東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その22)」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2008-02-18 00:54:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21:
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[スレ作成日時]2008-01-27 10:46:00

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23区内の新築マンション価格動向(その22)

  1. 321 匿名はん

    >>313
    この手のランキングだと、都心部などよりも
    近郊・市部の方が評価が高いですよね。

    この手のスレでは、利便性、収益性、ステータス重視で
    話題は都心や湾岸エリアに集中しがちですが、現実に
    都心を選択する人は首都圏全体から見ればさほど多くないわけで。

    武蔵野市府中市多摩市に共通するのは、
    まず永住志向が強い所だと思います
    (京王・中央沿線というのも言えますが)
    よって、資産価値云々より、本質的な満足度や、
    地域コミュニティの充実に対しての評価であり、
    このスレの方向性とは相容れないものがあるものの、
    より広い視点に立った時に参考になる情報だとは思います。

  2. 322 匿名さん

    >>321
    現に分譲マンションに住んでいる人に限定して聞いた調査結果でもなく、
    これからマンション購入を検討中の人に限定して聞いた調査結果でもなく、
    確かにこのスレの方向性とは相容れないものがありますね。

  3. 323 申込予定さん

    まあ、都心至上主義なんて言っても9割の人間からしたら
    ワンルームマンション買うのも精一杯ですよ。
    麻布とか松濤とか、偉そうに書いてる人間も実は住めやしない。

    実際のところ、吉祥寺も自由が丘も***はお断りの高級住宅地だし。
    アパートなら住めるけどね。

    現実にマンションや戸建を買いたい人の中で話題になるとしたら
    港区港南芝浦ではなく、せいぜい江東区、良くて中央区
    お台場ではなく、最近は豊洲ですらなく、せいぜい新浦安のバス便。
    大崎ではなく、池尻大橋でもなく、せいぜい西新井や武蔵小杉。
    世田谷や杉並など高嶺の花、府中や市川でもうらやましい。

    これが現実です。

  4. 324 サラリーマンさん

    >>323さんは鋭いとこついてるね。
    これが将来発展していくところの
    大ヒントですね。
    みなさんも見習って頭使いましょ。

  5. 325 サラリーマンさん

    買い手も年々賢くなってます。
    情報も豊富だし、
    超割高地域がどこかも
    みなさん良〜く
    お分かりです。

  6. 326 匿名さん

    もし、同じことを何回も言う必要性を感じたら、
    言い方が悪いのか、言っている事自体がくだらないかのどちらか。
    そしてそのほとんどは後者。

    唯一の例外はあなたが後世に語り継がれる天才だった場合のみ。


    重要なことは、隠そうとしたって勝手に広がっていくものだし、
    同じことを繰り返す人はウザがられる。

  7. 327 匿名さん

    >>322
    今年から継続居住意向を加えて、新たに総合満足度という数字を作ったのは、
    生活実感ランキングで圏外の港区を引き上げるためだろうか?

    また、今年から市部を加えたのは、郊外にも目を向けてもらいたい業界の意思だろうか?

    評価項目別ランキングが無くなったのは、細かく見られると明らかにおかしなところが
    見つかるからか?(例えば、アクセスのよさで市部の評価が都心部より高かったり・・)

    アンケート、統計には継続性が重要だが、それを無視してまで変えてしまったところに、
    いろいろな思惑がありそうです。
    http://www.next-group.jp/news/pdf/20080131.pdf

  8. 328 匿名さん

    西側近郊住宅地の仲介土地の在庫が急速に拡大している。
    相続と都心回帰にともなう売りが増えているのに、その価格にエンドがついて行けなく
    なっている。3県に賃貸居住していたジモティー(現40代)ファミリー層の地元回帰が
    一巡したことも大きな要因だろう。

    昨年11月時にYAHOO不動産で仲介土地在庫が千を超えていた4区の在庫推移は以下。

          11月   現在
    世田谷区 3965件→4467件 12.7%増
    杉並区 1805件→2124件 17.7%増
    大田区 1408件→1694件 20.3%増
    目黒区 1166件→1290件 10.6%増

  9. 329 匿名さん

    細かい土地は、ポツポツ余ってきてるってことだね。
    戸建ての土地価格が、余り数に対して下がっていない(余るスピードが速い)んだねえ


    このような場所であり、いつだれが来るかも分からない板は、同じ内容が何回も言われて当たり前。
    何回も同じことを言う必要がある場合は、それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。


    323の意見は、普通のサラリーマンとして平均的な意見でしょうね。
    駅前物件だけでも羨ましいとか、電車に乗る時間が短くて羨ましいとか。
    買えないものはウィンドウショッピングだけにしておいて、あとは自分の生活の範囲で充実させましょう。

