23区内の新築マンション価格動向（その22）

>>313
この手のランキングだと、都心部などよりも
近郊・市部の方が評価が高いですよね。

この手のスレでは、利便性、収益性、ステータス重視で
話題は都心や湾岸エリアに集中しがちですが、現実に
都心を選択する人は首都圏全体から見ればさほど多くないわけで。

武蔵野市、府中市、多摩市に共通するのは、
まず永住志向が強い所だと思います
（京王・中央沿線というのも言えますが）
よって、資産価値云々より、本質的な満足度や、
地域コミュニティの充実に対しての評価であり、
このスレの方向性とは相容れないものがあるものの、
より広い視点に立った時に参考になる情報だとは思います。

>>321
現に分譲マンションに住んでいる人に限定して聞いた調査結果でもなく、
これからマンション購入を検討中の人に限定して聞いた調査結果でもなく、
確かにこのスレの方向性とは相容れないものがありますね。

まあ、都心至上主義なんて言っても９割の人間からしたら
ワンルームマンション買うのも精一杯ですよ。
麻布とか松濤とか、偉そうに書いてる人間も実は住めやしない。

実際のところ、吉祥寺も自由が丘も＊＊＊はお断りの高級住宅地だし。
アパートなら住めるけどね。

現実にマンションや戸建を買いたい人の中で話題になるとしたら
港区港南芝浦ではなく、せいぜい江東区、良くて中央区。
お台場ではなく、最近は豊洲ですらなく、せいぜい新浦安のバス便。
大崎ではなく、池尻大橋でもなく、せいぜい西新井や武蔵小杉。
世田谷や杉並など高嶺の花、府中や市川でもうらやましい。

これが現実です。

>>323さんは鋭いとこついてるね。
これが将来発展していくところの
大ヒントですね。
みなさんも見習って頭使いましょ。

買い手も年々賢くなってます。
情報も豊富だし、
超割高地域がどこかも
みなさん良〜く
お分かりです。

もし、同じことを何回も言う必要性を感じたら、
言い方が悪いのか、言っている事自体がくだらないかのどちらか。
そしてそのほとんどは後者。

唯一の例外はあなたが後世に語り継がれる天才だった場合のみ。


重要なことは、隠そうとしたって勝手に広がっていくものだし、
同じことを繰り返す人はウザがられる。

>>322
今年から継続居住意向を加えて、新たに総合満足度という数字を作ったのは、
生活実感ランキングで圏外の港区を引き上げるためだろうか？

また、今年から市部を加えたのは、郊外にも目を向けてもらいたい業界の意思だろうか？

評価項目別ランキングが無くなったのは、細かく見られると明らかにおかしなところが
見つかるからか？（例えば、アクセスのよさで市部の評価が都心部より高かったり・・）

アンケート、統計には継続性が重要だが、それを無視してまで変えてしまったところに、
いろいろな思惑がありそうです。
http://www.next-group.jp/news/pdf/20080131.pdf

西側近郊住宅地の仲介土地の在庫が急速に拡大している。
相続と都心回帰にともなう売りが増えているのに、その価格にエンドがついて行けなく
なっている。３県に賃貸居住していたジモティー（現４０代）ファミリー層の地元回帰が
一巡したことも大きな要因だろう。

昨年１１月時にＹＡＨＯＯ不動産で仲介土地在庫が千を超えていた４区の在庫推移は以下。

　　　　　　１１月　　　現在
世田谷区　３９６５件→４４６７件　１２．７％増
杉並区　１８０５件→２１２４件　１７．７％増
大田区　１４０８件→１６９４件　２０．３％増
目黒区　１１６６件→１２９０件　１０．６％増

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008013107732p2

07年首都圏の億ション分譲戸数、過去最高に　東京カンテイ（東京・品川）が1月31日まとめたトレンドリポートによると、分譲価格が1億円を超える“億ション”の分譲戸数が2007年は首都圏で1604戸と前年実績の1.7倍となった。近畿圏も1.2倍の154戸でともに過去最高。人気の高い都心物件にデベロッパー各社が強気な値付けで挑んだ結果、億ションの分譲戸数が大幅に増えた。

