ウェリス稲毛ってどうですか？〈その６〉

納骨堂の駐車場は車で通り抜けが可能なんですか？

他人の土地、通り抜けはどちらも禁止されていますよ。

やはり通り抜け禁止ですか…。あの納骨堂は景観だけでなく、ウェリスまでの道のりまで妨げてますね！

他人の土地に勝手に立ち入ったら普通に不法侵入だぞ。
事実上見逃されているだけで。
２９は法律守るだの管理規約だので騒いでる人だと思うが、違法かどうかの区別もつかないで
嘘情報教えるなよ。

はぐむ倶楽部って実際に機能しているのですか？

納骨堂が先にあったのだから受け入れないと。
納骨堂があることは承知の上ですよね。
妨げるなんて上から目線ですね

昨年までのレポートはありますが今年に入ってからはないですね
実際はどうなのでしょう
マンション内でのお付き合いのきっかけになるのにはいいかと思いますが
継続させていくのは根気がいることですよね
これはデベ側が主催となって行っているイベントなのですか？

はぐむは現在ところ実質休止していると入居者より情報がありました。
オアシスの入居が始まれば活動再開もあるかも？ という感じだそうです。
毎月450円は搾取と同じ。S友のボッタクリ商法と表現するのが正直な感想らしいです！

はぐむ倶楽部は休止中ですか。
道理ではぐむ通信の更新が2013年の秋でとまっていると思いました。
しかし、会費の支払いだけは継続されているんですか？？
オアシスの入居は平成26年9月下旬？
そもそもはぐむ倶楽部の運営は2年間で、その後継続するかどうかは管理組合に委ねられるそうなので
休止している期間の扱いはどうなるかも知りたいところです。

450円×12ケ月×929=5,016,600円
全戸入居すると年間約500万円を支払うことになる訳です
定量的にはお米に換算すると5000円/10kg(ブランド米)で1000袋なので10Kg/年間/各戸となる。
子供の育成に与える効果をどう考えるか、という内容は定性的なので個人の感性にお任せ。
パン窯も稼働状況は芳しくなければ単なるObjet?
他に何をしているのかは案内がないので分かりません。
さてさて如何なものか?

パン釜は、稼動状態が低いと、維持費を管理費持ち出しってことになりかねないリスキーな代物。共用部分の変更は、管理組合の特別決議になるので、廃止のハードルは高い。これも、すみふの系列が儲かる仕組みかな。

管理組合もオアシス入居まで実質、休止だったりして。

管理組合理事の最初の仕事ができたのかな?

520戸完売。あと409戸。
オアシス1.2が残りがありグローは建設中。
消費税後なのでまあこんなペースかな?
来年の消費税10%が12月に決定すれば受注は自然に増えると推測

住民版を見て知ったんですが、管理組合役員はマンションの住人がなるんですね。
抽選会の話が載っています。
マンションでマナー違反している人などに注意をしたりするみたいですが、そんなの素人にできるのでしょうかね。
他もそうなんでしょうか。

>>52
分譲マンションは初めてなんですね
これは当たり前のことです。
住民は組合員です。その代表が理事。理事会で互選より組合長が選出されます。
覚えておいて下さい。

全929戸中555戸販売完了です。
残り374戸・・未発売のグローを除くと残り230戸前後か?
夏休みや賞与時期になりますのでパビリオン見学者増加の見込み
パビリオン定休日が週一日に縮小の告知有り
販売状況推測
ルーセント3 完売
オアシス2 未発売部分を含めて完売見込み
ルーセント2 残りあり
ルーセント1 結構残り有り
オアシス1 残ってます
グロー　来年発売予定?
順調ではないが苦戦はしていない様子

夏休みとかは帰省や行楽で、マンション販売は閑散期なんだけどね。すみふの某物件で正月にモデルルームオープンして餅つきしたけど、客が来なくて近隣に配ったなんてケースもあったみたい。

>52

区分所有法で管理組合による住民自治が原則ってなってる。管理会社がやってくれるなんて勘違いしてる人もいるみたいだけど、管理会社は管理組合から業務の一部を委託されて請け負ってるだけ。方針とか決めるのは管理組合。