  10. 330 匿名さん

    http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008013107732p2

    07年首都圏の億ション分譲戸数、過去最高に 東京カンテイ(東京・品川)が1月31日まとめたトレンドリポートによると、分譲価格が1億円を超える“億ション”の分譲戸数が2007年は首都圏で1604戸と前年実績の1.7倍となった。近畿圏も1.2倍の154戸でともに過去最高。人気の高い都心物件にデベロッパー各社が強気な値付けで挑んだ結果、億ションの分譲戸数が大幅に増えた。

     平均坪(3.3平方メートル)単価で見ると、首都圏の億ションは526万6000円と前年比13.6%の上昇。億ションの平均価格も1億7003万円と11.2%上昇した。

     背景にあるのは用地の仕入れコストの上昇。07年は後半から消費者の購入意欲が減退したものの都心物件の人気は根強く、デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」(大手不動産)と判断、分譲価格を引き上げた。

  11. 331 匿名さん

    >>330

    結局、不動産関連のこういった調査は遅行性が高いからね。
    今から振り返れば2007年の春から夏にかけては明らかに相場の天井。
    天井を含む1年間を総括すれば確かにこうなる。

    でも、分譲したはいいが売れたかどうかはまた別の話。
    住宅情報マンションズの巻末のリストなんかを見ればわかるが、結局ここで言っているような
    億ションのうち、本来は億ションの価値がないのに億で分譲したものは今も結構売れ残っている。

    「デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」(大手不動産)と判断、分譲価格を引き上げた。 」
    が、購入者層はついてこなかった、というのが事実関係ですよね。

  12. 332 匿名さん

    >>329
    >それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。

    それでコピペですか
    正直言い加減にして欲しい

  13. 333 匿名さん

    >>330
    ヤフー不動産ニュースによると、
    首都圏の億ション分譲は渋谷区港区が断トツでしたね。

  14. 334 匿名さん

    >>328
    しかし懲りないですねぇ。
    313さんにあれだけ言われいてるのに・・・

    でも、しつこく繰り返してる認識はかろうじてあるみたいですね。
    ついでにウンザリされてるって認識も持てないものでしょうか?

  15. 335 匿名さん

    >>328
    昨年11月時から現在までに、中古マンション在庫が大きく増えた23区
    YAHOO不動産より
    都心回帰と区境3県(主に川崎市)への人口移動による買い替え。
    その影響度合いは区により異なる。

    1位 千代田区 37.1%、2位 大田区 28.2%、3位 文京区 27.1%、
    4位 新宿区 26.2%、5位 目黒区 26.1%、6位 北区 24.3%、
    7位 豊島区 20.3%、8位 品川区 20.0%、9位 港区 19.4%、
    10位 板橋区 19.4%、11位 台東区 17.1%、12位 杉並区 15.4%、
    13位 江東区 13.2%、14位 中野区 12.0%、15位 墨田区 11.3%、
    16位 世田谷区 10.6%、17位 中央区 6.9%、18位 足立区 5.0%、
    19位 江戸川区 4.9%、20位 練馬区 3.1%、21位 渋谷区 2.8%、
    22位 葛飾区 ▲3.9%、23位 荒川区 ▲4.7%

  16. 336 匿名さん

    >>334
    気に入らなければ無視すれば良いし、
    間違っていれば反論すれば良いよ。
    ウダウダ文句だけ言わないこと。

    みなさん色々数字を分析して、楽しみましょ。

    戸建にくらべて中古マンションの分析はちょっと難しそう。
    千代田区が増えているのは、区内の買い替えが多いのかな?

  17. 337 匿名さん

    >>331
    最も大きな遅効性は、販売と実際の人口移動(引越し)のタイムラグです。

    巨大マンション、ザ・トーキョータワーズへの入居は今月からですし、
    実際に人の移動が進んで行ったら、23区のどの区に大きな影響が出てくるのか・・

    具体的には、持ち家から買い替えの場合は中古マンション、更地の供給が増えますし、
    賃貸からだと主にファミリータイプの賃貸が余って行きます。
    これらが23区の不動産マーケットに影響を与えて行くことになります。

  18. 338 匿名さん

    >>336
    そうは言っても掲示板も公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は
    必要ではないでしょうか?
    これでは街宣車といっしょです。
    自分の妄想や願望で埋め尽くしたければ、ブログででもやってほしいです。

  19. 339 匿名さん

    >公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は


    いやだったら見なければ良い

    それだけのスレ

    個人がそれぞれ私見を述べ合う、かつ正確性があるかの判断は見るにゆだねられている。

  20. 340 匿名さん

    >>338
    単なる統計数字の分析ですよ。
    何か不都合でもあるのでしょうか?

