23区内の新築マンション価格動向（その23）

>>490
この板で、スレさえも作られなかった物件が多いですね。

最終的にどこに皺寄せが行くかと言うと
賃貸なんです。
都心部の分譲マンションが続々と竣工して、人が引っ越せば、
出て行かれた地域の２ＬＤＫ、３ＬＤＫタイプの賃貸は余りますよね。
それに、新築の売れ残り物件が加わると更に増えることになります。

通常は春になると賃貸が埋まって行きますが、
上記に該当する地域は逆に増えて行きますよ。

まだ２月末の時点ですが、２３区のどこで２ＬＤＫ、３ＬＤＫタイプ賃貸が過剰かが分かります。
暇な人は両方足して、多い順に並べてみてください。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/
４月下旬には体勢が明らかになりますよ。

例えばこれが１月中の都内間移動の結果ですが、
マイナスの区は他区に人口が流出していることを表しています。
渋谷区のマイナスが一番大きいです。

また、市部から都心部への人口移動も相変わらず続いています。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/js-index.htm

根本的理解が必要だから言うけど、
池袋、新宿、渋谷にかけての商業施設、水商売は
土地神話の基に成り立っているんだよ。

近郊、そして郊外へと住宅地が広がり、
今まで二束三文だった農地が、富の源泉になった。
その一部の金が流れ込むだけで、
あれだけの街が出来上がってしまった。
無から生み出された富は、大きな消費を生み出すけど、
その根が無くなれば、雲散霧消の運命を辿る。
すごく薄っぺらで、文化とも言えない存在である。

このあたりを心にとめて行動すべき。

近郊、郊外への住宅地の拡大は、不特定多数の庶民（主に元農民）に思わぬ富を
もたらした。その人に特別な能力があったわけじゃない。
特段の能力も無い人々に、貴重な国の富が集中してしまったところに、不幸は生まれた。
そのお金は死蔵され、ほとんどが銀行の預金に向かった。

翻って、現在を見れば、やっと近郊、郊外への住宅地のスプロール化が終わり、
富は都心部に向かっている。都心部の土地の所有者はバブル期の地上げのお陰もあり、
そのほとんどは企業に移っている。
富の流れは一個人には向かわず、所有者である企業に向かい、そのお金は死蔵されることなく、
企業の合理的判断で有効に使われようとしている。

都心回帰と、都心部の発展は、
一国家単位で見た場合、限られた資金の有効活用につながっている。

そのような潮流の下で、近郊および郊外の戸建地域、低層地域の地価が
揺り戻しで下がって行くのは、当然の帰結と言えよう。言わば土地神話の総決算の時期なのである。
不特定多数の庶民（元農民）に一時的に移った富は再び元に戻り、
効率的運用がなされるようになる。

それでこの後、池袋、新宿、渋谷の不動産価格はどうなるのですか。

>>497
下がって行きます。

何故なら、
企業マインドのみで見た場合、立地する意味が無いからです。
ビジネス上の利便性、物流上の利便性、そのいずれも極めて劣ります。

>>499
経済合理性
すなわち企業マインドで街が発展する時代に変わります。
意味の無い（経済的に不合理な）近郊、郊外へのスプロール化は
今後ありえないでしょう。

それに代わり、
経済的に意味のあるエリアへの集中投資と、
その開発の相互関連付けが合理的に行われ、
相乗効果を生み出すさまざまな工夫が行われるでしょう。

スプロール化＝無秩序な拡大。

これからは湾岸の時代。
ららぽーと豊洲が銀座に
東京ビッグサイトが国会議事堂に
有明テニスの森が日比谷公園に
フジテレビが国NHKに
枝川が国交正常化後の北朝鮮大使館に
芝浦工業大学が東京大学に
有明コロシアムが国立競技場に
ゆりかもめがリニアモーターカーに
お台場がドバイに
晴海通りが国道1号に
東雲のCODANが広尾ガーヒルに
江東区は湾岸特別区に
変化していくと思われます。

集中投資なんて行われないよ。
投資は1年単位で比較しては×。すでに投資されている額、というのも重要な要素だ。

最近投資され始めた地区を見ているとバラ色に感じてくる、というのは気持ちはわかるが。

>>505
問題は東京の形と地形なんです。
無理した場所への投資は無駄を招くが、
合理的な同心円、平坦部への集中投資は
互いの相乗効果を生み出します。
投資の中心が民間に移りましたから、
経済性が重視された投資に今後なって行きます。
官はその動きをインフラ面で支えることになります。

