シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

>384

なるほど。ご教示ありがとうございました。

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>>383
このコピペコメント読み飽きた。

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３・１１を教訓に修繕積立の考え方も変えるべきなんだよね。

免震も仙台とかで３・１１後に調査したら交換が必要ってのが判明した事実があるのに。

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FR版ってプリストレス入れてるんだね。鉄筋って熱が加わると伸びるから、プリストレス入れてテンションかかってることが前提の作りだと、火事になったらアウト。

アンボンドが廃れた一つの理由ってプリストレスの問題だと思ってるんだけど。

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>386

長期修繕計画があるから大丈夫って勘違いしやすいけど、問題はいっぱいある。

段階的値上げによる未納リスクや、販売時に立てたの計画よりも以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった本当の大物が控えている。計画どおりにはならないんだよね。デベはそれを承知なんだけど。

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小杉のパークシティでは入居して数年で段階的値上げから定額積み立てに管理組合が変更したってのが週刊ダイヤモンドの記事に取り上げられている。それでも変更するタイミングで値上げになるんだよね。将来大幅に値上げよりはまだましだけど。

まあ、そういった意識のある管理組合の運営になるかどうかは新築分譲の場合、未知数。お隣さんがどんな人かすら入居するまで分からないわけだし。ある意味賭け。

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モデルルームでは設備や仕様に目が奪われがちだけど、周りの人がどんな人かのチェックも重要。将来のお隣さん候補な訳だし。

それと、すみふってモデルルームで分かりやすいキッチンの天板とか表面的なところだけ仕様を上げてるんだよね。そういった目利きも重要。

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>388

アンボンドって音問題がある。テンションをかけてるんでよく響く。ここも同じかも。

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>>383
乾式壁は壊れるというよりたわんで外れますがたいした負担なしに修繕できます。
壊れるのはむしろ支える巾木。壁鳴りっていうのはむしろこっちが緩んで鳴ってしまいます。

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巾木って壁の下を保護するためのもの。壁鳴りってなんだろう太鼓現象のことかな。

石膏ボードは簡単に割れるよ。会社の壁も３・１１のときに壊れてたし。修繕にはそれなりの費用を要する。費用のめどが立たずに、しばらく補修できなかったケースもあったみたいだし。

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巾木の下をフローリングに接させて施工すると、フローリングがたわんだときにぶつかって音がする。それを指してるのかな。

なので幅木は少し隙間を空けるんだけど、そういった対応してるかモデルルームでチェックしないと。

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巾木と床の間に隙間がないマンションなんて今時あるの？

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>394
たいていは接合部の壁紙や塗料が割れてるだけ。
そもそも守るべきは石膏ボードなんかじゃなくて躯体。

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>396

そういうイロハを知らないデベ、ゼネコンがあるみたい。住まいサーフィンでタミーが指摘してた。

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壁紙が破れてるってことは、中の石膏ボードもまずやられてる。表面だけ力が加わるってありえないでしょ。

それと、耐震基準が適用されるのは躯体である構造部分。乾式壁といった非構造部分は対象外だから、壊れても設計上問題なし。

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>>395
それは床のきしみ音では？キッチンで鍋をひっくり返した汁などが壁際から染み込んで巾木がボロボロになったりするけど新築ではまずあり得ない。床のきしみ音であるとすれば二重床を支える支柱を間引いたとか下手が原因で倒れたとか。
壁面は乾式壁とそれをハメいれてる枠の接触部分が擦れてミシミシ言う。ボードが原因なら取り替えれば鳴らなくなるが接触部分が緩んでいる場合はもっと全体的な話になるから音は消えない。

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壁の緩みといえば、乾式壁で音が漏れるのはパネルとパネルを張り合わせた隙間部分で、遮音対策ってその隙間がないようにするってのが一つの手なんだけど、時間がたつと少しずつずれて隙間が空いてくる。

乾式壁の遮音性能って時間とともに落ちていくってのもポイント。

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>>390
このコピペコメントにも飽きたね。

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だね。
ここに限らずあちこちのスレでコピペしてる。
どっかのおかしなマンション評論家じゃないかな。
世間で認められない悔しさをマンコミュで吐き出してそう。

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あちこちでパトロールしてるってのを自ら自白しちゃった。

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売る側にとっては不都合な真実だからね。

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親切心で色んな所に書いているんだろうから、間違ったこと言ってるわけじゃなければ評論家でも何でも別にいいんじゃないかな。

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中途半端な事実だけ繰り返されても飽きるよ。だからどーすべき？どーしたい？

