クレッセント萩中（物件検討）

２階と最上階(１３階)を除き、各フロア８戸の設計です。
環八に面した居室と反対側では５００万円程度の価格差があるようです。
駐車場は東面に配置され、平置き２台と機械式駐車場が１００％設置。
最上階の１００㎡は９千万円前後、中層階の８０㎡で６千万円程度らしい。
正式な価格は初回訪問時には開示されず、改めて訪問した際に通知されるそうです。

土、日のＭＲ訪問は３週間先まで予約が埋まっているとのことで、人気の
高さはうかがえるが、これでは早い者勝ちを煽られているようで・・・

因みに９月２２日(土)から２４日(日)に正式パンフレット発表らしいが、
気に入った部屋はこの時点では手遅れかも。(抽選会は１０月下旬だって)

それにしても、価格がハッキリしないのは客の反応で根付けをするという
ことでしょうか？

モリモトの通常の売り方ですね。
始めに会員向けに先行・優先販売を行います。
一般販売開始に先駆けて1ヶ月ほど先行したスケジュールですかね。
この段階で約半数の間取りを会員に販売します。
要望が重複しないように営業同士で調整を行っているようです。
こうして会員に一通りさばいた後に、一般販売が開始されます。
早い者勝ちという意味では、会員販売時期に購入出来ないと
すでに遅いということなんですよね。

私もMR見学に行って来ました。

MRが1部屋しかなかったのが残念でした・・・

今まで私が見た近隣の物件では良く出来ているように感じています、MRの間取りもあると思いますが階高があるので予想以上に広く感じました。
やはりディスポーザーがないのがチョット残念です。

価格は平均で250〜300/坪になる予定と言っていましたが、相変わらずのモリモト商法で再度行かないと教えてくれないようですね。

ダイナシティ糀谷やエクセルダイア南蒲田IIあたりと価格比較しているような事も言っていましたので、やはり見学者の反応を見ているのでしょうね。

私は大田区在住なのですが、この辺りは便利ではありますが区内では下町の範囲に入る場所かと思いますので若干高いような気はしています。

№2さん同様かなり煽るような発言はありました。
MR見学が30件/日×6回(週末3回)で180件+平日で200件以上と言ってましたし、その他の問合せを含めると1,000件なんて事も言ってました。(笑
この会社はほんとに煽る商法が好きなようですね・・・

私はこの地域で購入を希望しているので価格次第では早期に決めると言ったら、来週改めて連絡しますという事になりました。

どこまで開示してくれるのかわかりませんが、連絡を待ちたいと思います。

みなさん価格以外で物件について何か気になる点などありませんでしたか？
私は子供が寝てしまって細かいところを確認出来ないまま時間切れ(こちらの都合)になってしまったので、何か情報があればお教え頂けると助かります。

結構人気物件なんですねぇ〜。

ところで、MRいかれた方にお聞きしたいのですが、
車寄せはありました？

情報として、出てないので、もしかしたらないかなぁ。。。

№5さん
車寄せはありませんね。
以下の敷地計画を見て頂ければわかりますが、メインエント
ランスは環八側の歩道に直接面しています。

　http://www.morimoto-real.co.jp/cr-haginaka/shikichi.html

荷物の積み下ろし等の短時間であれば東側が私道でかなりオフ
セットしていたように思いますので、そちらに停車可能かとは
思います。

すれ違いの幅があるか未確認ですが、もしかしたらシャッター
ゲートの前とかも停車出来るかもしれません。

住人の方であれば駐車場に面したサブエントランスで家族の乗り
降り等をする事になるでしょう。

車寄せを設けるスペースはなかった模様で、車寄せの代わりにオート
シャッターから突当りにある平置き２台の駐車場までの直線路が乗降
エリアになりそうです。
建物への出入り口もこの辺りにあります。

また、環八の反対側の境界道路は№６さんのコメントにもあるように
私道ですので、車両の通行が可能な幅員はあるものの果たして旧来の
住民が車両の往来を了承するかどうかは不明です。
先日の見学時にも車両の通過痕跡は確認できませんでした。

平置き２台の駐車場は最上階の住人に割当てるそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

№6です。
私はこの辺りにについて昔から知っているのですが、東側の私道に面した場所は、昔の建物では確か駐車場（私道に向かって車が並んで止まっているタイプ）になっていたと記憶していますので、車で通行してもたぶん問題にはならいかと思います。

