豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 陸(六)

豊洲は、この２年弱の不動産ミニバブルの寵児だっただけにこの所の毀誉褒貶が激しいが、
元来が中流向けだったと割り切れば、都心に近いし便利なのではないか。

区で年収比較してどうするんだ？
どうせやるなら町で比較すべきかと思う。
そうしたら豊洲はそこそこいくと思うよ。
海浜幕張近辺の打瀬一丁目でさえ平均世帯年収は1,500万超えてるからね。

>>407=408
いちいち名前変えなくていいよ

どこだってさー
住めば都。

豊洲は別格、江東区でも異質。それはだれでもわかっていることです。認めたくないみじめな人がネガスレをくリ返していますね。セレブな街豊洲、最高！

ロジカルな方への質問になりますが、

土壌汚染の工場跡地、
関東大震災ゴミ（瓦礫）による軟弱埋立地、
世界屈指の深い杭打ち基礎構造、
不法滞在朝鮮人を集めかつ朝鮮総連系である隣り街、
（斜陽と言われる）IT系の企業しか集まらないオフィス街、
ほんの数年での超大量住宅供給と街の完成、
高層住宅と大規模商業施設のみの計画。

こういった地域が居住地域として優れているという判断は、
どんなロジックによるものなのでしょうか？

ロジック的にいうと、並び立てた前提が全てではないにしろ
間違っている、もしくは過度の強調をしているからでしょう。

ロジカルの意味しらないの？

知らない。　　　413自体が論理的というより偏妄的だから。

他人に「ロジカルであれ」と言っても、自分は他人（や情報）の否定をロジカルにできるだけ。
豊洲地域については自分の選択の正しさ、考えをロジカルに説明することはできないわけで、
ネガコメントの封じ込めにしかなっていない。

豊洲はデメリットはた〜〜〜〜〜くさんあるけど、そこは目を瞑って、
デベの煽り文句にとりあえず釣られ、デベが描いてくれる未来図を信じて買う場所なんでは？

地歴や周辺は、もうこれ以上ないくらいダメな場所かもしれないけど、
再開発による将来の価値向上に望みを託す場所なんでは？

それを勝率の低いギャンブルだと思う層は買わないが、
理屈をつけて、このギャンブルに自分は勝てると信じた者が買う場所なんでは？

>>415
汚染されてる埋立地ですが、居住地として優れてますか？
折り込み済みの坪単価が物語っていますが？

開発されている場所は土壌改良されている

気がする

価格は需要と供給で決まりますから豊洲を含む江東湾岸は発展が決まっているので、一昔前より人気があるということでしょう。
では都心周辺地域と比べるとどうなのか？
発展が約束されている割には坪単価が高くない。

結論
豊洲住民が思っているほど世間の評価は高くない。
豊洲住民が語るほど評価が高ければ周りを圧倒するほどの坪単価になるはずだが？いかに？

>>420

そうなんだよね。新興住宅地はギャンブルだよ。
２０世紀の新興住宅地は山を切り崩し、２１世紀は埋立地になっただけ。
ただし勝敗の結果がわかるのは２０年後だ。２０年後に失敗と思っても
やり直せる経済力があるなら勝負してもいいと思う。
立ち直れなくなるなら勝負しないほうがいいよ。いやマジで

豊洲の将来性がわかっている人の評価は高い
今の豊洲の空き地を見ている人の評価は低い
今後絶対発展しますよ。

今後も豊洲は発展していくとは思うのですが、もともとの土地のネガティブ要素を打ち消すことができるか？というのが難しいでしょうね。
埋立地、工業地帯、もとは柄のよくない土地柄というのを、地上に電線もなく道幅も広いすっきりした町並み、都心への近さなどで帳消しにできるのか・・・。

商業施設も、ららぽーとは立派ですがほかにはまだあまりありません。
子育て環境についていえば、区立幼稚園はいっぱいで遠いところに行かされる人が出てきているようですし、私立幼稚園も周囲にありませんよね。

