23区内の新築マンション価格動向（その25）

教授は真性だから

5年も前から某巨大掲示板に張り付いて
東京駅5kmって念仏唱えてるんだから

>>422
正確に言えば、ファミリータイプのマンション在庫とファミリー層の世帯数増を割り、
ワンルームの在庫と単身世帯の世帯数増を割るべきなのは理解できるが、
世帯タイプの増減統計は国勢調査でしか分からず、即時性には対応できない。

そこで、一括り方式で出したわけだが、それぞれの区では、単身者の需要が多い区ではワンルーム
の供給比率が高くなり、ファミリー世帯の需要が多い区では、ファミリータイプの供給比率が高く
なるので一括り方式で間違いはないと判断するが、

具体的にこの区はおかしと言える部分があれば、ご指摘願いたい。

420です。

たとえば、ある区に年間1万人が入、退があった場合、増加は何年たっても0
ですよね。でも在庫はいっぱいあって問題ないんじゃないですか？
増加ではなくて流動が問題なのだとおもうのですが。

区毎に在庫分の総世帯数で在庫率で比較するのが普通では？

>繰り返しは議論の宿命であって避けられません。
有意義な議論における必然性のある繰り返しなら、それを目障りに感じる人はいないでしょう。
全ての繰り返しが議論の宿命で正当化されてしまうなら、
コピペあらしなど存在しなくなってしまします。

ただの自己満足の”あらし”ともいえる行為ゆえ、多くの人に目障りと感じられるのでは？
ご自身がどう考えかは自由ですが、少なくとも公の場にさらす行為に拘られるなら、
内容、そしてその行為そのもが他人にどう受け取られるかを客観的に評価できてしかるべきです。
しかしながら、どなたかお一人でも賛同してくださった人はいっらっしゃいましたか？
それ以前に、行為そのものを目障りだと感じさせてしまっているようではもはや、
発言の資格すらないと言わざるをえません。

そして、仮にこれが業者のいいがかりや私一人の思い込みに感じられるのなら、
もはや教育者として存在することが、”公序良俗に反する”に近いことです。
大学教授だといいはるのなら、この掲示板でにやりとりをあなたの生徒に胸をはって
見せられますか？

東西冷戦ではないが、東京も西と東の地域差があまりにもはっきりしてきた。大学教授さんもその流れに翻弄される一人なのだろう。
『嫌われ松子…』という映画をみたが、西側住民がイメージする東側はまさにあの映画の舞台だ。あの映画の舞台が多摩川沿いだとは思わないだろう

>値付けは業者が決めるもので、
>実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
>みせかけの値段で高級と思っても、実際の購入者が反応しなければ、
>在庫の山を築くだけの砂上の楼閣であるわけです。
>どこかでこの砂上は崩れるが、在庫を積み上がらせてしばらくは価格を維持するかもしれません。
>とにかく、賢い購入者はそんなところには寄り付かないべきでしょう。
その結果が豊洲の現状ですね。
大変参考になりました。

今後販売されるマンションで依然高値がつけられている場合も
既に値付けが弱気になっている地域も
いずれも
>実際決めるのは購入者もしくは賃借者です。
を反映してのことですね。

>>431
世帯数の増減と、賃貸を含めた住宅に対する需要はイコールです。
何故なら人はどんな形であれ、その区に住む限りは、住処が必要となるからです。
不動産の場合重要なのは人口の増減ではなく、世帯数の増減です。
例えば人口が１千人減っても、単独老人世帯、単独若年世帯が増えれば世帯数は逆に増え、
住宅が必要になる場合もあります。
>>432
世帯数がいくら多い区でも、その発展に従来通りの勢いが無くなれば、世帯数はあまり増えて
こなくなります。従来通利の認識で供給し続ければ、在庫は右肩上がりで増えてしまいます。