Googleマップでも確認出来ました。
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&time=&...,139.73275&spn=0.001408,0.002511&t=k&z=19&om=1

平置きは最上階の方優先なんですね・・・
まだ、子供が小さいので考えていたのですが、残念です。

たびたび、すいません。リンクが長くてダメなようですので各自で航空写真をご覧になって下さい。

ここはまとめると
■メリット
　①駅に近い
　②羽田空港に近い
　③スーパー・商店街がある
■メリット
　①準工業地帯
　②幹線道路（環八）に隣接し騒音がある
　③海・川沿いで地盤が悪い
　④蒲田近辺は風俗街や低所得外国人も多く住宅街としての
　　雰囲気形成が難しい
　⑤上記から派生して、教育環境が良いとはいえない
　⑥同様に、犯罪の発生率も低くはない
　⑦そもそも人気のある地域ではない（当然ですが）
となります。

最近のAERAにも出ましたが、すでに地価は都内でも一部地域を除き
伸びは止まりました。つまり23区でも都心オフィス街や人気の住宅
街以外は地価は伸びていません（下がりはしていません）。
しかし米国のサブプライムローン問題等も起こり、信用収縮（投資
の収縮）の局面に入りましたので、この程度の地域（人気の住宅地
とはいえない地域）では地価に下落圧力がかかります。

なのでモリモトさんは、今こそ高く売り抜けたいところでしょうが
このあたりは新規に物件を検討するのなら
「永住のため」や「資産」には適さず
「賃貸」で空港近辺への勤務の利便性を得ることが
求められるのだと思います。

■結論は
・空港勤務の独身または夫婦のみで「賃貸」なら○で
　（実際、近くに大型賃貸マンションが建設中です）
・お子さんのいらっしゃるご家庭が住むための「購入」には×です。
　（地元の方で住み慣れた地域なので、という理由がない限り）

営業さんに「もう予約がいっぱい」「なかなかこんな物件出ません」
などと言われても冷静さを失わず、結局は価値が低い土地柄を考え
昨年までの周辺価格よりも安い価格なら考えてもいいよぐらいの
余裕をもったスタンスで検討すべきでしょう。

いつの時代も、どの地域も、物件が途切れたことはありません。
繰り返しになりますが、焦らず、自分のペースで判断しましょう。

すみません。上記は
■メリット
■デメリット
の順です。念のため。

デメリット多いですね…
物件周辺を散策してみましたが、城東辺りよりは環境良さそうな気がしました。（京急蒲田除く）

糀谷は昔ながらの下町って感じで親しみやすそうでしたが…
幼稚園や小学校の評判はいかかでしょう？

また、環八側の住居はちょっと騒音が気になりますが、南側は静かでしたよ。
駅からの道も暗くないし、良い物件かな。と思ったのですが…

地元の人しかなかなか知らない特ダネを教えよう。
品川方面行の朝の通勤電車で座れます。
ただし大鳥居駅ね。糀谷駅はあまり座れない。
品川まで高々20分弱だけど、一度座って通勤すると止められません。

№11さんのコメントについて、私の意見を書かせて頂きます。
■メリット
　①単に近いだけではなく急行がメインで走っている点も考慮が
　　必要かと思います。
　　(普通しか止まらない京急本線の駅よりよっぽど便利です)
　②そのままですね、空港はお店も充実してるので結構買い物
　　にも便利です。
　③マルエツには徒歩2〜3分、自転車行ける範囲にコーナンや
　　オリンピックもあります。
　　糀谷商店街は大田区内では1・2位と言って良い規模の商店街
　　かと思います。
■デメリット
　②環八に近いのはデメリットだけではなくメリットもあります。
　　バス停が近い（JR・東急蒲田にも出やすい）、車での移動に
　　も便利。

その他のデメリットは、私はなんとも判断出来ないのでコメント
は控えさせて頂きます。

地元民ですので若干ひいき目かもしれませんが、参考になれば。

その近く六年間住んでいました。下町の感じでした。環八に近いので、結構うるさいですが、買い物が便利ですので、主婦に合うかと思います。

ただただ、その価格で絶対買いたくないです。高すぎるわ。
駅に近くても、結局糀谷駅だけで、しかも京急線しかないし。
あまり資産価値にならない立地だと思います。

上の方と一緒です。近くに住んでました。

■メリット
　①京急が直通急行で銀座方面に便利。昔は糀谷でも座れましたが、今は無理かな。
　②羽田が近い
■デメリット
　①割高
　②夜、救急車の音がうるさい
　③買い物がやや不便。マルエツ行くなら、足伸ばしてＯＫがおススメ。駅から、物件までの間にあったコンビニは３軒全部潰れてます。
　④街としては。。通りの反対側に＊＊＊＊あり。葬儀屋多し。
　⑤終電早い。夜は本数少ない。