豊洲は江東区でも「異質」というのは当たっていますが「別格」というのは違うと思います。

>>413
別に、優れているというより、選択肢としてベストだから住むようになっただけ。

土壌汚染
土壌汚染は、６丁目で、江東区の区堺。
豊洲より、晴海や、有明の方が近いし、
場所によっては、港区湾岸や、お台場の方が近い。
観測されて高濃度の部分は、全体の一部で、同じ名前の場所でも
ここまで、影響がある可能性は、低い。

地盤
（関東大震災ゴミ（瓦礫）による軟弱埋立地＆
世界屈指の深い杭打ち基礎構造）
この二つは、同じことだろう。
これは、弱点だね。だから、安いんだよ。
しかし、東京の東側では、０M地帯が多く、水害を考えた場合、
豊洲の方が、他の東京の東側より優れている。
また、地震の時は、火災の２次被害の方が、被害が大きいが、
この地域は、火災の被害が小さいと考えられている。
液状化も発生することも、考えられるが
マンションでは、対応済み。

隣街
現在は、普通の町。

オフィス街
通勤は、大手町など。
べつに近くにあるのは、IT系で問題なし。

ほんの数年での街の完成。
初めの物件から最後の物件までは、１０年以上ある。
確かに、他の地域に比べると短期に建てられるので、
将来、問題になる可能性はある。

高層住宅と大規模商業施設のみの計画
そればかりではない。

利点は、以下。

通勤が便利
有楽町線しかないが、大手町などへの通勤は、
電車で１０分程度乗車するだけ、しかも、座れることも多い。
めちゃ楽。

銀座まで近い
銀座まで、電車で５分。車、自転車でも行ける。

安い
一時期より高くはなったが、他の江東区より安かったりする。
サラリーマンでも買える通勤らくちん、銀座まですぐ
は、湾岸だけ。

商業施設
ららぽーと、ビバホーム、ジャスコ、など
ここだけで買い物ができてしまう。
紀伊国屋、東急ハンズもあって便利。
DoSportsがあって、歩いて帰れる。
映画を見たあとも、歩いて帰れる。

学校
以前は、小学校が足りなく辰巳まで行っていたが、
新しい小学校ができて、子供も
問題なく地域内で活動できる。

海
５分も歩けば、公園から海が見える。
海を見て生活したい人にはよい。
別に、変なにおいは、しません。

一時記より値段が上がったが、それは、豊洲に
限ったことではない。東京近郊が全体に上がっただけ。
値段は、需要と供給を反映するんだから、
相応の値段でしょう。
要は、勤務している場所と払えるお金を考えて
それぞれの人が、一番ベストな場所を選択すれば
よいのです。

住みたくない人は、どうぞ他の地域へどうぞ。
住みたくない人には、勧めません。
住んでもよいかなと思っている人には、お勧めです。
住みやすいところだと思いますよ。
実際に、不満は、聞いたことありません。

>>428
ど、どこがロジカルなんだ！？　思考としては破綻しまくりだな。

>>429
破たんしているとことを、ちゃんと言わないと分かんないんじゃないの？ちゃんと言えば。

へ？　ベストである条件も挙げていないし、何もグループ化して考えてないじゃん。
自分の都合の良いようにあれこれフレーズ選んで並べてるだけだよね。
豊洲を高値掴みしててんぱってる涙目の主婦と大して変わらない思考じゃないか。

