23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

ここは、人の投資を批判するスレになりましたのでヨロスク

＄安君おもしろいね。３０％もいるんだったら日本も安泰だね。
買った負けたを披露して、平民君扱いするのは寂しいんじゃない？あんまりカリカリするのは止めようよ。
あと僕はドルの収入の方が大きいので、ドル高を歓迎してます^^;

いい加減、スレタイに関係ないはなし　うざいんですけど。

４６２さんって、不動産買うなって話と自分の投資のポリシーとが全く
関連性ないの気づいていますか？

お若い方ですかね。今日のオーラの泉で、三輪明宏が言ってましたよ。
自分の価値観と市場の価値観が同一だと思い込むなって。

463さん、あなたは誰？462ですけど、今日は初INなので不動産買うな、なんて言ってませんよ。
むしろ僕はドルと円の収入バランスを付けたいので日本の不動産も買ってますし、今も３Aで買う予定です。

不動産はレバレッジきかせれるから投資対象として魅力的なんだよ。
銀行で不動産買うから金貸してって言えば借りれるけど
株や外国証券買うから金貸してって言っても貸してくれない。

２年前に1,000万の現金で4,000万借入して5,000万の物件買って、それが今
8,000万で売れたら利回りどうよ。

借金返して4,000万残るよ。税金払っても2,000万超で年利40%。
しかもその間の家賃は金利1%で月4万みたいなもん。
プラス4,000万円の生命保険付き。

この美味しい投資を２年前に出来なかった人が今投資を語ってもね〜
説得力ないでしょ。

投資自慢を語るスレではないですよ、ここは。下げ止まりがいつかがメインです。
5千万が8千万で売れたのは良かったですね。でもそんな個人的で小さな事をあまり人前で自慢しない方がいいですよ。恥ずかしいから。
そろそろ本題に戻りましょうよ。

まあ投資で１億２億儲けたいと妄想してる人たちはガンバってね。
自分は両親がもう投資で大成功してるので両親が下がったところで
マンション買って。。。。。。。
。。。は想像しとけ。
だいたい投資で成功して利回りだとかそんな問題より相続税率のほうが
問題なのよ。

４６７さん、思いっきり痛いですね。なんだか自分も同じ部類にいる人みたくなってしまうのでこのスレからは卒業します。

おんなじ部類とかやめてくれよー。きもいよ。

一つの真実として、相場に対する謙虚さは、投資の金額、キャリアに比例する。語っている相場に真剣味が無いのに、繰返し発言する奴は、一体何がしたいんだ？

デフレスパイラルに戻ったことを政府が認識し、日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まるんじゃない。あと半年のガマン。

この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
嘘と決め付けられ、
自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

一人ぐらい、０３年春に株買って、２００４年にマンション買って、２００６年秋に
株売って、繰上げ返済し、２００７年にマンション売って全部海外アセットにシフト
した人はいませんかね。
みんな自分の経験の範囲で別の話していてかみ合わないだけでしょう。

基本的に、まだ買うなという話と、日本の不動産は永遠に投資価値無しという話は
別物ですから、その辺ふまえてくださいね。

465さん

それが事実なら素晴らしい話ですよ。

そういう度胸が大切

実行できた人が残る時代だから、自慢していいんだよ(こういうところでね)外ではダメ。

金持ち父さんカッコいいよ

子供も妻も褒めてくれるよ

去年買った人は、ひき続きがんばろう

株は負けた
２０００万円ロス

不動産で２．５億儲けて

キャッシュで持ってるけどこれから税金が・・・・
アタマ痛い

予想した円高きたので海外不動産か商品か何かに投資しようと熟考中

本来、自分の知りえた情報を書くことで、
情報が補完されたり
正確性や精度が増すのが理想なのですが、

知識を書くとデベと言われ、
情報を書くとソースは？とからまれ
体験語れば、自慢話と揶揄される。

たまに、明晰な書き込みにうならされて、
それを称えると
「自演はやめよう」と来る。

あきれるほど笑える板だから、
娯楽と間違える人がいても
無理も無いでしょう。

>476
>あきれるほど笑える板だから、
>娯楽と間違える人がいても
>無理も無いでしょう。

そういうことにしたいんだねー。

>472
>この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
>嘘と決め付けられ、
>自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