>>504
湾岸だけが江東区じゃないよね。
土壌汚染公害で有名になったエリアや
夢の島や０メートル地帯も、住む上では忘れちゃいけないね。

>>506
今まで蓄積された人、物はいずれ古くなって行きます。
ポイントは新陳代謝がなされるかどうかです。
行われない場合は、衰退の道を歩みます。

新宿をはじめとした内陸部の将来は暗いと思いますよ。
敢えて建て直す経済合理性が見当たりません。

＞500
最後のコメントは「概ね正しい」と思われるが、
「企業マインド」を正しく理解しているとは言いがたいな

たった今、朝のラジオのニュースでも不動産投信が下落を続けているので地価の動向に影響をあたえそうって・・・。

都心を中心とした、一棟買いしたマンションっていつまでたっても埋まらない部屋がいくつもある。
仮の紙とか白いビニールのカーテンで分かる。
賃貸供給しすぎ！

>>510
分譲マンションの販売戸数が減ってきていますから、１年くらい間をおいて賃貸の需給が締まって行きます。但し、都心部は埋まるが、利便性で劣る県境外周区はダメだと思います。

建築基準法の改正で供給が締まったのに…だぜ

>>511
そんな予想なら何で下がり続けてるんでしょうね？
NHKに、間違ってるって言ってやってｗ

MSの売れ行きなんて問題は価格だけだから、大した分析しても意味ないよね。

販売数が減っているのは言うまでも無く、法改正と高くて売れないから急いで売り出さないという理由。売れ残りが多いのも、高いから。

言ってみれば、無節操に高くしたデベの自業自得です。デベも体力が弱いとこから潰れていくでしょう。考えてみてよ、車が売れるからってトヨタの車が毎年新新価格になって行ったかって？。

その通り
企業努力の欠如につきるね

あ

このミニバブルに対する総量規制の影響で、当面状況の好転はないものと断言できます。
カネが出ないのでは商売にならないところが大半ですから。

それは違います

個人ローンに関して銀行はそのセールスに必死です。

いま総量規制なんて言葉を聞いた事無いですよ

いまどき県境外周区以遠の地にマンション買う人いるのでしょうか？
素朴な疑問。

就職氷河期時代の所得格差はひどいもんだね。
所得上位は高くても買えるが、所得下位は安くても買えない。
近郊、郊外が苦戦している原因ヤネ
若い人が買い始めるまでは、量売るのは難しいよ。業者さん・

総務省が２９日まとめた２００７年の労働力調査によると、フリーター人口は前年を６万人下回る１８１万人となり、４年連続で減少した。雇用情勢の回復や雇用対策が奏功したようだ。ただ、就職氷河期で正社員として就職できなかった「年長フリーター」は減っておらず、高年齢での就職が難しい実態が改めて浮かび上がった。
　フリーターは１５〜３４歳のパートタイムやアルバイト。０７年の人数を年齢別に見ると、２４歳以下は８９万人で６万人減ったが、２５〜３４歳は前年と同じ９２万人で、全体の高年齢化が進んだ。また、フリーターの定義からは外れるが、３５〜４４歳のパート・アルバイトは３８万人と６万人増えており、「元フリーター」が定職に就かないまま年齢を重ねている可能性も高い。

3月3日11時1分配信 時事通信
　厚生労働省が3日発表した1月の毎月勤労統計調査（速報値）によると、現金給与総額は前年同月比1．0％増の28万0550円だった。1年7カ月ぶりの大幅な伸びで、正社員の雇用が増えたことが給与の上昇につながったようだ。内訳は、所定内給与が0．6％増の24万8569円、所定外給与は0．1％減の1万9359円。賞与など「特別に支払われた給与」は12．1％増の1万2622円だった。
　産業別の給与総額は、鉱業が7．4％増、卸売・小売業、サービス業はそれぞれ2．8％増加した。半面、不動産業は5．4％、複合サービス事業（協同組合など）は2．9％、運輸業は2．6％それぞれ減少した。

２００７年の「家計の金融行動に関する世論調査」

２人以上の世帯が保有する預貯金や有価証券などの金融資産（貯蓄）の平均は１２５９万円
で、前年に比べ１４０万円増加した。
１年前に比べて「減った」と答えた世帯の割合は約４割に上り、「増えた」と答えた世帯の割合
は２割強にとどまった。１年前に比べて貯蓄残高が増えたとする回答は２・６ポイント減の
２２・４％。増えた理由について「定期的な収入が増加した」とした世帯も５・７ポイント減の
２６・８％と減少しており、好調な企業部門から家計部門への波及が遅れ、賃金が伸び悩んで
いる実態をうかがわせた。高額の資産を持つ一部世帯が全体を引き上げたとみられ、格差拡大
をうかがわせる調査結果となった。

