23区内の新築マンション価格動向（その26）

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン

これが相当、ダメらしいぞ。

投資用ってことは、キャピタルゲインもしくはインカムゲインが魅力的でないと
投資する意味がないってことですよね。

そうなると、3〜4年前であれば湾岸は魅力的だった。
でも、もう港南などは都心に準ずる価格に急上昇してしまった。（魅力なし）

田舎に行って買い叩けば可能性あるんだが、転売は難しいし（ましてやキャピタルゲインを
得ての）、賃貸で貸し出せるのかも怪しい。

現在お金持ちはどこを買ってるんだろう？
不動産価格がピークアウトした後に出た赤坂の例の物件とかかな？

本当の金持ちはこんなスレみてウジウジ悩まず、「これ欲しい、買った−」って感じでしょ。

でも、同じ金落ちでも、成金と生まれながらの金持の違いとして、育ちのいいお坊ちゃまやお嬢ちゃまは、はなから住むエリアを限定していて、そのエリア以外は人間のすむとこじゃないと思ってますから、埋め立て地タワマンの最上階がいくら何億円もしてても、広尾や麻布を選ぶに違いありません。

僕なんかは田舎もんなので、宝くじ当たったりして成金になったら、とりあえず眺望最高の湾岸最上階買っちゃうかもしれませんが。ミーハーな私は湾岸の眺望大好きですから。

でも、育ちのいいセレブの皆さんに＊＊にされないように見栄を張るためには湾岸タワマン最上階の眺望はあきらめて、広尾や麻布なんかにする必要があります。

六本木ヒルズや麻布十番のタワマン最上階なら、アホな私のどちらの虚栄心も満足できますね。

＞現在お金持ちはどこを買ってるんだろう？

どこも買ってないよ。（既に買ってしまっている）
サブプラで世界同時崩壊中なのに（笑）

大金持ちは始めセカンドとして使って飽きたら賃貸にまわすなんて発想もあるんだよね。
たとえば京都なんかに。
当然利回りよりも自分がどのくらい楽しめるかが基準になる。

>>285

今は売って、不動産が底を打ったらまた買い戻すってことですか？
金持ちはズルいな〜。

上海もロンドンも、不動産が暴落中で大変な事になっていると聞くけど実際のところ、どうなんでしょうね。
現在、バブル進行中は、ドバイくらいですか・・・

>>287
大金持ちがマンションなど不動産買うときの理由は、「買いたいから」だけ(笑
それで儲けだそうとかあんまり考えていないっぽい。
そもそも、現金を資産に換えて持とうっていう発想だと思われるし。

私の拙い経験では、月額100万の生活費も支給されてる２号さんのパパ辺りレベルの金持ちの話しです。

>>288

ドバイも何かの記事でヤバいって書いてあったな。

そういえば、プレジデントでフジマキ・ジャパン 藤巻氏がサブプライム終焉後、
資産インフレになる。だから今はインフレ対応型の資産ポートフォリオを組むべき、
つまり不動産や株式に投資すべし、と相変わらず言っていたが、ホントのところ
どうなんだろうね。

>>284
＞六本木ヒルズや麻布十番のタワマン最上階なら、アホな私のどちらの虚栄心も満足できますね。
そこも成金が住むところです。育ちのいいお坊ちゃまやお嬢ちゃまは、山手線内側であってもタワーにはお住まいになりません。港区であれば第１種中高層住居専用地域に存在する一戸建てか低層マンションに限定されます。

募集件数が多く、賃貸マーケット反映性が高い１Ｋ・１ＤＫタイプの募集賃料推移を区別に出した。
都心の家賃に頭打ち傾向が見られる中で、都心に近接する部分の値上りが目立つ。
都心回帰の需要はまだ強く、周辺に拡大していると思われる。
新タワーの名称も決まり、数年もすればその姿を現す。
賃貸への影響は実際に姿を現してからだろうが、その影響度が注目される。