たしかにそういうことが多いのは事実なんですが、

ただ、例えば、

>デフレスパイラルに戻ったことを政府が認識し、日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まるんじゃない。あと半年のガマン。

「日銀がゼロ金利政策に戻せば下げ止まる」「半年のガマン(=半年後に下げ止まる)」
全く根拠ないよね？

これじゃあ、ダメでしょ。

あと、

>この板の面白いのは、嘘であれ真実であれ自分か気にいらないことは
>嘘と決め付けられ、

と言っときながら、

>自分の価値観に沿う話と世間共通の偏見だけは真実だと思われる点ですねｗ

世間共通の”偏見”だと決め付けているのは面白いですね。

要するに、今、自分の価値観に沿わない話が皆の同意を得ているのがイヤなんですね。

476さん
考えすぎ
気にしない気にしない
一休み一休み

>459

基本中の基本を今更ありがとうございます。
普通は、いくら手元に金あろうが、最低の頭金だけいれて、
めいっぱい借りるのが普通だと思います。

459さんの言ってるのは、中途半端でどうかなと思います。
物件フル金額借りなきゃ。
レバかけても不動産なんかおいしくないよ。
あるとすれば、上モノの償却メリットくらいだろう。
証券なら、信用でレバは簡単にかけれるし、ブル・ベア・ファンド
なんかもある、日経225先物や、手はいろいろある。

さて、そんな話はどうでもいいけど、日経ヴェリタスを勝手に10週モニター
契約された人が大量に出ている様子。

一部販売店が、顧客にしっかり確認せず、契約したことに
してたらしい。

昨日も今日も、朝から終了時間まで、日経ヴェリタスの
電話も、販売店の電話もつながらない。苦情殺到してるらしい。
日経はHPでわびるべきだ。

>>480さん
おそらくスタンスの違いです。

短期転売スタンスなら、レバレッジ目いっぱいもありですが
住民票移しただけで売ったりすると、確実に３９％の譲渡益が
消えますよ。

その場合、来るのはお尋ねだけじゃなく呼び出し電話。

ローン諸経費と仲介手数料、期中のローン返済、
管理費、公租公課かんがえたら普通はやりません。

事業用資産の買い替え特例復活しない限り、実際住んで
公共料金をその住所で払わないと３０００万控除は無理。
それも１回やったら３年待ちですから。

賃貸物件も自己資金少なくすれば、利回りはあがるけど
利払い増え、残債も減らないですよ。

極端な話、１割値引きさせて自己資金は申し込み金の１０万で
買ったこともあります。
利回りは１２００％ですよね（笑）

こういうのは、金融資産運用して利益がでたときに繰り上げ返済
すれば収入源になる。
店子がいる限り残債は減っていくから、時間とともに繰り上げ返済
（自己資金投下）の利回りは大きくなります。

それに自己資金が過少で残債減らないということは、譲渡益が出ても手取りは少ない
ということじゃないですか。
そもそも、賃貸物件譲渡なら５年超で２割課税にもっていかないと
売ってもうまみ少ないですよね。

自宅の場合、１０年〜２０年スタンスの転売で考え、
将来も賃貸できる場所を買ってますね。
利回り重視でなくて、少し多めに入れておかないとローン返済額
や残債の減りが遅いことになります。

１０年から２０年住んでマンションが下落しても最悪自己資金は
回収したいというのが私の場合基本ですね。
ですからまず、思い切り低利のローンで月額１０万程度の支払いに
おさえ、のこりは手持ちのキャッシュを使う。
７０００万の物件なら半分くらいは自己資金いれておきます。

投資物件でも、ここ３年以内のものは２割くらい自己資金入れてインカムを
増やすようにしてます。長期的賃貸を考えているからです。
昔は節税も考えましたが、定額法じゃ倍半分違いますからねぇ。
黙っていても、子供はいつまでも卒業しないし親の介護とかで
医療費も扶養家族は増えてますから、控除のネタはこまらないですけど

地価が上がって中古を買っても減価償却による節税効果が無い
ですから、新築を複数買っておいて店子さんに家賃払ってもらって
リタイヤする時期に適当に繰り上げ返済して収入増やす。