私の理論の唯一の欠点はその点にあります。
劇的に居住志向が変化した場合対応できません。
例えば近年の都心回帰ですが、従来の世帯数増の常識であれば、そんなに大量の供給を行えば
在庫が天文学的数字になると思われましたが、
実際には需要自体が大きく増え、問題無く消化されました。
現時点で計算上５年以上の在庫の区でも、何らかの劇的居住志向の変化があれば、
問題なく消化されます。
この区の在庫は多いが消化できると云う従来のトレンドとは異なる新たな視点があれば是非
ご教示願いたいと思います。

>>435
実需が価格を決めることになります。
いわゆるチャレンジ価格は、売り手が買い手の実需の程度を見極める見せ玉です。
素直に買手が従えば、それが本当の価格になってしまいますが、
供給が多い地域の場合、競合する相手も多いのでそうは行きません。

怖いのは、供給が少ないエリアで、何となく漠然としたイメージの下、値上げされた価格帯で
購入してしまうことです。

>>428
自分の足元見ると何か気まずくなるよね
>>429
東京駅5kmって、良い目安箱なんでしょうね

たとえばある区に、不便で老朽化し、
売れないまま借りられないままの在庫が多数存在するとして、
同じ区内にできる便利な新築マンションを買う際、考慮すべき要因ですか？

逆に未開の荒野を切り拓いて、第一期入植者が住みはじめたばかりのような区で、
まだ在庫が少ないからといって、安心して立地難のマンションを買えますか？

売れない物件は、その物件が高すぎるからで、下げるのは当然として、
それが同区内の他の物件の価格に影響するわけではないんですよ。

どうも教授は、戦国シュミレーションゲームのように、
区の単位で地価が均一化していて、
流通している物件の品質も分布も一定のように考えてるようですが、
事実現実は全くそうではないという事に早く気付いてください。

４３７さん。
あなたの見解はどこまでが事実のデータでどこからがそれに対する見解なのか分かりません。作文を呼んでいるような感じがします。自分の都合のいいことで勝手に抽象的な見解を出す。抽象的過ぎて他人が納得できないでいるかもしれません。言葉ももう少し選んだほうがいいかもしれません。

>>440
だからこの教授はまず結論が先にあるの
ほんで自分が調べられる範囲でそれっぽい根拠を作り上げるの

在庫と価格が密接にリンクしているとしたら、
高すぎる値付けで在庫化している物件が、
適正価格に値下げして、世帯数を消費するようになると、
いままで安さで世帯を獲得していた地域の需要を喰いますが？

在庫の影響は、区内にとどまるはずもなく、
同レベルの価格感応度の需要層をターゲットとしている他地域にも容易に及びます。

今は在庫として抱えてくれているおかげで、助かっている地区も多いでしょう。
教授推薦の地域などは、価格競争力の比較優位が崩れたら脆そうですよね

>供給が多い地域の場合、競合する相手も多いのでそうは行きません。
それが今の豊洲や東陽町ですね。納得です。
都心や人気地域に比べたらかなり安いのに実需はそれを下回っているようですね。

プレゼンテーションやマーチャンダイジングの手法として、
数字に語らせるというのはベーシックなテクニックですね。

しかしながら、こういった理論性に訴える手法を検討する際は、
万一その根拠が覆されたり、理論の破綻が見えたときには、
逆に大きくマイナスのイメージを増幅する、
というセオリーもあわせて頭に入れておくべきです。

なるほどと思ってもらえず、逆に胡散臭い印象を相手に与え、
裏にある下心を容易に見透かされるようであれば、
控えるべき手法です。

何故皆さんは在庫が膨らんでいることを正当化したがるのでしょうか？
不思議な方々で、関係業者であるとしか判断できませんね。

>>443さんは正しいご意見だと思います。
ある面時間との問題もあります。
価格比較優位があるところに人は集まり発展して行きますが、
同等もしくはそれ以上のところが価格を下げてきたら需要はそちらに移ります。

湾奥の場合比較優位で急速な発展を遂げ、それが価格に反映し、比較的健全な価格構成の下、
値上りして行きましたが、それは永遠ではありません。
問題は価格調整が始まる時期でしょう。確固たる住環境を確立した後なのか、その中途なのか？
いずれにしても、在庫を膨らまして行った区はどこかの時点で価格調整が起こります。
それが何時なのか？
今のように供給量を減らして価格調整を避ける手法だと、価格優位があるところに利する
だけでしょう。

