ザ・パークハウス阿倍野昭和町

今日、通りがかりで見ましたが、ベランダの奥行きは短そうでした。
賃貸マンション並かも。

その分、安くなるんじゃないですかね。

ベランダに奥行き取ったところで、あまり意味のない立地だからでは？
あびこ筋沿いの騒音と空気の中では、週末バルコニーでブランチ…なんて無理だろうし。

売り出しは暑さが収まって、西日が気にならなくなるまで待つのかな？

間取り図を見た方はおられますか？

81さんが通りがかりで見た、ということはもう完成済みなんですか？でも間取り図などまだ公開されていない？完成後の販売ということなんですかね。
10月下旬販売予定で、入居は来年の1月下旬予定と概要にはありますが、時間的に余裕があるのかないのかなんだかわかりません。実物を見られるのはわかりやすくていいですけどね。
ワンフロア3世帯くらいですかね。角住戸が多いのはいいかな。

ここは、日照はどうなんでしょうね。
南側に高めの建物が建っていますが。
駅から近いですし、広さもいいと思うのですが。
このHPのレイアウトだとプランなどは、掲載しないのでしょうか。
気になる人は、資料を請求してくださいみたいな感じですかね。

南側北側には小さな窓しかなく、開口部の大部分は西側です。
ですから午後の日照は良いと思います、夏の暑さとセットですが冬は暖房要らずですね。
竣工売りと言っても、検討する居室を全て見せてはくれないと思いますよ（売り物の部屋が汚れるから）
建物内に1～3部屋のモデルルームを設置するでしょう。

竣工売りの場合、引き渡しまでのスケジュールは短い場合が多いですね。
実際実物を見せてくれるので、よほど問題がない限り成約までの検討期間も短いようです。

70㎡台の比較的広めの部屋は、北西角なのか南西角なのか、どなたかご存じでしょうか？

>>88
南かと

>>89
どちらからの情報ですか？

どんな間取りかが、気になりますね。使いやすいといいなって思います。
完成している物件だと、オプションなどに制限があるのでしょうか。
変更するとリフォームみたいな感じで、高くなってしまうのかな。

完工物件だと通常間取り変更などは選択肢としてあり得ないですよ。
建具の面材や床材の色なども変えられません。
設備関係も善処して食洗器が限度かな？

均一物件でコストダウンして、割安の値を付けて、早々に売り捌く・・・
それでWINWINじゃないですかね。

>>90
プレのプレ案内行って来ました。
間取りは3タイプあり、いずれも廊下が短かめで
全体が正方形に近い間取りでした。
価格はまだ教えてもらえませんでした。

廊下は完全にデッドスペースですから、短い方が良いですよね。
おもちゃのボーリングでもやるとき以外意味ないですから。

自分は廊下が長い方がそれぞれのスペースの独立性が上がるので良いと思いますが、その場合、最低でも85㎡ぐらいは必要でしょうかね。

>>93
プレのプレは、どんな人が呼んでもらえたんですか？

おもちゃのボーリングでもやるときって、
私もやってた覚えがあったので、つい笑っちゃいました。
そして、今うちの子供もその遊びしてます。
あとは、雑巾がけを子供が競争して楽しんでいます。
実用性となるとあまりないのかもしれませんね。
長い廊下の左右にドアが並んでいると、豪華っていう感じはしますけどね。
占有面積は65.80m2～73.16m2とあるので、それ程広い部屋はないのでしょう。

見学行かれた方、もうおられますか？
いかがでしたか？

行きました。
抽象的に聞かれても答えに困りますが、具体的には何が聞きたいですか？

販売開始予定が延びているようですね？
価格見直し中かな。
それならいいけど不具合でも見つかったのかと不安になります。

予想より申し込みの見込みが少ないということでしょうか？

開始予定の延期、どんな理由からなんでしょうか。
マンションの販売に関しては勉強不足もあるのですが、
わからないことがたくさんあります。

ほぼ正方形の間取りってどうなんでしょう。
あまり見慣れないので新鮮です。
中部屋でも窓が広く取れるというのが良い点でしょうか。
西向きなのはちょっと残念です。
明るさは良いのですが、暑いのは苦手なもので。