みなさんやってる方法と同じですよ。

＞利回りは１２００％ですよね（笑）
言い忘れましたが、１Ｒ　１０万／月の表面利回りですが
儲けてるのは金融さんと管理会社で私は空室リスクだけ負ってる感じｗ

＞事業用資産の買い替え特例復活しない限り、

いうまでもありませんが、これは一昨年１２月をもって実質廃止です。
書いておかないと突っ込まれるのでｗ

480です

私の運用資産は2億円程度ですし、
不動産の現物はやりません。

金融商品（商品関連、為替、金利スワップ、REITなど含む）を
国際分散でやってます。
アセットアロケーションはかなり思い切って買えますが、、、、

不動産は、自宅のエクスポージャ分で十分です。

自宅の住み替えは、本当に長期・自己居住用だったので
低率で済みました。

自宅の住み替えは、売却益より安い物件買わない限り、圧縮記帳で
課税ナシが普通だと思います。
低率ですんだなんて税理士替えたほうがいいですよｗ
（突っ込んじゃいけなかったかな）

失礼しました。
海外にお住いで日本に帰国されたんでしたっけ？
低率とはおそらく海外の税制適用なんでしょうな。

>>485
運用資産正味で２億なんですか。すごいです。
その２億に到るプロセスが知りたいですけど、スレ違いなんで
やめておきます。

不動産のセミナーなどへいくと不動産で借入金とあわせて
資産総額２億なんて人、普通ですが、その場合でも
金融資産の額は、３〜４千万程度って人が多いですから。

所得税の税率委譲で、払った税金も少なかったけど還付も少ないですね。
払った以上に還付されないのか聞いたら税務署員が怒りましたけど

山手線の電車にも「確定申告　３月１７日」という広告が。
国税庁ＪＲに金払っても税金で取り戻すつもりだろうが電車通勤の
サラリーマンは還付請求する人ばかりだぞ。

さすが、橘玲さんばりの海外投資のつわもののカキコミがないのは
おそらく分離課税の申告と株式譲渡損の繰り延べの計算で忙しいのでしょう。
みなさん確定申告ですよね。

>>492
いいなあ…
一生、働かなくていいじゃないですか。

もちろん、マンションの上がった下がったなんてまったく関係ない。

で、なんでここにいるの？

売れ筋は
東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価２５０〜３００万円。一戸当たり５〜７千万円。

具体的には中央区、江東区西部および湾岸、墨田区南部。
これら地域で集中的に供給され、集中居住が進み、
東京の都市構造は大きく変わって行くだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

>>493
4.3億ペソだからです。

石油高騰、円高、そしてこれ、
東京の町並みが変化して行くスピードが加速されそうです。

＜新銀行東京＞中小企業向け「無担保・無保証」融資を廃止
3月15日2時31分配信 毎日新聞
東京都に４００億円の追加出資を要請した「新銀行東京」（千代田区）が、０５年４月の開業当初
から看板商品に据える原則無担保・無保証の中小企業融資「ポートフォリオ」を、１２年３月期
までの再建計画の期間中に事実上廃止することが分かった。無担保・無保証融資が不良債権を
急増させたためで、担保・保証付きの堅実な融資を一層進める。中小企業支援を旗印とした開業
の理念からまた一つ遠ざかる格好だ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080315-00000011-mai-bus_all

>496
ごめん、小銀行１行の乱脈融資が正常化される過程が、
なぜ東京の町並みを変化させるのかがどうしてもわからないので教えて。

4.3億ペソって10億円ですよ。

じゃあ、4.3億ウォンか、4.3億リラです。

いや4.3億ジンバブエドルでしょうｗ

もう去年の７月から、こうなることハッキリ教えてあげてたのに、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し　ですねｗ　　だから、素人どもは、笑えますｗ

