中目黒アトラスタワー

ただ、この物件が高くないと困る番犬君がいるようなので、
坪単価450万ということにしておこう。

じゃあ、

平均坪単価、４００〜４２０万程度

３０階の５８平米東向きの小さい部屋は、坪３５０（６２００万）くらいから、
３０階の１００平米南東向きの大きな部屋は、坪５００（１５０００万）くらい、

ってのが、現実的な価格でしょうか？？

どうでしょう？？

このマンション、

北側が一番景色がよいと思うが、

価格の順は、南、東、西、北の順なのか、

　　　　　　南、北、東、西なのか、

　　　　　　東、南、北、西なのかどう思う？？

方位の坪単価の差（西と南？）は最大、１００万くらいつくのでしょうか？

356サン、空論乙です。
工事費上昇率は加味しないの？

確かに356の計算は滅茶苦茶ですね。
「地価上昇率は、マンションの価格上昇とは異なるから、地価にだけ掛けるべき」というのは、一理ある。でも、それなら、建物部分は建物部分で上昇分を計算しないと。356の計算では、上昇するのは地価だけで、建物部分の価格は上昇しないことになっちゃう。

正しくは、建物の価格上昇率をxとして、
（279万円[中目黒一昨年坪単価]×50%[地価割合]×1.277[本年地価上昇率]
　　＋279万円[中目黒一昨年坪単価]×50%[建物価格割合]×x[建物価格上昇率]）×1.074[駅距離補正]
＝150万円×（1.277+x）

もし、xが
x=1(上昇なし) … 342万
x=1.1 … 357万
x=1.2 … 372万
x=1.3 … 387万
x=1.4 … 402万

だったら番犬ちゃん、建物資材価格上昇込みで自分で計算しろよ。
建物資材価格は、坪単価5万円高だよ。日経アーキテクチュア　2008/02/22　より抜粋

分譲は、2007年12月期の平均施工単価が坪当たり64万7000円。06年12月期の坪59万6000円から、
1年間で約5万円上昇した。分譲ほどではないが、賃貸も坪60万6000円で、1年前から坪2万7000円
上がっている。

以前にも書いたけど、人間というのは、相手の行動の動機を、全くの無根拠から想像する時は、自分と同じ動機であると考えるらしい。見返りを期待して人助けをする人は、他人が人助けをする所を見ると「どんな魂胆だ？」と考えるわけ。

それを考えると、他人が販売価格を想像するのを見て「高くないと困るやつがいる」「高値で煽ろうとしている」と（具体的根拠もなく）判断する人間というのは、日頃、そういう動機で投稿している人間であると、自ら白状するようなものなんだ。

自分が必死に何か思惑を書き込んでいるから、相手も同様のことをしていると思い込んでしまうわけですよ。

さて、そうすると…。誰がどうとは言いませんがね(笑)。

３６０さんの質問、とっても興味あります。

みなさん、どうでしょうか。

＞360,365
たぶん、坪単価は、南→東→西→北。
ただ、仰る通り、北は景色が期待できるから、南と北の差は5%くらいしか違わないと思う。
例えば北が坪400万なら、南は坪420万くらい？
この予想は、正直自信なし。情報をあまり持ってないので。

以前タワーマンションに住んでいた人が、真南は暑くて
暑くて大変だった・・と言ってましたが、実際経験者の
方いらっしゃいましたら、経験談下さい。
　あと窓はほぼ開けられないんですよね。
多分どこかのスレに腐るほどあるんでしょうが、すみま
せん。

湾岸タワーの真南に住んでいますが、平日働いておりますので、昼間は週末しかわかりませんが、冬はぽかぽかで暖かくていいですよ〜。夕方仕事から帰っても、昼間のぽかぽかの余韻でお部屋が暖かいので、すぐ暖房つけなくてもしばらくは大丈夫です。
夏はまだ経験してないので、わかりません。でもうちに一日中いるご近所の専業主婦さんが、冬の昼間とても暑すぎて辛いとおっしゃってました。（かといって、冬なので冷房をかけるわけにいかないしって）贅沢な悩みですがね。夏はそれなりに冷房をかけるので夏は夏の暑さだとのことです。でもやっぱり南はいいですよ。太陽の恵みをいっぱい受けるから。地球に生きてるって感じ。