心配なのは竣工検査で建設上の不具合が見つかった場合です。
姉歯事件で有名になった鉄筋量の強度不足とか、図面通りでない部分が見つかったとか・・・
特に青田売り物件ではないので、本来なら即売り出したい筈だと思うんですけどね。

管理費高くないですか？？１万後半から２万ぐらいを予定してるみたいですが、小規模にしても高すぎる感があります。

妥当な価格だと思いますが、大規模マンションを選べばもっと安いですよ。

管理費ですよね？髙いでしょう！
2万円って言ったら修繕積立金と併せての値段、それでも高めです。

もうおおよその価格は決まっているのでしょうか？
最上階でどのくらいでしょうか？

販売概要では最高が4200万円台になっていますから、それが最上階だと思われます。

管理費が1～２万円だと確かに高い気もしますが

戸数が少ない物件で、最初から安い価格設定をしていると

のちにグンと高くなることもあったりするようです。

であれば、最初から維持された価格のほうが毎月の予算も組みやすいかと思います。

或いは、やはり戸数の多い物件を選ぶかになりますよね。

1～2万っていうのは余りに大雑把！
2万だったら1万の倍じゃないですか！104さんは1万後半～2万と聞いていらしたようです。

スケールメリットと言うのは確かにありますが・・・
（例えば30戸の物件で管理人1名だとしても、300戸なら10名というわけではなく、人件費/戸数の負担は少ない）
この程度のマンションで仮に管理費だけで2万円だったら高過ぎます。

駐車場代は全額修繕積立金に回すとか、特殊な予算建てをしているのならまだしも、
32戸で共用施設も特になく、むしろ狭い土地のマンションで、常識的な管理費の範疇を超えています。

今は20年程度先まで管理費・修繕積立金のフローチャートを作っておくのが管理会社の常識です。
その値段の根拠を詳しく聞くべきです。

私も先日、説明を受けましたが管理費の高さにはびっくりしました。
ディスポーザーや駐車場が以外に何か負担になる部分があるのかと考えましたが、見受けれませんでした。
世帯数が少ないこともありませんが、No.110さんのとおり説明が必要ですね。

ネットで調べたレベルだと、50戸未満の小規模マンションの管理費の相場が平米240円となってる。
70平米だと16,800円なので、1万後半〜2万ってのは、ビックリという程でも無いと思う。

>>112さん

それは多分築数十年の物件も含めての平均価格だと思いますよ。
管理費は通常5年単位、10年単位で何％かずつ値上がりして行くものですから。
そして、修繕積立金と併せて将来の値上がり額も竣工引き渡し時に説明するのが通常です。

いくら小規模だと言っても、新築時に1万5千円超えはあり得ません。
他の新築物件、例えばもう少し高級物件の概要と比べてみてください。

>>113
例えば、管理人さんと清掃員の委託費がそれぞれ300万円、80万円とすると、それだけで管理費は月1万円です。小規模マンションはそれだけ割高ってことです。

管理人さんのお給料は日勤で手取り月10万以下ですよ。

管理費２万は帝塚山の新築小規模の高級マンションを上回ります。

>>115
管理人さんの手取り以外に管理会社は、健康保険や年金、交通費など様々な費用負担が発生する訳ですよ。また、担当の管理人が年休等で休みの際は、別の人を手当するなども必要です。この金額は自分のマンションの例なので大きく外れてないと思います。入居済みさんってことは、既に分譲マンションにお住まいなら会計資料調べればすぐ分かります。それと、高級マンションでも人件費は同じですよ。違うのは修繕積立金。

