二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

誰も期待してないけど、武蔵小杉の再開発に負けないように頑張って！
無理だけど。

東急は、遅ればせながら着手しましたね。
価格設定がむずかしいですね。いやでもベンチマーク化
されてしまいますから。
他社の300万後半から400万円あたりの物件の動きの悪いのを見ると、
1000戸の大型物件では、200万円台からスタートの、300万円台
半ばがいいところでしょう。
立地（地盤、川との距離、道路環境）が悪すぎます。

私個人的には買いませんが、周辺相場を、下に引っ張らないように
注意して欲しいですね。

300万半ばなら、小杉と同じじゃん。
にこたまも安いねえ。

濃すぎも世田谷区と張るとは偉くなったな〜

ただ5年後、濃すぎ信者が
「だからあん時ニコタマ買ってれば・・・」
って愚痴ってそうな悪寒がする。

川崎住民は都内と張ろうなんてそんな大それた事を考えていないでしょ。
それは被害妄想に過ぎないはず。
派手な再開発で勢いがある小杉に○年後の高騰率で競ってどうするの？
あっちが盛り上がろうが川向こうは関係ないよ。

既に物件価格はピークと言われる。
駅前など余程希少価値の高い場所でもなければ、あん時買っておけばなんて
思えるものは今は無いでしょ。2〜3年前に買っておけばと思うこの頃…。

横浜に住んでるけど、住所が川崎になるのは嫌だ。小杉のパークシティは川崎市民になることで損しているかも。

みなさん相場感無さ過ぎではないかと思います。
武蔵小杉が上がれば二子玉川も上がるに決まっています。
当然私たち庶民は二子玉川が小杉並みの価格で出てくれれば嬉しいですが・・・。
小杉が平均7000万円台なら二子は8000〜9000万円台になるでしょうね。
価格が今の世田谷区の相場並みの8000万円超だとやっぱり普通のサラリーマンは手が出ないですよね。普通は頑張っても7000万円までって感じがするので、予算の関係から小杉で我慢する人も出ているのだと思います。
まぁ、小杉も完成すれば昔とイメージは変わると思いますし・・・きっとそこそこ良い街になるのでしょうね。
二子玉川では東急さんも今の価格が上り調子のうちに早くスタートさせようとして、現地周辺の解体作業を急ピッチで進めている感じがしますよね。
それにしても一部の土地所有者がまだ住んでいる様な所もありますが大丈夫なのでしょうかね。
結果的にみなさんが幸せになる再開発として完成すると良いと願っています。
東急さん、あまり欲を出さずに弱気の価格でお願いします!

小杉は、川崎というマイナス効果で、庶民に買える範囲の価格でまともな広さが
交通利便性抜群の駅近に買えるところに意味があるのでしょ。
都内や横浜だと駅から遠い上に駅自体が不便な駅だったり、狭さを我慢したり
しないと買えなかったりする。
何を重視するかは人それぞれなので、それはそれで良いのでは？

8000万円だとサラリーマンは、共働きで2人とも会社員じゃないと厳しい。
子育てとかそれなりにお金かかるし、それでもかなり厳しめ。

いわゆる県境外周区ですから
県境エリアと大差はありません。
あとは住環境と利便性
それから一番大事な価格で
お選びになればよろしいと存じます。

トワイシアより安いことは無いやろ…

ここ二子玉スレなのに、小杉・濃すぎって鬱陶し過ぎ。
川崎市民なんぞがこともあろうに世田谷のブランドエリアの一つに張り合おうなんて笑止千万。再開発で高揚感が醸成されて、しかも大量供給で大量収容なもんだから仲間が多いせいで群集心理も働いて有頂天になっているんだろうが、冷静な判断力を失うと恥かくよ。あなたたちが武蔵小杉にとってもお似合いな川崎市民であることは良く分かったので、おとなしく県境の向こうにお帰り。

【ニコタマ】
いい　〜　“ぢぐらい”が高い、崖線の自然、東京都民
悪い　〜　多摩川氾濫の危険（区のハザードマップで確認して下さい）
　　　　　田都の殺人ラッシュ（肋骨注意）、T急ブランド、高値

