クレッセント萩中（物件検討）

高いですね〜（笑）
2，3年前の値段は貴重な情報ですね。今回のモリモトさんの物件は
その時ご覧になられたものよりデザインとかは良いのではないかと
思います（たぶん）。しかし、その分上乗せしたとしてもNo21さんの
情報の価格は高すぎですよね。

地価相場が上がったから、という説明もあると思いますが、
この地域の地価上昇は年５％弱でした。現在の地価は坪220万です。
http://beans-coop.jp/soba/30170.html
なので、20坪で¥4400万てとこでしょうか。
「あれ？マンションの坪単価と比べるとこれなら１戸建ての方が
　良いのでは」と思った人は私だけではないはず。

駐車場があるといっても90戸のマンションですし、本当はマンションの
坪単価（中層階の場合）と土地の坪単価220万とが同じぐらいでないと
検討できませんね（涙）

モリモトさんの営業の話がありますが
いわゆる担当営業はモリモトさんの社員ではないと思いますよ。
宣伝にはスポットで多少お金をかけることになっても、常時必要となる
正社員営業のコストをそんなにかける訳にはいきません。
また、マンション供給量のタイミングに合わせて正社員の増減が
できる訳でもありません。だから、まあバイトとまでは言いませんけれど
それに近い形態の雇用契約または委託でしょう。

なので
・マンションにも、地域にも、金融にもたいして詳しくない
・裁量権がないので、商談中に社員に聞きに行く
・人材にバラツキがある
・それをカバーする意味でも、焦らし，あおりの定番マニュアル営業
なんてことになります。
噂に聞くような暴言等があった場合は論外ですが、担当営業さんを
責めてもかわいそうですよ。
会社にとっては入れ替え可能なただのコマなのでしょうから。
（お客の立場としては、そんなの関係ねぇ〜なんですけどね）

昨日、私もプレプレ価格？というものを聞いてきました。
2時間ほど話したのですが、価格はなかなか表示してこないし、私たちの足元を見ているようで自己資金、ローンの返済可能額を何度も何度も確認した上で「では、価格を書いてきます」と言われました。それから5分ほど待って書いてきた価格とは手書きで3部屋しか金額が書かれていませんでした。
それってどういうことでしょうか？？
価格は決まってるんじゃないんでしょうか！？
私は始めてマンションのＭＲ行ったので分かりませんが他もそういうやり方なんでしょうか？

インターネットでざっくり築浅中古を調べてみましたが、
築１０年、６７平方メートル、徒歩１１分で３、９８０万円
という物件がありました。だいたい他の物件も同じような
感じした。。。中古にしては割高な印象です。
そもそも新築、中古を問わず、ここ最近のマンション価格は
高騰しすぎっ！私は、この物件が欲しいと思っている一人ですが、
価格次第では、断念せざる終えないです。

MRにはたくさんの人が見学にきていますよね。
私は平均的なサラリーマンですが、価格が４，５００万円を超えると
とても厳しいです。他の人たちは何故、この価格に手が届くんだろって
不思議に感じます。私も、周りからはそう思われているのかもしれませんが。。。

> No.24さん
モリモトは毎回このやりかたでやっているようで、川崎タワー・千鳥町もそうでした。
他のデベですとだいたい第1期何戸、第2期何戸という感じで小出しに販売しますが、その都度販売物件の価格は提示されています。
一回の販売でモデル毎に数件は価格提示があるので希望の階等が次回販売であれば待つ事が出来たりと融通が利いて、モリモトよりも顧客には親切かもしれません。

> No.25さん
私も築浅中古を並行して見ていましたが、やはり価格は高めでした。
マルエツの裏側で2件広告が入って価格を聞いたのですが、築3〜5年程度で販売価格より数十万ダウン程度の4千万中盤の価格提示でした。(ここ2年ぐらいは中古市場もかなり強気のようです)
それでも直ぐに売れてました。
当時5千万ぐらいの予算で考えていたので、この価格なら新築の方が良いと思って今に至っております。。。

確かに高いですね。
前に書かせて頂きましたが、ここ2年半程でこの近辺のMRを見てきました。
オーベル・アゼル・グランイーグル・エクセルダイア等です。
だいたい70㎡以上を中心に見てきましたが、正直あまり良い印象はありませんでした。

素人の目利きですが、エリアは同一として私が感じた物件の違いを書いてみます。
【良い点】
　①階高が高い
　　(先日エクセルのMRを見ましたが「天井低く！」と思ってしまいました、他も同様の印象だったかと)
　②二重天井(他は全て二重床のみだったかと)
　③ペアガラス(他は無かったかと)
　④100%駐車場
　　(グランイーグルは100%無料、エクセルは30%で2.2万〜)
　⑤駅近(オーベルは同等か)
　⑥EVが2台(4戸で1台)
【悪い点】
　①価格が高い(ディスポーザー・スマートキーなし、食洗機OPなのに・・・)
　②デベの評判がいまいち
　③北側住戸は環八に面している

【総評？】
土地の高騰がどの程度影響するのかは私には良く分かりませんが、仮に200万円/坪で5%上昇すると10万円ですから、20坪で2百万円上がる事になります。
車を所有していない人には関係ありませんが、駐車場価格が1万円違うと30年で360万円の差が出て来ます。
先日見たエクセルダイア南蒲田Ⅱは70㎡台の中層階で5千万円前後でしたので、2〜3百万円ぐらいの違いでしょうか。駐車場代を含めると逆転してしまう住戸もあるかもしれません。
あとは、上に書いた①〜③あたりがどの程度価格に反映すのか正直わかりませんし、まだまだ気付いていない悪い点もあるかもしれません。

この辺りを考えながら、妥当なのか？高いのか？(こっちのような気がしますが・・・)を判断していくしかないと思ってます。

物件相談とMR見学の業者さん依頼も検討中です。

MRみにいってきました。
環八沿いとは言え、駅５分、特急・急行停車駅、商店街充実ぶりなど
立地は悪くないと思います。
あとは、管理面が気になります。「マンションは管理を買え！」とよく言いますが、
管理とは、具体的にどのような管理をさすのでしょうか？？
ゴミ置き場や駐輪場の整頓ぐらいしか思いつきません。。。
モリモトの業務委託しているOMサービスって、評判はどうなんでしょうかね？