管理費は修繕積立金とは別枠ですよ？

確かに帝塚山の築浅小規模マンション（９０㎡）でも管理費が１万５０００円ぐらいです。
設備も良く、ここよりも戸数が少ないです。
物件価格よりも管理会社も管理費の設定について見直す必要があると思います。
ここまで管理費について表面化すると、販売もしづらいですよね。
三菱地所さんのような大手企業ですから、販売時だけ管理費を安く見せかけ後々の管理費の上昇率を高く
するような販売の仕方はしないと信じています。

管理費の設定に拘るなら小規模物件やめたら良い。それと管理費設定が安ければ実際の管理費が安い訳では無いですよ。実際は予め高めに設定してくれてる方が安心なんだけどね。

三菱地所系列の管理会社だから、平均より高くなるのはある程度予想の範囲。
でも一万円台後半となると、同じパークハウスの阿倍三明町より割高。
敷地面積の狭さとか、植栽の量を考えると…これはおかしいでしょ。

パークハウス阿倍野三明町って戸数99戸の中規模マンションでしょ。おかしいも何も、小規模のこちらの方が高いのが普通と思うけど。

まぁ小規模のデメリットですね。
逆にメリットもありますので、ニーズに合わせて選べばよいですね。

私も以前説明を聞きましたが、狭い間取りでも管理費・修繕積立金合わせて２万円を優に超えます。
他のマンションより壁や床の厚みがしっかりしているとか、構造にこだわっているようなので、関係するのでしょうか・・・
にしても、やっぱり高いですよね。

>>123
小規模ならそんなもんですよ。近くの小規模(同程度)ですが、入居5年目で倍額です。わざわざ管理組合で調整苦労するより、最初から分かってる方が絶対良い。

修繕積立金と併せて2万ならまだ納得。

確かに販売の為に管理費を当初はやたらと低く抑える物件もありますね。
でも実際は管理会社数社で相見積を取れば、他社はデベの子会社より大抵安くなるもんです。
管理組合が管理会社の言いなりだとなめられますよ。

>>123さん

構造の堅牢さを売りにするのは良いことだけど（本当ならね）、それと竣工後の管理費は全く別の話です。

>>125
小規模で、管理費と修繕積立合わせて2万なら間違い無く足らないです。中規模マンションでその程度だからもう少し高く無いと逆にすぐ値上げ必要になるよ。

ここは御堂筋沿線にあり、良い物件だと思いますよ。
外観もおしゃれです。
ただ管理費の問題ですが、三菱地所の系列の管理会社はこの不景気の中今まで通り同じ高い利益（人件費）をとろうとすると
厳しいでしょう。
企業努力をししないと7、小規模ですから意見がまとまりやすく違う管理会社に変えられる可能性がでます。

70㎡台の他物件と比較してキッチンが狭く感じますが、気になりませんか？

>>129
今日見に行ってきましたが、確かに狭い方ですね。レンジとか置く場所をよく考えて検討した方がいいかもしれません。全体的にはコンパクトに設計されてて個人的には間取りも良かったです。

以前のマンションはキッチン2.7帖で、まな板を置いたり、配膳のための作業スペースが少なくかなり不便でした。
今住んでいるところは4帖ほどあり、キッチンの狭さがいかにストレスだったか実感しています。
断言しますが、キッチンは最低3.5帖はないと、毎日の料理に支障を来します。
水切り籠やまな板、ツールボックス等、キッチン調理台の上のスペースをちゃんと考えて検討してください。
モデルルームのような暮らし方は出来ませんから。

午後から見に行かれた方、西日はどうでしたか？
夏場は耐えられるでしょうか？

>>132さん

西日はLow-Eガラスとかいう窓ガラスが付いてるので、暑さは気になりませんでした。T-2等級のサッシュを使っているそうで、窓を閉めてると幹線沿いとは思えないほど静かでした。