２００７年７月と２００８年６月比較（単位：万円）
千代田区１１．１０→１０．９８、中央区１０．９５→１１．０３、港区１３．１１→１２．７５、新宿区９．５７→９．７８
文京区９．１４→９．１２、台東区９．４４→１０．１６、墨田区８．４２→９．１４
江東区８．６３→９．１１、品川区８．９２→９．３１、目黒区９．９９→１０．６４
大田区８．５３→８．３７、世田谷区８．５４→８．５７
渋谷区１１．７２→１１．６２、中野区８．０８→８．３７、杉並区７．７６→７．９５
豊島区８．３５→８．４０、北区７．５５→７．８３、荒川区７．９５→８．４３
板橋区７．０８→７．３８、練馬区７．１０→７．１１、足立区６．６４→６．４２
葛飾区６．６７→６．４７、江戸川区７．１２→７．０９

↑今日の話題なら、新地下鉄の影響が大きいのに、触れないあなたは何？

新タワーが、賃貸にどれだけ影響を与えるのかは疑問。

来年、新タワーの隣駅曳舟にＵＲ賃貸タワーが完成予定なのだが、
ＵＲ関連の掲示板を読むと下町のタワーに興味はないそうだ。
それより中目黒に同時期完成予定のタワーの方が人気になってる。

タワーの呼び名が紛わしいが、
新タワー以外のタワーはタワーマンション。

>>293
チンケな賃貸物件の話は誰もしていませんが
どこか別の掲示板でどうぞ

>>290
ＮＨＫの地球特派員のサブプラ特集で
藤巻センセが出てきたけど説得力ゼロでしたw

新タワー付近のマンションに関心はなかったのですが、
294さんの言われる「新地下鉄」には興味あります。

新タワーとともに付近や新線付近のマンション開発が加速するといいですね。

>>288

アセアン諸国の不動産高騰は引き続き続いております。
金主さんは、想像通り中東勢、中国成金達です。特に中東勢はコンドミニアムの
ユニットを１００部屋単位で購入してます。

07年3月時点と比較して建設コストは倍になっている様ですが、販売価格に転嫁されている。
それでも中東勢の買いは止まらない・・・

現在、中東はバカンスシーズンに突入、多数の小金持ちさん達がアセアン諸国に遊びに来てます。

このまま円安基調が継続されれば、インフレ状況に突入でしょうね。
藤巻さんが言っていることが正しいか、間違っているかは10月くらいに答えが出てくるのでは？

不況下の物価高になるとおもいますよ。

物価は上がっても給料はあがらず、原料高、オイル高で

金は外国へ行き、国内には回らない。

当然不動産にも悪影響で、だらだら長い時間をかけて下がり

平成13〜14年ごろの相場に収れんするとみてます。

全力で株や不動産を購入するという藤巻氏のお考えには

賛成しかねます。

来年の秋頃は株も不動産もダウンの傾向が顕著に表れていると思われます。

ところで、3月に転売で出てきた飯田橋のプラウドがまだうれてないですね。

60平米8000万台のものが1億1千万ですからね！

3月に出たときはもう少し高かった気が．．．。

上場不動産株　
年初来安値更新銘柄一覧 　　最終更新日時 ： 2008年6月11日18時30分

コード--市場 ------名称-------業種---- 取引値-- 出来高

8841 東証1部 (株)テーオーシー -不動産業 -- 534-- 275,500
8871 東証1部 (株)ゴールドクレスト -不動産業 -- 1,980-- 316,790
8877 東証1部 日本エスリード(株) -不動産業 -- 973-- 111,100
8878 東証1部 日本綜合地所(株) -不動産業 -- 763-- 1,059,700
8881 東証1部 日神不動産(株) -不動産業 -- 570-- 60,200
8885 ヘラクレス (株)ラ・アトレ -不動産業-- 86,000 --33
8918 東証1部 (株)ランド -不動産業 -- 40,500-- 4,417
8921 東証1部 シーズクリエイト(株) -不動産業 -- 10,540-- 647
8937 JASDAQ (株)Ｈｕｍａｎ２１ -不動産業 -- 297 -- 32,800
8938 ヘラクレス (株)ロジコム -不動産業 -- 84,800 -- 68
8940 東証2部 (株)インテリックス -不動産業 -- 60,500-- 331
8943 名古屋セ (株)エスグラントコーポ -不動産業 -- 29,000-- 87