    さらにこれから調べるべきは、
    11月から現在までの中古マンション、更地の在庫推移が分かったから。
    実際にその間各区の人口がどう変化したかを見るべきでしょう。
    11月中、12月中の人口移動統計を調べて、実際どの区の人口が増えたか調べ、
    それと>>335の数字の関連づけをする。

  21. 341 サラリーマンさん

    モルガンが500億で買ったものが、770億で転売成立。
    散々煽られていましたが、外資の不動産叩き売りは起こらなさそうですね。この流れだと。
    _______________________________________________________
    シンガポールGIC、ウェスティンホテル東京買収・770億円(日本経済新聞)

     シンガポール政府投資公社(GIC)は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京(東京・目黒)を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資(サブプライムローン)問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。

    http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080203AT2Y0100102022008.html

  22. 342 匿名さん

    >>340
    土地は%以外に件数も書かれているのに、
    中古マンションには戸数が書かれていないのでは、
    推移を実際に分析する上で不都合になりますね。

  23. 343 匿名さん

    >>336
    ウダウダ文句ってねぇ

    散々反論され論破されてきたのに
    反論に対して更なる反論をするわけでなく
    スルーして思い出したころまた復活
    ひたすら自説を貼りまくるのは掲示板では荒らし行為そのものだよ

    >>339は自ら荒らしであるとカミングアウトしているのと同じ

  24. 344 匿名さん

    >>328
    仲介土地だけでは片手落ちなので仲介戸建の在庫も11月から現在に関し調べました。
    そして、面白いことを発見しました。

    23区の在庫推移
    仲介戸建 4.8%減
    仲介土地 13.5%増
    2つの合計 2.9%増

    2つの合計を戸建の余剰在庫と考えれば、それほどの急激な増加ではありません。
    それに比べ、中古マンションは23区で15.4%増です。

    以下は推論ですが、
    仲介戸建の在庫が膨れ上がり、各業者は在庫の整理に追われ、新規に土地を購入し自前で
    上物を建てるビジネススタイルが無くなり、
    代わって、リスクが少ない土地の仲介売買にスタイルを変えたのではないでしょうか?
    しかし、土地の売買は極めて低調で、各業者の経済状態はかなり厳しくなっているのでは?
    http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース(200710〜12).pdf

    それでは次に、何故戸建系にくらべ中古マンションの在庫の増加が大きいのかを考えて
    みましょう。これは極めて単純な理由です。
    新築竣工物件の中心はマンションです。戸建からの買い替えよりマンションからの買い替え
    の方が多くなるのは当然です。

  25. 345 匿名さん

    外資が叩き売りなんてする訳ないでしょ
    叩き売りなんてお金に困ってないとする必要がないんだから。
    しかも年々収益生んでる物件を安く手放す理由はない。

    まぁ都心ではマンションの価格がどうのより、物件が数年はほとんど出てこないよ。

  26. 346 匿名さん

    日常生活があらゆる面でリスクを伴うようになってきています。
    食の安全、防犯・・・
    リスクを減らすことにコストが伴う。それが格差社会(≠平等社会)

    早い段階でコストをかけてリスク回避できていればいいものが
    躊躇するあいだにリスクもコストも増加していく。

    長期の住宅ローンはリスク、給与が上がらずローン破綻して
    そのとき地価が下がっていたら・・・などとアルゼンチン並みの
    不況を想像するのは金銭的に余裕のない人。

    2005年3月危機の騒がれた3年前にテイクしたリスクと
    これからテイクするリスクでは、リスクの大きさだけでなく
    コストも3割り増しになっている。

  27. 347 匿名さん

    >>337
    TTTは清掃工場近くで割安物件でしたから、
    23区在住者が買ったとは限りません。
    また、住まずに転売目的で買った人も多いと思います。

    ちなみにもうすぐ完成の、PCTも大規模タワーです。

  28. 348 匿名さん

    >>342
    中古マンションの現在の在庫数です。
    分析お願いします。
    http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
    ついでにご報告しますと、現在の23区在庫数計は以下です。
    中古マンション 25887件
    仲介戸建 20386件
    仲介土地 17890件
    合計 64163件
    *ダブっての登録があるので実数ではありませんが、互いにダブった数字同士を比較し、
     その増減を調べるには有効な数値だと思います。
     中古マンションの分析では%を使って、平均より高いところと、平均より低いところを
     それぞれ分析するのが有効かもしれません。

