23区内の新築マンション価格動向（その23）

春になれば、
都心部に竣工した大規模マンションへのお引越しが始まり、
また単身者を中心に、都心部賃貸物件へのお引越しも始まります。
>>549さんご指摘の通り、中古物件のチャレンジ価格も調整され、
中古を買って引越しする人も増えるでしょう。

これらの人々が今までいったいどこに住んでいたか想像したことありますか？

まあまあの所得層は流出のONE　WAY。
地方から上京者が流入しても、賃料の安い物じゃないと需要は無い。
５年前に予想されていた事が今現実になろうとしてます。
いわゆる所得水準による住み分けが次第に進むわけです。

>>558
行き過ぎた価格上昇は都心回帰の大きな妨げになります。
都心部のマンションストックは、賃貸、中古合わせると昔に比べ厚みを増しています。
チャレンジ価格は調整され、再び価格上昇は巡航スピードに落ち着き、
これからも都心回帰は続いて行くと思われます。

チャレンジ価格中古の出しっ放し物件はいくらでもありますからね。
価格変動しないから、549さんの物件リストには載らない。

>>549
昨日の日経平均全面安のようなものだな。
でも、意外と下げ幅はまだ小さい。

株と違って、今が中古売買のピーク時期。
急いで売らなきゃならない物件は、売るために下げる。

3月には決算期だからマンションの大暴落が始まるって誰か言ってたけど、まだ？
それとも、５０％ましで売り出してたチャレンジ価格が１０−２０％下げたことが大暴落と言ってるのかな？

勝どきや豊洲の大規模物件タワーが完成する今春は
築浅中古の投げ売りが・・・

って言ってた人もいたね。

実際に内覧すると売るつもりがやっぱり持っておきたいって変わるんだよね。　
三月末に某物件を２部屋買うけど、売るの片方だけにすることにしたよ。

もちろんチャレンジ価格で。売れなかったら、賃貸にするのも手だし、親族に貸すとかもある。

譲渡益課税ごっつあんです

>566
もちろん売る方は会社名義ですよ。まぁ税金は嫌ってほど払ってるので今更ですが。

幸か不幸か税務署からは優良法人として表彰されてます。

だいたい、今時3000万の譲渡益課税控除越えて売れるのそんなにないから、みんな心配してないよ。

個人で未入居なら3000万控除だめでっせ

住民票移しただけでもだめ。現地調査で裏とってから呼びた出し。

3000万控除も3月17日までに申告しないとだめです

旧価格、新価格、新新価格との上昇の動きに続いて

新新新価格、新新新新価格と都内マンションは値崩れを起こしていくのでしょうか。

何をやってるんだか。

今日、申告用紙書いてます。
今年は3000万控除利用者が多いでしょうね。

>>572
べんつ調子いいっすか？

９９年から８万戸（首都圏を維持してきたマンションブームは２００７年で終わっている。

しかし供給が激減し、価格も下がるという事態ではない。

マスコミのマンション暴落記事の出元は大抵業界評論家リサーチャー３名に絞られる。
ことにＡＦという人、去年の秋から年収の５倍説を根拠に危機感を煽っているが、
半分はマンション市場リサーチという自分の商売の危機を嘆いているのだろうか。

そもそも今時平均年収という概念自体が曖昧なのだ。

平均年収というグループの人口が一番少なく、所得分布は上と下に二極分化している。
そういう年収格差、さらに親からの援助格差で今のマンション市場はもっている。
不動産リサーチャーは、顔を洗ったほうがいい。多分花粉症でぼーっとしているんだろう。

>>574

そうゆう意味か・・・この業界は闇の世界が多い。
コンプライアンスなんか関係ないか？
なんか恐ろしくなってきた、ここにも書き込みあるかと思うと。

大手デベは真面目に頑張って欲しいな、購入者が幸せになる物件供給をして欲しいと願う。

残念だけど、デベなんて自分だけ儲ければいいとしか考えていないよ。

＊＊＊とキックバックは共通語

＊＊＊=893ね

元祖はんのべんつ中古やで

どうでもいいけど、そろそろ価格下がったと思える新築物件でてこないんですかね。

>>575
まあまあの所得層の一部地域への集中居住が進むだけですよ。
首都圏全体で年間２万戸程度の規模。

>581
>どうでもいいけど、そろそろ価格下がったと思える新築物件でてこないんですかね。

？？？
ちゃんと探してる？

>>581
シティハウス世田谷桜丘
あのスミフが弱気になってきていることがよくわかる。

>>581
いくら住不でもあの住環境で強気になる筈ないでしょ。
もっとも新規発売物件で「まだ上げるの！？」感が無くなったのは事実。
期末の中小デベ在庫処分に初夏以降の控え目発売価格が続けばまた盛り上がってくるんですかね。

疑問に思うが土地と違いマンションは単純に言えば消耗品でしょ。どうして資産価値があるといっているか意味分かりません。都心部がこれから供給がないなんて嘘だと思う。１０年間隔で見れば昔の耐震基準に満たないものは階数を高くして作るであろうし結局供給は満たすはず。湾岸これから供給のほうが多くなりそうであり前途多難。

