★城南エリア（東急沿線等）の物件について語りましょう！★

>60さん
どうせなら京急沿線スレをお作りになってはいかがでしょうか？

東急沿線に住めない人の書き込みが目立ちますね。
憧れの路線だから、妬まれるのも仕方ないでしょうけど。

バブルの時みたいに人口が流出して減って行く悪寒。
当時は郊外だったが、今回は都心部に流出やな。

東急沿線に住めないって…
そんなヤツいないだろ？

武蔵小杉の影響でしょうか、大田区、世田谷区の売れ残りマンションずいぶん増えました。

安くなれば都心にいく。高いと世田谷、大田、杉並の郊外で妥協。

世田谷、大田、杉並は既に都心部並みのお値段。
坪単価３００万円以上。売れるはずがない。

まぁ、都心は軒並み400万超ですからね。城南優良住宅地で300万超はいたしかたないでしょう。

世田谷、大田、杉並でも選べば200万台ありますよ。
千歳烏山、千歳船橋、祖師谷周辺とか、蒲田周辺なんてのは200万台中盤からありますから。
城南はエリアが広いから、その中で都心への距離や路線によってかなりの実力差が存在します。

単なる郊外にそんな値段を払えるのは戸建から住み替える地元の年寄りだけですよ。

実際、二子玉の説明会参加者の大部分が７０歳以上だったらしいよ。

>>69

だから城南にも単なる郊外とそうでないところがあると言ってるじゃん。
城南の単なる郊外じゃないブランド住宅地であれば、300万超出す価値があり、実際売れる。
そうでないのに城南ブランドで売ろうとすると苦戦する。
二子玉川が＠400万が適切かどうかは？だけど、地元の年寄りだって何だって、売れて
しまうのならそれはデベ的には適正価格って話になっちゃうよね。

でも幾ら単なる郊外な城南とは言え、200万台中盤が出せないんだったら幾らなら出せるの。
180万とか言うなら、やっぱり城東とか別の隣接県をしかないんじゃないのかね？

売れ残りが多いのはそのブランドが崩壊してしまったと考えればよろしいのでしょうか？

現在適正価格を模索中でしょうか？

ブランドが崩壊してしまった訳ではないでしょう。
城南が都心に次ぐポテンシャルがあることは疑いのない事実。

現状の売れ残りの傾向からすると以下のような理由が考えられる。
①幾らなんでも高すぎる
67で坪単価⇒300万以上売れるはずがない、というコメントがあるが、販売がかなり苦戦して
いるのは世田谷区で坪400万以上という超高額物件。要は都心と変わらない坪単価ということ。
例えば住友：グランドヒルズ三軒茶屋、地所：パークハウス用賀三条通り等
②駅遠なのに高すぎる
学芸大周辺の地所、住友、ジョイント辺りの小規模物件。
駅から15分以上かかるのに、単価350万くらい。300万で収まるのは地下住居や1階等の限られた
部屋しかない。
みたいな理由があると思われる。
上記は普通に考えて要調整だと思われる。坪単価で各50万ずつは引かないと動きは悪いだろう。

ただ、駅5分〜10分以内、ある程度人気のある路線・駅であれば300万台前半まではイケると思われ
実際それなりに売れている。
勿論2〜3戸の売れ残りはあるだろうが、これは現在の市況下で販売のスピード感が遅いのは
城南に限ったことではないと思う。例えばプラウド千歳船橋とかパークハウス雪谷大塚とか
簡単に完売までは言ってないけど、そうは言ってもまずまずの売れ行きであった。

ちなみにあなたは幾らぐらいが城南の妥当な水準だと思われますか？

>>72
好調に売れて完売した５０戸以上の物件例とその坪単価をご教示願います。

>>73

質問の意図が全く理解不能ですが・・・。
私の文章をもう一回見て欲しいのですが、販売好調⇒完売と言っている訳ではありません。
ただ、全く売れていないものと、完売目前残り数戸に来ているものとがあるので、その差を
分析するのがいいんじゃないかと思っている訳です。後者は買い手が付いている以上、
そうは言っても全くない値付けではないといえるんじゃないでしょうか？

プラウド千歳船橋が300万前後、パークハウス雪谷大塚が280万くらいでまずまずの売れ行き
ということは、よほどの立地じゃなければこの辺が目安ということになろうかと思います。
より人気路線の東横・田都辺りでこれらに＋αくらいじゃないでしょうね？
なので、坪単価400万に迫る、またはそれ以上の単価であるグランドヒルズ三茶、マスター
ビュー、ＰＨ用賀三条通り、プリズムタワーあたりは厳しい判断をされている訳で、
この差を埋めるための価格調整が行われている過渡期でしょうね。

しかし73さんは、質問に質問返しとはホントに主体性のない方ですね。
議論をするなら自分の考えをちゃんと持ちましょう。
大人なんですから質問にもちゃんと根拠を持って答えてみましょう。