ここの物件を検討しているのですが、やはり値段は高めですねえ。
今の時期ですとやはりもう下がらないのでしょうか？
北側でも上層であれば音もそんなに気にはならなそうなんですが・・・
将来的な資産価値がこの価格設定で残るのかが疑問です。

この物件を検討中の者ですが、一つ悩みがあります。
この掲示板に来ているみなさんの意見をお伺いしたいのですが、
個人的見解ですが、現在、マンションの市場価格は高騰し
ほぼピークを迎えていると思います。
株と同じでマンションも安い時に買うのが理想だと思うのですが、
この価格が高騰した中で、マンションを購入することについて
みなさんはどう思われますか？
「気に入ったものが見つかった時が買い時」という言葉もありますが、
デベの思惑通り高値でつかまされると思うとなんだか悔しいです。。。

> No.28さま
私も初めてマンション購入を検討しているので詳しくはありませんが、小耳に挟んだ程度の事を記載します。

OMサービスの評判ですが、実際には管理人さんの人柄に依存する部分も多々あるようなので、一概に会社だけでは判断するのは難しそうですが、ネット上の掲示板等ではあまり評判はよろしくないようです。

また、知人が東糀谷のクレセントバードスクエア(モリモト物件)に済んでいるのですが、管理会社をOMサービスから他社に変更したそうです。
管理組合の理事の方がOMサービスの対応に不満があり住民に計って変更を実施したそうですが、残念ながら私の知人は詳しい事情までは知りませんでした。

ちゃんとした回答になっていなくて、すいません。

↑すいません、「東六郷」の間違えでした。m(__)m

＞No.31さま
No.28です。ご返答ありがとうございます。
以前にマンション掲示板で、他のモリモト物件をみていた時にも、
管理会社を他社へ変更（たしかバードスクエアではない）したという
記載がありました。OMサービスって、イマイチなんですかね。。。
でも、もし不満があれば管理組合を通して、変更させればいいということですね。

三井デベの管理は素晴らしいという評判をよく耳にしますし、
それも手伝ってか、三井の物件はリセールバリューがあるみたいですね。
このマンションも同じように、管理レベルが高くて価値あるマンションに
なることを期待したいです。

> No.29さん
> No.30さん
私の状況と考え方を書いてみたいと思います。
あくまでこう考えている人もいるんだなぁ〜程度に思って下さい。

【資産価値について】
まず投資目的か？永住目的か？で判断が大幅に違ってくると思います。
私の場合は、基本的に永住するつもり(万が一支払いが出来なくなったら売るかもしれませんが・・・)ですので実は深く考えていません。
30・40年後がどうなっているかまで正直考えてもしょうがないと思っていますし、建物の価値は無いに等しいのではないでしょうか。
税金等にも跳ね返って来るでしょうからチャント考えないといけないのですかね・・・
もし投資目的なのであれば、この時期にこの地域の物件を買うのはあまり良くないのではないでしょうか。

【この時期に買いなのか？】
地域等の限定がなく待つだけの余裕がある方は、もう少し様子をみた方が良いような気もします。地域を限定しなければ良い物件も出て来る確率があがりますから。
私の場合は、会社の補助がなくなる事、部屋が手狭になって来た事、で賃貸よりも買った方が良いと思い探し始めました。待っていると家賃の自己負担が増えますので、多少高くてもと勢いで買ってしまいそうです。
また、私はエリアを凄く絞っているので、待ってこの物件より良い物件(安い事も含め)が出てこなかった場合のリスク(私が知ってる範囲では本羽田に1件予定がある程度です)と、今これだけの金額を払って住む事が納得出来るかどうか、をこれから判断して行きたいと思っています。

なんとも言えない返信になってしまって申し訳ありませんが、参考まで。

モデルルーム行ってきました。
プレプレ価格も聞いてきました。
確かに、買いたいのか、返済は可能なのかなどを、
じっくり聞いて、検討の部屋を絞ってからの
価格提示。。。

それだけで胡散臭いのに（笑）

しかも、金額提示時、営業さんが一言。

『思ったよりお安くなりました！！！』

て、どんな価値観？と突っ込みを入れたくなるような
営業トーク。（まぁ、自社の物件を売っているのだからしゃぁないとは思いますがねぇ。）
ぜんぜん、客の心理とシンクロしてねぇし（笑）
確実に高い！！！と思ってしまいましたけど（汗）


モリモトの物件に魅力を感じていたものの、
モノづくりに対するクオリティが高いと感じていたものの、
ディスポーザーやスマートキーがなかったりでこの価格。
ちなみにエントランスドアや、回りの壁も吹きつけ塗装で、しょぼくなかったですか？
営業さんは、『シンプルな！』と紹介してましたけど、
ここでも、客の心理とシンクロしてねぇし（笑）
せめて、壁は、白のタイル貼にしようよ！なんて思いました。
（駐車場は確かに安くて魅力で、住人のことを考えてくれているが。。）


翌日に検討物件が売れましたと連絡がありました。

本当に買っちゃったんだろうか。。。

その方。。。

気になるところでございます。

プレプレ時や、会員販売時期に、だぁ〜〜れも買わなければ、
一般分譲時には周辺相場相当の価格に下げたりするのかなぁと、
いたずらに思ったりしてしまいますよね（笑）

こんにちは。
この物件高いですねぇ〜

プレプレ価格の提示時点で仮申し込みをさせたいからなのでしょうが、価格提示すのに根掘り葉掘り聞かれましたよ。
正式契約時にキャンセルされる事を避けたいのでしょうが、正直この段階でそこまで？って感じはします。

私は色々確認したい事があってMRに3回行きましたが、見学者も多くて中には価格を聞きながらローン返済の話しをしている方も数組見掛けましたので、確かに人気があるように見受けられます。

