豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 陸(六)

ど、その辺見てそう思いました？？

意味不明です。

失礼、アンカーつけわすれました。
>>463のことです。

豊洲って都心なのか？
都心の定義は、山の手線内かと思ってた。

液状化に対して、マンションとして対応済みと言っている人がいるが、
個人的には意味分からん。
土地がグチャグチャになる現象をどうやってマンションが対応するんだ？？？
マンションの免震構造も、あくまでも地上部の話。
地下部の杭は、長ければ長いほど折れやすくなる。
M6以上の地震に杭が耐えられるか否かは、本当に実験だな。

もういいよ、液状化の話は。

豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)は倉庫街というイメージがありました。
最近は発展してるんですね。。。

>>463
クルマの電気系統が海水にやられるとヤバイみたいですよ。
夏の炎天下、自慢のポルシェが自然発火しないようにお気をつけを!

地震がきたら何だってヤバイ。
壊れたら建て直せばいいだけのこと。

その前に死んじゃうかも・・・

>>463 大腸菌だらけのポルシェですか！　笑える

　　　でも、事故車扱いにはならないんですよね？？？

>>473
液状化現象でも側方流動というパターンがあって、
土壌の横の動きに杭が耐えられるのかという疑問の声もある。

どんなに建物の地震対策をしても地盤は強化できないため、
インフラや橋は真っ先に使い物にならなくなる。

地震になったら、液状化問題はあるかもしれませんが、火事や倒壊の心配の方が心配ではありませんか。その点、湾岸タワーは安心ですね。震度１０ならポッキリ折れてしまうかもしれませんが、その時は他の建物はもっと悲惨な状況になっているのではないですか。阪神淡路の震災も、六甲アイランド等で液状化は多少ありましたが、タワーマンションが倒壊して死傷者がでたなんてありませんでした。

今のタワーは鉄骨じゃなくて強化コンクリートの鉄筋だよ〜ん。
まだ大地震への実績はないんじゃないの？

湾岸埋立地は島ですので、マンションが倒れなくても橋が崩れてしまえば救援も来ませんし、脱出もできません。
災害には弱いですよ。

大都市における地震災害時の安全の確保について　平成１７年４月　日本学術会議
『豊洲にはガス、電気、上水の幹線が集中（東京ガス・高圧ガス導管、東京電力・新京葉豊洲線、送水管・東南幹線が豊洲に存在している。）しており、防災拠点としてのポテンシャルが高い地域である。このような安全確保の必要性が高い地域と、都心の重要業務集積地域とを安全な大深度で直結する意義は大きい。』

広域防災拠点、竣工しました。

ttp://www.ktr.mlit.go.jp/kyoku/kisha/h20/06/0216.pdf#search='広域防災拠点'

>>479
確かに折れないかもしれない。
でも地盤が沈んで、建物が傾くよ。
ピサの斜塔かっちゅーねん（苦笑
傾いたら、基礎工事からやり直しだね。

>>485さん
災害時に船とヘリコプターなどが都合よく来ると思いますか？
思わないですよね〜。

地震に関する地域危険度測定調査（第6回）(平成20年2月公表)

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/8koutou.htm

>>485
今回の東北の地震で、空港に燃料備蓄が満足に無く、救出に向かうべきヘリが飛べなくなったんです。
羽田もダメになるでしょうから、近くに満足に救出に向かうことができるヘリポートがどれだけあるのか考えた方が良いと思います。
ちなみに、船は、地震が発生し、津波の可能性が少しでもある場合は、沖合いに退避行動をとるはずです。
スマトラ沖地震の際、タンカーの被害がほぼ皆無でしたが、その理由は沖合いに避難していたため。

本当に、公務員が考えたコンティジェンシー・プランが有効かは再検討すべきでしょう。

>>486
おれも何かで読んだな。
湾岸のマンション建設工事では深い位置を掘ると水がどんどん出て来るらしい。
腐食も凄そうだし、杭も教科書通りに折れないって言いきれるのかな？

どっかの教授の話では関東に来る大地震は高層建築物に甚大な被害の出る周期の可能性が高いとも書いてあったような・・・

>>488
液状化は別に大きな地震でなくても発生するみたいです。
それと、液状化は必ずしも縦揺れだけでなく、横揺れでも発生します。
なので、震度5程度でも液状化or地中深い杭にダメージは十分に考えられます。