  29. 349 匿名さん

    ミニ戸業者や仲介業者は中小MSデベよりも更にひどい内容の会社
    ユ○ハウスとかの営業はひどいよ、まともな会社のほうが少ない

    イケイケだから勢いだけで突っ走って
    値段が吊りあがって自らの首を絞めた>>345
    モルスタもそんなに余裕があるわけないでしょ
    外資も色々理屈をつけたんだろうが
    結果はミニ戸業者と同じ事していたんだから

  30. 350 匿名さん

    >>347
    2月中および3月中の人口移動統計の、都内間移動を見れば分かると思います。
    数字が出揃うのは4月下旬ですね。

  31. 351 匿名さん

    >>348
    確かに幾つもの仲介会社が出してる同一物件があるので、
    ダブりが多いですね。

  32. 352 購入検討中さん

    タワーマンションなどの大量供給により、23区内の賃貸・分譲合算の供給は増えています。現時点では、家賃も上昇してしまっているため、そこに入ってくる人も少ない。とすれば、やがて家賃も下がりますよね。

    それを狙います。

  33. 353 中野区民

    >>323
    23区の新築マンションの価格動向が気になるくらいだから、世間一般の
    人よりもある程度具体的な関心がある人なんじゃないの?
    知性や教養と収入は比例しないし。

    ところでベーコンなんとかとか、マドンナ・ディカプリオ・田村正和と
    東(あるいは北)の大規模物件のオリコミ我が家にもよく入ってくるのだが、
    西側で持家・マンション売り払ってあそこらに引っ越す人結構いるのか
    純粋に興味ありますね。
    正直あんまり効果があるように思えないが、オリコミは投下地域を絞れるから
    入れるということは効果があるか、狙っているかどっちかだよねえ。

    逆に森下とか、木場、千住あたりに住んでいると広末涼子そのほかの
    西側マンションチラシは入るんだろうか。

  34. 354 匿名さん

    買える経済力がある可能性が高いか低いかの問題じゃないですか?

  35. 355 匿名さん

    >>353
    首都圏全域が購入対象者になる物件と、
    地元向けのローカル色が強い物件との差だと思いますよ。

    都心部で大規模マンションの場合は、都心回帰もあって、
    首都圏全域が対象になりますよね。

  36. 356 匿名さん

    ここでよく言われてる都心というのは、港区湾岸も入りますか?
    港区湾岸も都心に属するのなら、これから価格の二極化で***?

  37. 357 匿名さん

    >>354さんに1票。
    東で広告打っても効果薄そう。

  38. 358 匿名さん

    湾岸は都心ではありません。
    関係者も流石にそれはわきまえているので
    「都心部」と称しているようです。

  39. 360 匿名さん

    >>353
    江東区の場合、他区との人口流入出のバランス統計があります。
    これを1997年から2006年まで合計し、
    都心回帰の実態を調査したことがあるのでご提供します。
    すべての区に対し入超ですが、上位10区を並べると以下です(単位:人)。
    おっしゃる通りで、隣接する中央区江戸川区を除くと、西側近郊が多くなります。
    1位 江戸川区 3580、2位 中央区 2302、3位 世田谷区 1795、
    4位 大田区 1606、5位 新宿区 1557、6位 杉並区 1508、
    7位 板橋区 1346、8位 中野区 1277、9位 品川区 1217、10位 練馬区 139、
    DATAはここにあるので、いろいろと分析してください。
    http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862.html

  40. 361 匿名さん

    なぜ江戸川区が一番なんでしょう?
    タワマンもあまりないし、大規模マンション?

  41. 362 匿名さん

    >>361
    統計の中身をご理解できていないようですね。

  42. 363 匿名さん

    >>360
    数字は10年間の合計ですか?
    それなら1年あたりの人数なんて本当に知れてますね。

    このスレには、城南の富裕層がこぞって城東タワマンに移住すると
    しつこく繰り返し吹聴する輩がいますが、
    大袈裟もいいところの誇大アピールだと判りますね。

  43. 364 匿名さん

    >>363
    江東区の10年間の他区部からの流入超は26055人。
    市部からの流入超は3503人。
    合計で29558人でした。
    1997年1月の人口が368221人ですから、区部からの流入超による増加は
    7.1%に相当します。
    10年間の社会動態による増加が57517人ですから、区部からの流入シェアは45%
    に相当します。
    後半の伸びがこれからの10年間続くとすれば、かなりの数に達すると思います。
    それから、流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われますので、
    数以上に社会的影響は大きくなりますよ。

  44. 365 匿名さん

    次世代を担う若い世代の移動だって点の方が重要ですよ。
    年老いた富裕層の移動より大事なことじゃないですか?