また、今回調査から２人以上世帯と区別して集計されることになった単身世帯の金融資産の
平均保有額は７２４万円と２人以上世帯を大幅に下回った。

貯蓄を持たない世帯の割合は２人以上世帯で全体の２０・６％と前年比１・６ポイント減。
単身世帯は２９・９％と２人以上世帯を上回った。

所得格差の拡大は一般庶民にはキツイよな。
いくら安くても近郊、郊外が売れない理由の１つです。

日銀が１６日発表した２００７年１２月の生活意識調査によると、１年前と比較した景況感
ＤＩ（「良くなった」から「悪くなった」を差し引いた指数）はマイナス４０．７と、前回調査
（０７年９月）のマイナス２７．４から大幅に悪化した。
また、１年前に比べ、暮らし向きに「ゆとりがなくなってきた」との回答が５３．４％
（前回４９．２％）と５割を超えた。
　生活にゆとりがなくなった理由は、「物価が上がったから」が５８．７％と前回の３５．５％
から急増。ガソリンや灯油、食料品など生活関連商品の値上げの直撃を受け、家計の負担感が
増していることが浮き彫りとなった。

素朴な疑問ですが、
近郊や郊外や県境外周区以遠の地に
武蔵小杉は含まれるのでしょうか？

スマンけど
川崎でしょ
郊外でしょ

>>523さん

申し上げにくいのですが・・現在の状況から判断すると
今後の資産価値がどう動くか微妙なエリアだと思います。
ただし、実需が中心だと思いますので長期間居住されるので
あれば問題はないでしょう。

この話題は神奈川スレでどうぞ。

>>523
あのパークシティ武蔵小杉も売れ残っているようですよ。
１４３７戸の内の７戸ですが、
それにしても入居が４月下旬だけど
世田谷区とか大田区のファミリー向け賃貸の空が激増しそうです。
次々に作られて行ったら、この２区はボロボロになりそうだｗ

あいたたたー
それ言うと横浜も総崩れになりかねないよ
困るなー
神奈川千葉埼玉は地すべり的下落かな
やんなるなー

すでに郊外の賃貸マンションは空き室だらけだけどな

それでも潰れない不動産屋が溢れてるってのは
どんだけドンブリ勘定なんだよ

どんだけー

ケータイから投稿可能になったのは、よいことなのか悪いことなのか

芝浦アイランドで点火・・・

そして、PCT豊洲で庶民の熱狂が始まり、PCT武蔵小杉で終焉していく。

皮肉な結末というか、内陸の不動産屋さん達は豊洲が憎いだろうな。
だから、豊洲スレは必ず荒れる。

その表現あたい好きかも
どんだけー

ロマンスカーも都心への乗り入れを始めるし、都心部は何かに付けて便利になって行く一方です。武蔵小杉とではレベルが違いまっせｗ

武蔵小杉に恨みはないけど川崎は川崎だから仕方ないよ

ロマンスカーが都心に乗り入れて便利になるのは、都心じゃなくて郊外の町田だと思うが。

>>535
箱根に遊びに行くのに便利になるよ。
これもアジアの富裕層対象ですね。

<517
総量規制なんてしてないですよ。金融庁は一時強めていた引き締めスタンスを緩めてます。むしろ銀行自体が及び腰。でも出すとこは出しています。

ちなみに金融庁の銀行資産査定は去年からやってないんじゃないかな。まぁ金融庁が指導しなくてもいい水準になったということでしょう。最近はコンプラ重視くらいしか言ってない。

ここ１ヶ月で物件は相当動いてきました。用地の売り渋りがなくなり、買い安くなったんじゃないかな。

あのマスコミでの売り煽りも用地仕入れる為だったのではと思えるほどです。

3Aが坪350万で買えるってさんざんここで吹きまくって俺を待たせ続けてるやつ！
いい加減に買わせろよ！いつ3Aマンション価格が暴落するんだよ！？
株が暴落して、そのあとはマンションが暴落っていうシナリオはどこいった！？
あなた方うそばっかりじゃねぇーか。