そもそも、一番最初の地名で、豊洲は六丁目が云々としながら、
他の地域は晴海、有明など「丁目抜き」を同列で語ってしまうところが、もうｗ

429は、くそだな。相手にしないほうがいい。

>豊洲は別格、江東区でも異質。それはだれでもわかっていることです。認めたくないみじめな人が
>ネガスレをくリ返していますね。セレブな街豊洲、最高！


私はこの人のコメントが一番冷静かつ的を得てると思うよ。
ちょっと感情的に書かれてるけど、豊洲の自己分析が素晴らしい。

仰る通り豊洲は“江東区でも”別格・異質だよ。それは俺も分かる！
認めたくないが認めちゃう・笑
江東区内では、かなりのセレブだよね。

でも、一方で豊洲は所詮「江東セレブ」なわけです。
本当のセレブが江東区買いますか？
都心物件かもしくは城南・城西の高級住宅街に買います。

ただただ豊洲の良さを連呼する人は何となく井（江東区）の中の蛙のような気がしますよ。
412さんのように、冷静に豊洲の地位を認識し、江東セレブを楽しみましょう！！

豊洲って、そこそこ良い所だと思うよ。
便利だから。

>428
このエリアに関して皮膚感覚とでもいえばいいんでしょうか、が私と近いなと思います。

413への返答ですが、私は別の視点で書きたいと思います。

そもそも居住地域として優れているかどうかいう問題(客観的な問題)と、
住民が住みやすいと思っているかどうか（主観的な問題）は全く別の問題なのです。

さらに戻って、豊洲エリアと吉祥寺エリアの比較を出したのは
豊洲住民が武蔵野市を下に見ているからだという書き込みがありましたけど、
これは当然のことだと思います。

だって、ここは豊洲をはじめとした湾岸東エリアの掲示板ですよ。
サッカーでいえば、ここはHomeなんです。
これが吉祥寺を語る掲示板でそんなことを書けばさすがにカチンと来るのもわかりますけど、
そうじゃないですからね。
別に豊洲のほうが吉祥寺よりも住みやすいっていう意見があっても主観的な問題としては
何ら矛盾してないし、他人からとやかく言われる筋合いのものではないはずです。

そんなわけで、豊洲住民が思っているほど豊洲は住みやすくないなどという意見も
大きなお世話だし、主観を客観で否定することはできません。

ただ、ほかにもっと住みよい地域があるのに、そんな場所で満足してるなんて
アホやなーって思っていればいいだけのこと。
それを必死になって否定しようなんて、それで私はそういう人の精神性を疑ってしまうわけです。

なにをもって普通なのかの定義もなく、自分の感覚で「普通」だと言ったり信じることが、
豊洲住民にとっては「ロジカル」な思考なわけだよ。

別にロジカルに豊洲を選んだ理由を語ってほしいとか思っているわけじゃなく、
ネガコメントを「論理的でない」と却下する割に、
自分の選択がそれ以上に論理的でないことに気付けばいいのになー、と思っただけ。

本当にネガ情報も織り込み済みで豊洲を選んでいるなら大したもんだと思うし、
居住地としての価値にそれらがどう影響するのか、もっと語ってほしいと思うが。

キツイことをあえて言いますが、
弱者を差別することで自分の満足を得るような人間が
よく他人の生い立ちについて言えたものですね。

彼ら彼女らが何かあなたに恨まれるようなことをしたというのですか。

>>436
そもそも値打ち＝地価が全然ちがうでしょ。
遺憾ながら豊洲の地価が都下より安いのは事実だし、今後もそれは改善されないだろう。

>>428
その調子で取引先とも商談してください。
失敗するとは思いますが（笑）

あなたの言ってる利点を折り込んだ坪単価が全てです。
理由は当然分かりますよね。

>441

分譲マンションの購入を不動産投資と考えるならば、
中古マンション市場における転売価値や、賃貸した場合の採算性（投資利回り）で
比較することができます。

ここでは後者の考え方で見てみると、

吉祥寺→利回り4.8%
豊洲→5.4%
（ttps://www.＊＊＊＊/price/market/railroad_list.php）

となっており、豊洲のマンションを購入するほうが若干ですが経済合理性が高く、
その意味では価値が高いとも言えるのです。

価値なんてものはそんなに簡単に結論を出せるものではないと私は思います。

「普通」が何かなんて掲示板の世界で定義できるの？
どこまでいっても「普通」なんて結局、個人の感覚でしょう。
「豊洲住民にとってＸＸＸな思考なわけだよ」なんてお高く
とまっているところがむしろ滑稽。
だいたい、物事を判断する場合、プラス面だけでなくマイナス面
（あなたの言葉だとネガかな）を両方考えて結論を出すのはあた
りまえです。

