BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part7

アベノミクスも正念場ですな。ワンダフルさんにはぜひ頑張ってもらいたい。
インフレを実感させて欲しい。

>>100
逆ですよー。
駐車場収入を全額管理費に組み入れになっているところが要注意です。
駐車場借りる人が想定よりも少ないと、管理費が足りなくなってしまいますー。
健全なのは、駐車場収入を修繕積立に組み入れている方ですよー。

のらえもんさんのページも張っておきまーす。
http://wangantower.com/?cat=135
の冒頭で言及されておりまーす。

BAYZがどうかは、直接MRでご確認を！

ご要望のお応えして、勝どき付近、晴海の築浅マンションを探して
75平米換算にしてみました。

マンション名/月総額/管理費/積立金
勝どきビュータワー(2011) /33289 /22767 /10522
東京ミッドベイ勝どき(2012) /23404/ 16702 /6702
クロノレジデンス(2013) /31292 /22285 /9007
ブリリアウェリス月島(2013) /23774 /18144 /5631

管理費が安いほうがいい人には、他に良い選択肢はありそうな感じです。
共用設備を考えて比較すると妥当かなとも思いますが、絶対額が高め
なのは確かなので。
よーく考えて、ご判断ください。

>103
あれ、営業から駐車場収入は修繕積立金に入れるって聞いたような気がしたけど

>>29
>固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで。月約3万になるので、管理費、修繕合わせたランニングコストが約6万4千円スタート。

直後に同じタイプで初年、管理費と修繕積立35025円とあるから、修正すると

ベイズは毎月約６５０００円のランニングコストではじまるってことだね。

>>106
であれば、Bayzは健全な運営がされる予定だということだと思いますよ。
のらえもんさんの記事通りですね。
よかったー。

駐車場使用料を修繕積み立てに組み入れだと、稼働率が想定よりも低いと積み立て不足になるから危険なような気がするけど。

管理費組み込みだと、不足したらその年度で赤字になるから、すぐ手を打たざるを得なくなるよね。

修繕積み立ては管理組合のストックに対して、管理費はフロー。修繕積立を安く、管理費が高いってのは、管理会社にぼった繰られてるのかも。そのまやかしとして、駐車場使用料を修繕積み立てにってレトリックだったりして。

>107

固定資産税、都市計画税って１月１日の登記状態で課税されるから、1年目は建物分が含まれていない。建物には２年目以降から課税されることになるから、ちゃんと確認しておいたほうがいいよ。

駐車場の稼働率が低い場合は、タワーパーキングの1本を潰して、使わないように
すれば、その分の修繕費用が浮くから問題ないですよ。
日々の管理費が不足する方が問題です。

管理費は人を減らせば下がります。本当にそれだけの人数が必要かを見極め、管理会社と交渉することが管理組合には求められますね。同様に植栽豊かで豪華共用施設のパークシティに近い水準までは下げられる可能性があると思います。

管理計画（管理費用の内訳）の確認も怠らずにね。請求しないと出てこないんだよな。

>固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで。

この情報自体がすでに胡散臭いんだよなー。
手元に悲しきSkyzの資金計画・諸費用概算表があるんだけど、
75平米より2割以上広い部屋の見積もりでも30万なんだけど。
75平米だとデベの見積もりでも24万とかじゃないかと思うよ。

SKYZの管理費、修繕積立金は、平米単価で470円ぐらい。75平米換算だと
35242円。のらえもんの記事だと、520円なので比較すると1割ぐらい
安いんだよね。

ここも、今より最終的には下がるのか、SkyzもBayzもあまり変わらない
のか、かなり気になっています。
手元にあるのが概算書なので、契約のときにUpした資料をもらって
いるのかもしれないけど。

>>112

固定資産税の通知は毎年6月です。
新築も、そのあとの通知も同じです。
入居してすぐの6月に通知は届きません。
翌年の6月に届きますので、それまではちょっとドキドキですね。

