港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

719>
確かに、鉄価格もこの１年半で２倍近く値上がりしているし、入札時とは大きく状況が変わっていることも確かですね。まともなマンションを建てるためには、少なくとも平米７０万オーバーにしないと無理なのでは。また、購入対象者の年収範囲も上に広げるのではないでしょうか？安物のマンションが作られてしまうよりも、価格を上げてでも堅実な物件が出来ることを望みます。

竣工後に一期で全室売り出しても超短期間で完売できる見込み。
モデルルームもあの辺に作ったりすると高いし利益あんまり無いからあんまりコストかけずにやるつもりです。もうしばらくお待ちください。

確かに分譲面積で平米あたり４５万円以下というのは、建築面積に換算
すれば平米あたり３０万円強でしょうから、分譲自体での利益は出ない
かもしれないね。
１，２階部分の投資効率の良いテナント物件を取得できると割り切ってい
るのでしょう。

>>721
こういった物件は計画が通った時点で建設材料を購入しているので、計画が通った時から調達済み
ですよ。大抵の大型物件で言われ続けているデベロッパーの言い分けだけど、
何時計画が通ったのかがチェックポイントじゃないのかな。

＞No.722

竣工後の販売ならわざわざ別のモデルルームもいらないだろ。
販売は秋以降

だからここは定借物件なんだってば。
土地代は掛からないの。
平米４５万円でも高いぐらいです。
定借マジックに騙されてはいけませんよ。
１階や２階のテナントは基本的に以前あった商店（現在仮店舗で営業中）が優先的に入居します。

とにかく、購入者条件や価格、スケジュールが出ない現段階の状況では、何もわかりませんね。
安い価格で決定であるならば、売主としては早めに売りに出して、頭金だけでも回収したいはず。
未だ何も情報が出ないということは、売り渋りなのかもしれません。
意外と、他のマンションと同等の価格なのかも。（借地分が若干安い程度かも）

>>727
価格、地代を始めとする条件に最初からタガがはめられているので、売り渋りはないでしょう。
多分722さんの言う通り、販売コストをかけないようにモデルルームも作らず、いきなり一気に
売り切る積りなのでは。
派手でカネのかかる前宣伝は一切しないでしょうから、ここに興味ある人は今から不動産情報誌
に目を凝らしておく必要がありそうですね。

平米４５万円というのは、もともと住友の提案チーム側から出てきた価格ですよ。
ふつうは販売価格の３割くらいは営業コストをかけているのがこの業界。ここの場合も
コンペの時点では今のようなマンションブームが来ることは想像もできなかったでし
ょうから、多少は営業コストを見ていたと思いますね。
今の状況ではなにもしなくてもうれますから、営業コストを最小限にできます。
多少の資材や人件費が値上がりしたとしても、利益率は上昇していると思います。

販売方法はきわめて事務的に行われると思いますよ。不動産情報誌に広告を
載せることもしないかもしれませんね。

ローンは公庫のみの制定があるとすれば、賃貸向け購入は無理ですね。

総合設計による建ぺい率緩和で建築面積は二倍？。
定期借地権だから借地費の殆どは組合管理費？。
70年後の解体工事費は無視できない（最後にばば引く人は？維持修繕費積み立て？）。
モデルルームなんて無駄なコストは無用。
マンションの建設単価はｘ0万/m2だろうから提案企業は充分利益が出るし購入者も幸せ。
コンペ時と一寸時代が変化したがそれは欲のかきすぎ。
保育所、幼稚園、学校、介護施設等の不足を覚悟しています。
宝くじ並みか。旧住宅金融公庫の優先権が適用できるのか。

まぁ、万一当たっても70年間も住まないでしょう。
適当な時期に売却。

都が丸ごと買い戻すって事はないの？

定借なのでローンが付きにくいですよ。中古で売るのは難しいかも。
まあ、それでも良いって人か定借をよく分かってない人が買うんだろう。

定期借地権の期間終了後の扱いは、明示されていないと思いますが。
取り壊し義務がつかない可能性もありますね。するとすっごく有利な条件ですよ。
毎月５千円くらいづつ取壊し費用として積み立てるなどというのは良いほうで、
いきなり１割以上の保証金を積まされるマンションもありますからね。
５００万円の保証金を年率２％で７０年間複利運用すると２０００万円に
なります。３％なら４０００万円、４％なら７８００万円ですよ。
それを無利子で預けるのだからたまりません。

解体費込みでしょ。

早く売ってくれ。諦めも付きやすい。

壁の色、よく見ると、ダークグレーとライトグレーの２トーンみたいですね
工事の網が取れれば、もっと明るい色に見えるかもしれないですよ

定借が中古で売りにくいなら、
大崎の定借をたいして安くもなく買った人達の将来は…

はやく祭りがみたい

定借は駅近じゃないと意味ないってことですか？
だったら賃貸に出せばどうにかなるってことでいいのでしょうか？

大崎は定借をよく知らない人から、うまくボッタというところでしょう。

大崎買った人は大失敗なのかな？
うん失敗だろう

失敗なのかぁ・・・

ここの販売開始情報は、どうすれば入手できるのでしょうか。
現在地方勤務（転勤で）ですが、来年度には都内に戻れるので抽選に申し込みたいんです。

焦らなくても、話題になるから大丈夫だよ

販売まであと1年以上か。

746です。

多摩ニューの建て替えも話題になるくらいですから、ここも話題になりそうですね。
１年以上あればもう戻ってきているし。
何の情報もなく待たされるのはじれったいです。

相当強運か、コネありでしか当選できないでしょうね。

建築計画まとめ

住宅PLAN
　A:2LDK 81戸70.55㎡
　B:3LDK 82戸76.00㎡
　C:3LDK 82戸 82.00㎡
　D:3LDK 246戸 82.15㎡
　E:3LDK 245戸89.95㎡
　F:4LDK 82戸　89.95㎡
　G:2LDK 11戸 75.60㎡
　　　　計829戸