　平均坪（3.3平方メートル）単価で見ると、首都圏の億ションは526万6000円と前年比13.6％の上昇。億ションの平均価格も1億7003万円と11.2％上昇した。

　背景にあるのは用地の仕入れコストの上昇。07年は後半から消費者の購入意欲が減退したものの都心物件の人気は根強く、デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。

>>330

結局、不動産関連のこういった調査は遅行性が高いからね。
今から振り返れば2007年の春から夏にかけては明らかに相場の天井。
天井を含む1年間を総括すれば確かにこうなる。

でも、分譲したはいいが売れたかどうかはまた別の話。
住宅情報マンションズの巻末のリストなんかを見ればわかるが、結局ここで言っているような
億ションのうち、本来は億ションの価値がないのに億で分譲したものは今も結構売れ残っている。

「デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。 」
が、購入者層はついてこなかった、というのが事実関係ですよね。

>>329
>それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。

それでコピペですか
正直言い加減にして欲しい

>>330
ヤフー不動産ニュースによると、
首都圏の億ション分譲は渋谷区と港区が断トツでしたね。

>>328
しかし懲りないですねぇ。
313さんにあれだけ言われいてるのに・・・

でも、しつこく繰り返してる認識はかろうじてあるみたいですね。
ついでにウンザリされてるって認識も持てないものでしょうか？

>>328
昨年１１月時から現在までに、中古マンション在庫が大きく増えた２３区
ＹＡＨＯＯ不動産より
都心回帰と区境３県（主に川崎市）への人口移動による買い替え。
その影響度合いは区により異なる。

１位　千代田区　３７．１％、２位　大田区　２８．２％、３位　文京区　２７．１％、
４位　新宿区　２６．２％、５位　目黒区　２６．１％、６位　北区　２４．３％、
７位　豊島区　２０．３％、８位　品川区　２０．０％、９位　港区　１９．４％、
１０位　板橋区　１９．４％、１１位　台東区　１７．１％、１２位　杉並区　１５．４％、
１３位　江東区　１３．２％、１４位　中野区　１２．０％、１５位　墨田区　１１．３％、
１６位　世田谷区　１０．６％、１７位　中央区　６．９％、１８位　足立区　５．０％、
１９位　江戸川区　４．９％、２０位　練馬区　３．１％、２１位　渋谷区　２．８％、
２２位　葛飾区　▲３．９％、２３位　荒川区　▲４．７％

>>334
気に入らなければ無視すれば良いし、
間違っていれば反論すれば良いよ。
ウダウダ文句だけ言わないこと。

みなさん色々数字を分析して、楽しみましょ。

戸建にくらべて中古マンションの分析はちょっと難しそう。
千代田区が増えているのは、区内の買い替えが多いのかな？

>>331
最も大きな遅効性は、販売と実際の人口移動（引越し）のタイムラグです。

巨大マンション、ザ・トーキョータワーズへの入居は今月からですし、
実際に人の移動が進んで行ったら、２３区のどの区に大きな影響が出てくるのか・・

具体的には、持ち家から買い替えの場合は中古マンション、更地の供給が増えますし、
賃貸からだと主にファミリータイプの賃貸が余って行きます。
これらが２３区の不動産マーケットに影響を与えて行くことになります。

>>336
そうは言っても掲示板も公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は
必要ではないでしょうか？
これでは街宣車といっしょです。
自分の妄想や願望で埋め尽くしたければ、ブログででもやってほしいです。

>公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は


いやだったら見なければ良い

それだけのスレ

個人がそれぞれ私見を述べ合う、かつ正確性があるかの判断は見るにゆだねられている。

>>338
単なる統計数字の分析ですよ。
何か不都合でもあるのでしょうか？

さらにこれから調べるべきは、
１１月から現在までの中古マンション、更地の在庫推移が分かったから。
実際にその間各区の人口がどう変化したかを見るべきでしょう。
１１月中、１２月中の人口移動統計を調べて、実際どの区の人口が増えたか調べ、
それと>>335の数字の関連づけをする。