クレッセント萩中（物件検討）

みなさん今日の日経ワールドビジネスサテライトをご覧になりましたか？

ニュースの内容は
・REIT価格の下落
・不動産会社の株価もすでに18％下落
・外国人投資家の買いが→売りに変わった（先月あたりから。今月も）
・マンションブームの終焉
等々でした。

ニュースの結論としては
マンション価格が今後どうなるかについてはボカしていましたが
下落の可能性の警鐘は鳴らしていました。

私の考えでは
ズバリ、これから1年でマンション価格はメッチャ下がります。
（みなさんも薄々気づかれているとは思いますが）

私のホンネは
ここは90戸もあるので売れ残ると思いますから、できることなら
それを下落した相場環境下で安く買いたいです。

みんなで買い控えして全戸半年後にでも抽選できたら安く変えますね（笑）
だからこそ、営業さんは焦らせて何とか早く買わせようとするのでしょう。

上記内容中の、外国人投資家の買いが→売りに変わったとは
もちろん不動産投資における買いが→売りに変わったということです。

外国人の投資資金引き上げが始まったということを指していますが
ニュースではサブプライム問題が影響してるとのことでした。（当然ですね）

そんな投資家さんのことなんて良く知らないし関係ないよ、とお考えになる
かも知れませんが、実はこれが東京の不動産価格のリード役だったのです。

今後しばらく出てくるマンションはデベロッパーが高い土地代を払って開発しているものですからエンドユーザー価格はしばらく変わりませんよ。

今起きている不動産価格の下落は我々消費者とは当面の間関係のないずーっと川上でのお話です。消費者が恩恵を受けれるタイミングはサイクル的に２〜３年後では無いでしょうか？

＞37さん
わからないので、教えて頂きたいのですが、

＞駐車場代は管理組合の収入で、
＞物件価格は売主の収入になります

ということは、もし管理組合が変更になった場合は駐車場代の変更もありうる。ということでしょうか？

確かにその場合は駐車場代のことを組み込んでローンを考えているのは危険だとは思いますが、要は毎月払う金額が変わらないのであれば、この物件はお得ではないかな。と思っています。

徒歩5分で駐車場が1万以内というのは都内、しかも城南地区ではなかなかないと思うのですか。。。
ディスポーザーがないのがとても嫌なのですが、やはり立地＞ディスポーザーだと思っていますので前向きに検討中です。

また、商店街、スーパーも充実しているので、町工場的な雰囲気は否めませんが、とても住みやすい街ではないかと思うのですが…

MR行って来ました。おおよその価格も教えて貰えず、検討のしようがありません。足元を見られているようで、ここの会社はこういうやり方なのでしょうか？

> No.44さん
駐車場代は微妙ですね。

個人の負担で考えれば目先安いのは確かで、毎月の支払いはお得なのですが、管理組合の収入＝マンション管理費及び駐車場のメンテ・修繕積み立て費等となります。(会計上マンション本体の修繕費と別になっていなかったりと後々問題になるケースも多いようです)

そう言う意味で物件は高いけど駐車場が安いからお得とは、単純に行かないような仕組みになっているみたいです。

この辺りは今後公開されるであろう、管理運営規約や重要事項説明・修繕積み立て計画等を良くチェックする必要がありそうです。

> No.45さん

№2・3・4あたりをご覧下さい。

なるほど、デベロッパーさんは土地を過去に高値で仕入れているので
仕入額の変更ができない以上、現在進行中のマンションの価格は
下がることはないという考えですね。

デベロッパーさん側の事情についてはわかります。でも
・土地価格は今年がピークで、過去の仕入れ時期はもっと安かったこと
・今の価格は今後も上がることを前提とした値付けになっていること
・それに呼応するマンションブームが継続する前提になっていること
がありますよね。

ニュースでは、マンション価格は70㎡の平均価格において、ここ２年で
1000万ぐらい上がっているとの報道でした。つまりそれは逆もアリという
ことだと思うのです。まあ、あくまでもユーザー側の（勝手な）意見として
聞いておいて下さい。

私はもっと早く下がると思いますが、仮に下落が２〜３年後だとしても
つまり今買うならそれは現在の高値で買うということを指していますから
買った後１〜２年で、資産価値がズドーーンと下がっちゃうことを意味
しています。それもまた悲しい（涙）

難しい買い物ですね。

> No.44さん
すいません補足です。

管理組合はあくまで住民が組合員となる組合です。
後々、管理を受託するOMサービスを変更する事は可能かと思いますが、管理受託する会社と管理組合の収支は関係ありません（委託費用を除く）ので、もしメンテナンス費や修繕積み立て費が不足するような事態になった場合は管理組合（組合員＝住民）で協議して駐車場の値上げなんて話も出ないとは限らないと言う事です。

37です。
上手く説明できませんが。。。

既にほかの方が答えてくださっていますが、
管理組合＝マンションを買った人（持ち主）の団体です。

管理組合は、管理会社に管理を委託（お願いする）して、管理業務を行ってもらいます。
例えば管理が悪いからと、管理会社を変えることはあっても、管理組合のお金が全部取られちゃうということはありません。