No.35さんのおっしゃる「一般分譲時の値下げ」を期待して待てれば良いのですが、賭けになりますしね・・・

>35
よく駐車場代が安いから良いと書いている方が居ますが、
駐車場代は管理組合の収入で、
物件価格は売主の収入になります。
惑わされないように。。

皆さんおっしゃる通り高いですよ。
それに価格の提示の仕方が不明朗ですね。

なので、提示価格を記載しておくと
Aタイプ　約68㎡　¥4700〜5400万（平均¥5050万）
Cタイプ　約70㎡　¥5000〜5650万（平均¥5325万）
Eタイプ　約80㎡　¥5600〜6500万（平均¥6050万）
でした。

ひょっとすると相手を見た上で、探りで色んな価格が出されているの
かも知れません。もしそうだとすると、皆さんが知っている価格とは
違うかも知れません。

比較用に、地価から（つまり人気や利便性の要素は入っている）から
参考価格を考えると

Aタイプ　約68㎡　20.62坪　約¥4550万（4〜5階）
Cタイプ　約70㎡　21.31坪　約¥4700万（4〜5階）
Eタイプ　約80㎡　24.22坪　約¥5300万（4〜5階）
です。これでも結構しますね。

参考価格は、13階建てなので平均の6〜7階での価格と言いたいところ
ですが、駐車場用の敷地もあるので4〜5階くらいでの価格と考えて
下さい。あとこれに階数・方角・隣接建物・間取りでの増減が必要です。

建物コストに関しては、外観は良いものの特別な費用はかかっていない
と考えています。可もなく不可もなくというところでしょうか。

さて私の印象は
地価からの参考価格でも結構な金額なのですが、現在の提示価格は
それよりも更に¥500万ぐらい開きがあって高すぎると思っています。

もちろん、たくさんの貯金と十分な収入がある人にはどうでも良い話
と思いますが、そのような資金余力がある方なら東急線沿線で検討？
しますよね。

No.38 マンション投資家さんの試算はだいたい的を得ているかもしれませんね。

でも、先日聞いて来た南蒲田の他物件は、土地は高いのでしょうがさほど便利でもなく物件的にも見劣りしましたが、それでも「3F 南向き77㎡で約5,200万円」でした。
南向きで考えると、提示価格と参考価格のほぼ中間と言った辺りでしょうか。

どこのデベも強気なのが現状なのですかね？

たくさんの貯金と十分な収入が欲しい・・・

担当営業に聞くところによると、
このマンションの平均坪単価は２５５万円だそう。
この単価はかなり高いと思います。
でも、最近の神奈川＆２３区の市場価格の異様な
高騰から考えると、これぐらいの価格を提示されても
「ま、こんなもんか。。。」
と思ってしまうのは、私だけ？？
平均的サラリーマンでは、一戸建てのみならず
マンションすら買えない時代になってきた（悲）

みなさん今日の日経ワールドビジネスサテライトをご覧になりましたか？

ニュースの内容は
・REIT価格の下落
・不動産会社の株価もすでに18％下落
・外国人投資家の買いが→売りに変わった（先月あたりから。今月も）
・マンションブームの終焉
等々でした。

ニュースの結論としては
マンション価格が今後どうなるかについてはボカしていましたが
下落の可能性の警鐘は鳴らしていました。

私の考えでは
ズバリ、これから1年でマンション価格はメッチャ下がります。
（みなさんも薄々気づかれているとは思いますが）

私のホンネは
ここは90戸もあるので売れ残ると思いますから、できることなら
それを下落した相場環境下で安く買いたいです。

みんなで買い控えして全戸半年後にでも抽選できたら安く変えますね（笑）
だからこそ、営業さんは焦らせて何とか早く買わせようとするのでしょう。

上記内容中の、外国人投資家の買いが→売りに変わったとは
もちろん不動産投資における買いが→売りに変わったということです。

外国人の投資資金引き上げが始まったということを指していますが
ニュースではサブプライム問題が影響してるとのことでした。（当然ですね）

そんな投資家さんのことなんて良く知らないし関係ないよ、とお考えになる
かも知れませんが、実はこれが東京の不動産価格のリード役だったのです。

今後しばらく出てくるマンションはデベロッパーが高い土地代を払って開発しているものですからエンドユーザー価格はしばらく変わりませんよ。

今起きている不動産価格の下落は我々消費者とは当面の間関係のないずーっと川上でのお話です。消費者が恩恵を受けれるタイミングはサイクル的に２〜３年後では無いでしょうか？

＞37さん
わからないので、教えて頂きたいのですが、

＞駐車場代は管理組合の収入で、
＞物件価格は売主の収入になります

ということは、もし管理組合が変更になった場合は駐車場代の変更もありうる。ということでしょうか？

確かにその場合は駐車場代のことを組み込んでローンを考えているのは危険だとは思いますが、要は毎月払う金額が変わらないのであれば、この物件はお得ではないかな。と思っています。

徒歩5分で駐車場が1万以内というのは都内、しかも城南地区ではなかなかないと思うのですか。。。
ディスポーザーがないのがとても嫌なのですが、やはり立地＞ディスポーザーだと思っていますので前向きに検討中です。

また、商店街、スーパーも充実しているので、町工場的な雰囲気は否めませんが、とても住みやすい街ではないかと思うのですが…

MR行って来ました。おおよその価格も教えて貰えず、検討のしようがありません。足元を見られているようで、ここの会社はこういうやり方なのでしょうか？

> No.44さん
駐車場代は微妙ですね。

個人の負担で考えれば目先安いのは確かで、毎月の支払いはお得なのですが、管理組合の収入＝マンション管理費及び駐車場のメンテ・修繕積み立て費等となります。(会計上マンション本体の修繕費と別になっていなかったりと後々問題になるケースも多いようです)