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ

まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

銀行関係者君

素晴らしい書き込みだね
上司に教えてあげればよかったのに…
サブプライムで痛手を蒙ったのは庶民ではない銀行だよ…

しかし、上昇期間と上昇幅が最も小さかった日本でさえ、ここまで冷えてきているわけだから、アメリカやイギリスや中国における今回の不動産価格の下落は想像を絶するレベルになるんだろうね。収益還元で考えた場合、東京都心部での当面の下落下限は10％ぐらいの水準までは、あと１年で下がるだろうから、銀行からの資金調達が可能な買い手にとっては、これから天与の買い場が訪れることになるわけだよね。いま60才前後の人は前回のバブル崩壊で、その後15年間、値下がりした不動産損失分を埋めるのにタダ働きを強いられたわけだけど、それと同じ惨状が、ここ１年に都心マンションを買った人にも訪れる日が、刻一刻と近付いているって感じですかね。これからじっくり買う御仁にとっては、今の政権運営には、感謝感激ってところだろうね。冗談で利上げまでしてくれたら、セリングクライマックスを誘発し、円高＆不動産暴落の世界に轟く経済失策として、歴史に刻まれることになるんじゃないかな。

たしかバブルの頃は、収益還元法で考えたら今の80倍近い水準じゃなかった？賃料だと全く説明不可能な水準だったと思うけど。

青山のワンルームを利回り１％台の１億円で売り買いしてたと思うよ。それが、10%の1000万まで、約10年で下落って感じでしょう。十数億、都銀から借りこんでブッ飛んだ人が結構いたと記憶してますが。

そろそろ下げ煽りが期待外れの結果に終わってることを直視したら。

先高感を前提にした末期の相場の話です

今回の上昇相場は投げ売りする主体が乏しい。もっと銀行が追い込まれないとトレンド反転難しいと思うよ。

＞＞５０９

その通り、だが追い込まれる可能性も否めないケースも見えてきた。

サブプライム関連商品残高では、昨年１１月１７日時点で

みずほ　　４０００億円
三菱UF　　２６００億円
三井住友　　７００億円
住友信託　　４５０億円

となっている
しかし、数字は本当なのか？
国内金融機関の場合実際はこれだけだろうか？
残はどのくらい増えるのだろうか？
また、損失は拡大するのか？みなさんどう考えます？
必ずしも軽微とはいえないのでは？

《　以下朝日ニュース抜粋　》

米低所得者向け（サブプライム）ローン問題で損失を出した滝野川信用金庫（東京都北区）が１４日、信用金庫の中央金融機関である信金中央金庫に対し、２００億円の資本支援を要請した。信金中金は資本支援要請を受け入れる方針。サブプライム問題が国内金融機関の経営問題に発展したのは初めて。 　
【　滝野川信金は、保有していた１１７億円分のサブプライム関連商品に加え、サブプライムとは関係のない証券化商品の価値も大幅に下落し、損失が４００億円前後まで拡大。このままだと昨年３月末時点で１１．５４％あった自己資本比率が、国内業務を継続するのに必要な４％を下回る見通しになった。 】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(終わり)

この銀行はもともと、財務体質健全だったと言われていた。
しかし余資をこのような形で損失してしまった

そもそも、購入当時は、すべてのこの手の商品は格付けが良かった訳で、
地銀生保損保などの損失はまだまだ隠れている可能性ある、
最悪資本注入もありうる
三月決算で相当やられるところ出てくるはずだが。

今回のケースのように本位でない形で自爆のように崩壊して行く
金融機関がドンドン出てくる危険性があるのかもしれない
(一応セーフティーネットはあるので取り付け騒ぎにはならないが・・・・
怨みは本来S＆P・格付会社へ向けられるべきだが)

今回の最大問題点は、
余資がある会社に限ってこの手の商品を大量に保有しているところである。
つまり内容の悪いところは退場すればいいが、
内容のいい銀行には内容のいい会社がついており
その良い会社自体も影響を受けるが厄介なのである。

そもそも全国法人件数のうち８割が赤字の日本企業は当然。
黒字会社からしか法人税取れない
その内容のいい銀行や会社も影響出るかもしれないところに
今回のタチの悪いサブプライムが円高とダブルパンチで効く可能性あり、
それらの後遺症が長引く危険性がある。
政治空白の中、最悪の場合、
やっと増えた税収も減り増税(消費税１２％)へと負のサイクルがいよいよ始まるかもしれない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
緊縮計画の金融庁は自虐的な不動産の規制なぞやめて
日銀とともに供給量を増加させるべきで、
融資拡大を速やかに行うべきではないのか？