【武蔵小杉】
いい　〜　再開発の活気が有る、電車利用至便、真夏の水不足の心配皆無
　　　　　（神奈川の豊かな水系）　
悪い　〜　空気がまずい、川崎市民、周辺道路混雑、高速まで遠い
　　　　　ヒート島、玉石混交の乱開発のイメージ

よく武蔵小杉と比較されるっていうことは、
二子玉川も人気があるっていう証拠ですね。

二子玉川駅のホームからよく見えるんだな、ニョキニョキと伸びるコスギのタワー群が。だからやっぱり気になる＾＾

いま東急は色んなデベとシェアの分け合いで忙しいんだよ！小杉との対決なんて興味なし。高額単価だからリスクヘッジもあるけど、今は入札価格も上がってるから単独ではなかなか買えないから、頭下げてシェアもらわないとこちとら商売になりません。

あと小杉より高いから安心しろ！

>>24
小杉の再開発には東急も噛んでるでしょう？

東横の特急停車駅だし。駅ビルや駅マンション作ると聞いたような気がする。
東急から見たらどっちもおいしい場所でしょう。今は順番的に二子は後回しにされてる感はあるけど、二子の客はいつまでも同じ場所で大金用意して待ってるって東急は知ってるし。
ＶＳも何も、時期的な話ですよね。

↑駅直結のタワーを立てる予定です。37階310戸

ああ。。。これでまた電車が混むねー。
東急はそれを何とかできないのか？
朝。混んでる急行はフツーに通過して欲しいです。。。（by用賀住民）

高島屋頼りの買い物が改善されて、住みやすい街になりそうなら買い替えようかな？
まあ価格によるけどねえ。。。

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

↑
いいねｗ

>>35
内装とかも期待できそうだな。

昨日高島屋ＳＣ新南館のシースルーエレベーターからばっちり見えましたよ。いつの間にか建設小屋も建って、更地を柵が囲っていました。
いよいよなんだなと期待が膨らみます。
先日の台風では一部水が出ていたようですが、コンラン卿のデザインだそうですし、派手な広告を打てばやっぱり注目されるでしょう。
価格予想、最低は６千万後半〜としておきます。

そんなことでは価格下がらないから、もっと遠くに住むなり、他の街に住むなりしてくれ。
無理なんかされて、修繕積立金を滞納でもされたら、他の住人にも迷惑だ。
手が届かなくて、その果てに小杉を選んでたりしそうな予感がするよ。

ここの価額は三茶グランドヒルズを参考に…

綺麗な街に仕上げてもらいたいものです。
以前、綺麗なバラ園が東急自動車学校の土地にありました。
バラ園がつぶれて、暫くはストックカーレースや車の曲芸をやっていましたが、結局自動車学校に。
今から考えれば、かわいいジェットコースターがあった遊園地も打ちっ放しになったり、犬猫相手の商売やったり、スポーツ施設になったり。
さてさて、どんなものが出来るのでしょうか。
開発されて、大井町線の工事も終わったら、またここに帰ってくるつもりなので綺麗な街にしてもらいたいものです。

それにしても、玉11『遊園地線』バス停の前のあの大きな木を切ったことは残念でたまりません。

動き悪いなぁココ

来年まで待って下さい

モデルルームまもなく完成です！プレッセ仮設店舗の裏、駐車場５０台分を用意し、４つのモデルルームを用意しました。完成時期の平成２１年９月頃までの２年間の仮設建築物になります。奮ってご来場ください！

