23区内の新築マンション価格動向（その23）

＞１４１さん同感やな

下がるどころか値上がりするかも
高級賃貸のレジデンスがはやりらしいが、リーマンさん購入は都心には無理な時代がまた来たな
体力あるデベは、販売調整に入るはずやな、無理に売らん
少なく高く販売する体制に変更するだろうな、開発から販売まで資源インフレ体制化のリストラに入ったのではないか？

バブル崩壊のそれとは今はまるで違う

何だかんだ言っても商売である以上、需要がないと価格のつりあげは難しいんですね。
先週も金融業界においては、鉄鋼価格の上昇をマンション価格に転嫁できないからこそ
マンション専業を中心とした不動産会社の先行きが当面厳しいとの論評がシンクタンクや
アナリストからコメントが相次いで出されていました。
スミフをはじめ不動産株は軒並み下落し、下落幅はTOPIX全業種で圧倒的にトップでした。

もう既に予定価格からの水準レベル引き下げは当たり前のように行われていてます。
水面下での値下げも、さすがに超都心ではないですが２３区内の利便性は悪くない物件で
行われています。文京区の物件のように再登録の形で公に大幅な値下げをしているケースも。
赤坂のタワーだって、去年の夏ならこの値段では出てこなかったでしょう。

中古市場の冷え込みも深刻です。在庫のダブツキは想像以上のペースで拡大。
先週、港区に入っていた住友不動産販売さんの新聞折込広告見た方いらっしゃいますか？
なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。
要は、売主がまだ気持ちを切り替えられない人が多いので仲介しても厳しいということが
書いてあるんですね。わずか１,２ヶ月前と比べても査定価格が変化しているはずなので
適正価格を見極めましょう！と・・・
売れなきゃ儲からないわけですから、彼らも大変です。

＞139
一般企業に永久劣後債なんかで貸出する銀行なんてある訳ないだろ

今回の劣後債発行は買収防衛目的もあるんだよ
株式希薄化リスクと買収防衛策を嫌気して外資が売ってるだけ

大量のマンション抱えてって、完成在庫の戸数と棚卸資産額みてから言って
欲しいなあ

＞143
＞なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
＞正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。

ポジショントークって知らないのかな？
仲介は売買させてなんぼでしょ
売主には下落するって喧伝し、買主にはまた上がりますって言ってるのだよ。

>>関西マン
三菱も元々は大阪発祥の財閥だよ
岩崎弥太郎が今の堀江辺りに三菱商会を立ち上げたのが始まりなんだし
三菱は東京の財閥ってイメージが強くて当たり前のように思われてるけど、
源流は大阪。

＞145

相対で売り手、買い手それぞれに都合のこというのはそうだね。
でも、これは何せ誰もの目に触れる広告に書いちゃってるのでね。
まぁ、いずれにせよ市況が大きく変化していること自体を否定するのは難しいですな。

昨日のワールドビジネスサテライトで
三菱地所社長が土地価格上昇と65%もの資源高(鉄鋼)の影響は
価格転嫁せざる終えないと言っていましたね。
対策としてマンション事業から他事業へシフトする事も紹介していました。
確かオフィス用とか賃貸用だったかな？
結局「当面不動産価格の下落は無い(できない)」と言う事でしょうね。

>147

あの仲介会社、以前から相場より高めの売出し価格で
売り客を押さえて、
買い手が現れないと価格を段々下げさせていくと、
デべ板や住まい〜などで書かれてたじゃない。
さすがに、チャレンジ価格の手持ち物件だらけじゃ無理なんでしょ。

≪１３９
住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？

単なる永久劣後債なんてそもそも発行しようとしてないだろ。
議決権もなく、返済期限もない上に、一般債権に返済が劣後する債券なんて
銀行くらいしか発行しないし、出来ないんだよ。
そんなことも知らないのかよ。

期近の社債償還がある訳でもないのに今回1200億円も調達したといことは
まだ仕入足りないってことだろ、普通に考えて。

資金繰りなんてオフィス賃料の期間収益だけで大幅ＣＦ黒字なんだから
資金繰り目当てで1200億円も調達しないって。

>>140
エセ関西マソに改名すべし

‘〜ばい”　って何じゃそりゃ

>>134
あらあら、つい数ヶ月前まで、上がる上がるって騒いでた人が、
軒並み横ばいとか言い始めてますね。

ある埋立地の空き地にて。

湿りきった廃材を処理しようと、
灯油をかけたりバーナーを持ち出したりしてやっと火がついた。
火がついたとなったら、
近所からダンボールだの古新聞だの持ち出して来るのが居て、どんどん燃えた。
火柱が上がるようになると、町内中から、これ幸いにゴミを処分しようと集まってくる。
生ゴミにペットボトルはてはテレビに家電まで・・・制止も聴かずなんでも投げ込むうちに、
火の勢いは弱まり、おまけに空模様も怪しくなってきた。
火が消えそうなのを見て、町民は持ってきたゴミを放置してそそくさと退散。