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どうしたら良いか自分でわからないんじゃあ仕方ないね

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ミッド管理組合の自画自賛ならびに将来的な設備の売り込みに発展しないことを祈ります。
管理費は巨額資金なので余裕がある初期には売り込みがけっこう来るんだよね、一部の住民からね。

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>>409
一般の住民は内心そんなもん要らないよと思っていても同じ住民からの提案だと拒めないんだよね。
入居当初は委任状も無視し辛いんだよな。

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工学博士、一級建築士、住宅ジャーナリストの細野透氏の「修繕積立不足問題」に関してのコラムです。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=6

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横浜の傾斜マンション　隣接棟も杭未到達
http://www.kanaloco.jp/article/75858/cms_id/95236

この問題は波紋を呼ぶかもしれませんね。

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この年のスミフの中古マンション買うのはドキドキですね…

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>>414
スミフと言うより熊谷組

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8/9（土）に開催予定の構造説明会は満席になっているんですね。
定員はどのくらいか判りませんが、やはり皆さんタワーマンションの構造体には関心があるようです。
公式サイトでは簡単な解説のみに留められているので、免震などについても詳しく知りたい方が参加されるのでしょうね。

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>415

施工管理は売主の仕事。入居後１年から他の棟と手摺の高さがずれてきて、住民がクレームしたのに問題ないって１０年も放置でしょ。その間に大地震が来てたら・・・。怖いね。

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誠心誠意ってコメントも白々しい。１０年間何もしなかったのに。

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スミフを信じるか、デベを信じるか…
三菱地所（清水、熊谷）も三井（清水）も不具合連発だったしね…

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>>419
デベかゼネコンかって間違いね

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>416
是非、こんなに高いマンションを免震にして大丈夫なのかと質問してください。
大丈夫と回答するに決まってますが、理由の説明が重要です。

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清水と熊谷組ですか、なんか県内ではよく耳にしますね。

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>>421
私が代わりに説明します！

免震装置が揺れを吸収しますのでそれを前提とした耐震強化で大丈夫なんです。
資材不足の救世主ですね。耐震等級も構造上クリアする必要がございません。
直下型地震に弱いのではという指摘がありますが確立された理論ではないので心配しても仕方ないですよ、もしここがダメなら他のタワーも全部ダメってことになりますから。


こんな感じかな？

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そんな感じ賛成。

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いや、求めていた答えと全然違う

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どんな答えをお求めですか？

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公式サイトに、第2次3期の広告がこっそりと出てる。
最高価格が7,990万円。たぶん、南西のCタイプだろうけど、
何階なんだろう？
第1期では、49階のCタイプが7,690万円だったけど。

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本当だ。7990万なってる。第一期で40〜52の南西と南東の角部屋は完売しているから中層階のCとC'だな。
しかし目立たない様に告知してるな。

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>426
例えばパークシティ武蔵小杉はなぜ免震構造じゃないのか。
免震構造にすべきでない高さとアスペクト比なのでしょう。

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西新宿にできる日本最高層マンションも制震構造ですね。
免震構造は避けたのでしょう。

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>>429
素人相手にウンチク語るより、MRにいってマエケンとやりあってきて。
その内容を優しく素人に説明するくらいが、ウンチク屋のつとめ。

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>>429
質問というよりクレームだな。そんなに古い方のパークに住めばよいというだけのつまらない話だね。

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>>428
住友さんは検討者がびっくりする顔を見るのが大好きですから。

実際に買う人は検討者の中の数パーセントですから。

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新川崎とかの物件見てると、値段の割に仕様が低くなってる…
直床だったり、天井高2400そこそこだったり。
検討板見ると皆そこそこ満足してるみたいだけど…

この先10年のあいだくらいは、安くて広くて仕様の良い物件選ぶなら、中古待つしかねぇですか。
そんな物件が出る迄、ずっとサイトをにらめっこしなきゃならんですけど。

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>>434
新川崎物件は徒歩10分のコストカットした長谷工物件ばかりになってしまってます。なんとなく武蔵小杉とは地球と火星みたいな対比になっています。ちょっとの違いが大きな違いになってきています。
もともと鹿島田駅の向こう側に新ドーム球場計画ですとか鹿島田駅とのデッキ直結ですとか武蔵小杉をはるかに上回る開発計画があったのですが。