窓ガラスを閉めていると静かでしたよ。
解放するとやはり音が気になりますが、冷暖房を頻繁に使う家庭には良いです。

音は防いでも、空気の汚さも気にはなりますが。

西日は確かに気になりますね。
壁や家具の日焼けなども大丈夫なのかしらって。
音はこのあたりだと、少将は仕方ないと思うしかないかもですね。

音はこの物件を選ぶにあたって仕方ないことだと思います。
排気ガス、西側、修繕管理費、物件価格を考慮しても個人的にはすべてが中途半端な気がします。
御堂筋沿線だが駅近でもないので、物件価格を安くするなどインパクトがほしいかな。

137さん

修繕積立金と管理費は別枠ですよ。
修繕積立金は高くても将来の修繕費ですが、管理費は工夫次第で抑えられる経費です。

いくら小規模とは言え、共有施設も庭園もないこの物件に2万近くはやはり高過ぎます。

管理費の相場が全く分かりませんが、どれ位だと妥当な感じになるのでしょうか？
共有施設も無いのに割高な場合は、どんな理由が考えられるのでしょう。

>>139

設備の保守費用が高額なものとして、
・機械式駐車場
・ディスポーザー
・エレベーター
・セキュリティ
が有りますが、このマンションは全て付いています。
これは、各業者と保守契約結ぶので固定費として掛かります。人件費含め、小規模なのが一番影響します。

>>139さん

それと管理会社が三菱地所コミュニティ（株）であると言うのも高額要因ですよ、もちろん。
「管理業務」には相場はあっても定価はありません。
同じ服をデパートで買うのと、ネット通販で買うのでは値段が違うように、
管理会社のグレードで管理費の見積もり額が変わって来るのも紛れもない事実です。

ただ、同じ服なら安い方が嬉しいのですが、マンション管理の場合はサービスの対価なので、モノではありません。
強いて言うなら、同じ飲食店でも店構えで値段が違ってくるのと似ているということです。
高級寿司屋と回転寿司では値段も全然違いますよね？
ただ実際には寿司ネタの仕入れ値も違う訳です。
細かく言えばシャリの価格も、板さんの技能も、お茶っ葉も、店員のサービスも違うでしょう。
飲食店の場合は、たまにボッタクリもありますが、高い店には高いなりの裏付けがあるということです。

そしてこの寿司屋の例が、管理会社にも当て嵌まる・・・と言い切れないのもまた紛れもない現実です。


http://www.mansion-support.com/blog/2011/02/post_236.php

パークハウスの小規模マンションだから、管理費高くて当たり前でしょ。ブランドなんだから(笑)
例えれば、レクサス店でオイル交換すれば、工賃だけで5000円取られます。これがカローラ店だと半額以下。 価格重視なら一流デベのマンションは買わないに限る。

パークハウスがブランドなのは解るんだけど、
ここの場合、冠名外すとこれと言った魅力感じないんだよね。
駅近とは言え駅前ではないし、敷地は狭いし、オール西向きで立体駐車場だもんね。

グレード感出すため？にディスポーザー付けたのかも知れないけど、かえって維持管理に金がかかって管理費高くしてるし…

Ａタイプの間取りのキッチンは、めずらしく、対面じゃないのですね。
最近のキッチンはどこも対面が多い気がして、たまにこういうタイプを見ると、珍しく見えますね。
Ｌ字型のキッチンで、スペースが２．６畳とありますが、少し狭いような気もするのですが、作業スペースに余裕はあるのでしょうか？