日に日に増殖中。
今日あたり「んっ？」と二番底 を探りに行ってるっぽいのもある。

足元長期金利急上昇といってもアクマで金利正常化ですから。
水面下金利で不相応に調子に乗ったところは
この国の実情を見失っていたということ。

早晩業界大再編が待っていそう。

不動産は銀行が破綻しているわけではないので値下がりしません。
前回のバブルのようにな値崩れしません。
場所ごとの二極化が始まるに過ぎません。

３Ａや都心三区高級住宅地やその各駅前等ごく一部が、値下がりしません。

新築マンション供給数は当然激減するでしょう。

長谷工辺りのマンションデベ一本ヤリの企業は、その使命を終え
再編や淘汰の時代が訪れるかもしれません。

まあそうなるでしょう。

現在ＧＤＰの六割を占めていた個人消費は既に４割程度まで落ち込み輸出依存型の日本に生まれ変わっています。

景気が悪く感じても成長率が落ちないのはそのせいです。

まさに二極化です。
住むところでハッキリ分かれてきます。

>不動産は銀行が破綻しているわけではないので値下がりしません。

値下がりはしないかも知れないが、それ以上に物価が上昇するよ。

都心の新築オフィスビルの空室率の急上昇は、現在の賃料が現状の経済構造に
見合わないことを示している。これは相対的に都心の不動産から資金が他の分野に
流出していくことを予見させる。

穀物価格、原油価格が今のペースで上昇を続ければ、十年後には、オフィスビルを建てるよりも、
田舎の土地を買い占めて、整備し、大規模農業に着手する企業が出てくるだろう。
幸いにして、日本は水資源は豊富だからね。

AERAの記事では、割高な丸ノ内よりも、他の場所に企業が流出していく傾向があるという
ことだったが、今時、都心、都心というのは違うんじゃない？

>>292
＞もっと勉強してくださいね。
＞＞第１種中高層住居専用地域
＞普通は高層マンションが建つ地域です。

勉強してないのはそっちでしょう。港区の用途地域図見たことないでしょう。容積率も知らないでしょう。ド素人が下手に知ったかぶりなどしない方がいいですよ。

港区には低層住居専用地域は実質的にありませんので（注）、港区で最も住環境が優れているところは第１種中高層住居専用地域です。
実際、高級住宅地と言われる元麻布、南麻布（古川沿いの低地を除く）、白金（偶数丁目）、白金台、高輪、三田（綱町、三田台）などは、主要道路沿いの商業地域や近隣商業地域を除き、すべて第１種中高層住居専用地域です。建ぺい率は６０％、容積率は２００％のところと３００％のところがあります。
これらの第１種中高層住居専用地域は大半が戸建て住宅か３〜５階建てのマンションとなっており、容積率３００％で敷地が広いなど一定の条件を満たしている場合でもせいぜい７階建てまでです。つまり、■普通は高層マンションは建ちません。■
元麻布ヒルズフォレストタワー（元麻布１丁目）がありますが、これは極めて例外的な存在です。

なお、六本木ヒルズの住居棟は第２種住居地域ですのでだいぶ住環境が劣りますし、麻布十番は全域が商業地域ですので本来人が住むところではありません。タワーのほとんどは商業地域や準工業地域などに建つので、それなりの身分の方が住むことにはならないのです。

（注）正確に言えば、高輪４丁目１５番の一部が第１種低層住居専用地域となっているが、ここは実質的には品川区北品川６丁目５番のブロックであり、無視して差し支えないほど限られた範囲である。

アメリカのカンザス州やオハイオ州あたりの広大な農地で生産される農作物の
かなりの量を日本は輸入しているのだが、実はこの辺りの地下水が枯渇する危機が高まっている。
もともと砂漠にスプリンクラーで地下水をまいて農地にしているのだが、
地下水が無くなれば、生産事業は壊滅し、穀物価格は跳ね上がる。
そうなったら、輸出規制がかかって、日本へはほとんど入って来なくなるかもね。

ただ、自給率40％を割る日本の政府が、全く対策していないという訳ではない。
あまり知られていないかもしれないが、日本の休耕地に対して積極的に支援していこうという
政策が、かなり以前から採られていて、農地整備などにかかる費用は、ほとんど補助金が出るようになっている。