  45. 366 匿名さん

    >流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われます

    つまりマンションが安く買えたってこと以外で人が集まる理由がなにも無いってことですね。
    たまたま余ってた埋め立て地があったからマンションができたわけで、
    10年後も同じペースでマンションなんかできていくはずもなく、
    一時的なものでしかないでしょう。

    しかも価格につられた人は収入が増えたら、本当に住みたい所に移って行き、
    そこで次世代の富裕層になる。

  46. 367 匿名さん

    >>360、364
    もはやここまでくると、完全にネガキャンですね・・・
    他の江東区民から恨まれそう。

  47. 368 中野区民

    >>355
    オリコミって見境なしにばらまくと、結構バカにならない金額なん
    だけどあれらの物件は首都圏全域に投下し続けているのか・・・

    >>360
    独身で結婚を機に引っ越す一次取得者が江東区には多いんだろうな〜
    くらいのデータじゃないかな?

    >>365
    悲しいけど、年老いた富裕層とローンを抱えた若い世代だったら
    年老いた富裕層がたくさんいた方が良いと思いますよ。
    お金使うから。
    過疎地域でなければ、いずれ相続で入れ替わる。
    まあ、バランスの問題だけど。

  48. 369 匿名さん

    一部の富裕層に限らず幅広く広がったから都心回帰現象なんです。
    何か勘違いしている人がいますが、
    まだまだ続くと思いますよ。
    後10年続けば、次世代につながって、都心部居住人口が安定的になって行くと予想します。

    そうなると困る人はだれ?

  49. 372 匿名さん

    >>370
    なるほどね。だいたい分かりました。

    ところで、都心回帰についてはどう考えていますか?
    このまま続くと思いますか?
    中央区江東区の城東エリアも加えてどう考えますか?

  50. 373 匿名さん

    江東区への流入数であって、
    分譲か賃貸なのかさえ分からない。
    なのに、新築マンション購入と分かるのか?

  51. 374 中野区民

    >373
    一時取得者にとって値頃感のある価格を突き抜けた今、西側の住人が持ち家をうっぱらって来るくらいの魅力がないとキツイのでは?その傾向はあるかね。

    職住近接と首都圏への人口流入が続くと仮定する場合、距離だけ考えたら南千住あたりが地方からの上京組の次の受け皿として台頭する。

    また新規マンションがなかなか供給出来ない中、中古市場がもう一段活性化。

    という予測はどう?
    そのとき西側は、まったりと世代交代する。相続で貰えるとなったら断る人はいないでしょうし。

  52. 375 中野区民

    間違えた

    372への発言です

  53. 376 匿名さん

    >>374
    今のところ減速感は無いけど、中央区江東区で毎年計6千戸出てくるとしたら
    坪単位でどれくらいに落ち着きますかね?

  54. 377 匿名さん

    >今のところ減速感は無いけど

    えっ今も数年前の勢いで売れてるの?
    それはないんじゃないかなぁ。

  55. 378 匿名さん

    23区の分譲マンションストック数の最新のものが出てきたので、YAHOO不動産の
    中古マンション在庫数を割って比率を出してみました。最高が港区の4.08%、
    最低が荒川区の1.07%。
    http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
    1位 港区 4.08、2位 目黒区 3.96、3位 渋谷区 3.59、
    4位 世田谷区 3.11、5位 千代田区 3.04、6位 新宿区 2.74、
    7位 品川区 2.46、8位 文京区 2.25、9位 中野区 2.24、
    10位 杉並区 2.12、11位 大田区 2.04、12位 中央区 2.01、
    13位 練馬区 1.88、14位 板橋区 1.86、15位 豊島区 1.82、
    16位 足立区 1.67、17位 台東区 1.61、18位 江東区 1.42、
    19位 墨田区 1.36、20位 北区 1.34、21位 葛飾区 1.25、
    22位 江戸川区 1.26、23位 荒川区 1.07、
    都心回帰、自区内での新築への買い替え、いろいろな要因が絡み合っての結果でしょうが、
    比率が高いところは、新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

  56. 379 匿名さん

    だからぁ
    YAHOO不動産の実際の案件見てみなよ
    重複ばかりだよ
    そんな数字を幾ら出しても何の意味もないよ

    >>372
    都心回帰の理由は様々だけど
    やっぱり一番の理由はここ数年の値ごろ感でしょ
    いくら都市生活の利便性が解っていても
    現実的に購入不可能な数字ではブームも沈静化
    また一方の主役だったマネー勝利者のこれからも不透明