過去の地震の杭へのダメージは、液状化した地層としなかった地層の境目が大きかったそうです。
ソースは、大学の研究報告です（すみません、アドレスは忘れてしまいました）。

>>489さん
言われるとおり、災害時及び直後に都合よくヘリや代替輸送機関は期待すべきじゃありません。
よって、まずは各自で非常用備蓄とし、大規模マンションではプラスアルファとして地域自治会異常の備蓄や設備（非常用発電設備など）を準備するのです。

「一次災害・緊急避難」と「二次災害・復旧作業」は区別しないと意見交換になりません。

一次災害のリスクは490さんが紹介されてるページに都内全域の順位付け表があるので参考ください。
緊急避難については、当然のことながら広域の避難所に徒歩でいけることが重要です。
復旧作業については、前のレスにも有ったように内陸の未対策の地域に比べればダメージも少なく復旧も容易になっていますよ。

液状化現象が起きた場合、避難所に徒歩で行けるんでしょうか？
不安です。

社会インフラ等の重要度を考えると、復旧は後回しにされないのでしょうか？
不安です。

タワマンって地震で中層階から火災が発生したらどうすんの？
ダイブ？

ダイビング〜 d(＾o＾）b ！

499じゃありませんけど

0.そもそも地震初期に建物の倒壊で圧死するおそれがない
ちなみに大地震時の出火もとのおおくは倒壊建物です

1.最近のマンションに多いオール電化は出火の可能性が低い
2.万が一出火してもタワーマンションにはスプリンクラーがあるの延焼の可能性も低い
3.非常警報等の防災設備/管理が整っていて的確な避難誘導が期待できる(少くとも防災/レスキューの訓練を浮けた何人かの警備員が24時間常駐しています)
4.分厚いコンクリートと防火扉で隔離された非常階段が2系統ある
5.中層階まではハシゴ車が届き、建物周辺に大型消防車/ハシゴ車が接近/活動できる道路幅が整っている

まとめると
ダーイブ!!

>>502さん
>5.中層階まではハシゴ車が届き、建物周辺に大型消防車/ハシゴ車が接近/活動できる道路幅が整っている
道路がダメになって大型消防車/ハシゴ車が接近/活動できなさそう。
つまり、やっぱりダイブ？

>>506
タワマン自体は問題ないけど、埋立地がねえ。

>>502
あなたの理論だと新しい高層建築物は大規模な火災事故が起こらないみたいですが本当ですか。
大震災でスプリンクラーは確実に動きますか？

これなんかも参考になるんじゃないですか？
http://www.j-shis.bosai.go.jp/j-shis/

>>509
そうですね。
豊洲に価値を見いだせない人は土壌汚染、埋立地、０㍍付近が嫌な人でしょう。
それ以上にメリットがある人には良いと思います。

しかしあれだけの埋立地で土壌汚染は今回調査された場所だけと考えている人がいるのにびっくりです。

さすが、豊洲は江東区住宅地の中でも「別格」ですね。
デベに躍らされて江東区アドレスに大金を出しているわけではないはずですが。

----------------------
国土交通省 平成20年　東京の「住宅地」平均価格（単位：円/m2）
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/index.html

　　　　　　　平均地価　上位の価格　　下位の価格
1位　千代田区 2,123,000 　3,370,000 　1,110,000
2位　港区　　　1,683,800　3,300,000 　　968,000　※商業地の影響強
3位　渋谷区 　1,191,300 　2,200,000 　　630,000　※商業地の影響強
4位　中央区　　 922,800 　1,260,000 　　625,000　※商業地の影響強
5位　目黒区 　　847,500 　1,450,000 　　627,000 ※商業地の影響小
6位　文京区 　　840,900 　1,230,000 　　651,000
7位　新宿区 　　718,000 　　965,000 　　533,000　※商業地の影響強
8位　品川区 　　732,100 　1,350,000 　　535,000　※商業地の影響小
9位　台東区 　　702,000 　　820,000 　　518,000
10位　世田谷区 　627,900 　　900,000 　　312,000
------------------------------------------------------
11位　中野区 　　552,600 　　775,000 　　419,000　※商業地の影響中
12位　豊島区 　　539,900 　　733,000 　　440,000　※商業地の影響強
13位　武蔵野市 　536,000 　　800,000 　　330,000　※商業地の影響強
14位　大田区 　　528,600 　1,170,000 　 　364,000
15位　杉並区 　 　518,600 　　670,000 　　435,000
16位　荒川区　　　466,000 　　550,000 　　382,000
17位　板橋区　　　411,100 　　576,000 　　320,000
18位　三鷹市　　　402,000 　　650,000 　　260,000
19位　北区　　　　400,900 　　503,000 　　334,000
20位　練馬区　　　391,700 　　550,000 　　255,000
21位　江東区　　　390,200 　　533,000 　　328,000