あとには前よりひどいゴミの山。

春だね

しかし本当に市況は様変わりしましたね。
結局、マンション・住宅価格は水ものというか、センチメント・モメンタムにかなり
左右されて形成されるんだよね。
商業不動産やオフィスは収益還元その他、もう少し金融商品に近い性質なんだけども。

値段なんてあってないようなもんで、去年の夏のほうな半ば強迫観念が強いような
売り手市場では、誰もが赤信号みんなで渡れば。。。的な値付けが横行していた。
しかし秋以降、特に今月に入ってからは業者も含めて態度が変わってきつつある。

この掲示板でも、去年の春夏はびっくりするような強気の見通しがにぎわしていたが、
いまでは良くても都心部の価格維持派が少数いる程度に。
三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
ほほえましい。

こうなると、流れはじわじわと中古市場に波及し、今買うのはよほどの実需以外は
やめておいたほうが良いという空気が支配的になっていく。

せっかく抜け出そうとした資産デフレに逆戻りしないためにも、業界は適正な価格で需要を
ある程度取り戻す努力をすべきと考えます。致命傷になる前に、、、

いまだにチャレンジ価格から値下げせずに、
出しっぱなしになってる中古物件は多いですよ。
いつ中古市場からチャレンジ価格物件が無くなりますかね。

>>156
郊外は結局ダメちゅうこと。
武蔵野市、国立市も総崩れですよ。
これからの５年間で東京はずいぶんと変わって行きますよ。

まだまだ都心部に通勤するサラリーマンの人口は増え続ける方向にある。
一方で、都心部の地価は一向に下がる気配がない。中古物件の値段も落ちてこず、それは金利が低位安定しているからに他ならない。また、都心部の新築物件は地価の高止まりおよび資材価格高騰を受けてこちらも一向に下がる気配がない。
デベロッパーも大手は焦らず販売を減らしてマンション販売ビジネスを縮小させて対応する構え。
過熱が収まらないオフィスへのシフトが鮮明。

唯一価格下落が期待できるのが中小デベが持ちこたえられず価格を下げてくる周辺物件。
駅遠バス便中小物件。しかし、都心に会社があるサラリーマンはそれを買うしかほかに選択肢がない。あるいは賃貸派を貫くか。

こんな中で２３区内で都心部ではない江東区、晴海、有明に注目が集まるのは道理というもの。
千葉には住みたくない、しかし２３区に住みたい人は上記湾岸エリアに必然的に目が集まる。

地震保険お忘れなく。

>>159
「都心部ではない」と言うところに貴君の認識の限界を感じるね。

全国から優秀な人材をかき集めて東京は発展して行くわけだから、
ジモティー的発想はこれから通用しなくなるよ。

＜東大＞大学院生対象に経済支援拡充
2月22日19時33分配信 毎日新聞
　東京大（東京都文京区）は２２日、博士課程の大学院生を対象に今春から実施する総額８億４０００万円の新たな経済支援の拡充策を公表した。従来の制度を加えると、休学者を除く９割の大学院生が年間授業料（約５２万円）の半額程度の支援を受けることができる。
　約６０００人の大学院生を対象にした「博士課程研究遂行協力制度」を新設し、優れた研究を行っている２０００人に年間３０万円を支給する。また、授業料免除制度の半額免除者を従来の５００人から１０００人に拡大。私費留学生対象の特別奨学制度（年間１８０万円を支給）を６０人から１２０人に拡充する

今日の日経夕刊一面も良く読んだ方が良いよ。
ノスタルジックな思いに浸っている場合じゃなくて、
グローバルな人材獲得競争時代にすでに突入しているんだよ。
東京はこれから大きく変わって行くし、
変わらないと生き残って行けません。

雑誌や新聞、統計が好きだよねぇ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

>>163
ちゃんとした反論じゃないと後が続かなくておもしろくないよ。
東京はどう変わって行くとお思いですか？

少なくともご自分の単純な三段論法のようになるとは思えませんなぁ
不動産の今後も、東京の将来も色々なファクターが絡むので、結果を導き出すのは困難だ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