大規模に効率よく農業を行うためには、それに対応させるために農地整備が必要になる。
実は、僕は田舎に広大な農地を所有していて、３年前に生産組合を組織し、地元住民に
農作物を生産してもらっているのだが、そのときの農地整備の費用の９５％が補助金で賄われた。
今後、日本の農業を守るために、いろいろな金が、ばら撒かれていく事になると予想している。

現在、稼動している事業の利益は微々たるものだが、食料輸入が激減すれば、状況は変わるかも知れないね（笑）
世界のコメ価格を決定しているタイ米の価格が急上昇していて、
一時、日本米との価格差が１０倍以上あったのが、今は４倍にまで縮まった。
これが２〜３倍程度に縮まってくると、日本米の価格にも影響が出てくる可能性がある。
米国の生産性が水資源の枯渇と共に下落し、日本米の価格が急上昇すれば、
そのときは、農作物は農協に卸される前に、富裕層にヤミで引き取られていくことになるから、
庶民には驚くほど、高値で、わずかな食料が分配される。
そんな頃には、都心と田舎の格差は、今よりも小さくなっていると思うけど（笑）

>>307
事業家の方なのですね？
スレタイに関係ない熱心な投稿、ご苦労様です。
その投稿の熱意が農業でも発揮されますように。。。。(-人-)

なんだか価格からかけ離れたどうでもいい話ばっかりになってきましたね、最近のこのスレ。

このレスもめげずにどうでもいいかもしれませんが、ここのデータを見ると、値上がりしたところ、単価が高いところほど値下がり率が大きい（今のところ例外もあり）傾向が少し見られます。あくまで参考程度ですが。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/?PHPSESSID=bcec02871fce7c037ef6160...

これも参考になります。
http://www.a-lab.co.jp/research/press080523.html

西はこれまで供給を絞って、ブランド訴求力の強さや昔の農地改革で土地を持った何とかの子孫が高値でも買ってくれてどうにか価格を維持してきたと思いますが、世田谷で言えば二子玉川の物件で1000戸供給されて、どういう値段で供給してどういう反応するかでこれからのマーケットが決定されそうな感があります。高値でも全戸スムーズにはければ地元パワーに完敗ということで、他の地域とは明らかに別のマーケット構造ということになるんでしょう。西ほどブランド性のありなしで二極化が激しいのかもしれません。

>>309
価格の話が減ってきたのは既に結論が明らかになってきたからではないでしょうか

一等地は結局高止まり(注：数年前のような水準に戻らないという意味)
それ以外はバブルだったので数年前の水準に戻ってきている
下がる論者は一等地以外が下がって喜ぶ
下がらない論者は一等地が高止まりしているので喜ぶ
下がる論者は先見の明があったと満足
下がらない論者は貧 乏 人は一等地には住めないからと見下す

みんな自分の論調に満足しているから価格の話は楽しくなくなってきたのかと

銀行が破綻しなければ不動産は値下がりしないものでしょうか？逆に不動産の大幅な値下がりがあったから不動産本位制でやってきた銀行が（総量規制、オーバーローン、大幅5〜6倍値上がり物件の担保割れ3掛け目）等ノンバンク住専がらみで破綻したとも
考えられませんか？

今回は短い間の３AＨ主役の上昇で、他は連れ高程度。
安いところで380万（坪）ぐらいのものが800万以上の値がついた
中古の広尾ＧＨなど超プチバブル。
これからはまた先祖がえりでしょう。

下げに入ったので時間をかけてじわりじわり下げますが
極端に上げたところほど下げはきついとおもいますよ。
ですから貴兄がいわれている3Ａ都心3区高級住宅地、駅前も
値下がりしませんとおっしゃられても、賛成できかねるというのが今の心境です。どこまで下げるのかは、収益還元法にあてはめると目安が出ると思います。来年秋頃、何かヘンだナーと気づき
3年もすれば誰の目にもはっきりわかると考えております。