不動産は株みたいに急な値動きはしないよ。
これから1〜2年かけてゆっくり下がっていく。

待てないなら買っちゃいなよ。

＞＞538
そういうふざけた投稿はやめましょうよ。
3Aが350に暴落するなんて繰り返して書いてた人いました？そんな書き込み見たことないけど。
むしろ去年、さんざんまだまだ騰がるって言ってた人（たぶんあなた？）、
今年になって発表されて、去年より明らかに高くなってる物件が沢山ありますか？
株が下がって、中小デベは実際に今年に入って複数破綻しているし、郊外は暴落に近い値下げが
実際におきてるし、都心部も結構予定価格の変更や秘密裏の値下げは始まってます。
もしあなたが本当に買いたいけど買えない人なのならばモデルルームに通ってみてください。
（下がってもらっては困る人のようにお見受けしますがね）

市場の潮目は完全に変わっていることは疑いようがないですよ。
ただ、都心の暴落はないです。上がりすぎた分がある程度時間をかけて調整されるだけです。

業者間取引は多少下がっても、マンションまではいくらかな？

二年前に仕入れた土地で今のマンション価格だから、今すぐ土地が2005年価格に戻っても、販売は二年後。建築費上昇分も取り戻すなら2003年の地価まで下がらないとね。いつになるやら。

い

>>541
マンション価格なんてそんなふうに土地価格や建築コストだけで理詰めで律儀に決めてるわけじゃぁないよ、実際のところ。
だって、昨年夏ごろのピークに高値で売りに出ていた物件だって、売り渋りで2002年とかの
仕入れ価格だったんだから。
今もゴクレの芝タワーなんて6年寝かせてたんだし。

売り手市場なら徹底的に強気に出て、相場環境が悪くなると急にモデレートになる。
その繰り返しなんだよね、この業界って。
価格なんてセンチメントで決めてるようなところがあるんだよ。

東京建物の株価は必見

543さん リストラという概念は外資ローカルスタッフの皆さんは勿論理解してますよ。だからかれらは賃貸物件に入っておりマンション購入してない人が多い。しかし今年半ばぐらいに大量の失業者がでそうですね。

本当に世界同時暴落、更には円高になってきたね。
これで日銀も為替を切り上げられなくなった。
中国だけはパニック抑えようと政府が必死で買い支えているけど、どこまでもつか？
北京オリンピックなんて言ってられないというのが実態でしょ。
アジアの富裕層もかなりのインパクト被るから、今まで投資してきた海外の不動産を
売り払っても自己防衛に走らざるを得ないハズ。

日本に投資資金が集まるなんて有り得ないのでは。

勝負あったね。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php


それとも強気の連中は中古のチャレンジ価格が微調整しているだけ、って言い張るのかな？

株価がどんどんさがり、物価はあがり、給料は下がり。。。
中古マンションの価格が上がる理由が見当たりませんね。
あせって買うのはやめよう。

>>549
このリストに載っている物件の1ヶ月の値動きはいつもこんなもんですよ。

＞５４９
うーん、納得いくなあ。

昔、パークタワー品川のモデルルームに行った。
低層だと８０平米超で４０００万円台だった記憶が……。
そう考えると、売り主はもっと値引いたところで痛くもかゆくもないんだよなあ。

正直、湾岸物件はもう２割強下がってから、
やっとぽつぽつ買いが入るような気がする。
分譲価格はたしかに安かったからそこまでは落ちないと思うけど、
いまの価格はREITが総崩れのなか保てないと思う。

>>555
同感です。

いまだに分譲価格より高い物件が多いですね。
一番上にあるTTTみたいに。

どこで買いが入るかは知らんけど。

３Aのタワーが坪300万くらいにならないかな。　

そんな希望を持つサラリーマン多数ってか。

春になれば、
都心部に竣工した大規模マンションへのお引越しが始まり、
また単身者を中心に、都心部賃貸物件へのお引越しも始まります。
>>549さんご指摘の通り、中古物件のチャレンジ価格も調整され、
中古を買って引越しする人も増えるでしょう。

これらの人々が今までいったいどこに住んでいたか想像したことありますか？

まあまあの所得層は流出のONE　WAY。
地方から上京者が流入しても、賃料の安い物じゃないと需要は無い。
５年前に予想されていた事が今現実になろうとしてます。
いわゆる所得水準による住み分けが次第に進むわけです。

>>558
行き過ぎた価格上昇は都心回帰の大きな妨げになります。
都心部のマンションストックは、賃貸、中古合わせると昔に比べ厚みを増しています。
チャレンジ価格は調整され、再び価格上昇は巡航スピードに落ち着き、
これからも都心回帰は続いて行くと思われます。