実際に見ましたが、余裕は全くないです。
一人暮らしでお湯を沸かす程度でも狭さを感じると思いました。
増して、家族暮らしで料理を作るには大きな困難を感じそうです。

↑それは言い過ぎでしょう。
でも確かに狭いですね。
オーブンやトースター、電子レンジ等置いていくと
作業スペースがほとんどないかも。

キッチンについては、私も145さんに近い印象を受けました。
あまりファミリータイプではないのかもしれません。

キッチン狭いですかね。広いとは言えないかもしれないけれど
使い勝手でいうと、逆に動きやすい感じはしますけどねぇ。

シンクの横に水切り籠とまな板を置いたら、スペースいっぱいになりそうな感じ。
モデルルームって生活感ないから気づかないですよね。

いよいよ今週申し込みですね。
楽しみです！

もう価格は発表されたのでしょうか？
２階と最上階の３タイプの部屋の
それぞれの価格を教えていただけないでしょうか？

>>151
最上階でも4,000万前半みたいですね。

第一期で申し込み検討している者です。三菱地所ブランドといえど苦戦している？ようですが、第二期の価格はやはり、大幅に下がるものなのでしょうか。ブランズ王子町など他の状況分かる方、お願いします。

同じ西田辺が最寄りのマストメゾン帝塚山については順調に売れています。
見たところ8割以上すでに成約となっていました。（値下げなど一切なく）

ただここは第一期が芳しくないからといって大幅に下げることはないでしょう。（他のデベ営業マン談）

他の物件ですが、自分がまわっているかんじだと以下の通りです。

①マストメゾン帝塚山
おっしゃるように、完成間近です。たぶん完売しそうです。自分は、トータルな意味で良物件だと感じてます。南西向きだしね。欠点は、西田辺駅が遠いのと、小中学校が遠いことですね。売れ残っているのは高い価格(よい)のものですね。

②ブランズシティあべの王子町
特殊住戸から埋まっていってます。販売は、年末から4月までの営業次第でしょうね。あとはライフの営業開始から本腰なのかな?ここと同じで西棟は苦戦するだろうと思いますが、広い部屋が多いです。管理費・修繕積立金もかなり安いです。学区もよいです。欠点は、西田辺駅が遠いこと、駐車場の問題ですね。

あとは、阿倍野区だとパークハウス三明町やロジュマン阿倍野文の里あたりでしょうか? 価格は、天王寺近く・常盤校区ということもあって、500万ほど跳ね上がります。同じ価格帯でご希望ならば、天王寺の北側になりますが、ファインフラッツ寺田町とかシティハウス四天王寺あたりではないのでしょうか?

>>153
>>154
貴重な情報ありがとうございます。
マストメゾンは検討に入れていなかったので参考になりました。
第一期で申し込んで、後で大幅に安くなるのはどうしても避けたいので。当然ですが…
まぁ結局は全体の需要次第ですよね。

>>155
そうですね。

需要がなければ値下げも当然でしょう。


マストメゾンは立地で好みがわかれそうです。
西田辺と万代だと、ドングリの背比べと言われてしまいそうですが…

うちは、駅からの距離と周辺環境と実物をみたことで、帝塚山ではなくこちらにしました。

マストメゾンは最上階が残っているようですが、珍しい売れ方ですね。

私も申込みを決めました。
先日も話にあった管理費（Cタイプ１万９０００円でした）は高いと感じながらも、
御堂筋の利便性と今後、阿倍野区に新築予定が少ないことが決め手です。

>>157さん

そうでもないですよ。最上階の購買層は、より便利なところとの比較をしますからねぇ。三菱さんの物件でいうと、昭和町よりも三明町という判断をしているんではないんでしょうか?

売れ筋物件は、最上階などの好条件の部屋から売れていく気がします。

私も管理費に関しては近くのブランズやマストメゾンと比べてかなり高いので悩みましたが駅まで5分で価格が思ったより全然安かった事と仕様が一番良かったので決めました！こちらで決められた皆様、宜しくお願いします。

今週末から毎週末、申し込みやら重要事項説明会やら盛りだくさんですね。
スムーズにいけば入居までもう2ヶ月少し。
新生活楽しみです！

最上階だけ天井がやや低いと聞いたのですが、やや理不尽な気がします・・・。
最も高い金額を払った人が、最も良い条件を得たいものです。

管理費と修繕積立金を加えると、23,690～26,350円ですね。自分が調べた非タワーの中では一番高いかな。条件にもよりますが、月間の維持費は、30,000円以上になっちゃいますね。