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>>417

逆に杭が数本長さが不足しててても、東日本大震災クラスの地震では手摺ずれる程度で住む＝大事に至らないという証明になってしまったと思うのはおれだけか・・？

日本の建築基準はそのくらい安全率を見込んでるってことだよ。

「素人は構造のこと口に出すべからず」

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>>435

しかしその長谷工物件がいま絶好調！
関東でもシェア３割に迫る勢い。

それだけ低価格の需要があるってこと。

よく勉強しよう！

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>>437
長谷工は分譲から手を引いたURに代わって土地を有効活用し安価な集合住宅の供給をさせられているだけですよ。
公的資金を2度も注入されたバリバリのゾンビ会社ですからシティタワーのような戦略的な高品質物件を扱うことはないのです。

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>>437
低価格イコール低品質って捉えてしまうけど…

リセールきつそ…

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>>439
低品質とはちょっと違っててコストカットに優れた独特の工法をいくつか有していて安くてそれなりに仕上げる会社なのです。
正直、あなたも私も大多数の一般人は長谷工品質で必要十分だと思いますよ、カローラです。

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カローラよりプリウス的なものが欲しいですけどね…

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>>441
プリウスですか、ランニングコストが低く環境に配慮した物件は魅力的ですね。

しかしデベさんは管理から建て替え計画まで本当に長期的に利益を確保するスキームを確立しつつあるから管理費も積立金も有望な立地の物件ほど高く設定してきます。
1500ccのカローラか3000ccのクラウンかって選択なのが悲しい。

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>>437

しかしシェア３０％て凄くない？
３棟に１棟が長谷工マンションでしょ？
マンション建設分野ではスーパーゼネコンの上行ってる中堅ゼネコンって聞いたことないな。

それだけの戸数やってると、いろんなノーハウ持ってるんだろうな

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>>443
それだけスーゼネの物件が希少とも言える…

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>>444
その希少なはずのスーゼネがチョットネ。
JVでの下積みが長かったマエケンは大丈夫なはず。

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>>436
>大事に至らないという証明になってしまったと思うのはおれだけか・・？

あんただけだね。
東北中心の地震であのざまじゃ、関東を震源とする地震がおきたらどうなることやら、
って考えるのが多数派だよ。

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>>446

あのざまって東日本大震災であのマンションにどんなダメージあったか知ってんの？
結局なにもなかったってこと。事実を受け入れよう。

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幸いにも武蔵小杉のタワーマンションはたいした損害がなかったということ。それでも停電は痛かったね、忘れちゃいけない。

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そーゆー意味では計画停電しないいくつかの小杉マンションは貴重ですね。

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武蔵小杉在住の方はどこで日々のお買い物しているのでしょうか？目の前にグランツリーが出来上がればそもそもそんな心配の必要ないのでしょうが。。

あと、内廊下ですよね？

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>>450
スーパーやらなんやらすでに回りきれないぐらいありますよ。

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武蔵小杉在住のものです。

グランツリーできなくても日々の買い物はありすぎて、
迷うくらいです。
わたしとしてはフーディアムがおすすめです。

ただ、ここで聞かれるより一度回られて見るのがよいかと思います。
必ず気にいるかと☆

内廊下かどうかはわからないです、すみません…>_<…

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ホテルの様な立派な内廊下の写真を見ました。
シックに落ち着いていてい雰囲気でした。

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絵と実物は違うからシティハウス武蔵小杉の中古で確認されたほうが良いです。間取りも質感も当時のパンフとそっくりです。

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ちなみにﾘｴﾄは鹿島がﾃﾞﾍﾞ抜きで建てましたから参考にはならないですよ。

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第二期３次の価格と第三期の価格は違うだよね
気になる第三期の価格はいつ出せる？

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ずいぶん値上がりするようなこと言っていた。第二期三次の３３階より第三期の２２階のほうが高いって

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>>457
そりゃそうでしょう。
とにかく、グランツリーに決まってからと、
決まる前とでは、価格は変わってきます。
しかも、グランツリーができた後は、
もっと高くなりますよ。
第1期は、コアタウン完成後、初の物件で高かったが、
グランツリー効果で、2期以降は、上がる一方。
小杉は、まだまだ上がる要素がある。
小杉は、早く買った者勝ち。
私も、某、小杉直結マンションに住んでますが、
倍してもお金さえあれば、小杉に住みたい。
コスギ以外で、いいと思えるマンションって、
六本木ヒルズくらいかな。

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この調子だと軽く億超えそう

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ついさっきまで公式サイトにあった第2期3次の先着順の広告が消えてる。
いったい何が何やら？

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24戸全部売れたってこと？
それとも、もっと高く売れそうだから、引っ込めた？

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>>460
お盆休みで先着順に受け付けできないからじゃないですか？