分からないってことですか？

それでは自論を言いますと、

たぶん、首都圏住民だけでは人材不足に陥り、優秀な人材を国内国外問わず他所から集めざるを得なくなります。
これら人々は首都圏に地縁も血縁も無く、自由に居住場所を選ぶことになり、職住近接志向は年々強まるでしょう。
そして結果的に、都心部でも開発余地が大きいところに集中居住します。

一方、首都圏在住者は逆に地元志向を強め、
郊外居住者が多いことから、長距離通勤を要さない地元への就職志向となって行くでしょう。
当然ですが、郊外の職は一般的に賃金が低いので、それら人々が購入できる不動産の
値段は低くならざるを得ず、これが近郊、郊外の地価を長期的に下げて行きます。

逆に都心部の不動産価格は、所得の二極化の影響もあり、上がって行くでしょう。

ご自論とやらの後半部分はもう散々各所で言われていること
皆そうなって行くのはもう分かっている確定路線


・・で、前半部分だがグローバルとか優秀な人間を受け入れるとか
役人の書いたペーパーみたいだよね

国内外から集まった優秀な人間がなぜ開発余地の大きい地域に集中居住しなきゃならんの？
それなりのペイを貰っている人が、歴史あるこの街のプレミム地域をなんで選ばないの？

優秀な人間ほど自分の子供の教育には力を注ぐけど、その希望を満たす地域か？湾岸？

ご自分の周りにグローバルとか優秀な人間が沢山いる環境に現在いますか？
雑誌や新聞の受け売りじゃなく、生の声を聞ける環境にいる？大手企業で夫婦とも正社員で、子供は保育園に預けて職住接近がこれからの主流なはず
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　やった！！やっとこれから城東の時代だ


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そんな単純じゃないだろ・・・

＞一方、首都圏在住者は逆に地元志向を強め、
＞郊外居住者が多いことから、長距離通勤を要さない地元への
＞就職志向となって行くでしょう。

ならない。
① 地元企業では吸収できない。
　 たとえば、市川。市川にいる人がみんなパン工場に就職するわけにも
　 いくまい。
② あなたの理屈だと職住近接を唯一無二の価値観とする人はその郊外に
　 そもそも住まない。自分の書いている文章の中にパラドックスがあるぞ。

>>158
坪500で売れないのが駄目地域なら、23区の大半は駄目地域だぞ。

自論をのべることはいっこうにかまわないと思います。
ただ、それを決定事項や揺るぎない事実のように断定したり、
それに基づいた判断を他人にまでしつこくすすめたりするから
うっとおしがられるのでは？

もしあなたのおっしゃっていることに説得力があり、
目から鱗が落ちるような革新的な内容っだったら、
そんなに連呼しなくても、すぐに誰もが受け入れ世の共通認識になりますよ。

もしそうならなかったらその時、
考えを改めるか、恥の上塗りをするかの判断をすればいい。

とりあえずもうさいを投げたのですから
そんなにあわてず、ちょっと様子をみてみては？

>>168
16号の外側では
もう実際にそういう傾向にあるよ

自説なんてどうでもいい

エコノミストですら大はずれ

それぞれ勝手にやればいい

他人の意見で動く輩はカモられるのがおち

例えば、
他人の意見で豊洲物件を買う。
または自分の考えで、隣駅で中央区の月島中古物件を買う。

結果、どちらが正解なんだか。難しいですよ。
月島は物件があまり動かない。
他人の意見でも自分の考えでも、似たような結果カモ。

>>170
郊外住民にテレワーカーにあこがれている人多いけど、実際は低賃金労働になる。
さらに、ベッドタウン度が高い郊外に行けば行くほど、ニート率は高くなる。
親元にいるとついつい考え方があまくなって行くんだろうな。
と言うことで、これからの中心は首都圏の少子化を補うために国内外から東京に集まる
人材ってことになる。そして、そんな人達は職住近接を重視する。

首都圏のニート率、人口千人当り何人いるか
全国平均　３．０５
１位　埼玉県　３．１２
２位　千葉県　３．０２
３位　神奈川県　２．９８
４位　東京都　２．９６

東京都で全国ワースト２００に入っている市区
府中市６．４７、武蔵村山市４．８８、葛飾区４．６５、多摩市４．３８、
調布市４．２１、国立市４．１０、立川市４．０６、八王子市４．０５、
青梅市３．６６、福生市３．６０、小平市３．６０、狛江市３．６０、
東村山市３．３４、清瀬市３．３０