綺麗なバラ園が確かにありましたね。
遊園地入口の右にはオープンな飲食店があり、
それが映画館になり、寂れて成人映画館になり、
それがレストランになり…

sage

あんまり強気な価格では来ないと思うけどね。
ただ駅併設タワーというアドバンテージがあるので坪400万ぐらいに落ち着きそうな予感。

今日、二子のプラウドタワー14階で80m強の物件が1億4,500万ででてたけど。
これって、分譲時にはいくらくらいだったかご存知の方、教えてください。

販売時は８千万円台中盤でしたよ。

プラウドタワーは分譲時坪350ぐらいじゃなかろうか。
おおよそ1.5倍の値付けなんで売る気もないと思います。

>>58　59　お返事ありがとうございます
売れるかどうかわかりませんが、
たった４〜５年で1.5倍ですか、すごいですねー。

>>60
今調べたらプラウドタワーって築2年行ってないですね。
当時は坪350という値頃感から即日完売だったようです。

いやいや、値頃感どころか買い手市場の中、強気価格の割高感で
非難轟々でしたよ（笑）
当時の港区他物件と変わらない価格、目黒区物件より２〜３割高。
それでも駅近唯一のタワー物件ということで即日完売でしたね。
現在はやっと標準価格になったところでしょうか。

六本木ヒルズに並ぶブランドマンションになりそうです。価格は高いでしょうがなんだかんだいって、ここは完売でしょうね。

まあ六本木ヒルズには到底及ばんが、プラウドタワー以上に二子玉のランドマーク的MSにはなるだろうね。

そもそもプラウドのグレードって、そんなに高いとは思えないので
再開発には充分期待できそうです。

先日、玉高SCへ訪れたときに再開発地区を撮ってきました。
まだこれからってところでしょうか。期待したいです。

おーっ、バックにしっかりと写ってるじゃありませんか、コスギが。

ニコタマは都内。
川向こうの小杉は郊外。
という現実を表してる写真ですな。

57さんの出てる中古って、計算したら坪６００万ですか。
虎ノ門新築並の価格ですね。
売値は幾らに付けても自由ですが。頑張ってね。って感じ。

>>69さん
まあここは強気だとは思いますが坪600などという法外な値段はつかないでしょ。

>66
写真ありがとうございます。

初めてこの写真を見たとき
方向音痴の私は、あちらが都心で、
こちらが神奈川だと勘違いして見てしました。
それぐらい緑が多いということでしょう。

世田谷も郊外化してきていて、売れ残りの象徴になってきているので、まあ頑張ってくださいね。

投資するなら、BRICsの武蔵小杉だけどね。

小杉の良さって？？？
分からない。

立地に決まってるじゃないですか。
東横線、目黒線、横須賀線新駅・・・ポイント高いです。

>>72
>投資するなら、BRICsの武蔵小杉だけどね。

バブル崩壊には気をつけてね。
それこそ、乱立した団地の一室と
「川崎市民」という不名誉な称号しか残りませんから。

坪300〜350万なら即日完売でしょ。

ここにでてくる武蔵小杉君と豊洲＊＊って同じ人種だよね

BRICsの武蔵小杉ってどういう意味ですか？

投資の世界では先進国の日欧米よりも、これから著しい発展の見込まれるＢ（ブラジル）Ｒ（ロシア）Ｉ（インド）Ｃ（中国でしたっけ？）＝ＢＲＩＣｓの株、債券が人気です。
「これからの著しい発展」というところがコスギとの共通点なのでは？
なかなかよい喩えだと思いますよ。

まあ税金対策で買う人も多いでしょう。
相続税恐ろしいやー。

やっぱり武蔵小杉の人って二子玉に憧れがあるわけ？
田都と東横という違いはあるものの、地名から言って二子玉は「川向こう」の象徴なんだろうね。

所詮、小杉は川崎なのです。。。

>82
二子玉川の移り変わりをずっと知っている者としては、憧れてなどいません。あなたのように見下した言い方をする方が「川向こう」にいるのかと思うと嫌ですね。

二子玉川は高島屋が出来る前は何も無かった。
当時の小杉はそれなりに発展してしていたよ。

>>83
拠り所は２３区って違いだけなんだよな。
結局・・・・・・・・・・・・・・・・

あっちは田舎だの、格が違うとか言ってるのはいつの時代も『格下や田舎』コンプレックスのある人だけでしょ　

都会っこは、自然のある田舎（地方）に憧れるものだよ。地方を軽蔑してる事時代『田舎』者！！

他人の評価なんて、どーでもいい！自分の肌に合うかどうかでしょ

それより、自動車学校跡地のデカイ公園を先に完成させれば、この開発の市民権も得られ易いって思うのにな。とは言えホテルはいらんだろーと思うけど。

高層は大好きな崖線沿いの別荘地的雰囲気が失われるから嫌だけど、100歩ゆずっても豊洲みたいに、空が広くて新しい街って悪く無いじゃんって思える配置にして欲しいな。だからⅡ街区も広場になるような行政なら、成熟社会と言える。　坪380万〜と予想