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スミフの本音は今は売りたくないのでは。
これまでの発売で充分な需要確認が出来、グランツリー完成と合わせて高値販売の戦略では。

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その割には、第2期○次とか先着順でこっそり売ってるところが謎ですねー。第3期販売までおとなしくしているわけでもなく。

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>>464
だからホムペから二期三次の先着順が消えているという話が発端なのたが

無限ループか、、、

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2期で販売してなかった部屋を高くてもいいから買いたいって人に売ってるだけじゃないの？そこで客が実際どこまで出せるか調査する意味も込めて。一応公表しないといけないから先着順ってことにしてコッソリ発表してすぐ消してるだけで。

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>>466
だからホムペから消したのはここのモデルルームがお盆休みだからだよ。
いったんホムペから消さなかったら客に因縁つける口実与えるでしょ？うちが先に電話したとかなんとか、それだけ問い合わせが多い物件なのでしょうね。

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＞466さん
そのとおりですね。
あと、ほぼ確実に買うという人がある程度まとまったところで、
区切っているのでしょう。

＞467さん
お盆は営業していますよ〜
HPに書いてありますよ〜

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>>468
もし電話番しかいないのに見知らぬ人からガチの先着申し込みが来たらどうするの？
数人で共謀したらいとも簡単にトラブル起こして弱みが握れるでしょ？
ここの責任者はリスクマネジメントちゃんとしてるなと思います。

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本日モデルルームに行き説明聞いて来ました。
免震構造にかなりの自信をもっているようですが、エレベーターが止まるような災害はないのでしょうか？階段を降りることがあるようだと20階以上は大変不安です。
現在の販売対象は36ー40階が主体で躊躇してます。

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建物に問題無くても、停電になったらエレベーターは止まるでしょ。
一応、48時間だったかは非常用エレベーターは使えるらしいですが。
電気が復旧するまでは、籠城覚悟で水と食料は備蓄しておくと。

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>>469
住宅ローン仮審査通過した上での要望書提出ですから、駆け込み初日では申し込み出来ないですよ。

現金組も属性はかるために審査通すでしょうから、2〜3回は通って申し込み。
その審査のあいだにも通過した人から部屋は選ばれていくので、先着順は遵守されてますよ。

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＞＞466

第二期三次は７月の初めに行ったとき、普通に売っていましたよ。うちは希望の住戸がなかったので時期待ちです。

次回は８月ごろって言っていたけど、売り出さないですね。かなり値上がりするから、今回買えってかなり勧められました。


グランツリーはもっと前からわかっていたんでは？

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>>473
値段はいくらでした？

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>>471
ここは自動復旧しすてむを導入するからコンピューターが安全が確認され次第動き出すよ。
48時間ってのは係員が目視でチェックしないとダメだからだよ。

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>>472
世の中そんな甘くないんですよ、責任者出てこいが決めゼリフのお仕事って実在するから。

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>>476
MR行って言ってみて。
報告待ってます。
それで通じる甘くない（甘い）世の中教えてくれ。

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EVは自動的に非常用電源に変わってという風にはなりにくいのか？
どちらにしても非常用電源があるのは心強いですけれどね。
やはり上の方の階の人々がきちんと何かあった時に降りてこられるっていうのはとても大切！！

今期は上の方の階からの販売なんですか
ここだと上層階は結構人気が出そうだと予想中

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>>478
あれは安全点検のために自動で止まる仕組みになっているのだけど震災となるとチェックする人が間に合わないから何日も止まる。
だから非常用電源では非常用の一台しか動かせないし自由に昇降に使えない。

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>>477
何回来させようが申し込み受付できない時期には先着順受付中にはしない。

そんなのは当たり前の話。担当者がお休みで後回しにされて黙っているほど世の中そんなに甘くない。

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>>480
責任者出てこいって話は今のうちに受付せんかいって輩が通るって事ですか？
HPの通り第3期はいつから始まりますからよろしくって言われるだけですよ？彼等にとってこの物件は希少な有料新築物件ですから、どちらかといえば高飛車。

申し訳ありませんって一言で終わりですよ。

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>>481ちょっと視野が狭すぎるんじゃないか？
そのやりとりのすべてを世間ではトラブルと呼ぶんですよ。

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ただのクレーマーでしょ？

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何月何日に妖怪ウォッチ発売しますって公示したものに対して、今売らんかいってのと一緒だし。
一体どうしたいんでしょうか？

明日にでもモデルルームに行ってしたいようにしてくればいいんじゃないでしょうか？

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