けして蒲田と同じイメージではありません。個人的には好きですが、ファミリーにはあまりかな。
大手がけして物件を作らないエリアと言うことです。

元々近隣にお住いで愛着があるのなら、そういう理由で「物件を選択」
されるのは何ら問題ないことと思います。
（住む物件を選ぶなら、私もそういうタイプです）。
ただその場合でも、「物件の選択」と「いくらで買うべきなのか」に
ついては分けて考えて、後者についてはあえて第３者的に見る必要が
あると思います。

こう書いたのは、No2さんの情報では最上階は100㎡の物件で¥9000万と
まるでそぐわない「物件の規模」と「価格設定」がモリモトさんにある
ようで、地域性を度外視して建物だけで他の高級住宅街物件のイメージ
を追求しているみたいで無理があると思うからです。
適度な広さ・地域性にあった価格付けを（下町的な良さは安さですよね）
誰もが望むことであり期待したいのですが、どうやらそうではないよう
ですね。

また、幹線道路に面していることはメリットにはなりません。
車で移動の場合、ある程度の距離があっても問題にならないからです。
少なくとも数十メートルは道路から離れて、騒音源と距離がある方が
ベターなのは言うまでもありません。

この物件で言うと、環八沿いの低層階は明らかに価値が低いと言えるで
しょう。特に、環八沿いの西側にはすぐ隣に別の建物があり（そのため
土地がＬ字型になっている）プライバシーの点や見晴らしに問題があり
ますので高値で買うと後々苦労すると思います。
逆に南側の高層階ほど価値は高いと言えます。
モリモトさんも本当は四角形の土地にしたかったんでしょうが、取得でき
なかったんでしょうね。
但し、他の部分は隣接する周囲の建物も低層なので問題は少なめです。

営業さんのトークに焦らされて誘導されるのではなく
「ここでこんなに高いはずないじゃない」「安くしなけりゃ買わないよ」
とみんなで合唱して、顧客ペースで進めるようにしましょう。

色々な意見が上がり参考にさせて頂いております。

私は地元住人で、この糀谷を中心に蒲田〜大鳥居のエリアで
物件を探しています。（かれこれ２年半ぐらい・・・）

周辺では、オーベル・アゼル・グランイーグル・エクセルダイア
等の物件もみたのですが、この中では今回の物件が一番印象が
良かったです。

階高もかなりあり、二重天井・ペアガラス等の仕様もまあまあ、
構造等も説明書を読む限り（素人ですが）ではそれなりなのか
と思いました。

本羽田にコスモシイニシアが1〜2年後に建てるような話もある
ようですが、まだコインパになっており計画はわかりません。

マンション投資家さんがおっしゃる通り
北側（東向・西向）はあまりよろしくないですね、南側の高層
になるとかなりの価格になりそうなので、今後の価格発表で
どんな価格が提示されるのか・・・

私にとっての課題は、
　①価格
　②希望の部屋(南側)が選択出来るか
　③モリモトの評判
と言ったところでしょうか。

みなさん、価格情報とかはないでしょうか？
高ければ検討の選択肢にならないので。

プレプレ価格？　を聞いてきました。
平日夜なのに5組ぐらいの家族(子供連れ)が来ていて驚きました。

公開しないようにとは言われなかったので書いちゃいます。
(もし問題があるようなら削除依頼しますので、ご指摘下さい)

Eタイプ(東南角)で、5千万後半〜6千万中盤
Dタイプ(南西角)で、Eタイプのマイナス5百万ぐらい
Gタイプ( 東中 )で、Dタイプのマイナス5十万ぐらい
上記タイプだと平均坪単価が約240〜260ぐらいでしょうか。