江東区の最下位　＞　世田谷の最下位

笑いました

>>505
「一揆」って・・・。
面白かったです。

地盤沈下で建物が傾き、住めなくなるリスクは誰も触れないんですね。
なんでだろ。
ダイブしなきゃいけない確率よりも高い気がするけど。

誰がなんと言おうと地盤がしっかりしているに越したことはない。
土壌汚染もない方が良い。

辰巳駅の近くに地盤沈下の観測所があるんだけど
ここ20年近く地盤沈下はほとんど無い事が判明し
ているからじゃないかな。

そういえばある場所では土壌を２度入れ替えた場所もあるそうです。
住民意識が高い場所は徹底していますよ。だからこそ評価される区ですけど。
ここの区はどうかな。

>>518
他に土壌汚染のない根拠を見せてよ（笑）

友人が江東区湾岸のマンションを最近売却しましたが
売却前に重要事項説明書を見せてくれたけどやはり有害物質が出てましたが？
なぜ他にないと言い切れますか？
あなたの周りだけは安泰ですか？

坪単価の話になると急に黙るのな。

【なぜ豊洲は坪300万いかず頭打ちなのか？原因は？】について考えた方が良い。

認めたくない原因があるはずだ。

>>526
いや、数値や検出された物質を比較すると
市場移転先になるはずだった場所の方が比べ物にならないぐらいヤバイ。

>そういえばある場所では土壌を２度入れ替えた場所もあるそうです。
>住民意識が高い場所は徹底していますよ。

そうですよね　だからこそあの物件は売れ残ってる。
根拠のない土壌汚染は所詮単なる煽りでしかないが
本当にヤバイ土地は近隣住民なら皆承知です。

あれだけ高濃度の汚染があった場所のすぐ上でも、
大気中のベンゼン、シアン濃度は環境基準以下。
70年間そこで生活しても、発ガン確立は10万分の1以下。
どう考えても対策が過剰に思えるが・・・。

興味深いのはこの6月に公表された「市場環境白書」。
現在の築地市場の測定結果は二酸化窒素が環境基準を超えちゃってるのね。
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/gyosei/04/2008/1-1.pdf

>>527
おもろい。原因が無いといくらが、妥当と考えているの？
３００以上なんだ。。

まあブームは去った、それなのに供給圧力はまだ相当残っているから値は下がる道理。
(ＣＴＴ、シンボル、ＴＯＴ売れ残り）
加えて、江東区湾岸全体で見れば販売予定は更に一気に増えるし。

>>532
そりゃそうでしょう。
都心から近く発展性も高いのになぜ坪単価が低いのか？

ここの住人はネガティブ事項をいっさい認めないから笑えるけど。
518だって沈黙。

てか都心から近い物件がこんなに安く買えてるのに何が不満なんだろう
極論を言ってしまえば地盤が弱いから安いわけで
それに目を瞑れる人ならこの地域は買った人がハッピーになれる場所だと思うんだよね

良い場所だと思うけどなぁ
そりゃ個々の価値観は違うから中には嫌悪する人はいると思うけど
嫌悪してるからといっていちいちそれをその地域のスレッドまで出向いて言うなんて
ただの性格の悪い奴としか思えないよ

発展性が高くて都心から近いのはアンチ派の>>534も認めてるわけだろ？
それで安いんだからいいじゃん
何が問題なの？ネガティブ要素はあるけどそれに目を瞑れる人なら間違いなく買いだよ？