駐車場代として集めたお金は、管理組合のお金として、実際に管理に使ったり、将来の修繕積み立てにあてたりします。

つまり、駐車場代を安く設定するのは、見た目の安さを出すためで、売っちゃった後はデベロッパーにはぶっちゃけ関係ないと言う考えの裏返しです。（それで管理組合のお金が足りなくなれば、区分所有者でかねだせばいいじゃんって言う、他人事な考え方です）
特に機械式駐車場は維持メンテナンスに相当な費用が発生すると覚悟しておくべきかと思います。

ここは無料ではありませんが、極端な例としては駐車場無料とか５００円なんてやっているところは、あとあとこういう問題が出てくる可能性高いです。

物件の購入代金として支払ったものは、デベロッパーの懐に入りますので、それが後から管理組合に戻ってくることはありません。


駐車場無料　問題
などで検索しますと、より分かりやすい説明が出てくるかと。

長くなってすいませんでした。

もうすでに中・低層階はほとんど申し込みが入っていて選択できる部屋がわずかだね。いくら割高でも今の時代迷ってる時間は無いかと。

今朝電車の吊広告で見た、9月15日発売の読売ウイークリーの記事が気になって仕方ありません。この物件を含め、今マンションを買うべきか迷っているのですが、まずはマンションでなく本を買ってみようかと。

申し込み状況のほんとの所が知りたいですね。

「待って安くなったら？」「待って買えなくなってしまうのでは？」と言う気持ちとが錯綜しています。

エリアを広げて待つのが最良なのかもしれませんが、どちらにしろ決断する何か良い材料がないものか・・・

この記事ですね。
http://info.yomiuri.co.jp/mag/yw/

9/15日発売ですか、私も買って見ようかな。

それですそれです。気になります。

＞46さん、37さん、49さん

44です。わかりやすい説明ありがとうございます。
特に機械式はメンテ代がすごそうですね…
でも、郊外じゃない限り、機械式であるのはしょうがないかなと思ってます。
ちょっとこれからまた調べてみますが…

しかし、本当に迷いますよね。
迷っている時間はないと思うのですが。。。

読売ウィークリー読みました。
予告広告でつって、来た人に高めの予定価格を教えて反応を探る販売手法が限界に来てますね〜って話が書いてあります。
どこかで聞いたような。

あとは駅別の価格変動も書いてありますが、糀谷は出てませんです。
ただ、正直割高だと私は思います。現に川崎のタワーは完売したようですが、このデベの新川崎の物件も売れてませんし。

> №57さん
聞いたどころか正にって感じですね。w

私も最近勉強を始めたばかりで詳しくはないのですが、糀谷と新川崎を比較するのは難しいですね。
新川崎は駅まで少し距離がありますし、何と言っても神奈川と東京の差があります。
糀谷駅周辺の再開発、羽田空港の国際線化計画もあり強気の要因かもしれません。

もしお子さんが居て区外から検討されているのであれば、大田区は子供の医療費が中学生まで無料になります。
川崎市は幼稚園まで（小学校入学前）だった気がします。
こんな事も考え出すときりがありませんね。。。

私の担当した営業は、羽田国際化に伴う京急蒲田の再開発についても
売りにしていましたが、自分で情報収集したところ開発の完了予定は２０年後
（ちなみに京急羽田線高架事業は２０１４年のようです）とのこと。
営業からは、キレイなプレゼン資料をみせるだけで時期が
いつになるから一言も言いませんでした。
そんな先の話を持ち出されてもって感じです。
羽田の国際化にしても、まだ不透明な要素が強く
実際に国際化される目処はたっていません。

不確定要素をあたかも、既成の事実としてぺらぺらしゃべりまくったり、
またノルマに追われているのか、「悩んでいるうちに無くなりますよ！」
とあおる営業姿勢は、正直、モリモトに対する信頼感がなくなりました。
営業と話すことで、お客様本位ではなく、業績重視のモリモトの社内体質を
肌で感じてしまった気がします。
他の掲示板でも、あまりよい噂は聞きませんでしたが、まさにその通りでした。

私の担当が、たまたま悪かっただけかもしれませんが、
他の検討しているみなさんも、「本当にモリモトは信頼できるのか？」
よく考えてから物件の購入をしてもらいたいです。
私は、モリモトの建物は好きですが、会社の姿勢にイマイチ信頼感を得ることが
できず、この物件については見送りにしようと決めました。

>58さん
私はこれまで都内ですが、糀谷と新川崎で、都内と神奈川の差は感じていません。
それから糀谷駅の再開発といってもたかが知れています。それを言うなら大鳥居はすでに地下化され、昔とは変わりましたが、「で？」って言うレベルです。
萩中公園も、プッシュするほどのものとは思いませんし。
マルエツ裏の物件の価格を思い出すに、やはり割高かと。
建物はきれいなのが出来そうですけどね。