最上階MRのタイプは7千5百万ぐらい、100㎡は9千万後半。
億近い物件をこの地域でどんな方が買うのでしょうか。（謎

記載の通り価格設定は高いですが、低層から中層に掛けて既に購入希望による仮申込みが入り初めているとしきりに言っていました。

担当営業さんは言葉遣いも丁寧ですし他で言われている程悪い印象はないのですが、相変わらずの煽りなのか？、ほんとに人気があるのか？　正直良くわかりません。

さて、この後の展開をどうしたものか・・・

糀谷周辺の2,3年前に分譲されたマンション(ファミリー向け)は、ほとんどが3000万円台。
4000万円台ってあったっけ？というような価格帯でした。
ここは明らかに高く、地域になじみません。
どうしてもこの地域に住みたいのであれば、築浅中古という選択肢を検討したほうがよいかも。

高いですね〜（笑）
2，3年前の値段は貴重な情報ですね。今回のモリモトさんの物件は
その時ご覧になられたものよりデザインとかは良いのではないかと
思います（たぶん）。しかし、その分上乗せしたとしてもNo21さんの
情報の価格は高すぎですよね。

地価相場が上がったから、という説明もあると思いますが、
この地域の地価上昇は年５％弱でした。現在の地価は坪220万です。
http://beans-coop.jp/soba/30170.html
なので、20坪で¥4400万てとこでしょうか。
「あれ？マンションの坪単価と比べるとこれなら１戸建ての方が
　良いのでは」と思った人は私だけではないはず。

駐車場があるといっても90戸のマンションですし、本当はマンションの
坪単価（中層階の場合）と土地の坪単価220万とが同じぐらいでないと
検討できませんね（涙）

モリモトさんの営業の話がありますが
いわゆる担当営業はモリモトさんの社員ではないと思いますよ。
宣伝にはスポットで多少お金をかけることになっても、常時必要となる
正社員営業のコストをそんなにかける訳にはいきません。
また、マンション供給量のタイミングに合わせて正社員の増減が
できる訳でもありません。だから、まあバイトとまでは言いませんけれど
それに近い形態の雇用契約または委託でしょう。

なので
・マンションにも、地域にも、金融にもたいして詳しくない
・裁量権がないので、商談中に社員に聞きに行く
・人材にバラツキがある
・それをカバーする意味でも、焦らし，あおりの定番マニュアル営業
なんてことになります。
噂に聞くような暴言等があった場合は論外ですが、担当営業さんを
責めてもかわいそうですよ。
会社にとっては入れ替え可能なただのコマなのでしょうから。
（お客の立場としては、そんなの関係ねぇ〜なんですけどね）

昨日、私もプレプレ価格？というものを聞いてきました。
2時間ほど話したのですが、価格はなかなか表示してこないし、私たちの足元を見ているようで自己資金、ローンの返済可能額を何度も何度も確認した上で「では、価格を書いてきます」と言われました。それから5分ほど待って書いてきた価格とは手書きで3部屋しか金額が書かれていませんでした。
それってどういうことでしょうか？？
価格は決まってるんじゃないんでしょうか！？
私は始めてマンションのＭＲ行ったので分かりませんが他もそういうやり方なんでしょうか？

インターネットでざっくり築浅中古を調べてみましたが、
築１０年、６７平方メートル、徒歩１１分で３、９８０万円
という物件がありました。だいたい他の物件も同じような
感じした。。。中古にしては割高な印象です。
そもそも新築、中古を問わず、ここ最近のマンション価格は
高騰しすぎっ！私は、この物件が欲しいと思っている一人ですが、
価格次第では、断念せざる終えないです。

MRにはたくさんの人が見学にきていますよね。
私は平均的なサラリーマンですが、価格が４，５００万円を超えると
とても厳しいです。他の人たちは何故、この価格に手が届くんだろって
不思議に感じます。私も、周りからはそう思われているのかもしれませんが。。。

> No.24さん
モリモトは毎回このやりかたでやっているようで、川崎タワー・千鳥町もそうでした。
他のデベですとだいたい第1期何戸、第2期何戸という感じで小出しに販売しますが、その都度販売物件の価格は提示されています。
一回の販売でモデル毎に数件は価格提示があるので希望の階等が次回販売であれば待つ事が出来たりと融通が利いて、モリモトよりも顧客には親切かもしれません。

> No.25さん
私も築浅中古を並行して見ていましたが、やはり価格は高めでした。
マルエツの裏側で2件広告が入って価格を聞いたのですが、築3〜5年程度で販売価格より数十万ダウン程度の4千万中盤の価格提示でした。(ここ2年ぐらいは中古市場もかなり強気のようです)
それでも直ぐに売れてました。
当時5千万ぐらいの予算で考えていたので、この価格なら新築の方が良いと思って今に至っております。。。