＞事業家の方なのですね？
＞スレタイに関係ない熱心な投稿、ご苦労様です。

スレタイに関係ない？そうですかね。関係有ると思って投稿してますが（笑）。

ファンドや投資信託にはルールがありますからね。
時価評価が一定水準を割り込むと、自動的に売却しなければならないルール。

ベア・スターンズが事実上、破綻し、今度はリーマンが危ないと言われてます。
企業は、まだまだ、損失を隠しています。それが近いうちに明らかになれば
米国の株価は大幅に下落していくでしょう。それが売りのスパイラルになり、
外資系のファンドのREITの投売り、そのスパイラルによりファンドは
現物不動産売りをせねばならないのです。
そうなれば、国内のREIT、投資信託のストップロスを巻き込み、
不動産市場も大荒れになっていくはずです。

今後は、やはり資金は、金や白金に流れていくと予測します。（半年前にも投稿しましたが）
原油は、しばらく調整するのではないでしょうか。

>>305
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>>292
＞もっと勉強してくださいね。
＞＞第１種中高層住居専用地域
＞普通は高層マンションが建つ地域です。

勉強してないのはそっちでしょう。港区の用途地域図見たことないでしょう。容積率も知らないでしょう。ド素人が下手に知ったかぶりなどしない方がいいですよ。
────────────────────────────────────────────
その言葉をそのまま返しますよ。港区の用途地域図をちゃんと見てくださいね。お台場に戸建はあるのかな？高層マンションばっかりだと思うけどね…。まあ、お台場は極端な例としても結構高層建築がたっている地域がありますよ。知ったかぶりはカッコ悪いですね。

>>314
はぁ？　台場に第１種中高層住居専用地域あんのか？

うほっ！　元麻布と台場の用途地域が同じだと思ってる人発見！

314です。
私が勉強不足でした。
皆さん、混乱させてしまいまして、申し訳ございません。
出直してきます。

301さん

３Ａが何故下がらないか？
まあまあ当たっているが賛成しかねる。

確かに借地権の広尾ＧＨは馬・鹿げている。あの手の極端に上がったモノは当然調整入る。

しかし既に二極化は確立している！コレは、事実。

金持ちは黙っているだけで、貯蓄は増えている。

株不動産の勝ち逃げ組も含まれる。
現に個人金融資産は1500兆円に増えている。特に60才以上はリッチな老人増加中。医療重視の都心高級マンションは未だに人気がある。

その他の理由は、
①購入者は利回り６％なら売らない
②地方銀行は既に貸し出しを抑制しているそれを知っている金持ちの地方からの脱出増加中

③バブル崩壊後極度に下げすぎた所は安定した購入ニーズが常にあること。

以上

>>309
＞なんだか価格からかけ離れたどうでもいい話ばっかりになってきましたね、最近のこのスレ。
ちょっと脱線したかも知れませんが、スレタイと無関係などうでもいい話しではないと思います。
港区を専門に見ており、現に>>305に掲げたエリアに住んでいる者ですが、地位（ちぐらい）は大きなファクターだと思っています。

急激に上げすぎた反動は当然だと思いますが、私の考えは>>318さんに近いです。真の高級住宅地は根強い人気と希少性に支えられると思います。

このシナリオはドウだろうか？

１バーレル＝200ドル突破したらどうなるか？

ガソリン１liter＝250円以上になる。

恐らくマイカー族は激減する。

当然タクシーを含む公共機関は値上がりする。

2010年頃に消費税１０％に上がる前に再びマンションに注目が集まり、特に省エネ駅前マンション人気が高くなる。

半年ぐらい前から、今は買い時じゃないっていうマイナス思考な人たち、
どうでもいい話題でも振ってみるか？

昨日テレ東のWBSでやってた、
供給減だけど資材高騰などで価格増っていう、現在の状況を分析してみて。

いろいろ書くのは簡単だけど、それ以上に結果検証が大事なので。

マンション買う人たちって、批評家やら教授やらの意見って話半分なのは、特に頭がいい人はみんな気づいているから。

しっかし、このスレつまんないね。

何の参考にもならん。

中央区の中古市場を定点観測してるのだが、
いまだにチャレンジ価格で新しい物件が出てくる。

仲介する業者は値付けをどう思っているのか…

>>323
そうなんだよね
総コストに占める原材料費は
とくに一等地ほどさほど多くない

二束三文の郊外なら別だけどね

ＷＢＳは三井不動産がメインスポンサーだからな。。
三井にとって都合の良い情報が流れやすい。
資材高を理由に高値で売る理由付けにされている。

>>318さん
広尾GF購入者ですが、何故馬・鹿げているぐらい高いのでしょうか？
数字を使って説明していただくことは可能でしょうか？
（借地権なんて誰もほしがらないから6掛けぐらいだろ！みたいな根拠薄弱な論調なら返信不要です）