白黒の外観完成予想図は、すてきですね。８０㎡は１．２億ぐらい？

５８平米のHP掲載の間取りは、

東向きで６０００万ちょっとくらいでしょうか？

旭化成って、他のデベと比べて、適正価格？での販売のイメージが強いですが、

どうでしょうか？

販売の三井不動産の影響はあるのでしょうか？？

最近、このマンションの書き込み少ないですね。

どうしたのでしょうか。。。

不動産市況が急激に冷え込み始めたというニュースを良く聞きますが、それと関係あるのでしょうか。

たしかに、暴落のニュースや記事をよく見たり耳にする。

このマンションの販売の６月には、どうなってるのだろう？

一番の打撃を受ける時期かもしれない。

７０㎡台で７，０００万円くらいじゃないでしょうか。近隣住民の素人予想です（＾＾’

販売時期や市況などいろいろなことを、総合的に判断すると、

381さんのいうあたりの価格が現実的かもしれませんね。

みなさん、どう思いますか？

絶対ないですね。そんな価格。下層階の住戸があれば、ひょっと
してですが・・・。今回は地権者の数からいって分譲は上層階が
多いのではないですかね。坪450万前後が一般的な見方でしょう。
だって駅1分なんて土地はこれから先も滅多にでないでしょうから
きっとお金持ちだけが買える物件で、しかも即完売でしょう。お金
なんてある所にはあるものですよ。間違いなく。
　結構転売目的の方も多くいるじゃないですか？第二の代官山
アドレスに近い物になるでしょうね。でも地権者数がねーーー。
そこだけ心配。

地権者というより、ＵＲ賃貸だと過去レスにあったので、
地権者数はあまり関係ないのでは？

>>383
これからの下げ相場のなか、転売屋は買わない。というか、買えない。

もう何度も書いているので、いい加減理解して欲しいのですが。タワー棟は
25階以下 … UR
26階以上 … 分譲
です！！
地権者数など全く関係ありません。

ただし、以前から噂にあった「URの参加見直し」があれば、区切りの階が変更になる可能性はゼロではないですが、それでも、分譲は高層階という基本方針に変わりはありません。