路線価価格調べたら吉祥寺駅前より豊洲駅前の方が高いけど？

>>442
そうです。現状の状況を折り込んだのが、現在の坪単価です。
この坪単価で買いたいち思えば、買えばいいし、
他がよいと思う人は、ここでは買わない。
それだけでしょう。
残念ながら、商談、失敗していないですね。
442は、さぞかし、商談がうまくいくのでしょうね。
もう少し、他の人の話をよく聞く姿勢があると、もっとよく商談がまとまるんじゃないですかね。

これだけ豊洲が叩かれる原因は新住民にある。
セレブだの都心だの成り上がった妄言を繰り返し、
世田谷（二子玉川）や杉並など他の地域との対決スレを建てていかに豊洲より劣るかを叫びスレごと削除の繰り返し。

開発地域は他にあれどここまで荒れている地域も珍しい。
住民のレスとは裏腹にネガティブ要素を含んだ坪単価は大したことない。
しかもおめでたい住民は現在の価格は将来の発展を織り込み済みとは思ってない。
発展があってこそ今の価格が限界の地域。
所詮坪300の壁を越えられない土壌汚染埋立地にすぎず。

なんか悔しさがにじみ出ているような文面だけど大丈夫ですか？
脳内ストーリを構築しすぎだと思うよ。
しょせん匿名井戸端会議なんだから、それを理解した上で有意義
な情報交換しましょうよ。

>>447さん

仰る通り！！

しっかし、東京までこんなに近いのに坪単価300万の壁が越えられなかったってことは
どれだけその他のハード・ソフトが弱いかっていうことだよね。
東京駅までの距離だけでは語れないよ、住環境ってのは。

でも、最近の豊洲住民の遠征部隊はTHE TOYOSU TOWER購入者が多いんではないだろうか？
後に出たシティタワー豊洲の坪単価を見て、この街のポテンシャルが＠300万以上内という
ことが分かり、自分達が高値掴みだったと焦った住民が都心は絶対に負けが確定しているから、
その周辺の物件にネガレスを付けている気がする。

この市況で二子玉川や大崎・五反田等が今言われている通り＠300万台後半〜400万台で後半で
出てしまったら、マンション勝ち組、＊＊＊が確定してしまう。
なので周辺大規模物件を見つけてネガキャン、豊洲と道連れにしようという魂胆だと思う。
豊洲にもしっかりした住民の方もいるだろうに、そうやってあちこちで豊洲の評判を
下げているから、逆に豊洲のネガキャンになってしまっている。

でも、今回のミニバブルで高騰した湾岸物件が、調整局面に入ってしまったのは、否定し難い事実。
幾ら何でも湾岸戦争を経て湾岸のタワマンは戸数が増えすぎ、希少価値がなくなってしまった。
まぁ、元々安いということに価値があった湾岸マンションだから、高くなってしまったことで
魅力が激減しまったということも一つあるだろう。