昔は都心に住める人なんて一握りよ
今都心部にも、選ばれた人は住める時代になった。
23区であれば多少上下があっても今の水準で推移するんじゃないの？
一番安い時代の価格は印象に残りやすいけど
株価も12000円台に下落したとき10000万円割れもなんて心配と期待があったかもしれないけど
今いくらって感じだよ
売る方だって損してまで売らないよ
新しく売り出している物件だって、上昇曲面の想定販売価格より下がってはいるけど
去年より明らかに安いという物件は少ないから、それを引き合いに出してもねぇ
ブームも巻き起こした豊洲は天井ラインに到達しただけの話し。
今後はこの辺りで推移するんじゃないの？
裏で値引きしているという輩もいるけどさ
良いマンションは高いですよ今でも…

我が家の都心のマンション
まあ、安物なんで1億ですが
土地分7500万
建物分2500万(税引き2400として）
ぐらいです。

今後の動向を予想しますと、、、
消費税上がって10%になっても2400万の5%だから120万。
資材価格が上がって建物分が20％上がったとして480万。
金利が3から5%に上がったとして（ローンが4000万とすると）も月の支払いが８万増えて総支払額が2500万増える様にも見えるけど、、、実際はですね、今予想されている状況を総合して考えてみると、、、

買う人がいないので、現実として、こんなに最悪なこと考えても土地分が20%は下がってるでしょ、
結局価格は

7500×0.8＋（2400＋480＋120）＝9000万です（資材価格と消費税が上がっても値下がりです）。

そうなるとローンが3000万となり金利が5%となっても月の支払いは1万減って総支払額も300万ぐらい減る。

これがおそらく今後の現実でしょう。高くて買えないのと景気が落ち込んで買う人がいなくなって土地が下がる、そして他の要因で税金、資材価格は上がる、それでも購入価格は下がるというとこでしょうね。でも実際は正直、総支払額はそんなに変わらないというのが最終的結論なんだと思います。土地分の影響って大きいのです。

少なくとも、ここ1年ぐらいは高い時に取得した土地にうわもの作らないといけないから、うわものにお金かけられないから豊洲ツインタワーみたいな低コスト物件となる。これが現実でしょうね。私だったらこの夏から年内の物件買いません。昨年からこの春に売り出された物件の売れ残りの方が絶対ものがいいもんね。

国勢調査から拾いました。

　　　　　　　東京２３区人口　　　全都　　　　都心三区　　　　　日本全体
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（千代田・港・中央）
１９５０年近辺　約５４０万人　約　６３０万人　約５０万人　　　　約　８３２０万人
１９９０年近辺　約８２０万人　約１２９０万人　約２５万人　　　　約１２３６０万人
２００５年　　　約８５０万人　約１２６０万人　約３３万人　　　　約１２７８０万人

戦後すぐ　　　　　　東京の都心でも、平屋、長屋で多くの人が普通に生活。
高度成長〜バブル　　事業法人が増えて、かつ住居も減り、住んでる人が減った。
今　　　　　　　　　住宅が増えたけど明白に、マンション。

人口推移の順番や地価は、みなさん自分でググれば出ます。（世田谷〜大田区ほか）
賃貸者が含まれた統計だから、選ばれた人じゃなく、多様化したんだと思いますよ。
半端ない金持ちって、この手の統計には表れないから。

この板で最近議論が盛り上がらないのは、経済状況に鑑み、不動産が一本調子に上がって、大きな利益になると考える人たちが少なくなってきたからですかね。

しかし、国の借金、長期金利上昇や、コスト・プル・インフレの現状を考えれば、投資先としては悪くないのではないかと思いますが。短期の転売儲けはないでしょうけどね。

というか、他に投資できる先もあまりないしな。一次産品も上がりすぎているし、株式市場もイマイチだし。国内だと投資先がないという感じもする。

×コスト・プル・インフレ
○コストプッシュインフレ