ニート率はベッドタウン度が高いほど高くなる。
・親が経験している長時間痛勤の辛さが、子供の仕事への意欲を減退させる。
・周辺が住宅ばかりで、身近に働く人を見ないので仕事への興味がわかない。
これら２つが影響していると思われる。
また、通勤の容易さや時間の柔軟性などから自ら進んでフリーターを選ぶ人が郊外に多い。
郊外はニートもフリーターも多い、それだけ長時間痛勤は人間性に反する行動規範ってことなんだろう。

近郊、郊外へのスプロール化が進んでいた昔なら、皆しかたなく遠くに住み長時間痛勤に耐えたが、
都心部の住宅化が進んでいる現在、上京者があえて長時間痛勤を選ぶ可能性は非常に低い。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口、２００５年国勢調査、単位万人
０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

>>176
ところが現実は違う方向に動いています。
地方の親たちは地方の将来が暗いと見ています。子供に能力さえあれば喜んで都会に
送り出しているようです。
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で区部は増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々地元民化が進み、地方都市化が進んでいる。
区部に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、
将来的には区部の賃貸マーケットを逼迫させて行く。

ニートの定義は、働いても学んでもいない若者。ですから、
渋谷で深夜に集団で遊んでいてもニートはニート。
郊外に実家はあってもそこで生活してるとは限りません。

>>178
学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。＞
確かにこの層が近郊のアパート地域に独身のまま滞留する数が増え、将来の治安に大きく影を
落としています。しかし、大手企業の採用数が増え、首都圏の人材だけではカバーできず、
地方からの上京者が増えているのも事実。そしてその数は、首都圏の少子化が深刻化するに
したがって増えていきます。

>>176

例え少子化が進行して人口が6,000万人になったとしても、
アメリカの様に冨が人口総数の一割の人達に集中する社会構造になったとしたらどう考えます？
一割の方々はすべての人が地方に居住するとは思われないし、600万人の内、
2割ぐらいが経済活動の為、首都圏に居住するとなると120万人。

その様な人達が求める住宅居住環境はレベルは高く合理主義者が多いと想像出来る。
少子化、人口数減が23区の不動産価格下落に繋がるとは思わないが・・・

あと中国は・・生産拠点の中心ではあると思うが、金融の中心にはならないと
思いますよ。取引決済場所をリスクが燻る場所で行うとは思えない。
根本は政治・・難しいよね、革命が起これば体制は変わるけどね。

176さんは学校の先生か地方公務員かな？前から思ってたけど。

>学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。

この層は背に腹はかえられないので、一番家賃相場の安い地域にすむでしょう。
今、安いのはどの辺？

>>176
今日の日経朝刊「働くニホン」を読めば良いよ。

最後の文を抜粋すると・・

働く糧を求めて西へ東へと動き回る人たち。生産性の低い地域から高い地域へ人が自由に
移れば、経済全体の底上げにもつながる。人材が流動化し、雇う側と働く側が互いに選別
しあう時代。権限と責任に見合った「仕事の値段」を一人ひとりにきちんと示せるか。
それができない会社は優秀な働き手に逃げられ、抜け殻になりかねない。

>>183
こんなところになります。
区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

>>183
東京都の治安状況。
茶色が濃いところが治安が悪いところです。
ほぼ一致しています。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

＞185
木造でも割高なら意味がありません。
重要なのは実際の家賃相場の安いところです。

>>187
家賃が安い順です。
価格と数から言えば練馬区、杉並区、中野区の順でしょうか？
どうですか？
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=1a/o=80hsbqBjnIY...

>>186

住居侵入は小金持ちの戸建が多い地域。高齢化の住民は賊に抵抗出来ないし、
セキュリティ会社と契約してもモルタル壁をくり貫かれて侵入されたらどうにもならない。

最新の警備システムが完備されたマンションが販売好調な理由の一つです。

>>187
189のリンクをみると、23区内では
足立区、板橋区、葛飾区、江戸川区ですね。
値段にシビアな人達は安い順に探していくのでまずこのあたり、
それが埋まったらその次って感じですね。

>>190
犯罪マップ見て分かるように、
やっぱ数が多くないと治安に影響を与えるまでには至りませんよ。
それに、飲食店、販売店系の仕事が近くにいっぱいある必要がありますね。
繁華街に比較的近い、