>>449
武蔵小杉よりはましだがね。

あっちは、こっちより先に「ロジカル」とか言い出す荒らしさんが現れて、皆に叩かれ退散したようで・・・

豊洲の美しい街並み、将来性、街の質、利便性、都心からの距離、どれをとってもまだ安いとおもいます。

>>449
冷静な意見ですね。
市場がこの地域は坪300万未満の地域と認めてるからねぇ〜

>>450
武蔵小杉？
あちこちの掲示板監視しているんですねえ。
ヒ
マ
な
の
？

坪いくらの地区？？
好きだね〜！お金の話
勝ち負け？？
第三者から見たら思考回路おかしいですよ！

そうなんだよね。住みたいと思っている人たちではないですからね。住む場所を勝ち負けで考えるのは、ちょっと違いますよね。

456さん

他に趣味を持ったほうがよいかと思います
今からでも遅くありませんよ

>>454
坪単価は一応の人気のバロメータにはなるからね。
城東は全般的に人気がない。

東雲の冠水です。豊洲も同じように冠水していました。
http://freeman.zero-yen.com/typhoon.html

>>459
ジャスコのあたりだね結構凄い
高潮と重なったかな

埋立地に住むなら、冠水は覚悟。
タワマンに住むなら、地震のときに揺れるのは覚悟。

でも、他に買うよりかなり割安なんだからいいんじゃないかな。

こんな局所的なところを書かれてもな。
渋谷の交差点も、冠水します。
写真では、豊洲方面から乗用車が来ているので分かるように、
こんな冠水には、なってませんでした。
でも、大雨の時は、東雲方面には、行かない方がよさそうだね。

>>463
>冠水と高潮は全く関係ありません。失笑されるのでご注意を

根拠もなく失笑するの？

4〜5年前の写真？

台風→高潮→雨水幹線逆流→道路冠水って
ありふれたことじゃないの？

聞かれてもないのにポルシェw
周りに失笑されないようにね

ど、その辺見てそう思いました？？

意味不明です。

失礼、アンカーつけわすれました。
>>463のことです。

豊洲って都心なのか？
都心の定義は、山の手線内かと思ってた。

液状化に対して、マンションとして対応済みと言っている人がいるが、
個人的には意味分からん。
土地がグチャグチャになる現象をどうやってマンションが対応するんだ？？？
マンションの免震構造も、あくまでも地上部の話。
地下部の杭は、長ければ長いほど折れやすくなる。
M6以上の地震に杭が耐えられるか否かは、本当に実験だな。

もういいよ、液状化の話は。

豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)は倉庫街というイメージがありました。
最近は発展してるんですね。。。

>>463
クルマの電気系統が海水にやられるとヤバイみたいですよ。
夏の炎天下、自慢のポルシェが自然発火しないようにお気をつけを!

地震がきたら何だってヤバイ。
壊れたら建て直せばいいだけのこと。

その前に死んじゃうかも・・・

>>463 大腸菌だらけのポルシェですか！　笑える

　　　でも、事故車扱いにはならないんですよね？？？

>>473
液状化現象でも側方流動というパターンがあって、
土壌の横の動きに杭が耐えられるのかという疑問の声もある。

どんなに建物の地震対策をしても地盤は強化できないため、
インフラや橋は真っ先に使い物にならなくなる。

地震になったら、液状化問題はあるかもしれませんが、火事や倒壊の心配の方が心配ではありませんか。その点、湾岸タワーは安心ですね。震度１０ならポッキリ折れてしまうかもしれませんが、その時は他の建物はもっと悲惨な状況になっているのではないですか。阪神淡路の震災も、六甲アイランド等で液状化は多少ありましたが、タワーマンションが倒壊して死傷者がでたなんてありませんでした。

今のタワーは鉄骨じゃなくて強化コンクリートの鉄筋だよ〜ん。
まだ大地震への実績はないんじゃないの？

湾岸埋立地は島ですので、マンションが倒れなくても橋が崩れてしまえば救援も来ませんし、脱出もできません。
災害には弱いですよ。

大都市における地震災害時の安全の確保について　平成１７年４月　日本学術会議
『豊洲にはガス、電気、上水の幹線が集中（東京ガス・高圧ガス導管、東京電力・新京葉豊洲線、送水管・東南幹線が豊洲に存在している。）しており、防災拠点としてのポテンシャルが高い地域である。このような安全確保の必要性が高い地域と、都心の重要業務集積地域とを安全な大深度で直結する意義は大きい。』

広域防災拠点、竣工しました。

ttp://www.ktr.mlit.go.jp/kyoku/kisha/h20/06/0216.pdf#search='広域防災拠点'

