港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

転売や賃貸は東京都との借地権契約の中で制限を受けると思います。もし
自由に賃貸ができるんだったら、きわめて効率の良いマンションになるし、
入居が思わしくなければ賃料の引き下げもできますから、周辺の賃料相場
の押し下げ要因となりますね。
周辺の賃貸マンションを持ってる人にとってはまずい話です。

２００８年１０月販売って、　金利いくらになってるんだろう。。

どちらにしても、凄い高倍率物件としてマスコミの話題となり、
有名なマンションになるのは確実。

規制が出来ても、今すんでるマンションを売却か賃貸に回して
こっちに住むかな？もし当たればだけど
こっちのほうが駅から近いし、近くにマンション買ってるから
よりお買い得マンションがきたら嫌という意地もあるけどｗ
金利とかもどうせキャッシュだから関係ないし

ビューロ品川の賃料は、家具一式＆光熱費込みのホテル的仕様による設定であり、
ここの賃料と近似すると思っている人は残念ながら算定条件が錯誤があるようですね。
いってみれば、当物件南に建ったマンションの賃料と類似になるでしょう。
仕様が似てるでしょうからね。

>>227
そんな事は知ってるよ。
もっと比較しやすい物件だとパシフィーク品川ってのがある。

金利上昇のピッチは案外早そうですね、

＞２３１
秋価格　ご覧になったですか。
ここは２年後の秋価格ですが、よく考えると２年分ウェイティングの行列が増えるということですね
抽選も、一次予選、二次予選、本選とかありそうですね。

２年後に万一、ミニバブルがはじけてれば、
倍率はそれほどでもないかも知れません。

＞品川の定期借地なんて当たらないって
＞それこそ下手すると上がり切った時点での格安販売だから
＞バブル絶頂時の公団建売住宅のように200〜300倍とか平気でありそうだよ
＞あの時周辺価格相場7000万の郊外物件(さいたま)でさえ3000万台後半で売り出して
＞150倍とか平気で付いてたんだから

サウスゲートまで確定したから、倍率４桁もありえる？

サウスゲートって、再開発するだけで
新駅作るのは決まってないんでしょ。

たぶんＪＲ東側の操車場は独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構
がもっているんでしょ。
だとすれば、都心の一等地を操車場で使っていてはもったいないですよね。
できるだけ高く売るかテナントビルでもたてて高収益物件に仕立てたいの
とちがいますか。

ところが、開発しようと思っていてもとなりに汚水処理場があっては、
資産価値は高まりませんよね。ということは、行政の再開発により汚
水処理場が整備されれば、ここに駅を作って開発することは自然な流
れかな。

>>238
サウスゲートの資料を見ましょう。「水陸交通の結節点」4箇所が明記してあります。
南から、「品川浦」「天王洲」「海洋大学前」そして『水処理場付近』です。

あの位置だから「水」は運河しかありません。
別資料の運河ルネッサンス（港湾局）でも触れられていますが、
行き先は東京・江戸の観光地なので、運河沿いで行ける銀座〜浅草（江戸市街）方面と、
お向かいの台場〜晴海・有明（東京新都心＝オリンピック候補地）が自明です。

ところで「陸」はなんだと思います？バスターミナルが出来るとでも思ってますか？

疑いなし！！なんて言われると、何とか商法みたいで逆に疑わしい。

そうだね、疑わしいよね。
早めに豊洲とかを買っちゃったほうが良いと思うよ。

問題はやはりワールドシティータワーズか
あれが売れないとこちらの話が出ないのか

数年前は、地方からも買い手が殺到して抽選になり、タワーって凄いなぁと思わせたワールド…。

本当に欲しいのなら、こんなとこに投稿してるより、
今から住友にコネ作って、当選確率上げること考えたほうが、
早道。　かな。

どう考えても今世紀最後のお買い得物件
時折、倍率下げようと必死な工作員が現れますが
無視してみんなで申し込みましょう！

定借付きの安マンションをあえて買う人の気持ちが分からない。
リスクを背負いたいだけ？

分譲を買う人は、地価暴落のリスクを背負ってるから。アイコだね。
７０年後に生きてないのも確かだが。

中・高年の独身（今も今後も子孫を持たない人）で定借を自宅用に
購入する人には、３０年位住めて、その後売れなくても賃貸に出せれば
いいという考えがあると思うのですが、これは危ないのでしょうか？