あとで大変なことになりかねない。

確かに、海外に活路を求めることもせず、ジリ貧の国内で、売上の伸びない中小企業に貸すより、トリプルAの格付けの債権で運用した方が得策だと、勧められれば、滝野川みたいにそちらに舵を切ってしまうのは、ある意味、しょうがない面がある。ただ、毒入りの債権を販売していた側が、確信犯だったのか、知らずに売っていたかは微妙なところだろう。まだ現状は、売り込んでいた側が事態の深刻さに気づきはじめた段階で、毒を盛られた側は、これからそれに本格的に気づくといった段階で、徐々に株価に反映されつつあるといった状況なのかもしれない。そう考えると、不動産融資にまわせる余力が劇的に低下する局面は、まだこれからで、今の動きは序章に過ぎず、これから凄まじい事態に発展していく可能性が高まってると考えた方がいい気がする。大手町あたりの本社ビルの大半が外資系の手につぎつぎに渡る状況が訪れる日が近いのかもしれない。

日本の金融機関に心配はいらないよw
サブプラ損失は国債のディーリングでほぼ穴埋め完了です。

＞＞５１３
すいません
それってどういうことなんですか？
お知らせ願いますか？

＞514さん
日本の銀行の有価証券投資の大部分は長短国債です。
19年度下期は金利大幅低下で国債の含み益、実現益はかなりの額になっています。

貸出収益は低迷、不良債権もやや増えていますが、債券売買益でカバー出来る範囲。
減収減益だけどね。

>>513
ありがとうです
確かに国債価格値上がりしていますね。
なるほど・・・

しかし不思議なのは滝野川なんですが
国債の運用とかポートフォリオに無かったんですかね？
あんな損失出すなんて通常考えられません

サブプライム関連商品以外にも損失出ているってことらしいですよ
つまり国債の売却益でも穴埋めでき無いのではないですか？

そうなると、サブプラ損失は国債のディーリングで穴埋めできる所とできない所がでてくる。
そこが、今後を占う意味での＊＊＊＊＊＊みの決め手になりますかね？

大体運用の半分ぐらいなんですか国債シェアは？

＊は、ｋａｃｈｉｇｕｍｉ／ｍａｋｅｇｕｍｉ　　です。

滝野川信金クラスの金融機関は貸出も伸びず、利回り高い有価証券に手を出す
ことはよくあることです。
あの自己資本では数百億のリスク資産がデフォルトしただけで回復不能で、
リスク管理のレベルが低すぎたとしかいいようがない次元の低い問題です。
国債のディーリングなんてやる能力はそもそもないような小さい先です。
金融機関全体の問題にはなりえません。

国内大手金融機関の資産ポートフォリオは貸出６割強、債券３割、有価証券１割弱
といったところでしょうか。

つまり三割の債権の内リスク資産が、
どのくらいを占めるかって話になるんでしょうか？

貸し出しできない全国の地銀信金信組は滝野川ショックのパターンで傷んでこないんですかね？
セールスマンが滝野川だけに売っていたとは考えにくい

＞滝野川信金クラスの金融機関は貸出も伸びず、利回り高い有価証券に手を出す
ことはよくあることです

とおっしゃるので一抹の不安を感じます。
私だけでしょうが・・・

地銀でもこそっと処理されてるとこが、出始めてるわけだし、大手町の本社ビルをあっという間に売っちゃった銀行もでてきているわけだから、実際には、着実にコトは進んでいるってのが現状でしょう。
いずれにしても、これから、そう遠くない将来に世界的なクライマックスが訪れることは確かだろうから、株式にしても不動産にしても究極的な投売り案件がでてきた際にキャッチできる体制をとることがポイントといったとこでしょう。
オリンピック、アメリカ大統領選、衆院選とイベント目白押しですから、大きな動きのトリガーにはことかかないし、中東や中国内でコトが起こることで不安心理を増幅するおまけまで豊富にあるってのが今の世界情勢といったとこだろう。

>>521さん

そうですよね、どこでキャッチするかですよね。
ババ抜きかもしれないし、拾い物かもしれない。

アメさんでは新しい破綻シナリオの話も聞こえてくるし
EUはそろそろ感あるけど堅調なのか？とよく見れば
イタリアがすげー事になってるし。
そろそろ、地政学的なリスクも勃発しそうだし、
上海万博ってどうよ？って感もあるし、株は売り方
に回ろうかなとか考える反面、もうそろそろ底っぽいから
尻尾と頭を取りにいくリスクも避けたいなとか。