伝統的に価格が高い場所は価格が高いというネガティブ部分に目を瞑って買うわけでしょ
価格が高いということも実はネガティブなのにネガティブと捉えず
まるでセレブリティの条件みたいに持て囃すのってなんか違うと思うけど

>>535
単に地盤が弱いだけではなくて《ゴミで埋めた埋立地＋工場跡地＋軟弱地盤》だから昔から嫌煙されている地域なのでしょうね。
多分ネガティブキャンペーンの方は単に井の中の蛙のキャナリーゼが生理的に嫌いなんでしょう。

昔から海沿いや川沿い、崖地には、家を建ててはいけないと言われて来ました。古い多摩川は、よみうりランドから狭山丘陵までが川原でした。野川やはけの道があるのはその為です。しかし、土木技術の進歩でそのような場所は、逆に住宅環境には適した場所になってきました。東京湾も公害で騒がれている時代から比べると随分きれいになりました。多摩川も隅田側もそうです。どんどん住宅環境が整備されています。又、経済を支えた工場は、そんな場所が物流面でも最適でした。その工場群が海外移転などで消え、公害もなくなりました。湾岸がどんどん住宅環境として整備されているということです。その場所は、都心と極めて近接したロケーションですので、環境が整備されると一気に都心回帰の現象を起こしたのです。その殆どが埋立地ですが、どんな埋立地か？を見極めながら活用することは、大事なことです。全てを同じに論じることは間違いです。又、災害に関しても既に東京都でも試算していますが、地震による死亡者の殆どが焼死ですので、狭い住宅密集地よりもリスクは低いと見るのが専門的です。

＞535

貴方の言うとおり、
目を瞑らなきゃ買えない場所なんですよ。
中国産の食品と同じです。

湾岸埋立地のマンションはユニクロの服みたいなもんですね。
決して高級じゃないし、将来も庶民しか住まない場所です。

新大久保、西日暮里は利便性が高いにも関わらず坪単価が安いように
東湾岸地域もアジア系住民が多いこともあって安いというのはあるな。
こういう点にも目を瞑れば問題ないんだろうけど。

なぜ豊洲は300越えできなかったのか、
湾岸は売り出しのキャンペーンが息切れしブームが去ったから。
これが全ての答えでしょう。

土地の汚染や液状化などの話題が噴出してるのは、
売り手がマスコミや情報をコントロールして、
高値へ誘導する（商売する）意志も意欲も減退したのが一因。

もともと湾岸にかぎらず、新興住宅地の多くは地域丸ごとの「青田売り」。
計画段階で現実がないうちは、都心、銀座、セレブ、タレント云々の妄想を書き立てる様々なイメージ戦略で売れても、
実際にそこに人がすんで生活が始まると、千葉的庶民団地生活の実態が如実にあらわれてしまう。
そうなると、イメージで高めたプレミアムが剥げた価格でしか取引されなくなるのは当然のこと。

銀座まで5分　ドアto丸の内オフィスディスク30分
生活便利で　レインボー　富士山　　東京タワー　も見渡せる立地　
リビングから花火も楽勝　街も水辺も綺麗で　歩道も広い　
これが坪300万で買えるなんて　超安いよね！

埋立地のデベや住民がきちんと身の程を弁えていれば問題はなかったはずだが、
空気の読めないコピペ狂いやら東京駅半径○㌔信 者やら自称教授とやらが
23区価格動向スレや下手したら相手陣地まで乗り込んで
既存優良住宅地をボ ロ ク ソ言ってるんだからね。
「思い上がるのもいい加減にしろ」という意味で厳しい投稿がつくのは仕方ない。

「出る杭は打たれる」
「高く伸びた木は、風当たりが強い」

つ〜うって事ですね。
ムキになって豊洲を叩きにくるなんて
まだまだ豊洲は未熟なんですね。

>>539
＞湾岸埋立地のマンションはユニクロの服みたいなもんですね。
なかなかうまい比喩表現だな。

自分はユニクロまであまり買いに行かないけど、シンプルながらも明るい感じだし、なにしろリーズナブルな感じが確かに魅力だ。（気軽に買いにいきたいが、なかなか時間がとれなくて）