今日の朝刊に物件の広告が入っていましたが、中住戸と角部屋ではかなり仕様に差がありますね。
どう考えても中住戸はキッチンも狭く、風呂も窓がなく・・・余程価格に格差をつけないと売れ残るのではないかな？
それとベランダの奥行の狭さがどうしても気になります。
実物を見てから検討しようかと思いますが、管理費の高さに抵抗を感じています。

>>165
Aタイプですが、
他のタイプより価格面はかなり抑えられてます。
うまい具合に他のタイプと値段の差はついてますよ。

中住戸なので、お風呂に窓がないのは当然でしょう。
キッチンは仰るとおりコンパクトです。
ベランダは奥行き2メートルあるので、狭くはないですよ。

第１期で3分の1強くらいは分譲されるようですね。
まずまずでしょうかね。

お風呂には窓がないほうが寒くなくて良いですよ。最近の換気扇は強力なので、湿気で困ることはないです。

申込みが３分の１強はすごいですね。
私はやはり管理費の面が引っ掛かり検討中です。
入居後、管理組合にて他社と見積りをとりもう少し管理費を下げることができるかな。。。
と考えたりもしますが、入居すぐにそこまでの提案ができるか自信がないですね。

管理費修繕費が高いのは、戸数が少ないからでしょうか。共用施設は特にコストがかかる物はなさそうですが。5、10、20年後はいくらになるのか。5万円/月くらいになりますか？

管理費が５万程度になるかは分かりませんが、今後管理費が年々上がっていく可能性は高いでしょう。
私の自宅近くにある中古マンションは物件価格は安く立地も良いマンションですが、管理費が３万以上であることから
なかなか売れずに残っています。
購入前に管理費の内訳を見せてもらえれば良いですね。
このマンションの規模で管理が２万円？が適正であれば、他にあるロジュマンやプレサンスなどのマンションの管理費は
入居後に値上げしなくてはならないでしょう。
（設備や管理人の勤務体制など違いはありますが、HPを見る限りそこまでの違いは見つけれませんでした。）
しかしマンションは管理を買うと言われるぐらいですから、安くて不安を持たれる方にとってはこちらの方が良いのではないでしょうか。

自分が推測するかぎり、管理費が高い原因のひとつは、ディスポーザーだと思います。大規模だと、それほど管理費などに跳ね返らないでしょうけど、小規模だと維持にお金がかかりそうなものに感じますね。ちなみに、マストメゾンはないですね。

私は管理費が安くなっても、どこだか分からないような管理会社が入るのは嫌ですけどね。

管理会社が変われば管理費も下がるんでしょうが、（住民の総意であれば変えられることだとは思いますが）、
そこらへん引っくるめてブランドで買われてる方もいらっしゃると思うんで、考え方の問題ですかね。

関係ないですが、大通り側の自転車入り口の右側、
犬のおしっこの跡が…。

イメージだけど静かそうなマンション。
戸数少ないですからね。

計算上は、一階あたり3戸数??

EVも混まないだろうし階的に昇降も早そう。

あ、最近のEVは自動で一階に戻るのかな。。

大通り沿いなので、決して静かなマンションではないと思いますよ。

モデルルームはそこまでうるさく感じませんでした。

上に行くほど響いてうるさく聞こえたりするのでしょうか？

窓はかなりいいものを使ってるみたいで、窓を閉めると音はほとんど聞こえませんでした。（ほぼ無音）
あと、道路の向かいに高い建物がなく、反射音がないため、上に行けば行くほど音は小さくなると思います。

間取りや建具など気に入りました。
ただ、やはり西向きの大通り沿いがきになります。

洗濯は浴室しか無理でしょうか。
収納が狭いです。
布団入れるところがない。

でも、駅チカとワイドスパン、無機質なエントランスが魅力的です。