しばらく何もしない人になろうっかな。
鉄板「定期預金」で行くか？ペイオフで飛んだりして（笑）

待ちぼうけ

近郊、郊外でワーキングプアー向け賃貸が供給されるらしいよ。
家賃は４万７千円前後。
http://www.asahi.com/komimi/TKY200803080157.html

よかったね！邦銀公的資金返済といった優先事項あって。あれ返さないとボーナス上げられないから当然か。サブプラ商品にどっぷりはまってたら今頃即死だったね。そういう訳で貸しはがしまでいくシナリオは難しいでしょ。

ねぇねぇ、
都心暴落スレどこいったの？
いい加減にしろよ。
めちゃくちゃだよ。

今朝リーマン株23%下げてる。
本当に都市の不動産の大リワインドが凄まじい勢いで
加速するとこなのに、、、、速報性がネットの命なのに。

意味不明だよ。

アメリカは金利下げたし、あとはアメリカの公的資金注入時期でしょう
底はうったんじゃない
だから日本も騒ぐのは夏までじゃないの？

>>526
どこかで見かけたよ。
なんでも質問だったかな？
とにかくすごいところに動いてて笑った。

モルガンＧＳともに予想以上に損失は無かったからサブプライム問題も収束に向かうでしょー！
安くなったから今頃日本の不動産企業の株も買い占められてんじゃないの
この問題が片付く頃には、株主が変わっているかもなぁ

もう土地は下がらないよ

そんなの周知の事実だろどっかの評論家じゃないんだから

君ね〜(笑)アメリカ人はア・ホじゃないんだよ。
当時の日本のそれを知っている訳だから遅滞なくやってくるよ…(笑)ブッシュは親子で終盤に汚点残したくないのが本音だし

先読みについてだが、結局いつ公的資金注入されるのではなく、注入後どうなるかでしょ！
君らみたいに値上がり前に買えていない連中はアメリカのソレまでに都内欲しいＭＳ買っとかないと景気が反転上昇ってなってしまうかも！君たちはまた、悔しい思いしそうだね

もうはまだなりまだはもうなり。
この様子じゃまだまだだな。

念仏じゃぁ無いんだから
今年中ズット唱えてれば？
良いこと有るかもね

〉〉531
問題はなぜすぐに注入できないかだろ〜（笑）
本当に遅滞なくやれると思ってるの？どのくらい遅れるかが見極めにくいから市場が変動しているわけだろ。

君ね〜
楽観的なせいで、いくら自分が高値掴みして悔しい思いしてるからってさー、一緒にしないでくれる。

私の書き方がイケないのかね〜(笑)逆ナンだよ…
スマンねぇ…

私は長銀破綻後から知り合いの不動産屋に相談して不良債権しこたま買ったので、今は含みで悠々自適です。

且つ、当時買ったビルテナント収入だけで250百万円あります。

もう働く必要もないのでゆっくりやってます

つまり、気になってるＭＳの物色中ですよ

正直な話、幾つか詰めているのは３Ａ物件だが、正直な話ぜんぜん下げてもらえない。

昔安値で買えていたモノだから今の価格についていけないんだと思う今日この頃(笑)。

証券会社の決算は、いいのではなく思ったよりも悪くないだけですよ。別に景気がそれでよくなるわけでも高いマンション買える人が増えるわけでもないですし。
都心部のオフィスは下がらないかもしれないですが、住居なんて買える人が減れば暴落するかは知らんが値下がりするものだと思うけど。
残念ながら高値掴みしてしまった自分ですが、やり直すとすれば確実にもう少し様子みてからにするけどな・・・

情勢としては需要は増える方向です。

3月20日21時38分配信 毎日新聞
毎日新聞は２０日、全国の主要企業１００社を対象とした０９年春の新卒採用計画調査を
まとめた。採用予定数を０８年春実績（調査時点の内定者数）より「増やす」と答えたのは
３０社、「０８年並み」は４７社で、８割近くの企業が積極的な採用姿勢を示した。
一方、「減らす」とした企業はここ４年で最多の９社を数えた。１４社は未定。
０１年春から始まった採用の拡大傾向は０９年春も依然続くが、その後は一服する兆しもある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080320-00000077-mai-bus_all