ブランドが崩壊したんだから５０戸を超える完売物件があるはずないだろ。

そこんところ分かってやれよ。

ようは３０戸前後の小規模低層をご近所相手に売れれば良いといったレベルの
ローカルマーケットに成り下がったってことよ。

＞75

あなたには城南ブランドに勝利した？豊洲辺りがピッタリでしょうね・笑

（ご参考）　http://allabout.co.jp/house/kkgmansion23s/closeup/CU20080615B/

>>75

つーか、短時間で完売しない＝ブランド崩壊って短絡的すぎでしょ？
じゃあ、都心も含めていいから、2008年に入ってから即完した物件言ってみてよ。
殆どないでしょ？
都心ですら厳しいこの市況なんだから、城南が多少在庫抱えてたって仕方ないっしょ。


というか、このスレ立ち上げの意図って分かってる？
>この掲示板って、パイが大きいこともあって、湾岸（？）物件の書き込みが圧倒的に多いですよね？
>城南エリアの物件って、物件の良し悪しに関らず、最近は規模がそこそこなんで、どうしても
>対象が限られ、書き込みが散発してしまう傾向があります。


と、書いてあることからも解るとおり、城南は大規模な土地が出る可能性が少なく、
個々の物件の話題性はどうしても小さくなりがち。今までも即完というよりは、
じっくり時間をかけて売ってきたんだよ。
マンション価格が高騰する以前だって状況は同じ。
この売り方今に始まったことじゃないからさ。

75はよほど城南が嫌いなのか、予算が足りずに買えないか、いずれにしても残念な人だね。

大量の売れ残り物件があるのは、かなり前からですか？
常態化してしまっている？

ブランドの崩壊はかなり前からの話のようですね。
今から４、５年前、一時期、世田谷区のマンション販売が年間３千戸に達し活況だったが、
その時の平均坪単価が２５０万円くらいでした。
この水準からもう少し下がったとこが今の実力では？

↑“？”が多いな。
何についても懐疑的なんだろ。あなたがそう思うならそうなんでしょ。

というか“？”“？”“？”って質問ばかりする前に、ちゃんと人の質問に答えろよ。

>>79

だとすれば何？
わざわざこんなとこに来て城南物件のネガレスする理由とは。

嫌なら他のエリアで検討すればいいだけの話じゃん。
それだけでしょ。何文句ばっか言っちゃってんの？
単純に高くて買えないから！？

ネガレスのつもりは無いのですが、

都心回帰で首都圏の不動産マーケットが変質してしまったのではと考えています。
今一番興味があるのが城南の現在のプレゼンスなんです。
面積も広いから影響も大きいだろうと。

アンケートも業者にコントロールされて、単なるマーケット誘導の道具になっていますし、
分かっているのは年間販売数量と売れ残り物件数くらいですが、
販売戸数が減っているのに、逆に売れ残り戸数は増えています。
これは、大きな転換点かな？と考えています。

業者によるブランドコントロールが不動産マーケットで通用するのかも
大変興味あるところです。
城南って不動産的に大変おもしろいところだと思います。

都心回帰が進んで城南をブランドと感じる人は着実に減っている？

地方からの上京者が増えて城南をブランドと感じる人は着実に減っている？

みなさんどうお考えですか？
数字はブランド力の低下を物語っていますが・・

都心も成約率が下がっていますが、何か？

東急のブランド戦略と慶応大学の関係

>業者によるブランドコントロールが不動産マーケットで通用するのかも
大変興味あるところです。

豊洲でも観察してればいいのでは？

〜野毛・奥沢・尾山・等々力・下野毛・上野毛・野良田・用賀・瀬田一帯の由来〜

「ノゲ」は、「崖（がけ）」を意味する語と言われている。崖をいう地形地名としては、野毛が多く、野木や乃木もそうであろうと言われている。いつからか上野毛・下野毛に分かれた。

明治２２年、それまでの奥沢・尾山・等々力・下野毛・上野毛・野良田・用賀・瀬田の８村が合併して玉川村が成立し、下野毛村は玉川村大字下野毛となった。

明治４５年、府県境界の変更があり、多摩川右岸にあった区域は神奈川県となった。
昭和７年、世田谷区成立時に、玉川村大字下野毛飛地字深沢原は、深沢町４丁目に編入され、大字下野毛は玉川野毛町と改称された。

上野毛
　古くはひとつの「野毛」といった区域であったと思われる。
　明治２２年、それまでの奥沢・尾山・等々力・下野毛・上野毛・野良田・用賀・瀬田の８村が合併して玉川村が成立し、上野毛村は玉川村大字上野毛となった。

昭和７年、世田谷区成立時に玉川上野毛町となった。
昭和４４年、住居表示の実施に伴う町区域の変更により、周辺の町との間で境界の整理や一部を編入するなどして、上野毛１〜４丁目に区画された。