＞銀座まで5分　ドアto丸の内オフィスディスク30分
＞生活便利で　レインボー　富士山　　東京タワー　も見渡せる立地　
＞リビングから花火も楽勝　街も水辺も綺麗で　歩道も広い　
＞これが坪300万で買えるなんて　超安いよね！

そう！アドレスが豊洲ってことに目を瞑れればね！

>>543さん
一部のそういった人がいるのは確かに事実っぽいので
その点は申し訳ないなあとは思います

やってるのが私ではないのでなんとも言えないけれども

まーそういう人がいる地域ですがこれからも適度に構ってやってください
多分これからも話題を提供するようなことは沢山あると思います
まだまだこの地域には空き地たくさんあるしね

しかし　2度も土壌入換えが必要な土地にマンション建てて販売するとはね…
あれだけ問題になった新市場予定地でさえ１回の入換えなのに…

でも　2度も土壌入換えたって事が自慢なんだよね
さすが住人意識が高い区だ

>>528
>数値や検出された物質を比較すると
>市場移転先になるはずだった場所の方が比べ物にならないぐらいヤバイ。

５２８さん

参考に　土壌を２度入れ替えた場所での数値　と　そこで検出された物質を発表してください。

>>551
市場は移転してこないので土壌を入れ替える必要はなさそうですね。

既存優良住宅地がどこの事なのか良く理解出来ないが、一般リーマン消費者の
住宅購入候補場所に湾岸地域が加わった事実は間違いないでしょうね。

想像する既存優良住宅地の物件価格は高価すぎて、30代大手企業サラリーマン所得
でも購入不可能だよ。

あと10年後が住んでいる街がどうなるかは？購入者ご自身の判断でしょうね。

自分の廻りの同年代、後輩達と飲みながら話してれば、一般リーマンが理想とする
今後の不動産需要動向・地域は推測出来ると思いますがね。

＞自分の廻りの同年代、後輩達と飲みながら話してれば、一般リーマンが理想とする
＞今後の不動産需要動向・地域は推測出来ると思いますがね。
無理！

典型的な一般リーマンばかりと思うことが既に要訂正。
新興住宅地、そして湾岸系マンションは良くも悪くも「一般」じゃない人の集まり。

主流の購入層も40〜50代でなく、20〜40代前半だと思うよ。
永住地としても考えていない人が多いっぽい。

注)当方は、湾岸マンション大好き派です。

>541
>もともと湾岸にかぎらず、新興住宅地の多くは地域丸ごとの「青田売り」。
>計画段階で現実がないうちは、都心、銀座、セレブ、タレント云々の妄想を書き立てる様々なイメ>ージ戦略で売れても、
>実際にそこに人がすんで生活が始まると、千葉的庶民団地生活の実態が如実にあらわれてしまう。
>そうなると、イメージで高めたプレミアムが剥げた価格でしか取引されなくなるのは当然のこと。

よくこんな一瞬でデタラメとわかる文章を書くもんですな。

青田売りと言える時期を4〜5年前だとすると、例えば3年前に竣工した
東京フロントコートの分譲価格は150〜180万。

実際に豊洲に人が住んで注目を集め始めて以降、分譲価格はうなぎ昇りに上昇し、
今、販売中のシティタワーズ豊洲の価格は300万割れでも過去最高水準であって、
トレンドとしては横ばいであっても決して下落ではない。

むしろ、今販売中の物件のほうこそ、
高く設定した分譲価格で完売するためにセレブ的なイメージを必要としている。


アンチ豊洲派もいいですが、ここまで酷いと可哀相に思えてきますね。
むしろ、アンチの方々としてもこれと同じくくりにされては迷惑ですかな。

>No.534 by 匿名さん　2008/06/24(火) 09:34
>>532
>そりゃそうでしょう。
>都心から近く発展性も高いのになぜ坪単価が低いのか？
>ここの住人はネガティブ事項をいっさい認めないから笑えるけど。
>518だって沈黙。


ついでに書いておきますが、
これなんかも酷いレベルですね。

なぜなら、ネガティブ事項を最もリスクテイクしているのは、
他ならぬ豊洲住民だからです。
これ以上のリスクの取り方が他にあるのですか？

それらのリスクについて、どれだけ知識があるかは関係なくね。


そもそも液状化等の問題は潜在的なリスクです。
現時点では全く顕在化してないわけで、
そういった類の問題は、今現在の住みよさにはマイナスに働かないとも考えられるわけです。