そう言う意味で物件は高いけど駐車場が安いからお得とは、単純に行かないような仕組みになっているみたいです。

この辺りは今後公開されるであろう、管理運営規約や重要事項説明・修繕積み立て計画等を良くチェックする必要がありそうです。

> No.45さん

№2・3・4あたりをご覧下さい。

なるほど、デベロッパーさんは土地を過去に高値で仕入れているので
仕入額の変更ができない以上、現在進行中のマンションの価格は
下がることはないという考えですね。

デベロッパーさん側の事情についてはわかります。でも
・土地価格は今年がピークで、過去の仕入れ時期はもっと安かったこと
・今の価格は今後も上がることを前提とした値付けになっていること
・それに呼応するマンションブームが継続する前提になっていること
がありますよね。

ニュースでは、マンション価格は70㎡の平均価格において、ここ２年で
1000万ぐらい上がっているとの報道でした。つまりそれは逆もアリという
ことだと思うのです。まあ、あくまでもユーザー側の（勝手な）意見として
聞いておいて下さい。

私はもっと早く下がると思いますが、仮に下落が２〜３年後だとしても
つまり今買うならそれは現在の高値で買うということを指していますから
買った後１〜２年で、資産価値がズドーーンと下がっちゃうことを意味
しています。それもまた悲しい（涙）

難しい買い物ですね。

> No.44さん
すいません補足です。

管理組合はあくまで住民が組合員となる組合です。
後々、管理を受託するOMサービスを変更する事は可能かと思いますが、管理受託する会社と管理組合の収支は関係ありません（委託費用を除く）ので、もしメンテナンス費や修繕積み立て費が不足するような事態になった場合は管理組合（組合員＝住民）で協議して駐車場の値上げなんて話も出ないとは限らないと言う事です。

37です。
上手く説明できませんが。。。

既にほかの方が答えてくださっていますが、
管理組合＝マンションを買った人（持ち主）の団体です。

管理組合は、管理会社に管理を委託（お願いする）して、管理業務を行ってもらいます。
例えば管理が悪いからと、管理会社を変えることはあっても、管理組合のお金が全部取られちゃうということはありません。

駐車場代として集めたお金は、管理組合のお金として、実際に管理に使ったり、将来の修繕積み立てにあてたりします。

つまり、駐車場代を安く設定するのは、見た目の安さを出すためで、売っちゃった後はデベロッパーにはぶっちゃけ関係ないと言う考えの裏返しです。（それで管理組合のお金が足りなくなれば、区分所有者でかねだせばいいじゃんって言う、他人事な考え方です）
特に機械式駐車場は維持メンテナンスに相当な費用が発生すると覚悟しておくべきかと思います。

ここは無料ではありませんが、極端な例としては駐車場無料とか５００円なんてやっているところは、あとあとこういう問題が出てくる可能性高いです。

物件の購入代金として支払ったものは、デベロッパーの懐に入りますので、それが後から管理組合に戻ってくることはありません。


駐車場無料　問題
などで検索しますと、より分かりやすい説明が出てくるかと。

長くなってすいませんでした。

もうすでに中・低層階はほとんど申し込みが入っていて選択できる部屋がわずかだね。いくら割高でも今の時代迷ってる時間は無いかと。

今朝電車の吊広告で見た、9月15日発売の読売ウイークリーの記事が気になって仕方ありません。この物件を含め、今マンションを買うべきか迷っているのですが、まずはマンションでなく本を買ってみようかと。

申し込み状況のほんとの所が知りたいですね。

「待って安くなったら？」「待って買えなくなってしまうのでは？」と言う気持ちとが錯綜しています。

エリアを広げて待つのが最良なのかもしれませんが、どちらにしろ決断する何か良い材料がないものか・・・

この記事ですね。
http://info.yomiuri.co.jp/mag/yw/

9/15日発売ですか、私も買って見ようかな。

それですそれです。気になります。

＞46さん、37さん、49さん

44です。わかりやすい説明ありがとうございます。
特に機械式はメンテ代がすごそうですね…
でも、郊外じゃない限り、機械式であるのはしょうがないかなと思ってます。
ちょっとこれからまた調べてみますが…

しかし、本当に迷いますよね。
迷っている時間はないと思うのですが。。。

読売ウィークリー読みました。
予告広告でつって、来た人に高めの予定価格を教えて反応を探る販売手法が限界に来てますね〜って話が書いてあります。
どこかで聞いたような。

あとは駅別の価格変動も書いてありますが、糀谷は出てませんです。
ただ、正直割高だと私は思います。現に川崎のタワーは完売したようですが、このデベの新川崎の物件も売れてませんし。

> №57さん
聞いたどころか正にって感じですね。w

私も最近勉強を始めたばかりで詳しくはないのですが、糀谷と新川崎を比較するのは難しいですね。
新川崎は駅まで少し距離がありますし、何と言っても神奈川と東京の差があります。
糀谷駅周辺の再開発、羽田空港の国際線化計画もあり強気の要因かもしれません。

もしお子さんが居て区外から検討されているのであれば、大田区は子供の医療費が中学生まで無料になります。
川崎市は幼稚園まで（小学校入学前）だった気がします。
こんな事も考え出すときりがありませんね。。。

私の担当した営業は、羽田国際化に伴う京急蒲田の再開発についても
売りにしていましたが、自分で情報収集したところ開発の完了予定は２０年後
（ちなみに京急羽田線高架事業は２０１４年のようです）とのこと。
営業からは、キレイなプレゼン資料をみせるだけで時期が
いつになるから一言も言いませんでした。
そんな先の話を持ち出されてもって感じです。
羽田の国際化にしても、まだ不透明な要素が強く
実際に国際化される目処はたっていません。

不確定要素をあたかも、既成の事実としてぺらぺらしゃべりまくったり、
またノルマに追われているのか、「悩んでいるうちに無くなりますよ！」
とあおる営業姿勢は、正直、モリモトに対する信頼感がなくなりました。
営業と話すことで、お客様本位ではなく、業績重視のモリモトの社内体質を
肌で感じてしまった気がします。
他の掲示板でも、あまりよい噂は聞きませんでしたが、まさにその通りでした。