>何故皆さんは在庫が膨らんでいることを正当化したがるのでしょうか？
>不思議な方々で、関係業者であるとしか判断できませんね。

全く逆ですね。
みなさん業者でないので、在庫などどうでもいいのです。
欲しい地域に欲しい物件ができれば、それを買うだけです。
その集積が現在であり、これからです。

むしろ特定の地域の押し売りをしているほうが業者的では？

都市発展の原則ですが、
発展しやすく、その余地もあるところが発展します。
最初に西側近郊に住宅地が広がって行ったのはその理屈です。

それでは、都心回帰が起こったのは、
ただ単に、都心部に発展しやすく、その余地もあるところが出てきたからだけでしょうか？
それとも、人のライフスタイルとして職住近接を望んでいるからでしょうか？
こんな事も真剣に考えるべきでしょう。

>>447
値段は安い方が良いですよね。
ご希望の場所が在庫が膨らんでいる区であれば、その可能性も大きくなりますから、
期待して待つのが良いと思います。

そろそろ本題に戻って、これから２３区内で最もリスキーな地区はどこかというと、
豊洲近辺の後発湾岸、および新東京タワー関連の開発計画ではないかとおもいます。
つくばエクスプレス関連も危ないですね。

これらは、マンションブームの継続を前提に先行投資されましたが、
これが頓挫した事でこれから一気に不良事業化する可能性が濃厚でしょう。

これらの地区はプレミアムを狙う事ができない以上、
価格を下げて顧客獲得を図るほかないでしょうが、
そうすればするほど集まる住民も近隣千葉との差異を失い、
非東京化が進むとおもわれます。ショッピングモールを核とした日常生活。
物件の資産価値も生活水準もそちらに収斂していくことでしょう。

>>451
今は、30代どころか20代や女性独身でもマンション買う時代。
ツボを突いたデザイナーマンションや付加価値マンションはまだ需要があるのだよ。
全てが中年層の生活重視の居住マンション視点では流れを読めないと思う。

大学教授が袋叩きにあっているが、

俺は、批判する奴らより、
大学教授の言ってる事が、
自分の実感に合ってて、面白いと思う。

批判する人の多くは、
実態が体感できてないんじゃないのか。

世田谷、杉並、練馬、不便でも高すぎ、変だろ。

自分は山の手の都心だけど、次点なら、
山の手の奥地より、城南の近場を選ぶよ。

>>453
城南じゃなくて、城東でした。

将来を考えたら財政力の強い区を選ぶのは当然だと思いますが。

>>453
擁護派の意見、どこらのあたりが共感できるのですか？具体的に例示してほしいのですが？
彼の独善的意見は大教室で壊れたテープレコーダーのようにしゃべっているように
聞こえます。学生は誰も聞いてない。

>>450
皆が希望する地域は欲しがる人も多く急激な値下がりの可能性は極めて低いでしょう。
在庫の増加は、まだ不人気地域に比べれば十分高く手が出ない人が多いからです。
少しでも手頃になれば今まで他で我慢していた人が随時やって来ます。
人口自体が減少していくのですから、その繰り返しで徐々に下がってはいくと思いますが、
結局極端な話、不人気地域に誰もいなくなるまで人気は継続するわけです。
それまで生きていれる自信があれば待つのもありでしょう。