マンション手放すなら、12月がいいですね。
今のマンションを売って、買う人もご注意を。

＃ 買う方も年明けに買いたがるので、そううまくいかないんですけどね。

酔っぱらってる勢いでUpしちゃおう。
個人情報の削除で忘れてるところがなければいいんだけど。

あ、116で書いた部屋とは違う部屋のをUpしちゃいました。
まぁ、酔っぱらってるので許してください。

まあご自分でupしてるので勝手ですけど、
なんか生々しくて、あまりいい気分ではないですねぇ。
別に参考になりませんし。

諸費用概算表なんて、MRに行って話を聞けばすぐに作ってくれるんだから、
こんなところで嘘書いてもすぐにばれるんだけどねー。
ネガはMRにも行ったことないのかな。一度いってくればいいのに。
買えるかどうかは判らんけど、MRめぐりも楽しいよ。

↑「適用後でしょうから・・・」と、なぜ思うのか不思議。

>117

売買で所有権が移転した場合、日割りで清算が通例。

>>124
Skyzの軽減が決まったのは、今年の4月なんで、この見積もり時点では
軽減は適用されてませんよ。

>>118
情報ありがとうございますー

最近はコンサル入れて管理費削減するのが流行ってるからデベも最初から削減対策費として2割以上の利益を上乗せしてますよ。
ということは、削減しなければ管理費の内4～5割りはデベの利益ですってこと。
管理の質などではなく、管理会社の利益率がすべてだと言う真実を書いてしまうと削除対象かな。

>134

128にも書かれてるけど軽減適用前ですよ。
デベの概算見積は大抵軽減適用前の金額です。
適用後の金額の場合は注釈がありますよ。
そもそもＳｋｙｚの軽減適用が決まったのは、ほとんどの住戸の販売が終わった今年の4月です。
MRでも確認してくださいねー

>126
知りませんでしたー
勉強になりました。ありがとうございます。
焦って年末までに売却を計画するところでした。

管理費大部分が人件費が占めます
入居者当初は色々あるので人が多めにいたほうがいいけど、落ち着いてきたときに適正なのかどうかはちゃんと精査したいですね。

>>137
固定資産税は、１月１日の所有者が払うわけですが
計算は４月１日から３月３１日までですよ。
ここの分譲も、４月１日からの計算で精算するはずです。

>140
デベは購入した土地や建てた建物の分などを1月の所有者として支払っている（支払わないといけない）ので、その分は引き渡し時に清算しないといけないってことですね。
概算見積の項目にもありますね。

これまた勉強になりました。
ありがとうございます。

>137

買換えかな？　売却代金を購入費用に当てる計画だと、売れなかったときに資金がショートしてアウトになる。買換えだと通常、特約をつけて契約の直後から売却開始、指定されたら期間までに売却できなかったら契約の白紙撤回ってするのが通例。なので、自分の都合で売却時期を決めることはできないよ。

逆に自己資金が十分で売却資金をあてにしないのなら、引渡を受けてから売却でしょ。そのほうが引越しが一回で済む。

ってか、売却って事は不動産を所有してる訳だからそういったことは知ってて当然なはず。

>>142
137さんではないけど、そうなんですよね。特約だと売れたら仮住まいになるから面倒臭い。

私は今、仮暮らしのアリエッティですよ。

特約は３ヶ月が通例。なのでこの時期にキャンセルが少なからず出てくるもの。買換えだけでなく、ローン特約もあるし。

キッザニア、インターナショナルスクールの子達を無料招待してるようなのですが（今日だけなのかしら？）、社会貢献的なものなのですかね？それとも、営業戦略？何れにせよ、地元の子達も無料招待して欲しいですね。そういうのありそうな気がするのですが、ご存知の方います？

SKYZとBAYZってどっちがいいの？

新築購入検討者という前提のもと

SKYZは販売終了
BAYZは一期販売目前

選択肢はBAYZですね

ん？釣られた？

じゃなくて、BAYZを検討中だけど、
BAYZが立地その他であからさまにSKYZに劣るようであればスルーしようと思ってるから聞きました。
取りあえずこのスレでSKYZは内廊下でこっちはそうではない、
BAYZの方が月々の固定費が若干高いってのは把握しました。
そのほかに何かあるのであれば。

固定費はBAYZの方が若干安いよ。
SKYZより良い点は天井がフラット、角部屋が逆梁じゃない
サッシが高い、バルコニーがフローリング風
専有部の仕様が全体的に少し高い
食洗機デフォルト、オプションが豊富、豊洲駅に少し近い
三面が運河に面してる

