ザ・パークハウス阿倍野昭和町

2割高いと仮定して、2階で2320万から、最上階で3280万ですか。
播磨町のリビオ並ですね。

王子町か・・・

最安値で3500万ぐらいじゃないの？

敷地面積がたった589㎡ですよね。
そこに32戸、一戸当たりの平均持ち分が18㎡。
周辺の物件に比べて明らかに土地が狭く、オール西向き、共有施設はおろか植栽等も殆どない。
適正価格という側面で考えれば、最安値3500万は高すぎるでしょう。

最安置3500万～で売れるかな？
阿倍野駅前（天王寺徒歩圏）のプラウドタワー並みじゃないか。
ザ・ボッタクリ！と思う。
検討対象外即決定です。

3500万〜は所詮43の予想。

敷地からしても部屋のタイプは３～５種類くらいしか造りようがないだろうから、広さでの価格差はつけられそうにない。
そうなると階層による価格差のみなので、２Ｆを3000万にすれば100万ずつ上げて行っても4000万。
案外この予想は大きく外れないと思う。
但し一部にメゾネットタイプでもあれば話は変わってくるけど。

物件概要を見る限りでは、メゾネットは無いですね。
タイプは3タイプになるようです。

西向きリビングマンションに住んでいる知り合いがいないので
夏の西の部屋の暑さを想像できません。
経験者のかたいらっしゃいますか？

単層ガラスでしたが、昔に住んでいたことがあります。
ありえないほど暑いですよ。
エアコンもほぼ効きません。

東京で２重サッシの部屋でしたが、冬は暖房要らずでホカホカでした。
夏になったら住んで居られませんでした。
幹線道路沿いだったので、春や秋でも閉め切って暮すことが多く、4月からエアコンは必要でした。
共働きのため、夜帰宅すると部屋の中は蒸し風呂状態。
2月に入居しましたが、ひと夏で引っ越しました。
賃貸マンションで良かったと思いますよ。
この物件も幹線道路沿いですよね？

この春から西向き新築マンションに入居しました。賃貸マンションに比べるとバルコニーに奥行きがあり、直接西日が部屋に差し込むのは、思いのほか短いですよ！

そんなことは絶対ないです。
分譲賃貸に住んだことがありますが、夏は普通には住めないです。

夕方の熱気で部屋が暖まってしまい、日が沈んでからも暑さが残ることもあります。

そんなにきついんですね〜西日。

ってことは西日の厳しさが収まる頃に、内覧会するっていう作戦かな

このマンションはベランダの奥行きもないし、日照時間長そうですね。
竣工売りの内幕は…夏前に売り出すと、西日問題が隠せないから？

西日は本当にキツイですよ。
マンションではないですが、一軒家に住んでいた際
本当に夏場が厳しかったです。
日当たりのことは考えて検討しないといけないと思いましたよ。

ここがどの様な設備になるかわかりませんが、エコガラス等が入っていると、
西日の暑さも軽減できるようですが、実際どんな感じなんでしょうね。

気持ち程度です。

タワーの高層階で西向の部屋に住んでいますが、気になりませんね。
最近は遮熱性の高いレースカーテンなどもあり、工夫次第でなんとかなると思います。
クーラーつければ設定温度29度で大丈夫ですよ。
とはいっても、個人差があるんでしょうね。
私は基本、夏が好きで冬が嫌いな人なので。
ご参考までに。

60さん
エアコン29度って温度高過ぎませんか?
それなら扇風機でもいいのかなって少し思いましたが
体感温度はそれぞれですものね。

部屋に入る日差しを避けるには
ベランダの奥行きがもう少しあればマシだったのかなと、、、、。

ベランダの奥行も確保できないほど敷地が狭いと言う事でしょう。

今日通りましたが、駐車場って機械式の立体でしかも外置きなんですね。
雨曝しの鉄骨に機械式って・・・メンテかかりますよね～

確かに機械式はメンテ代かかりますよ。
でも、大抵は外置きの物だと思いますので
そこはみんな範疇のうちだと思いますがね。
機械式だとメンテだけでなく、急いでる時などに手間なんですよね。