私の担当が、たまたま悪かっただけかもしれませんが、
他の検討しているみなさんも、「本当にモリモトは信頼できるのか？」
よく考えてから物件の購入をしてもらいたいです。
私は、モリモトの建物は好きですが、会社の姿勢にイマイチ信頼感を得ることが
できず、この物件については見送りにしようと決めました。

>58さん
私はこれまで都内ですが、糀谷と新川崎で、都内と神奈川の差は感じていません。
それから糀谷駅の再開発といってもたかが知れています。それを言うなら大鳥居はすでに地下化され、昔とは変わりましたが、「で？」って言うレベルです。
萩中公園も、プッシュするほどのものとは思いませんし。
マルエツ裏の物件の価格を思い出すに、やはり割高かと。
建物はきれいなのが出来そうですけどね。

読売ウィークリーは見てないですけど、鉄などの材料費や人件費
考えると下がる要素あるのかな？
金利も完成する頃は４％台になってそう！

景気が再び悪化した指標（成長率マイナス）を示しているのに
金利が約１年で４％になるなんて、購入をあおっている以外の
何物でもないです。だいたいどの金利のことですか？まったく！

モリモトの人もここを見ていて、それこそ早く買って欲しい
という思いも含めて、他人のフリをして書き込みをされることも
あるでしょうけど、嘘はいけませんよ。

＞６２さん
その通り。　奴等はレスを毎日チェックしてますよ。
特に各物件の担当ニーチャン、ネーチャンは。

> No.60さん
No.58です。
チョット誤解があるようなので、補足させて頂きます。

神奈川と東京の差と言ったのは土地の価格を考えてました。
ピンポイント比較した訳ではありませんし場所に寄っては違うのかもしれませんが、鹿島田と糀谷では５〜１０万円/坪ぐらいの価格差があるのではとないかと思い記載しました。
すいません、新川崎の販売価格を確認していないので価格に反映されているかも知れませんが・・・

再開発の件についてですが、今よりはキレイになるかとは思いますが、特に恩恵を受ける程の変化とは私も思っていません。（私は地元住民です）
あくまでモリモト（営業が？）がこの点を誇張して強気の販売価格を設定してきているのでは？と言う意味です。

あとこの物件の話とは関係ありませんし地元住民だけの話（他から移って来る方にはわからない変化）ですが、大鳥居駅の地下化は車に乗る私としては環八・産業道路の交差点が渋滞しなくなって凄く便利になったと思います。ほんの少しではありますが駅周辺のお店も増えましたし、駅の利用者としては雨の日の電車待ちに傘を差さなくて良くなったので良かったです。（笑

>64さん
60です。私も半地元です。。
私は、坪単価の話ではなくて、新川崎も売れ残っているし、糀谷も同様な強気な価格だなと感じるということです。
大鳥居の交差点は、信号の変わり方を変えてから、通りにくくなりました。地上で交差していた頃に比べればマシですけどね。
あとは、話変わって、糀谷や大鳥居の住人は、京急蒲田の再開発はあんまり関係ないかなと思います。あそこでわざわざ降りることもニイハオで餃子食べる時くらいしかありませんし。

この辺は、まだまだ土地もあるし、焦る必要も無いなと思ってます。

モリモト程度の売主では資金繰りも楽じゃないんでしょうね
建物はそこそこいい物を造ってるのに、販売の仕方に問題がある
（嘘をついて煽ってでも早く売ってしまわないと会社の資金がもたない）
これは他の物件でもお約束のように出ています

> №65さん
№64です。

まだ土地ありますかね？

私が知ってるのは、今回物件より駅から遠い本羽田のコスモスイニシアしかありません。（かなりの価格との噂がちらほら・・・）
また、地元（城南地区）重視のグランイーグルや東邦の物件は正直レベルが低くて買う気がしません。

どこか良いデベでこの地域のマンション建設予定をご存知でしたら是非教えて下さい！

> No.65さん
すいません、追加で補足です。

京急高架化に伴う再開発は周辺広範囲に渡る計画です。（以下参照）
http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/koutsu/ekishuuhen...

私が言いたかったのは、京急蒲田ではなく糀谷の部分についてでしたが、京急蒲田の方は蒲蒲線が出来ると便利になるかもしれません、でもその頃には隠居してるかも。w

開発計画は無いよりあった方が良いと思ってます。（立ち退き等になる方には申し訳ありません）
不動産を買うわけですから長期的に（子供の時代まで？）考えれば資産価値向上の要因と捉える事も出来ますが、まだまだ先の話だから関係ないと言えばそうも言えます。

一体どっちなんでしょうね？w
頭の中が堂々巡りで一向に整理が付きません。。。

単純ですよ。今は不動産に関してはバブルなんですよ。
バブル期にマンションを買う必要がありますか？

知識のない人ほど買わされることが多いようです。
「将来上がる」とか
「このあたりではもう出ない物件」とか言われて
あおられてローン組まされて
虎の子のお金と将来の収入の大半を注ぎ込むことを
約束させられて。

バブルと言う言葉があまり報道されないのは
一方で不動産以外の物の価格が上がってなくて
むしろデフレ傾向があるからです。

私は仕事柄羽田に行くことが多いのでここを検討して
いたのですが、価格を聞いたところ高すぎて大損する
ことがわかっているので、見送ることに決めました。

No69続きです。
僕は糀谷に多少の愛着があるのでこの物件を考えていたのですが
友人に糀谷って知ってる？と聞いたところ
「それどこのこと？東京？」という反応
実際に連れて来た時には
「大田区の中の葛飾だね」という言葉
悪意はないようだったので、当たらずとも遠からずと思いました。

決して人気があるところでなく、地元の良さを知ってる人だけが
検討するところだと思いますので将来的価値を云々できるような
物件ではないと思います。

> No.71さん
その友人ってどこの方ですか？

確かに糀谷の知名度も低いかもしれませんが、JRの駅名ならともかく東京出身者でも各地のローカルな地名（駅名）なんて全然知りませんよ。

高級？な東急沿線でも久が原・雪谷・奥沢なんて、近辺にに馴染みが無いと普通は知らないですもん。

まぁ地元住民はみんな下町だと思ってますので、葛飾と＝でも全然気にしないでしょう。

横から入ってすみません
72さんの言う通り知らない地名って多いですよ。
でも、みんな知ってるような所でないと資産価値を維持できない
というのも言えるでしょうね。
あ、ちなみ私はよそから来た東京在住者ですが雪谷はわかりますよ。