みたいな感じでしょうか。

逆に劣るであろう点は天井高、あとランドマーク性

仕様、仕上がりはベイズの方が良い気がするよ

建築資材や人件費の高騰の分、ベイズの方が坪単価が（一割程度でしたっけ？）上がっています。
仕様が若干上がっていると言っても対した費用ではないので、上記の値上がりをカバー出来るようなものではないので悩ましいところです。

6000万の物件だと、1割で600万。
600万あればオプションで部屋の仕様はどんどんグレードアップできますね。食洗機が標準とか話にならない。
もちろん天井のフラット化とかサッシ高とかは無理ですけど。

SKYZとの違いを教えてくれた人ありがとう。
親切なスレだ。
SKYZに対して引け目を感じる必要はなさそうって事がわかったので良かったです。

あと気になるのが、運河向かいの昭和大学病院の隣の敷地って何が出来るのかわかる人いますか？
向かって左となりは小学校みたいだけど、右となりがよくわかりません。
ここにタワーマンションが建つのならBAYZよりも豊洲駅に近くて眺めも良さそうなので、
既に計画があるなら把握しておきたいです。

BAYZからみて病院の右隣はまだ計画がありませんので
今後どうなるかは不明です。ちなみに都の土地だそうです。
左隣の小学校のさらに左に現在ニッケンやモデルルームが建ってる敷地がありますが、
ここを東急不動産が計画をしてるという噂があります。
真偽はまだわかりませんので、あくまで噂ですが。

病院の隣の土地はグリーンエコアイランド構想では文化・レクリエーション拠点等となってるので、商業施設とかではないと思います。

SKYZ比較だと、

物件自体が1割高い
玄関の段差高い
実はマンション内の共有施設はキッズルームとゲストルーム2つだけ

主なネガティブはこんな感じかと。

ポジは前にあったのでご参考ください。

>>150
ベイズは75平米で
はじめから
毎月６５０００円以上の
維持費なのが、検討を迷わせるよね。

２０年後に
修繕積立金が４倍になる計画も考えるとキツイ。

ベイズのおすすめ世帯年収が
１２００万円〜と言われるのもよくわかる。

初年から

ローン以外に

毎月６５０００円は

確かに最低でも
年収１２００万だわ。

他の新築マンションと比べて維持費高いことも書き込まれてるね。


管理費、修繕積立金（平米あたり）

①勝どきザ・タワー　　　２４４　　　９８
②ティアロ　　　　　　　３１４　　１２０
③スカイズ　　　　　　　３６０　　１６０
④キャピタルゲートＰ　　３３６　　１３１

ところで、ドゥトゥールは勝どきより安いって書いてあったけど、誰か分かる？

75平米換算で中古と比較してくれた人のまとめはこれ。

マンション名/月総額/管理費/積立金
Bayz /35025/ 26400/ 8625
パークシティ豊洲(2008) /33753/ 18753/ 15000
豊洲タワー(2008) /22804/ 17176/ 5628
CTTツイン(2009) /34029/ 19651/ 14378
パークタワー東雲(2014) /32406/ 23178/ 9228
アップルタワー(2007) /22496/ 17246/ 5250
BEACON(2009) /24728/ 17229/ 7499
WコンタワーWest(2005) /26148/ 14985/ 11162
ブリリアマーレ有明(2008)/40037/ 26169/ 13868
ブリリア有スカイタワー /29750/ 23220/ 6530
ガレリアグランデ(2006) /31570/ 17481/ 14088
シティタワー有明(2009) /25430/ 15111/ 10319
勝どきビュータワー(2011) /33289 /22767 /10522
東京ミッドベイ勝どき(2012) /23404/ 16702 /6702
クロノレジデンス(2013) /31292 /22285 /9007
ブリリアウェリス月島(2013) /23774 /18144 /5631