チャレンジ価格中古の出しっ放し物件はいくらでもありますからね。
価格変動しないから、549さんの物件リストには載らない。

>>549
昨日の日経平均全面安のようなものだな。
でも、意外と下げ幅はまだ小さい。

株と違って、今が中古売買のピーク時期。
急いで売らなきゃならない物件は、売るために下げる。

3月には決算期だからマンションの大暴落が始まるって誰か言ってたけど、まだ？
それとも、５０％ましで売り出してたチャレンジ価格が１０−２０％下げたことが大暴落と言ってるのかな？

勝どきや豊洲の大規模物件タワーが完成する今春は
築浅中古の投げ売りが・・・

って言ってた人もいたね。

実際に内覧すると売るつもりがやっぱり持っておきたいって変わるんだよね。　
三月末に某物件を２部屋買うけど、売るの片方だけにすることにしたよ。

もちろんチャレンジ価格で。売れなかったら、賃貸にするのも手だし、親族に貸すとかもある。

譲渡益課税ごっつあんです

>566
もちろん売る方は会社名義ですよ。まぁ税金は嫌ってほど払ってるので今更ですが。

幸か不幸か税務署からは優良法人として表彰されてます。

だいたい、今時3000万の譲渡益課税控除越えて売れるのそんなにないから、みんな心配してないよ。

個人で未入居なら3000万控除だめでっせ

住民票移しただけでもだめ。現地調査で裏とってから呼びた出し。

3000万控除も3月17日までに申告しないとだめです

旧価格、新価格、新新価格との上昇の動きに続いて

新新新価格、新新新新価格と都内マンションは値崩れを起こしていくのでしょうか。

何をやってるんだか。

今日、申告用紙書いてます。
今年は3000万控除利用者が多いでしょうね。

>>572
べんつ調子いいっすか？

９９年から８万戸（首都圏を維持してきたマンションブームは２００７年で終わっている。

しかし供給が激減し、価格も下がるという事態ではない。

マスコミのマンション暴落記事の出元は大抵業界評論家リサーチャー３名に絞られる。
ことにＡＦという人、去年の秋から年収の５倍説を根拠に危機感を煽っているが、
半分はマンション市場リサーチという自分の商売の危機を嘆いているのだろうか。

そもそも今時平均年収という概念自体が曖昧なのだ。

平均年収というグループの人口が一番少なく、所得分布は上と下に二極分化している。
そういう年収格差、さらに親からの援助格差で今のマンション市場はもっている。
不動産リサーチャーは、顔を洗ったほうがいい。多分花粉症でぼーっとしているんだろう。

>>574

そうゆう意味か・・・この業界は闇の世界が多い。
コンプライアンスなんか関係ないか？
なんか恐ろしくなってきた、ここにも書き込みあるかと思うと。

大手デベは真面目に頑張って欲しいな、購入者が幸せになる物件供給をして欲しいと願う。

残念だけど、デベなんて自分だけ儲ければいいとしか考えていないよ。

＊＊＊とキックバックは共通語

＊＊＊=893ね

元祖はんのべんつ中古やで

どうでもいいけど、そろそろ価格下がったと思える新築物件でてこないんですかね。

>>575
まあまあの所得層の一部地域への集中居住が進むだけですよ。
首都圏全体で年間２万戸程度の規模。

>581
>どうでもいいけど、そろそろ価格下がったと思える新築物件でてこないんですかね。

？？？
ちゃんと探してる？

>>581
シティハウス世田谷桜丘
あのスミフが弱気になってきていることがよくわかる。

>>581
いくら住不でもあの住環境で強気になる筈ないでしょ。
もっとも新規発売物件で「まだ上げるの！？」感が無くなったのは事実。
期末の中小デベ在庫処分に初夏以降の控え目発売価格が続けばまた盛り上がってくるんですかね。

疑問に思うが土地と違いマンションは単純に言えば消耗品でしょ。どうして資産価値があるといっているか意味分かりません。都心部がこれから供給がないなんて嘘だと思う。１０年間隔で見れば昔の耐震基準に満たないものは階数を高くして作るであろうし結局供給は満たすはず。湾岸これから供給のほうが多くなりそうであり前途多難。

>どうして資産価値があるといっているか意味分かりません。

つまり、経済がインフレ傾向の時は現金持ってても増えないけど、
マンション持ってたら、減価償却がインフレと相殺されて値段が落ちない
ってことじゃないか。

デフレ傾向のときは資産にはならんわな。負債ですね。

>>589
都心回帰が続いて最も影響を受けるのが、西側近郊の超割高地域であることは誰も異論が無いでしょう。

また、集中と集積は利便性と生活環境の向上をもたらす。これがその地域の価値を上げるであることは誰も異論が無いでしょう。