タワーマンションなんて容積率７００％もあり土地の権利なんて僅かですから、
地価暴落リスクなんてあんまり関係ないのじゃないの。
固定資産税と都市計画税あわせて１．７０％ですから、約５９年間で土地の
価格相当額を税金でもってかれちゃうんです。ですから土地を所有すること
の意義は疑問ですね。

70年、生きてたら90代か
微妙なとこだな

もう一つ家あることだし
当たっても賃貸に回すな、俺は

> 244 SIマンションさん
その情報ってどこから仕入れるんですか？
全く販売に関しての情報が出ないですね〜
本当に分譲してから販売するのですかね？？

投資、セカンドハウス不可、収入制限すれば少しは倍率下がるでしょうかね。
ついでに住み替えも不可。

投資、セカンド不可については逃げ道はいくらでもあるような。
収入制限はローン審査との絡みで難しいでしょうし、
住み替え不可を強制するのはまず無理でしょう。

＞２６８
当たらないよ。ものすごい倍率になる。条件のいいのは東南、南くらいだけど安いところは破格に安いわけだし。

借地料が、年２０万くらいですね。70年で1400万円
上限価格が決まっているから、高層階南向きと、低層階北向きの価格差が余りなさそうですね。

土地分の固定資産税の７０年分って、７０平米換算でいくらなんでしょうか？
それと借地料とを比較するべきでは。

７０年近く先の、借地料と固定資産税額なんて
誰にも分からない。

以上。

土地代がなくて賃料なわけだから、その分借り入れしなくていい。ということはその分の金利もかからないわけです。

>>275
>賃料は地価に連動して3年に1回とかの見直しがある。

ん？私が都営住宅経営部住宅整備課に電話で確認した情報と違いますよ。
「賃料は70年間変わらないので安心して良いですよ」と言われました。
倍率下げキャンペーンですか？

騙されませんよ（＾−＾）にっこり

それと販売時期についても確認したんですが、全ては住友不動産に販売価格や時期を
まかせているので住友さん次第との事です。

気になったのが「販売価格」も住友不動産にまかしてあるとの事なので少々不安です。
土地の賃料は担当者さんが笑いながら「格安です」と言っていたので期待は出来そうですね。

格安賃料じゃ、更に倍率アップ確定。

>>281
電話で聞けば分かる事だろうけど「販売価格、時期については住友さんに一任してますので」
の一点張りだったから突っ込みようがなかった。
私も情報が欲しいので参考にして下さい。

それと問合せ先はhttp://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v100.htm
の一番下に記載されてるので確認して、みんなで問い合わせましょう！
>「販売価格、時期については住友さんに一任してますので」の一点張り
上手くかわして下さい。検討を祈ります

43階建てで、高さ140.7mは低いですね。

何か新しい情報はありませんか？

>>284

東雲のアップルタワーなぞ、44階建てで139.69mだぞ。
でも、この高さだと直床かな？

間取り出てないですかねぇ〜？

SIって昔のレスで書いていませんでしたっけ？
あと，東雲のアップルタワーは二重床ですよ。

東雲アップルは中層以下は直床だよ
天井も低いし、あそこは上層と下層の差別化が露骨過ぎてイヤ

わたしは２件買う余裕がないので参加できませんが
ここの倍率は凄そうですね。

私も貧乏人なので貧乏な人がんばれ！！

>>286さん
>>289さん

288です。
すみません。確かに中層以下は直床ですね。

ここ当たったら超超超ラッキー♪

>>293
それは何故でしょう？

暇があるなら、デべにコネ作る努力した方がいいからでしょ。

>>294
倍率100倍超えを危惧しているからです。

【港南四丁目第３団地建替プロジェクト　建築物環境計画書】
がやっと公開されました。
これを見ると二重天井、二重床、スケルトンインフィル、外装タイル貼り、等
以下、抜粋