この辺りの分譲で、自走式の方が稀でしょ。

同じ機械式でも、駆体内と外置きでは耐久性も維持費も全然違って来ますよ。

何だか色々とあるんですね。。。この辺りで自走式という事自体、あまりなさそうだとは思っておりましたが機械式は機械式で設置個所によっても違いがあるという事ですか。
ここだと車持つ人って多いんですかね？駅近いからあまりいないんじゃないかと思ったんですが。この台数分でちょうどいいくらいになっていくという感じでしょうか。

15台／32戸ですか。
余ることはあっても足りなくなることはまず無いのではないでしょうか。
周辺のマンションも駐車場稼働率が計画通り行かずに、管理費不足で困っているところが多そうです。

駐車場の料金は管理費に充当されるんですね。
不勉強なのでそのような事も存じ上げませんでした。
そうしますと、もし駐車場の契約台数が少なく空きが出てしまった場合は不足した分を住民間で補う必要があるのですか？
例えば、管理費を値上げしたり、臨時的に追加徴収したりするのでしょうか。

>>69
駐車場が50%なので丁度良いぐらいと思いますよ。

駐車場が予定稼働率に達しない場合、初年度は管理会社が不足分を穴埋めするのが常のようです。

二年目以降は住民による管理組合で話し合い、不足分を均等割りで負担、つまり管理費の値上げというパターンがあり得ますね。

大阪市内の新築分譲マンションは総戸数に対して40～50%の駐車場を設置しなければならないという駐車場法があるはずですので、万一余っても売り主側の責任ではありません。

今時のマンションなので
ベランダの幅は２ｍくらいあるのでしょうか？

幅じゃなくて奥行でしょ？
目視ではそんなにないですね。

間取りなど、全く情報が出てきませんね〜。

ここ、大変興味があります。
坪いくらぐらいの価格が付きますかね〜？？

周辺の相場からすれば、3300万〜じゃないかな。近くのライオンズの中古が60平米の2LDKが3000万で出てますね。

3000万前半〜4000万後半の価格帯だと予想します。

2980万～4450万でどうでしょう（笑）
駅からの距離、敷地面積、間取り、駐車場等・・・
総合的にライオンズよりは物件の価値は低いと思うので。

もうじき分かりそうですね。

>>78
ライオンズはもっと小さい部屋で3500〜だったと記憶しています。ブランドとしては、ライオンズよりパークハウスが上ですが駐車場と向きはライオンズが良いですね。

今日、通りがかりで見ましたが、ベランダの奥行きは短そうでした。
賃貸マンション並かも。

その分、安くなるんじゃないですかね。

ベランダに奥行き取ったところで、あまり意味のない立地だからでは？
あびこ筋沿いの騒音と空気の中では、週末バルコニーでブランチ…なんて無理だろうし。

売り出しは暑さが収まって、西日が気にならなくなるまで待つのかな？

間取り図を見た方はおられますか？

81さんが通りがかりで見た、ということはもう完成済みなんですか？でも間取り図などまだ公開されていない？完成後の販売ということなんですかね。
10月下旬販売予定で、入居は来年の1月下旬予定と概要にはありますが、時間的に余裕があるのかないのかなんだかわかりません。実物を見られるのはわかりやすくていいですけどね。
ワンフロア3世帯くらいですかね。角住戸が多いのはいいかな。

ここは、日照はどうなんでしょうね。
南側に高めの建物が建っていますが。
駅から近いですし、広さもいいと思うのですが。
このHPのレイアウトだとプランなどは、掲載しないのでしょうか。
気になる人は、資料を請求してくださいみたいな感じですかね。

南側北側には小さな窓しかなく、開口部の大部分は西側です。
ですから午後の日照は良いと思います、夏の暑さとセットですが冬は暖房要らずですね。
竣工売りと言っても、検討する居室を全て見せてはくれないと思いますよ（売り物の部屋が汚れるから）
建物内に1～3部屋のモデルルームを設置するでしょう。

竣工売りの場合、引き渡しまでのスケジュールは短い場合が多いですね。
実際実物を見せてくれるので、よほど問題がない限り成約までの検討期間も短いようです。

70㎡台の比較的広めの部屋は、北西角なのか南西角なのか、どなたかご存じでしょうか？

>>88
南かと

>>89
どちらからの情報ですか？