>>479
確かに折れないかもしれない。
でも地盤が沈んで、建物が傾くよ。
ピサの斜塔かっちゅーねん（苦笑
傾いたら、基礎工事からやり直しだね。

>>485さん
災害時に船とヘリコプターなどが都合よく来ると思いますか？
思わないですよね〜。

地震に関する地域危険度測定調査（第6回）(平成20年2月公表)

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/8koutou.htm

>>485
今回の東北の地震で、空港に燃料備蓄が満足に無く、救出に向かうべきヘリが飛べなくなったんです。
羽田もダメになるでしょうから、近くに満足に救出に向かうことができるヘリポートがどれだけあるのか考えた方が良いと思います。
ちなみに、船は、地震が発生し、津波の可能性が少しでもある場合は、沖合いに退避行動をとるはずです。
スマトラ沖地震の際、タンカーの被害がほぼ皆無でしたが、その理由は沖合いに避難していたため。

本当に、公務員が考えたコンティジェンシー・プランが有効かは再検討すべきでしょう。

>>486
おれも何かで読んだな。
湾岸のマンション建設工事では深い位置を掘ると水がどんどん出て来るらしい。
腐食も凄そうだし、杭も教科書通りに折れないって言いきれるのかな？

どっかの教授の話では関東に来る大地震は高層建築物に甚大な被害の出る周期の可能性が高いとも書いてあったような・・・

>>488
液状化は別に大きな地震でなくても発生するみたいです。
それと、液状化は必ずしも縦揺れだけでなく、横揺れでも発生します。
なので、震度5程度でも液状化or地中深い杭にダメージは十分に考えられます。

過去の地震の杭へのダメージは、液状化した地層としなかった地層の境目が大きかったそうです。
ソースは、大学の研究報告です（すみません、アドレスは忘れてしまいました）。

>>489さん
言われるとおり、災害時及び直後に都合よくヘリや代替輸送機関は期待すべきじゃありません。
よって、まずは各自で非常用備蓄とし、大規模マンションではプラスアルファとして地域自治会異常の備蓄や設備（非常用発電設備など）を準備するのです。

「一次災害・緊急避難」と「二次災害・復旧作業」は区別しないと意見交換になりません。

一次災害のリスクは490さんが紹介されてるページに都内全域の順位付け表があるので参考ください。
緊急避難については、当然のことながら広域の避難所に徒歩でいけることが重要です。
復旧作業については、前のレスにも有ったように内陸の未対策の地域に比べればダメージも少なく復旧も容易になっていますよ。

液状化現象が起きた場合、避難所に徒歩で行けるんでしょうか？
不安です。

社会インフラ等の重要度を考えると、復旧は後回しにされないのでしょうか？
不安です。

タワマンって地震で中層階から火災が発生したらどうすんの？
ダイブ？

ダイビング〜 d(＾o＾）b ！

499じゃありませんけど

0.そもそも地震初期に建物の倒壊で圧死するおそれがない
ちなみに大地震時の出火もとのおおくは倒壊建物です

1.最近のマンションに多いオール電化は出火の可能性が低い
2.万が一出火してもタワーマンションにはスプリンクラーがあるの延焼の可能性も低い
3.非常警報等の防災設備/管理が整っていて的確な避難誘導が期待できる(少くとも防災/レスキューの訓練を浮けた何人かの警備員が24時間常駐しています)
4.分厚いコンクリートと防火扉で隔離された非常階段が2系統ある
5.中層階まではハシゴ車が届き、建物周辺に大型消防車/ハシゴ車が接近/活動できる道路幅が整っている

まとめると
ダーイブ!!

>>502さん
>5.中層階まではハシゴ車が届き、建物周辺に大型消防車/ハシゴ車が接近/活動できる道路幅が整っている
道路がダメになって大型消防車/ハシゴ車が接近/活動できなさそう。
つまり、やっぱりダイブ？