    まあ当分市場は冷えると考えるのが普通でしょ
    かといって2003年水準にまで落ちるかどうか
    企業の土地放出ラッシュも、もうなさそうだし

    あとは治安、教育面で有利な場所が
    比較的購買力のある層が向かうんでないかい
    一部は心東に向かうかも知れんがメインストリームにはならないと思う

  57. 382 匿名さん

    >新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

    これは妄想か願望か知りませんが、単にあなたの解釈です。
    断定するような事ではありませんね。

  58. 384 銀行関係者さん

    まあ、あなたが都市計画立案するわけではないでしょうから
    そう思うならそれでいいでしょう。

  59. 385 匿名さん

    そう思うなら黙ってみてればいいのに。

  60. 387 匿名さん

    江東区に対しては元々悪いイメージは持っていないが、23区価格動向スレの「彼」の発言を見ているとあまりいい印象はなくなってくるかな(笑)
    彼は江東区のイメージを向上させたいのか、褒め殺しで貶めたいのか真意を掴みかねるよ(笑)

  61. 391 中野区民

    >>374
    価格は出る物件の立地による変動の方が大きいので
    何とも言えないけど、何となく私の印象としては、
    中央区 270-300/坪、江東区 200-240/坪 ってな
    感覚だけど。

    時間的なもので言うと、東京がオリンピックの候補地から
    外れたら即座に、そうでなくてもじわじわと今の勢いは
    止まると思うが。いかが?

  62. 393 匿名さん

    もっと数字を使ってアカデミックな議論をすべきでしょ。

    中古マンションの在庫比率が高いところに都心部が含まれているのは、
    都心回帰といっても自区内の買い替えが多いところがあるってこと。
    港区が高いのはそうだろう、結構自区内の買い替えがあるんじゃないか?
    世田谷区あたりの県境外周区になると、自区内買い替えと都心回帰の両方だろうな。
    構造的にそうだとすれば、中古が売れ始めないと比率は上がり続ける。

    都心回帰の目安として有効なのが都内間移動の数。
    例えば10月〜12月の都内間移動で大きくマイナスだった区は以下で、
    中古マンションの在庫比率が高いところと一致する。
    目黒区 ▲367人
    中野区 ▲360人
    新宿区 ▲351人
    渋谷区 ▲338人
    逆に大きく増やしたのは港区で1035人増。
    こんな状況なのに港区の中古マンションの在庫比率が高いのは、竣工・入居物件が多く、外部から
    の流入も多いが、それだけでは足りず自区内買い替えも多いってことだろう。

  63. 394 匿名さん

    数字を使えばアカデミック(知的レベルの次のキーワードですか?)になるのか?
    数字の正確性に疑問符が残るようなものなら何の意味もないわけだが

  64. 395 匿名さん

    某代理店に長くいたのでマーケティング時やリサーチの数字の功罪には
    嫌というほどつきあってきましたが、
    一番役に立つのは都合のいい使い方で言い分を正当化したり
    言い訳したりする時ですね。

  65. 396 匿名さん

    直近の07年10月〜12月の中古マンション成約数の対前年同期比を見ると以下で、
    新築価格の上昇によって23区の中古マンション成約数は増えている。
    問題はどの区の成約数が増えているかだが、残念ながら統計数字は無い。
    資料のP8
    http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース(200710〜12).pdf
    23区 3.0%増
    市部 7.3%減
    埼玉県 5.5%減
    千葉県 3.7%減
    横浜川崎 5.0%減
    その他神奈川 14.8%減

  66. 397 匿名さん

    ブレないなw
    ある意味凄い

  67. 398 匿名さん

    江東区の流入超を説明してくれたレスがありますが、
    富裕層に限られた話ではなく広い層の都心回帰の結果であり、
    ほとんどが新築のマンションへの入居だろうとのこと。

    てことは、DINKSの高収入サラリーマンか何か知らないが、
    新築マンションを購入したばかり、つまり大半は住宅ローンにどっぷり浸かっていて
    比較的可処分所得の限られた人たちが大量流入しているということか。
    しかも都心商業地区に近いことに魅せられて越してきたなら
    その限られた可処分所得も知らず知らずのうちに浪費することになるでしょう。

    そして20〜30年も経てば、皆一様にその場で朽ちていくのでしょうかね。
    一斉に行われた大規模再開発で一斉に入居したほとんど同じような世代の大量の住民が
    その時点では時代遅れとなったビルと同時に年老いていく。
    ニュータウン問題の再来ですね。
    買い換えるって?
    都心回帰が第一義なのだから、まさか今更都心から離れるようなことはしないでしょ。
    かといって皆が本当の都心に住み替えられるわけもない。
    その頃には東京一極集中も収まっており、
    世の中は一時取得層が少子化の真っ只中で旺盛な住宅需要なんか見込めない。
    その頃にはあの地域は売り物が一遍に出てくるでしょうから、
    売るの大変でしょうね。