ただ、戸建てでも町内会とかで近隣の自治はするでしょ。

管理組合と自治会は存在意義が゛違うのだが
只、団地の場合には両者が協働して仕事をする場合があります
exp 防災活動、構内点検・巡視、子供祭りetc etc

管理組合はマンションの方針を決めるという事ですが、具体的な業務内容を教えていただければと思います。
私が把握している内容と言えば、管理費や修繕積立金の管理？くらいで他にやるべき業務が思いつきません。
管理会社の業務は管理組合から委託を受けて建物の点検、メンテナンス、清掃、管理人業務などになりますか？

大切な事は｢全員が組合員」であるという認識を持つこと。
｢個人の我儘」は他人の迷惑になるという心構え。
自分の言動・行動が組合員全員の幸福へ繋がるか否かと常に考えると理解しやすいと思います。

実施項目は基本的には貴殿の認識通りと思慮します
項目に分ければ下記となりそうかな?(順不同)
細かく分ければ多岐にわたりますが・・
抜けている点は何方かご指摘下さい。
1.大規模修繕計画の策定と実施
・・管理費・長期修繕費の管理を含む。そのために監査役を設置します。
2.全ての構造物の維持管理と新設構造物の設置の検討及び実施
　これは植栽も含みますが南西部の崖の植栽・防災は費用も掛るし手間も掛る難問です。
　もしかしたらこの団地の最大・最悪の処理案件になるかも知れません。
3.供用部の使用規則の制定と管理・運用
4.駐車場・駐輪場・廃棄物管理の運用
5.防犯・・団地内防犯組織の設置と必要に応じ行政との連絡と調整
6.防災・・団地内防災組織の設置と必要に応じ行政との連絡と調整
　　　　→震災等発生時への初動対策チームの設置も必要です。
　　　　　理事や管理会社人員だけでは人数面で無理です。
　　　　　理事会の下部機関として棟役員を複数人決めて、日常の活動を含めて緊急対応訓練を実施すれば解決できます。
7..住民(団地内外)からの改善要望等の適切な処理
8.定期理事会(殆ど毎週となるかな?)
9.総会の開催
　　・・議案の検討・作成
　　・・議事運営
　　・・欠席者からの委任状の回収(これ大変)
　　・・出席者20%+理事+管理会社として約200名の場所の確保は難題なのね
　　　　徒歩or自転車移動の距離とすると半径500m程度が限界。
　　　　それ以上離れると出席者は激減し総会ではなく拡大版理事会的になります。
10.必要に応じ自治会との調整・協働
11.厄介者への対策
　　・・管理費・修繕費、駐車場料金の不払い者への
　　　　対策実施等は難問中の難問です。数%は出る可能性があります。
　　　　ベテランの法務担当がいると心強いのですがなかなかね!
　　　　従ってマンション運営に詳しい民事系の弁護士との顧問契約も必要になりそうです。
　　　　いろいろ出てくると思いますので「皆で知恵を出して」良い住環境を作りましょう。
　　　・例えば大音響を発し、近所へ迷惑を掛ける
　　　・目的外使用(専有部・供用部)
・ペット問題
　　　・常習的違法駐車・駐輪
　　　・常習的な供用部の器物の毀損・破損(過失・故意を問わず)
　　　　落書きもこの手の入りますよ。
本日は振り替え休日で暇しているのでいろいろ書いてゴメンナサイマセ。経験値なので少しはお役に立てたかと?
誤字・脱字容赦されたし

例えば長期修繕計画は分譲時に売主が決めるけど、それを継承して実施するのは管理組合の仕事。建物の痛み具合は、実際に住み始めてみると計画通りってわけではないし、物価上昇とかもあるから見直して、いざ大規模修繕のときに積み立て不足ってことがないようにしないといけない。国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直すことが推奨されている。

それから実際の大規模修繕の時には、業者を選定したり、手配するのも管理組合の仕事。

実家は築40年のマンションだけど、各住戸で維持管理すべき専用部分の配管について、メンテナンスをしないで水漏れ事故続出ってことがないように、管理組合でまとめて工事するってことも決めて実施している（既にリフォームを実施している住戸についてはその内容を確認して、工事が不要だったら工事代金分を返金とした）。そういった判断も管理組合の仕事。

どこのマンションでも起きることだけど、ポーチに子供用自転車を置いたり、自転車で来た来客がエントランスに自転車を放置といった問題を解決するのも管理組合の仕事。

問題が起きるの承知の上で、子供用自転車置き場や来客用自転車置き場を作らないデベに一番の責任があるんだけどね。

>59

理事会開催は月一が普通かな。

長期修繕計画については分譲時に段階的値上げの設定となっていたのに、管理組合が実施できずに積み立て不足なんてケースもあるらしい。管理組合って重要なんだけど、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