まずは中古に比べても
維持費の高さが不利？

ここが購入に迷うところ。

>>161
初年度45000円濃厚というのがこのスレの結論だったと思いますよ

157みたいなネガのためのネガはもう相手にされてないの気づこうよ。老婆心ながら

>>162
あなたはSKYZ契約者？

それともBAYZ検討者で、
MRで確認したのなら、
その具体的な額の内訳を教えてくれる？


７５平米で初年の年間固定資産税など３５万円。
毎月の管理費と修繕積立金だけで35025円ではじまるのに、
あなたのはどんな計算？

固定資産税は
評価額アップの方針で
高くなるんだよ？


とにかく私は検討者だけど、
他物件と比較しても、
このランニングコストの高さが気になる。

中立的な検討者の意見求む。

>>164
申し訳ない。スレを遡って読んでください。固定資産税の減税措置は延長される可能性画高いのではという話でした。

庇う訳ではないですが、固定資産は仮で35万と置いていても、実際はそんなに高くないでしょう。

100歩譲って、65000円の維持費でも、日割すれば、2000円ちょい。豪華なタワマンに住めば、1000円か、1200円か、2000えんか、、、みたいな？数年分は、いくらいくらと計算しだすとキリないですが、そんな気にする金額なのでしょうか？

生活の工夫をすれば、そんな金額あっという間に捻出できそうですけどね。
便利や安全、災害時の備えなど、買っていると思えば安いものではないでしょうか？
このあと、大地震が生涯で1度なのか2度なのかもちろん無い方がよいですが、
被災後のマンションというのは貴重です。1度大地震に見舞われたマンションとは次の地震の際に違いがでると
建築家が言っているのを聞きました。

勝どきタワーで実現できているのであれば、他のタワーマンションでも平米あたり管理費２５０円、修繕積立金１００円は実現できるんじゃないの

>>166
返答ありがとう！でも、どこまで遡ればいいのか分からない（笑）。もし根拠がスカイズの時のことなら、時代が違うし、基本、楽観視すべきことじゃないでしょ。楽観的な人に無理して検討されて、払えなくなられても困るし。


固定資産税額の1/2が軽減される免税措置は「平成28年3月31日までに新築された物件に適用」に既に延長されたけど、


ベイズはここから外れる！

スカイズはもちろんOK！


スカイズ契約者さんラッキー！

この時点で
中古にしてもリセールにしても
隣のスカイズより圧倒的に不利。


固定資産税の計算式 は
固定資産税評価額 × 1.4％。

建築資材の価格や工事費の上昇を踏まえて、 住宅の資産価値を今より高く見積もる方針を総務省が固めたことは大きな話題で、予定が狂ったことを叫ぶ記事も散見される。


でも、最初だけ半額ってのも
最初だけ安い修繕積立金と同じで、
誤解を招きやすいよね。

共有施設は
ライブラリ
ラウンジバーもなかったっけ？

>>169
固定資産税評価額は新築の時に決まった金額がずっと継続されるわけじゃない。
基本、その時に再建するといくらぐらいかかるかというのが評価額
それに経年減点補正率をかけた金額が3年に一度更新されます。

なので、
> 建築資材の価格や工事費の上昇を踏まえて、 住宅の資産価値を今より高く見積もる方針を総務省が固めたことは
> 大きな話題で、予定が狂ったことを叫ぶ記事も散見される。

となった場合は、Bayzの固定資産税だけが上がるのではなくて、Skyzの固定資産税も3年に一度の
更新のときに上がることになりますし、あなたがもし今マンションを持っていれば、その固定資産税も
上がります。

なので、Bayzだけのネガティブ要素とするのはちょっと違うかと。
賃貸の方がお得だよーというのであれば、正しいですが。

>>164

>７５平米で初年の年間固定資産税など３５万円。
という元ネタが、そもそもSkyzの概算見積書に書いてあったという書き込みですよ。

で、それに関しては、>>118で書類がUpされているので、明らかに間違いです。

Bayzの情報はまだ誰も上げていないですよ。

なので、>>161 >>164 の6万5千円は間違いです。
4万5千円が違うというのであれば、あなたがMRに確認に行って資料をUpして
くださいよー。
違うと言っているのに、何度も6万5千円を書き込む意図はなんなんでしょうねー。

http://www.lotus-asset-and-property.com/faq/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B...