私は糀谷に引っ越すとき（都内からです）、駅名読めませんでした。
みんなに糀谷っていっても通じないので、羽田の近くとか、蒲田と羽田の間とか言ってます。

土地は、私は仕入れ担当の不動産会社社員じゃないので、良く分かりませんが、マックのところとか、その横（の横）のリムジン屋のところとか、リンガーハットとか、通り沿いで見ても幾らでも可能性があるところがありそうな気がしてます。私は環八沿いより、内側がいいなと思っていますが、実際、前のマルエツのところはワンルームマンションになってますし、いまのマルエツだって若しかしたら。
って考えると、糀谷で焦る必要ないなと思ってます。

3連休でどっと申し込み来るかな？
一番上の9000万の部屋申し込み入っているらしいよ。

> No.74さん

私は生まれからこの近辺ですが、「羽田の近くとか、蒲田と羽田の間とか」この表現は良く使ってますよ。w

マックとリムジン屋？の所は期待薄だと思います、確か東京ガスか電力の土地でマックは期限付きで借りてるようで、敷地内になんかの設備まで設置されてます。

リンガーハットは土地が小さいです、せいぜい30戸ぐらいの駐車場なし物件ぐらいしか建たないのでは。。。

マルエツは糀谷駅再開発のタワービル（２棟）？に入るような話を不動産屋がしてましたので、もしかしたら可能性はあるのかもしれませんが、まだまだ先の話になりますね。。。

高い買い物なので、みなさんのように資産価値なんかも考えながら、
いろんな物件で悩んできました。

ただ、資産価値も大事ですが、
いい時期（住み替え必須時期）に気に入った物件に住みたいと思うのが、
私としては大きくて、買いそうです。。。

手放すときに、資産が下がっていても（住む年数にもよりますが）、そこで過ごす時間と満足感が大事だと割り切って覚悟を決めた感じです。（笑）
子供が自立するまでは、20年ほどありますので、その間は手放す気がないです。

元が取れたっていうのではないですが、それだけ住んだら資産云々では無い気もするんですがねぇ？

こんな考え方あぶないですかね？

できれば、同じマンションにはこんな感じの価値観の方が増えるといいなぁとも思っています。

こんばんは。

私も基本的な考え方はNo.77さんと同じなのですが、色々調べるとマンション購入判断の１〜２割（もしかすると３割？）は販売会社の評価との声もあり、正直モリモトの評判の悪さが引っかかってはいます・・・

しまし、私はこの地域にこれ以上の物件が出てくる可能性が低いと思っています（２年以内ぐらい）ので、現在は色々な本やサイトを見ながら物件単体（販売会社抜き）の評価をしているのと、私のライフプランにあった返済計画が建てられるかを中心に調査・検討しています。

> こんな考え方あぶないですかね？
ココの書き込み等でも色々な意見が出ていますので、正直自分の判断が正しいのか迷いが生じる部分もありますが、１０月末の正式契約までにしっかり判断して行きたいと思います。

たしかにモリモトの評判は不安要素の一つでもありますよね。
しかし準大手デベはどこもそんなに評判いいところないですよね。
クレッセント川崎のレスも荒れたりしてましたが、結局完売してますし、大丈夫じゃないかなぁ〜と思ってしまっていますが…
もらった資料の「Ｑナビ」もちゃんとつくってあって、とてもいいと思いました。

うちも買いたい時期が買い時と思ってます。
資産価値も大事ですが、徒歩5分・駐車場100%・いちおう大田区（笑）というのは自分達にとってかなりポイント高いです。

準大手の評判が良くないのは仕方ない。それだけのものでしかないから。
問題なのは、このあたりの場所だと大手のデベが物件を作らないので、それを良いことにモリモト君が大手並みの値付けをしていること。
もし近くに三井や野村不動産の物件があれば、競合で負けて今の値段はあり得ない。グランイーグル相手に自分の方が大手だという顔をしているということ。いずれにせよ物はショボイよ。見た目だけで勝負だね。

確かに、このあたりで野村のプラウドなんて出てこないでしょうね（当然か）
モリモトの物件は大手の競合が出るような地域では
例えばピアースコード目黒洗足の場合、新築で2戸ほど売れ残り
すでに三井のリハウスで紹介されてますもんね。
みなさんおっしゃるとおり、２流なのに高過ぎなんですよ。
車でいえば見た目の良くなった韓国製ってとこでしょうか。
でもあれは安いからなぁ。

> No.80さん
> No.81さん
おっしゃる通りこの地域には大手の良い物件が出て来ません。

この際、価格が高いのとモリモトと言う事を別にして物件本体の評価で、何が「しょぼい」のか「二流」なのか教えて頂けると助かります。

価格の割りにこの設備が無い等でも構いませんので、是非アドバイスして下さい。

ディスポーザー
ICキー

が無い！

糀谷　糀谷ァ　糀谷　ｏｎ　ｍｙ　ｍind ♪

> No.83さん
> ディスポーザー、ICキーが無い！

上記は、既にみなさん書かれていますので、今購入を迷われている方は折込済みではないでしょうか。

素人の気がつかないような、理論的もしくはインパクトのある指摘はありませんか？

ディスポーザーはディアナ系のモリモトの中でも高額物件か一部の大規模
（と言っても三鷹のタワーだったかな）の物件に限定されてるよね。
まあディスポーザーがどこまで重要かは分からないけれどもあれば便利、
なければ無いなりの生活をするのでといった感じかと思います。