さらには、移民問題も・・
http://sankei.jp.msn.com/life/trend/080320/trd0803200354002-n1.htm

地方から上京する人年々増えていますが、
大学卒業して社会人としての上京が増えて、
大学、専門学校等への入学のための上京は逆に年々減っています。

また、高卒で就職のための上京も、
中小の製造業が２３区内で減り続けていてこちらも年々減っています。

つまり１８歳での上京が年々減り続けて、２２歳での上京が年々増え続けているわけです。

このような変化は、人気エリアそのものを変えて行きますから、
賃貸市場に与える影響は無視できないと思います。

職場にできるだけ近いところが好まれる傾向が強まって行きますよ。

米国セクター別でいえは゛金融株の決算次第でしょう。

証券は損失額が予想下回ってる、後はシティなど銀行の決算しだいだよ。
まぁアメリカ経済はリセッションしているかもしれないが、回復も早そうだね
なんせノンリコースだから、日本の不良債権処理のスピードは日本の五倍早い。
１０年かかった所を２年で処理できる
スピード感が全く違う

既に底入れ前夜だなぁ

日銀が仕切り直しでゼロ金利復活させてる。
日本地価もこの一年踊場で来年からまた値上がりスタート
好きなＭＳを買うなら今のうちジャナイ

間違い／米国の不良債権の……。

県境外周区の家賃レベルが随分と下がってきました。
分譲価格に先行する形で、家賃に変調をきたしているようです。
売れ残りが賃貸に回っているのも原因かもしれません。
価格維持は無理みたいで、
調整も時間の問題みたいです。

>542
またテキトーなことを…普通分譲が低調なら賃貸志向が高まって賃料上がるだろうが。
新築マンションの売れ残りが増えてきたとしても賃貸に回りだすのはまだ先だし、賃料相場に影響を与える量じゃない。むしろ供給面で土地代が高くなり過ぎ新築賃貸が減ったこと（既存物件は築年数が経てば賃料が下がる）、需要面で準郊外の賃貸から湾岸の分譲マンションに引っ越す人が増えたことが要因。

>普通分譲が低調なら賃貸志向が高まって賃料上がるだろうが。

普通？
普通って？？

賃料が上がるって？？？

少なくともここ15年、何があろうと、賃料は下げ続けてますが何か？

てか、港区でワンルーム探してんだけど、去年の今頃と比べて、明らかに１割ぐらい相場上がってるぜ！25平米築浅で、９万円台があったのに、今は１１万円台からだよ。
供給も多少細ってきてるんじゃない、というか、これから相当供給細るでしょう。

>>543
県境外周区でも世田谷、大田区の家賃はまだ下がっていないが、杉並区は下がっている感じですね。
特にファミリータイプは中野区含めてずいぶんと下がってますね。

今のところはまだら模様ですが、
湾岸、武蔵小杉と大規模マンションの竣工が続いて、人の移動が続けば、
世田谷、大田区もいずれ家賃が下がって行くでしょうね。

根本のところで賃貸は利便性重視だから、
下がって行っても、需要が戻るか微妙でしょうね。

１Kの賃貸マンションの経営をしてますが
今年は新入学生の反応が鈍かったですね。

ですから、礼金０、家賃発生4月1日〜、家賃自体も低めに設定して募集してます。
賃貸マンションの経営は年々苦しくなってます。

547さん。エリア何処ですか？

アットホームの２３区１月成約統計によれば
賃貸マンションのｍ２あたり賃料は前年同月比３．３４千円から３．３５千円に０．３％増
賃貸アパートのｍ２あたり賃料は前年同月比３．０３千円から２．９５千円に２．５％減
中古アパートの成約数が２４．８％増えてアパートの成約数は１９．３％増、
対してマンションは２．７％増にとどまっています。

近年の持ち家比率の上昇で、
賃貸層の平均年収が大きく下がり、家賃の安い中古アパートが人気のようです。

一方で、賃貸層の中でも所得格差が広がり、
高所得層が都心部マンションに流れ、マンションのｍ２あたり賃料を押し上げているようです。
今後も、就職氷河期の年代と、就職売り手市場の年代との格差は広がるでしょうから、
この傾向は続いて行くと思われます。