読んで計算してみても、35万にはならないと思うけどなー。
本当に、Bayzの概算見積書には35万と記載してあるのでしょうか？
誰かUpして～。

①勝どきザ・タワー　　　２４４　　　９８
②ティアロ　　　　　　　３１４　　１２０
③スカイズ　　　　　　　３６０　　１６０
④キャピタルゲートＰ　　３３６　　１３１

これを75平米換算すると
①勝どきザ・タワー　　25650　　18300　　7350
②ティアロ　　　　　　32550　　23550　　9000
③スカイズ　　　　　　39000　　27000　　12000
④キャピタルゲートＰ　35025　　25200　　9825

Bayz　　　　　　　　　35025　　26400　　8625
なので、キャピタルゲートと同じぐらいですね。
キャピタルゲートはなんで、こんなに高いんですかね？
ティアロの共有施設と比較して、月3500円が許せれば問題ないですかね。
あと、インターネット代金とCATV代金が含まれるかどうかで、2,3千円の差はありそうです。

またミスリードしようとしてるのかね

スカイズの金額いつもだしてくださる方。。
ＣATVと、ネット込。とかかないとね。公平性信憑性にかけますよ

>>172
なぜベイズ検討者ならすぐ分かるデタラメを投稿？どんな立場？
118こそがスカイズ契約者の方が投稿したスカイズの書類でしょ。

あなたの文章内だけでも充分に矛盾してるけど、
あなた自身はベイズの固定資産税を確認した訳でもないのに、ベイズ検討者の投稿を嘘のように書き込まないように。

>固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで。月約3万になるので、管理費、修繕合わせたランニングコストが約6万4千円スタート。管理費、修繕は予定金額だが。外廊下だし管理費がスカイズより安くなると思ったがそんな事は無かったな。修繕費も気になるところ。10年後、15年後の修繕費増加はどれ位になるんだろう。

>>177
でもさー、35万って書いてるの、その書き込みだけでしょ？
真偽のほども不明だし。
Part4ぐらいからずっと、みんな実際はそんな高いはずないから、MRで確認して
みなよーとか、近隣の他のマンションはもっと安いよーとか、171、173みたいな
書き込みもあるのに、全部無視して、元の真偽不明のBayz検討者さんの書き込みだけ
信じて、何度もコピペして6万5千円って書き込む意図は何なの？

実際に確認したけど、35万円だったーとか、171や173みたいな書き込みに対して
論理的な反論なしに、元のコピペだけ繰り返されてもねぇ。

>>177
そもそものBayz35万の書き込みは、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408160/all/all/ の933のSkyz掲示板
の計算が元ネタだと思ってるんだけど、この計算ちょっと間違ってるんだよねー。
>>173をよく読んで、計算し直してみてね。

事実と異なるネガティブキャンペーンはやめましょう
スペックや周辺開発で、勝ち目が無いとわかるやいなや維持費用が高い！
にシフトしたようですがデタラメはいけません。
私はベイズのベランダのフローリング仕様いいなと思います。
開口も広いし映えるだろうなぁと。玄関ドアも普通ならあれ、プレミアクラスでしょう？
前向きに検討するに値する、いい、マンションですよ

＞１４７

昨日は英語でやる日だったからでは？英語学習をしたい日本人家庭にとっても英語を喋れる子がいるのはいいことなので、WinWinではないでしょうか？外国人子弟が街中に多くなるのは、豊洲の価値にもプラスでしょうし。

>>180
玄関ドアと言えば、スカイズはこの辺では珍しく
二重ロックのサムターンが、
上だけ防犯サムターンで下はフツーのサムターンだそうですが、
ここはちゃんと上下とも防犯サムターンですか？

>> 182
それ、子供がいたずらで回しちゃうと防犯サムターンだと自分で戻せなくなるから、子供の背が届く下だけは普通のサムターンにするのが最近の流れみたいですよ。
コストダウンとかが理由ではないと聞きました。
Skyzもここもファミリータイプなので防犯サムターンは上だけだったはず。

>>180
あなたはSKYZ契約者？
それともBAYZ検討者？

BAYZ検討者の投稿がデタラメと言うのなら、
あなたがMRで確認した事実を投稿してみなよ。

推測だけで、他の投稿者の投稿を否定するのはいけません。

>>174
売り出し中タワマンの維持費比較計算サンキュー！

「勝どきザ・タワー」のスレにはこうあるから一致するね。参考になる！
>ざっと維持費を計算してみると、16年後には、80m2で毎月8.6万円の出費でした。固定資産税は、耐用年数が減るから、16年後に多少安くなるはずだけど、ちょっと高いかな。管理費：約1.9万円（m2.240として）。修繕積立金：約3.2万円（計画通りの当初の4倍）。月あたりの固定資産税：約3.6万円（見積もりより、年間42万円として）