中町
　昔は野良田村と呼ばれる村であった。「野良」は草などが茂っているところを言い、野良を開墾して水田が開かれるなどして、「野良田」と呼ばれるようになったと思われる。

明治２２年、それまでの奥沢・尾山・等々力・下野毛・上野毛・野良田・用賀・瀬田の８村が合併して玉川村が成立し、野良田村は玉川村大字野良田となった。昭和７年、世田谷区成立時に、玉川村大字野良田は玉川中町１・２丁目となった。
昭和４４年２月、住居表示の実施に伴う町区域の変更で、周辺の町との間で境界の整理が行われて、中町１〜５丁目に区画された。


数十年前の地域の色合いが、今でも色濃く残っていると思う。どこの街でも同じ。元麻布や松涛、本郷、小石川辺りは下屋敷や上屋敷の風情がある。
東急のブランド戦略が通用するのはある一定の層まででしょう。

東急のブランド戦略が通用するのはある一定の層＝お年寄りｗ

今買ってるのは老人だけって本当ですか？

都心物件が射程圏内に入ってきている今、
あえて郊外の割高物件を選択する人は稀有だと思う。

高度成長期に拡販された城南は、その時に買えなかった層が多い。
支持層も割とアッパーだと思う。


>業者によるブランドコントロールが不動産マーケットで通用するのかも
>大変興味あるところです。
>城南って不動産的に大変おもしろいところだと思います。
不動産ポータルサイトの広告・見出し、大手不動産会社のTOPページにそれとない
特集がたくさんある。中古等は売り出し、在庫物件が一番多い地域。

また雑誌などでもタイアップ記事が相当ある。
現在は少ないがバブルの頃はブランド戦略の絶頂期。
wikiの説明も城南地区「高級住宅」の表記編集がかなりある。

>>91
イメージ維持に躍起ですが、載せられるのは高齢者だけですね。

若い人は武蔵小杉と湾岸に熱視線、
猛勉強中。

スレの伸びもぜんぜん違うね。
細かな仕様とか住環境とか買う気満々の議論が多いのが特徴。

完売物件までいまだにカキコがあるのはすごい人気ですよね。
買えずに、中古狙いの人がいっぱいいるって事ですかね？

＞若い人は武蔵小杉と湾岸に熱視線

これをイメージアップに躍起というんだねw

>>94
事実ですよ
この掲示板の他のスレをチェックして見ればすぐに分かりますよ。
みなさんまじめで、細かな仕様の話なんかで盛り上がっていますよ。

＞みなさんまじめで、

埋立地と武蔵小杉、他の地域への噛み付きっぷりは
確かに熱いが・・・
それってまじめさゆえなのか？

そのまじめな人達に、
「あなたがたとは無関係の地域のスレはほうっておいてください」
と伝えておいてくれない？
価格帯が違うんだから、検討対象外でしょ。

熱視線というより
分譲物件で頭金1000万前後の若い人たちの手が届くのって埋立地と小杉しかないからでしょう。
（別に小杉は嫌いじゃないけど）
その証拠に、賃貸の人気沿線ランキングでは東横、田都が必ず上位に入ってくるよね。

>その証拠に、賃貸の人気沿線ランキングでは東横、田都が必ず上位に入ってくるよね。
物件数がめちゃめちゃ多いからね。
練馬同様、不特定な流入人口が多いのかな。

世田谷区は人口が増加中。８５万人かなぁ。城南エリア
の他区も増加中・・・
世田谷区は1区で政令指定都市の要件を満たしている。
こんごもこのエリアは住宅需要が旺盛でしょう。
芸能人・政治家・プロスポーツ選手などの日本人なら
誰もしっているような著名人がたくさん住んでいる。
このエリアは日本人の憧れる場所。　

世田谷は今後も増加するんじゃないかなぁ。
もしかすると数年後には１区１００万人なんてこと
もありうる。

住むならば城南エリアでも、少しはずれの方がいい。
当方は三軒茶屋出身だけど、便は凄くいいが、公害と騒音
商業地独特の繁華街・アスファルトだらけの街が、だんだん
煩わしく暑苦しくなってくる。

住むんならば、成城・砧・二子玉川・上野毛あたりか
多摩川沿いがいいですね。　　自然環境が残っている
場所の方が、子供とかいれば育てやすいと思います。
住むのは便が良くて自然環境に触れられる場所がいい。

地球温暖化で、気温が上昇。
夏場このエリアに住んでいると、
　　　　　　　暑くて死にそうになる。
もっと自然と住環境の調和が必要。
緑の木々を植栽して緑を増やしてほしい。

最近はやはり豪雨が心配です。この2,3年急激に多くなってきてますね。
マンションでも1階が浸水すると資産価値が目減りするし。