、何となく私の印象としては、
中央区　270-300/坪、江東区　200-240/坪　ってな
感覚だけど。

時間的なもので言うと、東京がオリンピックの候補地から
外れたら即座に、そうでなくてもじわじわと今の勢いは
止まると思うが。いかが？

もっと数字を使ってアカデミックな議論をすべきでしょ。

中古マンションの在庫比率が高いところに都心部が含まれているのは、
都心回帰といっても自区内の買い替えが多いところがあるってこと。
港区が高いのはそうだろう、結構自区内の買い替えがあるんじゃないか？
世田谷区あたりの県境外周区になると、自区内買い替えと都心回帰の両方だろうな。
構造的にそうだとすれば、中古が売れ始めないと比率は上がり続ける。

都心回帰の目安として有効なのが都内間移動の数。
例えば１０月〜１２月の都内間移動で大きくマイナスだった区は以下で、
中古マンションの在庫比率が高いところと一致する。
目黒区　▲３６７人
中野区　▲３６０人
新宿区　▲３５１人
渋谷区　▲３３８人
逆に大きく増やしたのは港区で１０３５人増。
こんな状況なのに港区の中古マンションの在庫比率が高いのは、竣工・入居物件が多く、外部から
の流入も多いが、それだけでは足りず自区内買い替えも多いってことだろう。

数字を使えばアカデミック（知的レベルの次のキーワードですか？）になるのか？
数字の正確性に疑問符が残るようなものなら何の意味もないわけだが

某代理店に長くいたのでマーケティング時やリサーチの数字の功罪には
嫌というほどつきあってきましたが、
一番役に立つのは都合のいい使い方で言い分を正当化したり
言い訳したりする時ですね。

直近の０７年１０月〜１２月の中古マンション成約数の対前年同期比を見ると以下で、
新築価格の上昇によって２３区の中古マンション成約数は増えている。
問題はどの区の成約数が増えているかだが、残念ながら統計数字は無い。
資料のＰ８
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf
２３区　３．０％増
市部　７．３％減
埼玉県　５．５％減
千葉県　３．７％減
横浜川崎　５．０％減
その他神奈川　１４．８％減

ブレないなw
ある意味凄い

江東区の流入超を説明してくれたレスがありますが、
富裕層に限られた話ではなく広い層の都心回帰の結果であり、
ほとんどが新築のマンションへの入居だろうとのこと。

てことは、DINKSの高収入サラリーマンか何か知らないが、
新築マンションを購入したばかり、つまり大半は住宅ローンにどっぷり浸かっていて
比較的可処分所得の限られた人たちが大量流入しているということか。
しかも都心商業地区に近いことに魅せられて越してきたなら
その限られた可処分所得も知らず知らずのうちに浪費することになるでしょう。

そして２０〜３０年も経てば、皆一様にその場で朽ちていくのでしょうかね。
一斉に行われた大規模再開発で一斉に入居したほとんど同じような世代の大量の住民が
その時点では時代遅れとなったビルと同時に年老いていく。
ニュータウン問題の再来ですね。
買い換えるって?
都心回帰が第一義なのだから、まさか今更都心から離れるようなことはしないでしょ。
かといって皆が本当の都心に住み替えられるわけもない。
その頃には東京一極集中も収まっており、
世の中は一時取得層が少子化の真っ只中で旺盛な住宅需要なんか見込めない。
その頃にはあの地域は売り物が一遍に出てくるでしょうから、
売るの大変でしょうね。

あの地域＊＊者（もはや宗教でしょｗ）以外の皆さんに同意。

富裕層というのはもとから数が少ないのだから、マスの流出入とは同じではない。好みも
違うだろうし。移動者のライフコースや属性の確認抜きで、直近のマスの流れで判断でき
るなら不動産の価値は純粋な多数決で決まることになってしまう。

でも、そうじゃない。選挙と違って、皆平等の資金力があるわけではないから。資金力の
無い多数が集住しても限度がある。一人ひとりが出せる額は限られてるから。逆に少数で
も資金力がある人たちがある程度集まって定住すれば、高級な地域になる。現場と論理を
無視して都合のいい数字だけで語る連中ほど怪しいものはない。数なんて集め方と使い方
次第。多少「アカデミックｗ」な素養があればこんなことは基本でしょ。

わたしのまわりであの地域に住んでるのは、遠い郊外か地方出身者の普通のサラリーマン
ばかりだけどな〜。西や都心のいい地域出身で稼ぎがあるのに、あの地域に移り住んだな
んて、まず聞いたこと無い。これが信頼できるかどうかは別として、数字の中身は足で稼
ぐか、地道な調べで裏づけようね。

２００７年１月〜１２月
首都圏で販売された分譲マンションは６１，０２１戸
内５、０００万円以上の物件は１７，９１４戸で２９％を占める。
都心部が供給する価格帯はまさにこれに当たる。
坪単価２５０万円として７０ｍ２で５，３００万円、８０ｍ２で６，０００万円
坪単価３００万円として７０ｍ２で６，４００万円、８０ｍ２で７，３００万円
港区湾岸の供給に限界が見え始めた今、都心部で供給余力があるエリアはさらに限られてきた。
約１万５千戸に達するこの購入層に継続的に対応できるエリアはどこか？
それができるエリアの将来は約束されている。
過去の郊外スプロール化時代と異なり、集中と集積の時代。
これから購入を検討する方々は、その見極めが重要になる。