価格って上でありましたけど一番高額なのが９０００万ですか。。
しかも申し込み入ってるってすごいですねぇ。

資金力があり、かつ糀谷という街にこだわりのある人は、この地域で
出るマンションとしてはエントランスも内装もお洒落な部類のものに
なると思うので買っても良いと思います。

転売を考えると今販売されてる物件は損する可能性が大なので、永住
する予定であれば良いのではないかと。

カラーセレクトの3タイプがどれも微妙〜

こんな感じでしたねぇ〜

画像アップのテストを兼ねて。

MRの写真を100枚ぐらい撮ったので確認したい方はリクエスト下さい。

糀谷っていう街にこだわりがあるわけではないんですが、大田区で探してて、交通の便のいいところってあまりなくないですか？
JRを除くとあとは京急・池上線・多摩川線（目黒線は田園調布なのでムリ＾＾；かな）と浅草線ですかね。
池上線・多摩川線はどっちにしろJR蒲田乗換、浅草線は横浜方面は×。
そうなると糀谷という駅は便利な方に入るんじゃないかな〜と思うのですが…

今、糀谷に住んでる方は交通の便についてどう思われますか？

ちなみに営業マンは地元の方の検討が6割ぐらい。って言ってました。
あとは他区、それと大阪？とか地方の方もいる。って言ってましたが…

＞88さん
モデルルームってバシバシ写真撮っていいんですね〜。
今度うちも撮ってこようと思います。

> №89さん
交通の便は正直微妙です。
私は、実家が大鳥居5分・昔久が原3分・現糀谷3分の居住歴です。

昔の京急蒲田〜羽田折り返しの3両当時と違って、今は羽田空港からの直通で非常に便利になりましたが、勤務先等の目的地によって便利さは違ってしまいます。

目的地がJR(京浜東北沿線)であれば東急の方が便利な気がしますが、JRでも山手線乗り換えや都営地下鉄等の場合は糀谷からの方が便利ですし、品川・横浜が目的地の時も乗り換えしなくて良いので京急が便利だったりするかもしれません。

私はたまたま浅草線・三田線沿線が勤務地でしたので、久が原のときは結構不便でした。

また、糀谷からはざっと浅草線方面・横浜方面・蒲田折り返しの3種類が走ってますので、昼間の時間帯等は時刻表をチェックしてから駅に向かわないと凄い待たないといけない場合があるので注意が必要です。

東急だと来た電車になんでも乗れるので楽と言えば楽です。

まぁネットでも携帯でもチェック出来る時代なのでたいした手間ではないと思いますが。

写真撮影は特になにも言われませんでした、まぁ内心はあまり歓迎されないのでしょうが、断わられる理由はないですよね。

バシバシ行きましょう！（笑

＞90さん
参考になりました。ありがとうございます。

確かに土曜日に糀谷⇒品川方面に行く時、あまりの電車のなさにびっくりしました。
しかし、今後の羽田の新駅と高架化により、ポジティブなダイヤ改正がおこなわれるのでは？とかすかな期待があります。

それと朝は第一京浜の混雑で無理でしょうが、遅い帰りの時はJR蒲田⇒バスで帰宅。という利用もアリかな。と思ってます。

ちなみに基本JR利用がメインです。
しかし第一希望の大井町が高すぎて…（泣

> №91さん

糀谷の高架化よりも本線の高架化の方が早いかもしれませんね。
まず、片側（登り）が先になるようですから踏み切りの渋滞は激減するかと思います。

そうなるとバスでJR蒲田利用もずいぶん便利になるのではないでしょうか。

私は飲んで遅くなるとJR蒲田から歩いて帰りますが、20分ぐらいで帰れます。空いてればタクシーですが・・・（笑

大田区でということで、糀谷を選ぶと、期待ハズレだと思います。
ダイヤ改正は、昔の京急蒲田止まりのみ、ホーム渡って本選への乗り換えが必要だった時代に比べれば１００倍便利になっていますので、これ以上は期待薄かと。いつのまにやら空港線内止まらない電車も増えてますし。ただ浅草線直通は、横浜方面から来る電車に比べて空いていますので、気持ちは良いです。
朝晩、自分で駅に行ってみて、且つバスにも乗ってみて（蒲田行き、蒲田から）決められた方が宜しいかと。

今週末に建築説明会があるとの連絡がありました。

申込み済みのみなさんは行かれますか？

また、この手の建築説明会って素人が聞いてわかるものなのでしょうか？

聞いて損することはないですけど
営業はたくさん集客して人気があるように見せる、思わせる。
それがポイントな訳です。
だから、高いのでもう買う気は失せちゃたんだけど、という
皆さんにもわざわざ電話があったでしょう。

買うと決めている人は大いに行って下さい。
迷っている人は行ってはいけません。（ターゲットはあなたです）
買わないと決めている人は行く必要がありません。

私はしましたよ。

手付金も無いし口頭だけですので。
この後ローンの審査だけ書類出さないといけないようですが。

正式契約の10月末までじっくり考えるつもりです。

> No.95さん

そう言った話ではなく、

どんな説明があるとか、どんな点を注意して聞いた方が良いとか。

なんかアドバイスが頂けたら助かります。

建築説明会に行って来ました。

22日(土)の午前に行ったのですが、10組ぐらいの方が居ました。

内容は、今まで営業から聞いてた話やＱナビに若干の補足程度で特に新しい情報はありませんでした。

さて・・・・

> さて・・・・

続きは？

要望書だしますか…

要望書の提出は10/6ぐらいからと言われました。

みなさんは様子見なんですかね？

現時点で90戸中どのぐらい申し込みが入っているのでしょうか？

どなたか営業さんから聞いてますか？

申込、何件入ってるんでしょうね。
D.Eタイプが人気と言っていましたが。

しかし、この物件あんまり人気ないんですかね〜。
結局、平均坪250ぐらいでしょうか？

施工の松村組ってやばそうな会社かな？

民事再生法の適用を申請
建設業法に基づく営業停止処分

> No.105さん
私は中階層のEタイプで要望書を出そうと思ってます。
でも、高いのでD・Gタイプも気になりつつ・・・

私が聞いた範囲の中階層で坪単価を計算するとだいたい240〜260ぐらいでしたので、平均はだいたいそんなもんじゃないでしょうか。

>No.106さん
一番最初に物件概要が出た時に知人(公共施設の設計をしている一級建築士)に聞いてみました。

ゼネコンとしては中堅よりやや下かもしれないけど、堅実なイメージがあると言っていました。

おっしゃる通りバブルがはじけて民事再生しているので、堅実かどうか疑問にも思いましたが、知人は建築に関する話をしてくれたと思いますので、すなおに評価しています。

排除命令・営業停止は最近の話ですね、個人的見解ですが「いわゆる談合」ですので、これを気にしていたら大手ゼネコンほど酷い状況でどこのマンションも買えないのではないでしょうか？