>どうして資産価値があるといっているか意味分かりません。

つまり、経済がインフレ傾向の時は現金持ってても増えないけど、
マンション持ってたら、減価償却がインフレと相殺されて値段が落ちない
ってことじゃないか。

デフレ傾向のときは資産にはならんわな。負債ですね。

>>589
都心回帰が続いて最も影響を受けるのが、西側近郊の超割高地域であることは誰も異論が無いでしょう。

また、集中と集積は利便性と生活環境の向上をもたらす。これがその地域の価値を上げるであることは誰も異論が無いでしょう。

新築の値下がりがないなか、中古が結構売れてきてますね。

多少値下げしてるのかは不明ですが、予想以上に捌けてるみたいです。

都心回帰の勢いは増すばかりですね。

>>589
新宿渋谷世田谷など、高さ制限を作ってるから
階数を高くすれば良いと簡単には言えません。

新卒採用意欲は依然高く、
首都圏の少子化を補う為、地方からの採用者が今後も増え続けます。
各企業は住宅補助をより充実せざるを得ず、都心部不動産マーケットにとっては追い風ですね。

8割が新卒大量採用継続＝09年春も「増やす」、27社−時事通信の主要百社調査
3月5日17時2分配信 時事通信
　景気に先行き不透明感が漂う中、大企業の採用意欲が依然旺盛であることが、時事通信が主要
100社を対象に実施した2009年春の新卒者採用計画調査で分かった。27社が採用予定数を08年春
実績（見込み含む）よりも「増やす」と回答。「前年並み」と答えた53社と合わせ8割の企業が、
大量採用が目立った今春の積極的な採用計画を引き続き維持する。「減らす」との回答はわずか
4社にとどまった。
　団塊世代の大量定年による「退職者増への対応」（竹中工務店、サントリーなど）や、好業績
を背景にした「事業拡大」（旭化成、ソフトバンク、三菱地所、東京ガスなど）のため、
人材確保を目指す動きが幅広い業種に広がり、就職戦線が依然として「売り手市場」に
あることが示された。

就職氷河期以降の世代は所得の二極化が進んでいるとともに、貯蓄志向も強いようです。

20代の人は1カ月にどのくらい預貯金（年間合計額を12で割って算出）をしているのだろうか？
最も多いのは「1万円未満」で17.6％、次いで「1万円台」が11.5％。「やっぱり20代だと
少額だな」と思うのは早計で、
1カ月に「10万円以上」、つまり年間で120万円以上貯めている人が9.6％いる。

この９．６％が都心部マンションＧＥＴ組になりそうです。
男性だと１４．１％に達します。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080305-00000039-zdn_mkt-bus_all
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0803/05/news050.html

一世代で首都圏５０万人として、
男がその半分の２５万人
その１４％として、３万５千人になります。

２００７年首都圏で５千万円以上のマンション販売数量は約１万８千戸。
購入者の全てがマンションってわけじゃないから、
何となく数字は合っている感じになります。

５千万円以上マンション購入者の全部が全部都心部ってわけじゃないから、
都心部で１万２〜３千戸のマンション供給が適正水準かな？

親の財布頼みで買う人もいますから。

そこそこの値段なら買える人は結構いるってことですな。
職住近接の都心部であれば、千戸クラスの大規模も時間を掛ければ売れて行きます。

一方で、毎年コンスタントに１万戸以上の供給を都心部が続けて行くのは不可能だから、
新築の価格上昇とともに、中古なり賃貸なりに流れて行く人が出てくるのは
避けられないでしょうね。

理屈的には、都心部マンションは早めに購入しておいたほうが有利です。

都心のタワーは相続対策にいいですね。時価は1億でも相続税評価額は数分の一です。

キャッシュで五億あったら6割持ってかれるけど、タワーマンションにしといて相続後売却すれば、中古価格が値を保てばかなりの節税になりそう。

同じ考えで買った人っていますか？

マンションでの節税対策は当たり前でしょう。かなりやってます

節税はやり終わった感が出てますね。
だいたい今年度中にみんな終わらせてるのでは？
あんなおいしい税制になればやりますね。

まあ、また不況になってきたので
数年後には優遇税制を出すでしょうが、
ここ数年のめどをつけてしまったので
しばらく静かかと。

>>599
オマエガ早く買え
ウザイ

>理屈的には、都心部マンションは早めに購入しておいたほうが有利です。
そう？

おれは、そろそろこの相場の最後の高値掴みをする人間が
現れて、その後は、いつか見た阿鼻叫喚の不動産価格崩壊
スパイラルに入る時期だと思うけど。

怖いよね。自分が買った価格を一瞬でも上回ることなく、
ひたすら価格が下がってく。でも確実にそういう人間がでてくる。

その日はもうすぐそこだ。

>怖いよね。自分が買った価格を一瞬でも上回ることなく、

新築マンションが購入価格を上回ることは滅多にない。
なにせ、新築だというだけで高い新築プレミアム付き
だから。

新築購入直後に売りに出すと、新築じゃないというだけ
で、20%下がる。

もっとも、広尾ガーデンなんて、新築売り出し時は、
今からみるとかなり安い。まあ、物価も違うから、
単純には言えないが・・・。

少なくとも、投資用としては新築マンションは不適
でしょう。

>>605
居住用の場合は家賃を払う場合と買った場合の比較になりますよね。
一番分かりにくいのは、何十年も経った後の建替え。
費用的には、取り壊しと建築コストだけで、再び新築マンションが手に入るわけだが、
その時点の新築マンションのお値段しだいでずいぶんと損得が出てくる。
近郊、郊外の場合は、何十年も後には下手するとマンションなんか建たない地域化しかねないから
希少性が高い都心部が断然優位になりますよね。
将来的にも需要が見込める都心部は早めに手に入れておいた方が有利でしょ。

都心回帰で今後増えて行く都心回帰第二世代の子供たちが、
未来の購入者層になるだろうし、国内外からの人の流入もあるから都心部の需要は
将来にわたって安定的に存在し続けますよ。

都心部は何年もかけて、そこそこの所得以上の人々が集中居住する地域になって行きますよ。
その過程の中で、色々新しい物が生まれてくる、住んでいて楽しめる地域になりますよ。