２３区の平均寿命格差　『西高東低』（東京新聞）

平均寿命にも地域差がある。東京２３区内では、山の手と下町に
「西高東低」の格差がある。平均寿命のデータによると、二十三区の中
で最も短いのは男性は台東区、女性は墨田区。荒川区は男女とも二十二
番目だ。なぜ墨田区は寿命が短いのか。区の担当者は「塩分やカロリー
の高い食生活」を要因の一つに挙げる。「区内は家内工業的な町工場
などが多く、主婦の多くが働いている。食事の準備にかけられる時間
が少なく塩分の高い総菜などに頼ることが多いのかも」と推測する。
女性の喫煙率が高いという統計もある。長時間労働のストレスが関係
している可能性もあるという。二十三区のデータを見ると、上位は
西側の山の手地域、下位は東側の下町地域にくっきりと分かれている。
首都大学東京・大学院の星旦二教授（公衆衛生学・医師）は「下町
の寿命が短い格差の背景には所得水準や生活様式、環境汚染がある
のではないか。所得が高い層では食生活のバランスがとれ、住居も広
く、精神的にも安定し、前向きに生きているのでは。かつて小工場が
数多く立地していた下町は、大気の汚染や土壌の汚染も多い。
これらが総合的に影響している可能性がある」と指摘する。
また下町は糖尿病で亡くなる人の割合が全国平均を大きく上回る。
「お金をかけずにおなかがふくれる食材を多用する食生活で、子ども
のころから肥満率が高い。症状が悪化するまで受診しない傾向もある」
と担当者。

>>454
城東といっても広いからね。
大手町から一番便利なのは門前仲町や清澄白河。
湾岸よりも実際は近場。
都心から移り住みたいかは、私はちょっとね。

でも街並みをみると民度って現われてるよな。
犬のフン、ゴミ、痰、自転車のマナー、子供の程度など。

比較的西より東のレベルが低い場合が多い。

>>452
>30代どころか20代や女性独身
が
>デザイナーマンション
を
買おうと思ったとき真っ先に
イメージするのは城南では？
わたしの知人でも購入した独身女性は多いですが、
全て、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区です。
あっ、一人西新宿のタワーがいました。

実家が都下の武蔵野市だが全く見ない金髪ジャージ姿のヤンママ、ヤンパパが
南砂のジャスコに行ったらウヨウヨいた！！

所詮城東は城東・・・

>>462
確かに武蔵野市は都下では別格。
でも、お隣の三鷹市になると怪しくなり、西東京市に到ってはヤン○○がウヨウヨいるから武蔵野市からは出ないように！！

門仲とか東西線は混み過ぎで厳しい。
湾岸は有楽町線ですいてる。
所で、在庫の話だが、ヤフーのは人住んないのだけが登録されてるの？

世界的に見て　先進国ほど　都心の猥雑なエリアから適度に離れた近郊高台に　上流階層や富裕層が好んで住まう高級住宅地が形成される。都心からの近さを売り物にするなど　いかにも貧乏臭く安っぽい議論。しょせん、一般マス層相手の底辺ビジネスの発想。

>>465
ロンドンもパリも都心が劇高

アメリカ型の都市が世界のスタンダートじゃないんだよ

>>466
日本の場合、都心に近いからといって決して高くはならないのは
例を挙げるまでもなく明らかだよね。

まあ都市の所得分布はドーナツ型と富士山型があるのさ

大阪なんかは典型的アメリカ型ドーナツ

東京は東から北にかけては大噴火で崩落した状態の富士山型

世界の先進主要都市に比べたら
東京なんてカスだからね

どこ辺りと比較してカスとな？

星も見えない都心に環境求めても無駄だろ。
これからは、都心に近い湾岸タワー高層角部屋の利便性重視の物件と本物の環境求めたリゾート物件（国内か海外）と２つ持つ時代だよ。

東京湾は大気が汚れてるんだってさ。船のせいで。
湾岸も都心も、環境が悪いのは同じこと。

２つセットで販売すれば安く見えるかも

>>473
その中間で１つを買う発想もある．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．かもですが。

中間は中途半端かなぁ。
毎日の通勤があると湾岸とリゾートの２物件のほうが魅力的かな

＞４６２さん
南砂に知り合いがいるので時々行きますが、ウヨウヨいるとこなんて見たことありませんよ。
針小棒大に他人の住んでる地域をバカにするのは感心できませんね。
前から思っていたんですが、平日の昼間から自分の自慢したり他地区をバカにしたりする人はどういう日々を過ごされているのですか？

まぁどこにしても、
ひったくり注意！や、痴漢注意！
の紙がやたらと貼ってある街には住みたくないが。

雑談レス？