＞107さん
我が家もE・D・Gで検討しています。
Dが動線的に便利そうですが、やっぱり75㎡〜は欲しい。と思っているので予算と睨めっこ中です。

Gは中住戸なんだよね...
しかも向かいのマンションのことを考えると高層階にしたいし。

> No.108さん
同じ悩みを抱えてるようで。(^_^;
Dのキッチンからバルコニーの流れは良いのですが、キッチンがカウンターじゃないんですよね。
広さ的にもどうしてもEと比べると見劣りしますし。
でも、Eは高い・・・

> No.109さん
Gもキレイな間取りなんですが、東で日照時間が少なそうなんですよね。
今が6Fの南向きで凄く日が入る為、差が激しそうで。
東側の環八沿いのマンションは、6・7Fぐらいでしたっけ？

私も要望書だしましたよ。
以前の書き込みで、価格が割高との意見がありましたが、皆さんご存じのように城南地区については分譲マンション用の土地がなかなか出なくなっているとのこと。現在、蒲田付近のデベの土地取引価格が320万くらいまで高騰していることを考えると、今買おうと思っても決して割高ではないと判断しました。現在の取引されている土地が2,3年後に売り出されれば、利益分がのりますから結構な価格になると思います。ま、それでもバブル期の半分ほどでしょうが。私の予想としては、さすがに価格をつり上げては売れなくなるので、今より一回り狭いようなマンションが主流になってくると思います。価格据え置き、内容減のポッキーみたいなものか。
土地の価格のサイクルは以外に長いことを考えると、今が買いかなと。土地がまた下がるかもと言っても不便なところから始まりますから、糀谷と言えども、駅近物件の資産価値は「大」と判断しました。敢えて言うならカードキーなどの設備が欲しかったかな。

>111さん
＞城南地区については分譲マンション用の土地がなかなか出なくなっている

大規模の物件はさすがなかなかでないですが、小規模の物件がずっと出ますよ。また、売り残りの物件も数件がありましたよ。先日値下げの物件もでました。

> No.111さん
私も今日要望書出して来ました、Ｅタイプです。
ディスポーザーとカードキーが付いていれば文句なし(価格以外は)だったのですけどね。
「重要事項説明書」「売買契約書」「長期修繕計画」のドラフト版ももらって来ました。
頑張って読まないといけませんね・・・
営業さんは、仮申し込みと要望書合わせて約40戸ぐらいの申し込み状況と言ってました。
Ｄ・Ｅタイプに集中ぎみのようなので、全体的には売れてないのに抽選なんて事にならないと良いのですが。。。

21日に管理説明会が開かれますね。
同じく21日の夜には抽選結果がわかるようですが今のところ倍率は
1倍に抑えられているようなので現時点で申し込みした人は希望の
部屋になりそうですね。

> №114さん
管理説明会があるのですね。
聞いてませんでした・・・

もし抽選になった場合は、22日の朝と聞きました。
基本的には抽選にならないように倍率を1倍に調整しているようなので、そのまま行けば21日の夕方に確定の連絡を入れるとの事でした。

手付金を用意しないといけませんが、10%って高いですよね・・・

> No.115さん

ここの物件の10%だと私のネットバンキングの振込み
上限価格を超えてしまいます。

5%以上は保全措置をとるように決められているようですから
変に安いよりはいいかと思ったりしてます。

管理説明会は営業さんからそのうち連絡があるとおもいますよ。

> No.116さん
同じ事を気にされてますね。
確認したらネット振込みの上限を1千万にしていたので、大丈夫でした。(^_^;

手付金の件ですが、保全を考えればおっしゃる通りですね。

でも金利を考えると、仮に10%で5百万支払うと年利0.5%で1年半で37,500円になります、5%だとすると18,750円お得になります。

初めてマンションを買うもんですから、なんか納得出来ないんですよねぇ〜

こんな考えは変なんでしょうか？

申し込みされたみなさん、重要事項説明書読みましたか？

Ⅲ[Ⅰ](1)①にH19年6月20日付けで改正された建築基準法の前の建築基準に基づいて着工と記載されています。

これが所謂「既存不適格建物」と言うものに当たるのでしょうか？

また、建築基準法の改正では構造計算判定等の法律が変わっているようですが、もし詳しく調べている方がいらっしゃれば実際にどんな影響があるのか教えて頂けると助かります。

建築には詳しくないけど
そんなこと言ったら今建っているマンションや6/20日前に審査通した
全国のマンションが「既存不適格建物」になっちゃうんじゃない？

「既存不適格建物」ってたとえば条例とかで建替え時に同じ容積率の
建物が建てられなくなるとか。でも今後どんな条例ができてくるかわ
からないから気にしてたらいつになっても買えないよね。

> No.119さん
確かにおっしゃる通りですね、でも改正の内容によってはそう言うケースもあるのではと思いますが。

いちおう私が調べた結果を記載します。
今回の改正内容では、「既存不適格建物」にはならないようです。

大田区の条例改正等も今のところなさそうですし、目先は問題なさそうですね。


夕方、申し込みは1倍で抽選なしと連絡が来ました。
明日手付金の入金で、木曜日に正式契約の予定ですので、よいよい大詰めです。

振込み終了。
うちは金曜日契約です。
スタイルオーダー悩みますね...