・都営団地の建替事業で70年の定期借地権付の分譲住宅である。
・様々な環境的配慮を施すと共に、低コスト住宅を目指している。
・都心居住型総合設計を適用し、周辺環境への配慮を施すと共に、低廉で更新の容易な住宅を供給する事で、都心居住、少子化対策に貢献する。又店舗、医療施設、保育園を設置する事で、地域生活者の利便性向上に寄与する。
・八角形のフォルムにより、地域特性を考慮した最適な眺望を確保すると共に、魅力ある4つの広場を形成する。又巨大なヴォリュームを和らげる為、周辺環境になじむ外観の色彩計画、低層部店舗では地権者要望を調整し、バランスのとれた賑わいのある店舗計画としている。
・住戸ではスケルトンインフィルの考えを取り込んだ、長期に渡って更新可能な建築、設備、構造計画であり、魅力ある計画としている。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/103_minato/050125...

八角形かよ。
地階はないんだね。

宝くじ買うのと同じで、申し込んで当たればラッキー。
万一当たっても転売できないなら、住んでる家売ってここに住むだけ。

所得制限の有無はどうなんでしょう？

今日、物件の近くを車で通りました。１０階くらいかな？工事は順調に進んでいる様子です。
販売時期はいつかな？知っている人がいたら教えてください。

今どんな状況になっているのかな

今年1軒買いましたが、そっちを賃貸にまわして定借に応募することにしました。
2年あれば2割は楽勝でしょう。
繰上げ返済分を頭金貯めるのにとっておかなきゃ。

305さん
定借でそんなに簡単に購入していいの？
心配じゃないの？
理由聞かせて？
2年あれば2割は楽勝でしょう。
って何を根拠に？

最近は新しい話題はなしですか？

ケープが８０倍になりましたので
ここは軽く４００倍ぐらい行きます。

ケープは１００倍超えの情報でてますよ。

そりゃまた失礼しました！
それでは、ここは５００倍に挑戦ですな
港南伝説のはじまりはじまり

持ってて良かった！つみたてくん倍率の、ぶつかり合いね。

ケープは単に戸数が少ないから倍率あがってるだけで参考にならないよ。

住友じゃなければなー。なんかやらかしそうな気がするよ。

住友は即日完売するような値付けは社内でＮＧ。
条件激悪な部屋だけ安くして、後は相場より若干高い設定してくるよ。
住友はそういう会社。

でもこの物件の坪単価には借地権契約の縛りがあるんでしょ。
それで利益を出そうとしたら、内装や施設を落とすしかないね。

でも低層からガラス透明バルコニーだよ。
施工は竹中、コンクリもプレキャストだし、かなりお金掛かっているように見える。

住友は、競争入札の際に、都と坪単価などについても約束してるでしょ？
今さら、売るに際して自分で勝手に変更できるのでしょうか。
ただ、施工が竹中ってのは良いですね（ただの印象ですけど）。

景色の話ですが、フェイバリッジなどで北東方向はふさがっているので、
レインバーブリッジが見えるのは、北東に面したかなりの高層階のみ。
東京タワーは北側のコスモポリスで見えないし、
南西の富士山は、品川のビル群で見えない。
南向きは半分、別の都営団地で２０数階までふさがっている。
南東方向が開けているので、そっちの倍率は高いでしょうね。
海洋大学のグラウンドが続くので、将来的にも南東方向の景観は
良いでしょう。

周辺相場の上昇や材料費の高騰等々、いろんな理由を付けて高くしてくるよ。
坪単価100〜150万違ったらＷＣＴの契約者も怒るだろうし。

儲けのためなら手段を問わない住友が、45万/m2以下で売るのは想像ができないな。
313の言うように、なにかやらかしそうな予感。

そんな入札あるわけないじゃん。