23区内の新築マンション価格動向（その23）

>>202
人の移動が活発になる今年の春にはっきりするでしょうね。
都心部の新築マンションは値段が上がり、供給量が減っている。
それでも都心居住を目指す人が多ければ、都心部の中古と賃貸に流れ込み、
都心部のみが在庫を減らし、より二極化が顕著になって行く。
こんなシナリオになるか？
もしくは不動産市場総崩れになるか？

都区部の中古物件は、
強気過ぎて売るのが難しい高価格で売り出していた物件が多かったのですから、
下がっても不思議ではありません。

＞183〜186

城東さんは本当に都合のよいデータだけを貼り付けますね〜
ある意味感心しますが。

196さんのおっしゃるとおりですね。
いわゆる空き巣は比較的生活レベルが高くセキュリティは弱い（盗みがいのある！？）
一戸建てが集中している住宅地に件数が集中するのは当たり前ですよね。

むしろ治安ということを言うならば、ひったくり、車上狙い、粗暴犯のところをクリックしないと・・・
一気に杉並や世田谷が緑になる一方で、別のところが赤くなります。

>>202
三井の調査は既存マンションの価格を定点的に調べたものですから、
築年が古くなる分（毎回の調査ごとに３ヶ月古くなる）、
自然にマイナスする部分があるってことも頭に入れておく必要あり。
細かな話ですが・・

>>204
都心回帰の大きなうねりの中で、便乗して価格レベルを切り上げていった県境外周区。その先は多難。杉並区の業者が２割近い地価下落を証言しているのは衝撃的ではあるが、さもあらんと思う。これからの購入者は従来の固定観念に囚われない合理的な判断がより一層求められることになる。世の中変わりつつあるから、情報収集は怠り無く行う必要がある。

これまでの3年間もしくは今後マンションを買うという事は資産の運用という面では全くメリットがないと思います。
どのアナリストの本を読んでも多かれ少なかれ同じような事書いてありますよね。


「所有欲を満たす」という事にいくらまで無駄な経費を割けるか自問自答するべきでしょう。

>208
現実にはあなたや評論家の言うような資産性とか運用を考えて買う家庭なんて、ほとんどいないんじゃないかな。そういう考え方を否定するわけじゃないけど、それってあくまで一側面でしかない。まさに書かれているように「所有欲を満たす」とか「生活の潤いを生む」という、目に見えない価値を求める人もいる。すべては各人の価値観であり、自己居住物件において正解は無いと思う。

アナリストが正しいことばかりを言ってるなら、
資産運用上の苦労はないですね。

えーっ、みんな資産性ってすごい気にして買ってるけどなあ。
少なくとも都心、西側西郊に買う資金力のある人は、すごい気にしてるよ。
郊外の人は、もともと資産価値なんて無いから気にしてないようだが。

でも、みんなが一番気にしてるのは上昇トレンドが下降トレンドかということ。
上昇トレンドなら、みんなが少しでも早くと殺到、下降トレンドなら皆が様子見。
極端なんだよね。振れ幅が。

まあ多くの人が思考停止して、みんな買ってるから買っちゃえになるんだけど、
額が額だけに、それが少なからず人生の分岐点になっちゃうんだよね。
地価下落もあれば離婚もある世の中だから、
昭和のロジックで不動産いじってると転落人生。

大暴落説を信じて思考停止して
みんな買わないから買わない。が、2004年頃だった。
立派に平成のお話。

都心＆都心隣接エリアは、ボッタクリ億ションは別として実需は固いと見ます。
そこそこ価格は安定するでしょう。（億クラスは調整があると思いますが）

一方で郊外は相当に厳しいと思います。

>>214
下げ天井と上げ天井の話を同列に語るのは無理がありますね。情報の非対称性が違いますから。
バブル崩壊を引きずってた2002や2004頃の「売れ始めてる」情報が耳目に触れるのは遅くとも、
今のように「売れなくなった」情報が衆目に晒されるのは圧倒的に早い。学習効果もあります。

その上でどうするかを業界の方は考えなければならないのではないでしょうか。

ずーっと昔にだれかが書いていたけど、やっぱりここ半年の状態ってチキンレースなんだろうね。
脱落＝倒産。
大手はがんばれるので中小が若干脱落していく。でも新築価格は下げない。

もちろん1戸当たりの価格は面積縮小・仕様ダウンで若干調整されるかもしれないが・・・

土地価格は下がらないし、原材料は上がっていく。おまけに新しい規制で見えにくいコストも増加しています。
進むも引くも険しい道ですね。下げるに下げれずそして売れず。
行き着く先は市場のシュリンクですか。首都圏は年間５万戸レベルに戻るかもしれません。

でも、結局中小や準大手でどこかが抜け駆けで下げると、
波を打ったように下げざるを得ないと思う。

土地価格は既に下がっているし、原材料が高騰してもいずれ落ち着くから。
仮に建築コストが上がっても、坪5万とかそういう話で、一戸当たり100万
くらいなんだけどな。コストは単なるデベの言い訳だと思うが。

>>217
相続で不動産を手に入れる人が増えて行きますから、
首都圏全体の需要は減って行きます。

今後の需要の中心は、
・地方からの上京者
・首都圏在住だが親が賃貸住まい
この２種類になります。

地縁が薄い人々が需要の中心になりますから、
利便性と住環境を合理的に判断した不動産価格になり。
首都圏の不動産マップも大きく塗り替えられて行くでしょう。

抜け駆けで下げると波を打ったように下げざるを得ないのは、
中古物件も同じです。
同じエリア、または同じマンションで値下げ物件が出れば他の売り物も下げざるを得ない・・・
はずなのですが実際、

このスレで誰かが言ってた勝どきＴＴＴや豊洲ＰＣＴの中古値下げ競争って、何時起こります？

>>220
杉並区で投売りが始まるんじゃないか？
業者が業績の下方修正でそう明言しているくらいですから。
それにしても、実力価格より２割も高値で土地を仕入れちゃダメだよな。
このあたりの新規供給はしばらくお休みでしょうね。

湾岸の中古については、
良く売れているようですよ。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml

果たして大手デベが、値下げするかな。私のような最前線で戦っている者の感覚としては、”ありえない”なんだけど。