たしかに、中期的には下げ相場なので、投資目的には向かないかもしれません。

時期が夏なので、このまま相場が下がり続ければ、坪３００ちょっとまで下がるかもしれませんね。

デベも旭化成だし、S友不動産と違って強気の価格設定はしてこないと思われるし。

そもそも数年前の中目黒の相場って坪３００くらいっしょ。

いまの中目黒の坪３００後半〜の相場がそもそもバブルだと思われるけど、、、

みんな弱きだからこそココは買いだね。

傘要らずで大丈夫なんだから

オイラは大きい面積で買おうと思う

お金無い連中は下段に入居してもらって

高層階にするかな

郊外のMSなぞはもう資産価値はなくなるんだよ

こういう一等地しか銀行は安心して貸してくれない

＊＊＊には貸してくれない

三流の土地にもローン組んでくれない

ココは超一等地ではないが、代官山アドレス同様で値下がりしない

>388
代官山アドレス・・・高台
ここ・・・・・・・・低地

引渡しはどうせ来秋。１年半後。

転売屋は安く仕入れて高く売るから、来秋に経済市況が回復していると思えば、希少価値のここも買われる。
但し、分譲価格次第だね。

引き渡しは、来年１２月。景気はどうなってるのだろう？

それにしても、分譲価格のうわさってないんですね〜

この掲示板のうわさをまとめると、

販売価格の幅は坪３３０〜坪４５０、平均３５０〜３８０ってとこでしょうか？

北側、西側は、坪３３０程度でなきゃ、さばけませんね、きっと。

中目ってそんなにやすいんですか？。

分譲が26階以上というお話が正しいとすると高層マンションの中目黒徒歩数分の物件が坪330とかで買えちゃうんですか？。

現実的にありえないと思うんですけど。

低層に分譲があって、5階の北側とかなら坪300万とかあり得ると思いますが、26階ですよ、現実的にみて最低が坪400とかじゃないですか？。

練馬のプラウドタワーって28階（ほぼ最上階）で坪330ぐらいですし、皆さんご存じのＰＨ中目黒も最低が坪350ぐらいですよね。どうして、中目黒、駅数分、タワーマンションの高層階が坪350で買えると思うのか私は不思議です。

販売時期の違いは考慮してる？

暴落真っ最中の夏だよこの物件は。

豊洲あたりでさえ坪３５０とか４００とか妄想膨らましてる連中が多いのにここは控えめですね。
ま、あちらと比べるのはこちらに失礼ですけどね。

＞392
まぁ、安いのにしても、高いのにしても、非現実的な妄想を書いてもねぇ(苦笑)。
周辺価格などの数字的な裏づけがあって言うなならともかく、「下落中」って事実だけを元に希望的観測みたいな価格を言って喜んでても意味無いでしょうけどね。

とはいえ、他人の予想をクサしてみる必要もないわけで。
事実は6月くらいになれば、分かるんですから。

あ、私は392さんの予想が妥当と思う、という意味で書いてます。
少なくとも、予想というのは「練馬のプラウドタワーって28階（ほぼ最上階）で坪330ぐらいですし、皆さんご存じのＰＨ中目黒も最低が坪350ぐらいですよね」っていうような、論理的思考に基づくべきでしょう。

私の予想は、平均が420〜470、26階北側は400程度もあり。最上階南側は500超えもあり得る、です。

＞389

両方ともりっぱな谷ですよ。残念ながら。
googleでも地形図見られるようですから、
ご確認を。

392さん

この相場では、後から出てきた物件ほど、安い値付けになるのは
当然のことです。
練馬もあの価格では実際にはなかなか　売　れ　な　いでしょう。

一年前と正反対の相場サイクルにはいったんですから、
表面上、練馬　＞　中目黒でもなんの不思議もないですよ。
先安感を先読みした、「旧価格・旧々価格」への回帰です。

すごい　下げ　の波が来そうですよ。
シートベルトを今一度ご確認ください。

うーん、旧価格ですか。なんか、ここは夢見心地の人が多いのかな？。東横沿線の人の特徴かな？。

旧価格って中目黒でも坪250の時代ですよ。夢のまた夢です。ちなみに練馬のプラウドってあの価格で260戸の６割強売れたんですよ、駅から８分も歩くのに。都心じゃないけど、いまどき１期で６割ってかなりの数字ですよ。

新価格に戻るぐらいの平均坪380位にしといたほうが現実がみれてよいと思います。

とことん分かってないようで、、、、、

相場が250万のときは、「400万！？何を夢のようなことを、、、」と言ってたのよ。

上げ相場のときは、中目で250万の物件が売り出し中に、平気で練馬なのに中目を上回る
価格の物件が売り出されたりしたんだよ。

今はその逆。練馬が、6割も「売れた」ことは忘れるべき。
これからはもう売れないから。

相場唯一の法則

下がれば上がる

上がれば下がる

いや、もう現時点で明らかだけど。

明らかなことが分かってないから、
「分かってない」と書くわけで、、、、、

本当にとことんですね。

ま、いいか。

この物件がいきなり旧価格まで下がるとは思えませんが、
トレンドとして旧価格に向かっているのは間違いないでしょう。

デベが空気を読まない値付けをする可能性はありますので、
売れ行きを見てから物件の価値を判断する必要がありそうです。

なにげに練馬は埋め立て地より売れるということがわかった。