段階的値上げって、入居時の修繕積立額を安く見せかけて、売りやすくするための罠。売った後のことはデベは知らない。

罠とは少々言い過ぎと思うよ
長期修繕金管理は今後何十年も続く話なので
建材、工賃の価格上昇や新工法の開発など見通せない事情もあります。
また、当団地は若年層が多いので修繕金を段階的に上昇させる方法は常識的と感じます。

段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納問題を引き起こすリスクがある。右肩あがりの時代なら問題なかったのかもしれないけど、デフレ環境下で収入が上がる保証はない。

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。青田売りとかも含め、デベの常識は疑ってかからないと。

批判は簡単だな。
対案が無いのは無責任。
だったら住まないことをお薦めします。

ちゃんと定額積み立てについて言及してるのにな。週刊ダイヤモンドの記事でも、入居後数年で管理組合が段階的値上げの計画から、定額積み立てに移行したマンションの事例が取り上げられている。ただ、管理組合がしっかりそういった対策を早期にできるかな入居してみないと分からない。新築分譲マンションってお隣さんがどんな人かすら、入居するまで分からない。それもリスクの一つ。

いずれにせよローンぎりぎりで買ったらアウト。さらにマンションって入居後は住民同士運命共同体。未納が起きたら他人事ではない。

67みたいな人って、入居後に何か問題があっても自分は意見を出さないくせに、人には意見を出せって求めるんだろうな。そっちのほうが余程無責任。

ここに限らず、人間関係って共同住宅のリスクだよね。とくに新築分譲は入居するまでお互いを知ることができないわけだから、ある意味賭け。

戸建でもご近所付き合いは大変ですよ。同じです。
少々違うのは、分譲Mは秩序維持が肝要。
価値観の相違を主張しすぎると崩壊するよ
妥協するところはしないとね

同じ屋根の下だし、資産を共有するわけだから共同住宅のほうがトラブルリスクは高いでしょ。

トラブルについては戸建てもそんなに変わらない気がします。
マンションでトラブルを起こす人は戸建てに住んでも同じなのかな、と思います。

よくある事
1.回覧板が遅れる又は行方不明になる→特定の家
2.ゴミ出し、資源ごみ、廃家電品等の規則を守らない→特定の家なのだが徐々に増加する
3.違法駐車をする→特定の家への訪問者
4.来客駐車場に勝手に止める→特定の家
5.管理組合総会で独りよがりの主張を述べ、譲らない→特定の家
6.管理組合総会には絶対に出席しないが文句だけは人一倍→特定の家
7.理事や理事長の責任を過剰に追求する→特定の家
8.理事や理事長を下僕と勘違いした言動や行動をとる→特定の家
9.ベランダでぺっの毛ずくろいをする→特定の家
10.戸外で禁止されているゴルフクラブの素振りを入念にする→特定の家
11.廊下で自転車に乗るわが子を愛しく見つめる馬鹿ママ達
12.養生中の芝生で子供を遊ばせ、愛し見つめるアフォママ達
まだまだあるが疲れたのでそろそろ寝る
追記はお願いします

購入のリスクって戸建てより共同住宅のほうが、壁を接している分多い感じがするのは確かです。

生活音含め、隣り合って住んでいる以上はお互いにある程度は我慢・許容しあうことになるのが当然ですが，
隣が度を超して神経質だったりするともうアウトですからね・・・
神経質な人々はそもそもマンションを買うべきではないと思いますが、えてしてそういう人は自分が普通であると思っているからたちが悪かったりします。

どうか隣に住む方が良識ある普通の人でありますように､と願うばかりです。

ハイ、75です(77に被害妄想とされてしまった入居予定者です)
この例は、小生が現在居住中の団地の管理組合理事会の毎度毎度の検討課題です。
そして近隣のマンション団地の管理組合との連絡会でも出てくる共通課題です)
間もなくウェリス稲毛に入居しますが、間違いなく出てくる現象です。
もう既に下記の問題が指摘されています。　
①植栽荒らしの子供を注意しない母親　
②ベランダのペットの毛づくろい
③ベランダ喫煙
④粗大ゴミ廃棄の市条例を守らない
皆さんが入居すると小生が被害妄想でないことが皆さんは直ぐに分かるでしょう。
小生をを被害妄想という吾人は単なる荒らしなんでしょう