  68. 399 匿名さん

    あの地域**者(もはや宗教でしょw)以外の皆さんに同意。

    富裕層というのはもとから数が少ないのだから、マスの流出入とは同じではない。好みも
    違うだろうし。移動者のライフコースや属性の確認抜きで、直近のマスの流れで判断でき
    るなら不動産の価値は純粋な多数決で決まることになってしまう。

    でも、そうじゃない。選挙と違って、皆平等の資金力があるわけではないから。資金力の
    無い多数が集住しても限度がある。一人ひとりが出せる額は限られてるから。逆に少数で
    も資金力がある人たちがある程度集まって定住すれば、高級な地域になる。現場と論理を
    無視して都合のいい数字だけで語る連中ほど怪しいものはない。数なんて集め方と使い方
    次第。多少「アカデミックw」な素養があればこんなことは基本でしょ。

    わたしのまわりであの地域に住んでるのは、遠い郊外か地方出身者の普通のサラリーマン
    ばかりだけどな〜。西や都心のいい地域出身で稼ぎがあるのに、あの地域に移り住んだな
    んて、まず聞いたこと無い。これが信頼できるかどうかは別として、数字の中身は足で稼
    ぐか、地道な調べで裏づけようね。

  69. 400 匿名さん

    2007年1月〜12月
    首都圏で販売された分譲マンションは61,021戸
    内5、000万円以上の物件は17,914戸で29%を占める。
    都心部が供給する価格帯はまさにこれに当たる。
    坪単価250万円として70m2で5,300万円、80m2で6,000万円
    坪単価300万円として70m2で6,400万円、80m2で7,300万円
    港区湾岸の供給に限界が見え始めた今、都心部で供給余力があるエリアはさらに限られてきた。
    約1万5千戸に達するこの購入層に継続的に対応できるエリアはどこか?
    それができるエリアの将来は約束されている。
    過去の郊外スプロール化時代と異なり、集中と集積の時代。
    これから購入を検討する方々は、その見極めが重要になる。

  70. 401 匿名さん

    2007年1月〜12月、平均分譲価格が4,500万円以上の市区
            平均価格(万円) 販売戸数
    1 東京都 渋谷区 19,802  267
    2 東京都 港区 13,765  112
    3 東京都 千代田区 10,914  453
    4 神奈川県 葉山町 8,880  5
    5 東京都 品川区 8,625   754
    6 東京都 世田谷区 8,580   664
    7 東京都 目黒区 7,741   198
    8 東京都 武蔵野市 6,987  76
    9 神奈川県 逗子市 6,585  26
    10 東京都 豊島区 6,479   619
    11 東京都 杉並区 6,425  567
    12 神奈川県 横浜市青葉区 6,212  61
    13 東京都 小金井市 6,112   181
    14 東京都 文京区 5,883  667
    15 東京都 中野区 5,795  264
    16 東京都 国立市 5,731  20
    17 東京都 中央区 5,125  250
    18 東京都 江東区 5,070   2,207
    19 神奈川県 川崎市麻生区 5,029  261
    20 神奈川県 川崎市高津区 4,941  120
    21 神奈川県 横浜市都筑区 4,879   484
    22 神奈川県 横浜市旭区 4,871  135
    23 東京都 新宿区 4,870   519
    24 神奈川県 横浜市西区 4,867  168
    25 神奈川県 川崎市宮前区 4,860   139
    26 千葉県 浦安市 4,834   366
    27 神奈川県 鎌倉市 4,802  85
    28 神奈川県 横浜市緑区 4,782  20
    29 千葉県 市川市 4,778  166
    30 東京都 調布市 4,688   372
    31 神奈川県 横浜市戸塚区 4,670  313
    32 東京都 国分寺市 4,636  79
    33 埼玉県 さいたま市浦和区 4,627  180
    34 埼玉県 さいたま市大宮区 4,620   212
    35 神奈川県 横須賀市 4,590   212
    36 埼玉県 さいたま市南区 4,586   369
    37 東京都 三鷹市 4,569  88
    38 東京都 東久留米市 4,547  156
    39 東京都 西東京市 4,530  162
    40 東京都 大田区 4,510  808
    総合計  12,805戸

  71. 403 匿名さん

    戸数が年によってバラつく区もあるので、
    あまり意味ないんじゃない。

  72. 404 匿名さん

    数値は結果だが真実を表しているとは限らない。
    しかし、数値をださないで論じる意見よりは遥かに役に立つ。
    見極める目が必要になるがね。

  73. 405 匿名さん

    面積抜きのデータで何がわかるの。
    コンパクトマンションの多いのは新宿・中央にかぎらず大田も増えたのかな。

  74. 406 匿名さん

    >>403
    市区を個別に見るより、大雑把なエリアとして見ると分析できますよ。
    23区は県境外周区とそれ以外。
    3県の場合はさらに簡単で、神奈川県なら川崎市横浜市田園都市線沿線、
    埼玉県さいたま市のみ。千葉県浦安市のみ。
    市部は調布市のみ。
    こんなところが供給力があって分譲価格5千万円以上のところです。