猫も杓子も都心回帰なのに
本当に
大丈夫なのかね。
この再開発・・・・・・・・・・・・・・・

日曜雨すごかったけど、洪水は大丈夫でしたか？

田舎者が「ここは都会」と思っているのが二個玉。

ノーマル仕様15〜17坪1LDK　＠400万円前後　5800〜7000万円
ノーマル仕様18〜20坪2LDK　＠380万円前後　6800〜9000万円
ノーマル仕様24〜28坪3LDK　＠370万円前後　8500〜11000万円

プレミアム仕様20坪1LDK　　＠430万円前後　 8500〜12000万円
プレミアム仕様30坪2LDK　　＠450万円前後　13000〜15000万円
プレミアム仕様40坪3LDK　　＠500万円前後　18000〜25000万円

ノーマル仕様は低層階メイン、プレミアム仕様は中層〜高層階中心。
エントランスとエレベーターが違うそうです。

パーキングもプレミアム仕様客専用で平面自走式か2段機械式で横幅2000mmと高さ2000mmで重さ2500Kgいけるそうですが、
ノーマル仕様は3段機械式パーキングで横幅1850mm、ハイルーフ可能スペースは数少なく抽選になるそうです。

>>90
マジかネタかはわかりませんが
さもありなんという価格帯ですな。

>86
タワー乱立の豊洲のどこが、配置が良いの？
配置は豊洲の隣りの佃リバーシティと大違い。

ノーマル仕様で30坪作ってくれればいいのに

>>92
そもそも豊洲は佃ほどタワマン建ってないよ。
東雲と勘違いしてなくない？

豊洲歩いてみ。確実に開放感あるから感覚的に。

ただ道が広い田園都市ニュータウンより、高層で空地を増やしてるからか、明らかに近未来としての新しい価値は感じたってだけだよ。

佃リバーシティなんて、ハシリではあったけど今や過去の産物でしかない

豊洲ほど、街全体としての開発としてはおおきくなかったらか、当時も今も全く食指がわかん。　ひとそれぞれだからドーデもいい話だが。

要は瀬田１・上野毛３は都会から見れば、珍しい程自然の残った『田舎？』であって、それは都会に一番近い別荘地として稀有な存在と言えるし、郊外から見れば、それは都会の入り口と言える。

そんな両面が混在してる所こそが、価値なんだから田舎・都会論争など無意味なんだよ！！

市川とどっちが良いのかな？
価格と環境の両方から見て？

船橋市が川崎市と考えれば分かりやすいな。

>>95さん
喩えが上手いですね。
二子玉は都会の入口と自然が両立する、いい意味でのエッジというわけですか。
そういった点が魅力というのはあるんでしょうねえ。

豊洲観も似ているかも。
あそこは開放感あるけど「箱庭」なんですよね。

>>95さん
すみません。読み違えてました。
街全体としての開発としては大きくなかったのは佃ですね。

リバーシティは豊洲や芝浦アイランドに比べると寂しい感もあるので
当時はまだ再開発の手法がこなれてなかったんでしょうね。

浦和と二個玉どっちがいいかな？

あの〜ーーー。９８さんの開発の大きさの基準てなんですか？

開発面積でいうとリバーシティーは約２８ｈ・東雲キャナル１６ｈ・芝浦アイランド６ｈ・豊洲は全体で６０ｈでららぽ周辺は９.７ｈなんだけどね。

しかも豊洲や芝浦島をリバーシティーと比べるなんて笑われるから他では言わない方がいいよｗ無知もいいとこだよ。
分譲価格・賃貸相場ともに比較するのもおこがましいでしょう。
再開発の手法がこなれてない？ｗ逆にお手本にしてるんですよ。

話はそれましたがフタコの開発は都心周辺の再開発では非常にいいと思います。湾岸開発と比べること自体ナンセンスですね。