・暖房機能付き給湯システムの仕様　有　床暖房設備有り（ガス）
・盛夏における主風向　南
・様々な環境的配慮を施すと共に、低コスト住宅を目指している。
・周辺環境への配慮を施すと共に、低廉で更新の容易な住宅を供給
　する事で、都心居住、少子化対策に貢献する。
・構造　RC造＋S造

竣工２００８年１０月３１日予定

販売時期　2008.12
入居条件　2009.02

価格は港区と再協議中
（プロポーザル時期からの建築材料の上昇（25％）を理由）
・４５万／㎡の住戸割合３０％程度
・上限８０万／㎡を目処
・平均５６万／㎡程度
地代の値上げも合わせて再協議中

居住目的の方にはこれでも安いのでしょう？
投資目的の方は45万/㎡の30%の中で吟味が必要か？

また、平面計画は全住戸で共用廊下側に居室あり、
2面通風により環境に配慮しているそうです......？
竹中ですから.....

＞価格は港区と再協議中

都の間違いでは？都営住宅だし
販売単価が事業コンペの大きな勝因だとすると、価格改定を認めたら
あきらかにフェアでないな。
何のための価格改定なんだろう。権利金（保証金）部分をあげて
都の利益拡大ならわかるが。

あの仕様で上限坪単価２６４万（８０万／平米）平均１８５万で
定期借地ですか。

１．大阪商人根性丸出しのがめついゼネコンが、請負当時と
　　建材単価が２５％上昇していることを理由に工事費の増
　　額を主張
　（このゼネコンは請負時の約束を守るつもりは最初から無い....）
２．デベが便乗して販売価格の値上げを都に提案
３．近隣地域の販売価格を根拠に地代の値上げも合わせて提案
三位一体談合値上げか？

都議会はどう考えているんだろう。都営住宅の老朽化敷地高度利用は、ここだけの話題ではないはずだが。

752さん、すごいですね！！
ぜひとも
E:3LDK 245戸89.95㎡
これに申し込みたいです。
でも当初の計画から値上げ、さらに地代もＵＰとなると、ちょっと恐ろしいです。

これがサプライズです

都議会は正義の味方じゃないからね。
自分たちのバックの業者たちに、納品やらなにやらで、適当に潤えばどうってことないでしょ。

むしろ、低コストを理由にそうゆう利権を排除したら、その方が
怒り狂うんじゃないの？

以前の情報の４０万／平米だった場合に比べて、単価の安い部屋の倍率がより高くなり、単価の高い部屋の倍率は低くなった、と思うのですがどうでしょう？私のような低所得な人には、金額的にも倍率的にも買える可能性が低くなってきた気がします。

入札の落札条件を　今から変えるのはおかしいでしょう。
入札した意味がなくなります。
落札出来なかった業者のほうが　最終的に安くいいものがで来た可能性も残りますし。

公共事業で、落札後建築建造中に、やれ水が出た、やれ海底地盤の
さらなる調査が必要になったといって、建設費用が見直し（値上がり）に
なることは、あってはいけないのに実際にある、という調査を見たことが
あります。

761さん、おっしゃるとおりです。
都や区が主体の公共事業の工事であっても、当初落札金額で
工事が完了する物件は残念ながら皆無です。
役所も追加予算を議会に申請することに抵抗はありません。
ただし、上限２５％というところでしょうか？
大手ゼネコン、デベがその上限を狙うのは当然で、民間事業
者として、いたって健全というところでしょうか....？

所詮公務員。期待しちゃイカン。

ここを購入検討してる人は、予定通りの価格帯で売り出されることを期待してるの？
そんな水準で出れば、空前の抽選倍率になって、
ほとんど宝くじ状態になるのは目に見えてると思うけど・・・。
ある程度の水準になって、倍率下がってくれたほうがうれしい訳じゃないのかな？？
自分はもう他物件を購入済みなので純粋な野次馬根性からですが、
もし自分が購入者の立場なら、倍率が現実的になったほうがいいと思うのだけれど。
住友・都・入札・他業者の利権など、購入者にとっては知った事ではないのじゃない？

定借は判断が難しいね。
ブリ大崎の例だと、保証金が５００〜６００万、地代、解体積立金が２．５万／月だそうな。
売却時も一般の相場より相当安くなるしね。

総合的な収支としてはＷＣＴ程度かな。去年まではボッタクリと言われてたけど、今となってはこの水準ならやっぱり安いか。

現場を見てきました。かなり建ちあがってきています。楽しみです。

私も楽しみなのは楽しみなのですが，どうせ当たらないと思うと
この値上がりご時世にあと１年以上も待っていられず，他の物件の
購入に行かざるをえないかなと思っています。残念ですが。でも
野次馬的に興味津々です。

＞７６６
買ってから手放すまで支払う総額が、ＷＣＴ購入と同程度ってことでしょ。