    今年度以降考えられる変動要因は、武蔵小杉=川崎市中原区と晴海=中央区の大量供給が
    この価格帯で行われること。
    その影響がどこに現れて、販売数量を減らして行くか・・

    中央区の場合既に大量供給を経験しているので、影響が首都圏全域に広がることは予想
    できますが、問題は武蔵小杉で、今までなかったパターンです。近隣の23区、市部、
    神奈川県内の比較的限定された5千万円以上エリアに大きな影響を与えるのではないかと
    思われます。例えば田園都市線沿線は戸建を含め大苦戦でしょう。郊外の戸建全般の不振を
    招くかもしれません。

  75. 407 匿名さん

    大規模物件が一件できるだけで大分違うしね
    平均坪単価も周囲よりも高級な物件が一件建つだけでかなり変わる

    これだけのコピペを常時スタンバイしてるんだねぇ
    一応流れを完全無視して貼り付けてるんで削除依頼しときました

  76. 408 匿名さん

    >>405
    分譲平均価格で見るべきですよ。
    坪単価が高くても、平均m2が50を切るようなところは、しょせん独身者が寄り集まって
    住む地域で、地域の永続的な発展は望めません。

    例えば浦安市などは坪単価は安いが、100m2クラスが多く販売価格は高めで、
    そこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んでいます。

  77. 409 匿名さん

    >>407
    そこそこの価格帯の大規模物件ができて、それを売り切ることができるエリアは限られて
    いますよ。今注目は武蔵小杉でしょう。まったく新しいパターンで、近郊、郊外への
    影響が注目されます。

  78. 410 匿名さん

    かつてそこそこの年収のサラリーマン家族が移り住んだ土地は
    現在没落し、苦しんでいるわけだが

  79. 411 匿名さん

    >410
    歴史は繰り返すからね。
    昔から発展している山の手地区(港、千代田、新宿、文京)がいいよ。

  80. 412 匿名さん

    >>410
    その理由は、デフレで給与が増えずに、ローンの支払いの実質価値が増え
    あげくに資産価値が低下したから、個人の消費能力が極端に低迷したんですね。

    ここへきて、郊外地価も徐々にあがりはじめて1985年ベースの価格にもどって
    きてますよ。
    地価下落が「没落感」を招くわけで1%/年でもほどよい上昇があればそれなりの
    「資産効果」で消費は活性化しますよ。

  81. 413 匿名さん

    武蔵小杉に注目してるようですけど、
    小杉はこれからもかなりの分譲供給予定があるので、
    供給過剰になる恐れがあります。
    過剰になると分かっても買う人が出てくるのか?
    「売り切ることができるエリア」と、どうして分かるのか?

  82. 414 購入検討中さん

    用賀も供給過剰と言われてきましたが、価格はうなぎ上りで、手が届かなくなっています。

  83. 415 匿名さん

    >>412
    デフレなんか関係ないよ
    もっと前の世代中心だから
    同じ時期に同じような世代の入居が集中すれば
    世代の老化とともに街も老化する
    満遍なく世代が集まった街でないと構造的に抱える問題

    「注目は武蔵小杉」「売り切る」「これからの発展が約束されている」
    どうも視線が購入者でなく売る側の視線のようで

  84. 416 匿名さん

    >>413
    近隣に賃貸族が多く住む県境外周区があるから、値段さえ下げれば完売可能だよ。
    >>405
    武蔵小杉の影響か?
    大田区がランク外に消え去りそうですね。
    賃貸エリア、ワンルームマンション地域になりさがるのか?
    瀬戸際だけど、坪単価下げて面積拡大に向かえますかね?

  85. 417 匿名さん

    >>415
    世代交代のバッファーとして賃貸物件を持つことが郊外の課題ですね。

    武蔵小杉の賃貸マンション建築は計画あるんでしょうか?

  86. 418 匿名さん

    売り切るのは構わないが、それから世代交代していくかというとそうはならない。
    歴史が教えてくれてます。

  87. 419 匿名さん

    >>418
    そんな事言うと、目と鼻の先の県境外周区の環八沿線より外側は同じになっちゃうぞ。
    そこの世代交代はどうなっているのかな?

  88. 420 匿名さん

    >>415
    多摩ニュータウンの公団住宅とか、高島平の団地の話ですか?
    だったら自分だけわかったような言い方しないんだよ。

  89. by 管理担当

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