>>183
その理屈はおかしいなあ。
子供がいたずらで、というなら普段は施錠してないのですか？

今時の防犯意識なら、玄関は施錠して当然でしょう。
逆に「子供がいたずらで回して開けてしまえない」様に上下とも防犯サムターンにする方が理屈に合っています。

それと、防犯サムターンを閉めるにはそれなりに力がいるので、
下しか手が届かないような小さな子供が閉めるのはかなり無理です。

>186

実際によくあるみたいですよ。
http://ameblo.jp/tm-kanriin/entry-11789008297.html

回すだけならできるけど、ちゃんと摘まんで回すのが案外難しいみたいですよ。

>>184

Bayzの概算見積書持ってるけど>>118のSkyzのと同じぐらいの金額でしたよ。
35万は間違いか、ガセネタではないでしょうか？

ローシルエットトイレってダサくないですか？

180です。皆さんがおっしゃるように、初年度から65000円の維持費というのは事実ではありません。
以上です。ベイズ検討者です。

大変なのは11年目以降だね。
固定資産税と住宅ローン減税が終了だし、修繕積立金も高くなるし。現時点、共働きで世帯年収1200-だが、10年後どうなるだろう。旦那さん単独で買えない場合、やめたほうがいいよ。

んー自分はタンクが気にならなくなってればどっちでもいいなー。
逆にタンクレスのデメリットって何かないんですかね？それがあれば、さらに納得なんですが・・。

>>192
10年完済とまでは言わないけど、
やっぱり半分かそれ以上の返済目途はつけといたほうがいいとは思う
したら住み続けてもいいし越してもいいしね
万一の際に身動き取れない、ってのが一番キツい

>>192

そんなの頭金とかローン残高とか子供が何人かとかよるでしょう。
何で年収にだけ拘るかなー
人によって住居費にいくらかけるか、かけられるかもマチマチだし。

いいね、いいねーこの流れは売れるね(笑)
勝どきもつまらんネガの応酬を経て、蓋を開けたらあの人気だったもんな。
検討者としては不人気物件より適度に人気あったほうが張り合いは有る。

そうですよね、勝どきのコーヒーやさんは、ベタ褒めコメントのオンパレードだったのにえっ？そんだけ？
っのギャップったら半端ない。勝どきザタワーの叩かれようったら目もあてられなかったけど、蓋をあけてみればね。
赤字長文のコピペ丸出しのネガティブキャンペーンが開催される物件は水面下で活発に動いている消費者のニーズを
少しでも下げるための業界関係者の仕業ではないかという、ひとつの仮説ができました。
あくまで、仮説です。ので、怒らないでくださいね。

>>197
コーヒー屋さんはあんなに高い価格設定でもそんなに売れたの！？って感じだと思いますけど。。。

>>196
キャピタルゲートは大してスレが荒れることもなく、簡単に完売した。
ポジさんがネガさんに対して大人の対応をしていたからだと思う。
色々だね。

>188
勝どきザ・タワー検討者は
「80平米で年間４２万円」の
固定資産税と言っている。


ベイズ検討者は
「75平米で年間３４万円」の
固定資産税と言っている


で、あなたの曖昧な表現は

118のスカイズと
同じ位の金額？

固定資産税を決めるための
評価額がアップした後なのに
スカイズと同じ位？

MRで確認したなら、
他の維持費投稿と同じように
具体的に記載したほうがいいのでは？


ところで
118のスカイズ資料にはこう書いてあるけど、
修繕積立基金などもベイズは同じってこと？

固定資産税は引き渡し後
毎年276000円

修繕積立基金1110600円

管理費と修繕積立金42040円

不動産取得税396000円

ネガさんが買えるか買えないかのギリギリで、買いたいけど買えないみたいな価格だからじゃないですかね？
キャピヤルプレイスの値段だと最初から諦めがつくみたいな感じでは。