本日の日経で長谷工の社長曰く「06価格に戻れば09年には回復」ってあったけど、
業界人がわざわざ言うとそんなに深刻なのかと思ってしまいますね。

長谷工の作ってる郊外マンションだと06年水準まで下げても需要が戻るかどうか。

マンション管理、全面委託も可能に・国交省見直しへ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080323AT3S1402Z22032008.html
国土交通省は分譲マンションの管理制度を抜本的に見直す。所有者でつくる管理組合の理事会が担ってきた管理業務を全面的に外部委託するのを認める。高齢化などで運営が難しくなっている理事会がなくても、建て替えや修繕が円滑にできるようにするのが狙い。管理組合による修繕積立金の徴収を義務づけることも検討する。法改正も視野に入れ、2009年度から新制度導入を目指す。


スラム化し始めている築古マンション爆上げの予感。
好立地でありながら、建て替えできず土地代以下の価格になってしまっている築古マンションはゴロゴロしている。法的に強制建て替えができるのであれば、利回り薄くても買いである。

今の賃貸層の低所得化は結構深刻ですよ。
就職氷河期と持ち家取得が進んで、
今残っている３０代の需要は人数にくらべ、実体がかなり小さい。
そもそも結婚もできない人が多いのではと思う。

本格的な回復は次の世代ですから、
分譲マンションの供給量は少なくとも５年は回復できないでしょう。

駅近など新しい物件が増えれば、結果として平均賃料はごくわずかに上昇するかもしれないけど、

基調は下げです。

また、当然ですが、同一物件を見れば、取れる賃料は年々下がる傾向です。

つくづく賃貸業は、地味なビジネスです。

ある程度所得がある人は結婚するが、
低所得の人は結婚しない。
出来ないって訳じゃないけど、子供を作ったり、将来を考えると不安で、
気楽な独身を選んでしまう。

昔のように、大して所得が無いのに無理して結婚して、子供を作って、
懸命に働いて郊外に安価なマンションを購入。
こんなパターンは今やほとんど無くなっているんだろう。

今は、マンションの適正価格みたいなもんがあって、それも都心に近い便利なところが受けて、
いくら安くても不便なところが売れない時代になってしまったと思う。
既婚者向けの賃貸も郊外は同じ理由でダメだろう。
完全な二極化市場ですよ。

賃貸って面で見ると。

独身者向けで需要が大きいのはとにかく安いアパートだろう。
建替えせずに、古いままで良いから安く提供することだ。近郊、郊外でも需要はある。
裕福な独身者は、数年前の都心部分譲マンションがまだ安かった時期に購入を済ましているから、
高家賃のものは、毎年一定の需要はあるものの少ないと考えた方が良い。都心に近いのが
最低条件になる。

既婚者向けについては、
対象がそこそこ所得がある層になるから、便利で、魅力的なところなら少々家賃が高くても
需要はあるだろう。広さは５０〜７０ｍ２で新築。しかし、分譲との競合になるので、
都心部マンションの供給量に左右される。今のレベルの供給量であれば、需要は意外と底堅い。

下がらなかったね

まだ早いよ。
在庫が残っている間は既契約者との関係もあるしすぐには下げれない。
新発売物件についても土地仕入金額や材料の値上げの影響で下げるのは至難。
下がるのは3年後くらいですよ。
その頃にまた不動産価格上昇していれば下がることもないしどうなのかな。
一回上がったものって下げるのは大変だよ。
どっかの大手が下げてくれれば他は追随するのではないでしょうか。
まずさがるとしたら中小、様子見て大手が動くかどうかって感じですね。
郊外は下がりやすいけど、都心は今年中とか短いスパンでは期待しても無理そうだと思っています。

あなたの中では結果でてるよ。この販売不振でも下がるのに3年かかると思ってるんでしょ！それなら３年後には上がってるよ。

５５８です。
＞５５９さん。
そう思っているから書いたんですけど。。。。
自分の意見を書いてはいけないのでしょうか？
書くこと自体を否定しているような意見はイラっときます。