しかし一方で、そういった潜在的なリスクを嫌う人がいる以上
需要は相対的に減少し、それは価格には織り込まれるわけです。

ただそれだけのことです。
そもそも坪300万の壁なんてものもありません。

それ以前に、坪単価と住みよさはイコールでもニアリーイコールの関係でもありません。
ゆるい正の相関関係があるとは思いますがね。

住みよさのランキングで、どうして吉祥寺が常に上位で
青山や麻布十番が入らないか考えればわかることです。

先日まで一斉入居が続いていた中央区勝どきの東京タワーズでは、
６月になって売主がキャンセル住戸数戸を当初価格の４割乗せで住民向けに販売したが、
それでも抽選販売となったようだ。
経済紙では、大手デベ完成在庫の値引き先着順販売が話題になっているのにだ。

これは、分譲販売時がお買い得だった物件の代表例であり、
現時点では、多くの購入者が良い買い物だったと実感していると思われる。

一方で、来年入居の湾岸物件では、残住戸の値下げ情報が錯綜している。
まだ竣工もしていない物件で本当に値引きされるものか、疑問はあるが、
現時点で、残り住戸を住民が高値でも買い支えるマンションと、
残り住戸が値引きで売り出されるマンションとの差は大きい。

入居時期がたった一年違うだけで、天国と地獄、なのがマンション購入なのか。

>>558
企業体力のあるデベなら、ここは堪えて上昇面まで販売伸ばすのかもしれません。
でも早々と値引き出したりするデベは、企業としてもかなり危うい局面なのかも。
不動産会社って、所詮は借りた金をいかに回すか？なのでしょう。

入居というより販売時期の話しですね？
でも、2006年以前に買われた人は、天国というより温泉に浸かっているようなものでしょう。
（転売や引越ししようとすると大変ですが・・・）

５２８さん

参考に　土壌を２度入れ替えた場所での数値　と　そこで検出された物質を発表してください。

558さん
それって本当？
今賃貸で住んでるけど、聞いてる話しと全く違う。
確かに住民向けのチラシは入っていたが、本当に抽選？
これ以上真偽についてはあえて書かないけど・・・。

中央区のある一部だけが都合良い状態とは考えにくいし、現実は甘くない。
周辺不動産屋に聞いてみれば状況はよくわかるはず。
ある意味超格安賃貸物件かも。　　車持たない人には。（笑
分譲買っても、駐車場何百台、何年待ちなのか。
下のスーパーも野菜がしょっちゅう腐ってるし。

評論家ではわからない現実が多々あるものだ。

散々言われつくしてますが
販売時期は
TOKYOTOWERSとシエルタワーが2005年、PCTが2006年
この辺りまでが(今考えれば)お買い得のライン
ここから先は相場での買い物って感じじゃないですか？
豊洲タワーが2007年
シティタワーズ豊洲2008年
まぁ売れてる限りは相場ですよ
シティータワーズはまだ分からないけど
もしかしたら完売御礼物件かもしれないしね

>>561さん
Yahoo!不動産でシエルやPCTの中古を見ると駐車場空きありになってるから
車が手放せない人にはそっちの方が良いのかもしれませんね
今販売中のCTTは駐車場率少なめだけど果たして車持ちの人に優しいのか厳しいのか

>>561
TTTキャンセルは抽選だよ。仲介かからない分、割安だったし、全戸が4割増しでもないし。

その他の、ふっかけ未入居転売と勘違いしてないか？

よく分かんないので教えてください。
なんで、銀座に近いことがセールスポイントになるんでしょうか。
不思議なんです。

このあたりのボリュームゾーンは5000万円から8000万円ですよね。
すると、年収は800万円から2000万円かと思います。
2000万円の方は別格ですが、1500万円クラスでローンを抱えたら、
銀座でなんかめったに遊べないと思うんです。

>>566
近所だけでなく、勤めるということも知らない若い方かな？
年収ではなく世帯収入で考えましょう。
夜の銀座で自費で遊ぶ人はそもそも少ないです。
昼の銀座は場合によっては見るだけなのでお金使いません。
セールスポイントはセールストークですから、そんなに気にしないでください。