確かに高いですね。
前に書かせて頂きましたが、ここ2年半程でこの近辺のMRを見てきました。
オーベル・アゼル・グランイーグル・エクセルダイア等です。
だいたい70㎡以上を中心に見てきましたが、正直あまり良い印象はありませんでした。

素人の目利きですが、エリアは同一として私が感じた物件の違いを書いてみます。
【良い点】
　①階高が高い
　　(先日エクセルのMRを見ましたが「天井低く！」と思ってしまいました、他も同様の印象だったかと)
　②二重天井(他は全て二重床のみだったかと)
　③ペアガラス(他は無かったかと)
　④100%駐車場
　　(グランイーグルは100%無料、エクセルは30%で2.2万〜)
　⑤駅近(オーベルは同等か)
　⑥EVが2台(4戸で1台)
【悪い点】
　①価格が高い(ディスポーザー・スマートキーなし、食洗機OPなのに・・・)
　②デベの評判がいまいち
　③北側住戸は環八に面している

【総評？】
土地の高騰がどの程度影響するのかは私には良く分かりませんが、仮に200万円/坪で5%上昇すると10万円ですから、20坪で2百万円上がる事になります。
車を所有していない人には関係ありませんが、駐車場価格が1万円違うと30年で360万円の差が出て来ます。
先日見たエクセルダイア南蒲田Ⅱは70㎡台の中層階で5千万円前後でしたので、2〜3百万円ぐらいの違いでしょうか。駐車場代を含めると逆転してしまう住戸もあるかもしれません。
あとは、上に書いた①〜③あたりがどの程度価格に反映すのか正直わかりませんし、まだまだ気付いていない悪い点もあるかもしれません。

この辺りを考えながら、妥当なのか？高いのか？(こっちのような気がしますが・・・)を判断していくしかないと思ってます。

物件相談とMR見学の業者さん依頼も検討中です。

MRみにいってきました。
環八沿いとは言え、駅５分、特急・急行停車駅、商店街充実ぶりなど
立地は悪くないと思います。
あとは、管理面が気になります。「マンションは管理を買え！」とよく言いますが、
管理とは、具体的にどのような管理をさすのでしょうか？？
ゴミ置き場や駐輪場の整頓ぐらいしか思いつきません。。。
モリモトの業務委託しているOMサービスって、評判はどうなんでしょうかね？

ここの物件を検討しているのですが、やはり値段は高めですねえ。
今の時期ですとやはりもう下がらないのでしょうか？
北側でも上層であれば音もそんなに気にはならなそうなんですが・・・
将来的な資産価値がこの価格設定で残るのかが疑問です。

この物件を検討中の者ですが、一つ悩みがあります。
この掲示板に来ているみなさんの意見をお伺いしたいのですが、
個人的見解ですが、現在、マンションの市場価格は高騰し
ほぼピークを迎えていると思います。
株と同じでマンションも安い時に買うのが理想だと思うのですが、
この価格が高騰した中で、マンションを購入することについて
みなさんはどう思われますか？
「気に入ったものが見つかった時が買い時」という言葉もありますが、
デベの思惑通り高値でつかまされると思うとなんだか悔しいです。。。

> No.28さま
私も初めてマンション購入を検討しているので詳しくはありませんが、小耳に挟んだ程度の事を記載します。

OMサービスの評判ですが、実際には管理人さんの人柄に依存する部分も多々あるようなので、一概に会社だけでは判断するのは難しそうですが、ネット上の掲示板等ではあまり評判はよろしくないようです。

また、知人が東糀谷のクレセントバードスクエア(モリモト物件)に済んでいるのですが、管理会社をOMサービスから他社に変更したそうです。
管理組合の理事の方がOMサービスの対応に不満があり住民に計って変更を実施したそうですが、残念ながら私の知人は詳しい事情までは知りませんでした。

ちゃんとした回答になっていなくて、すいません。

↑すいません、「東六郷」の間違えでした。m(__)m

＞No.31さま
No.28です。ご返答ありがとうございます。
以前にマンション掲示板で、他のモリモト物件をみていた時にも、
管理会社を他社へ変更（たしかバードスクエアではない）したという
記載がありました。OMサービスって、イマイチなんですかね。。。
でも、もし不満があれば管理組合を通して、変更させればいいということですね。

三井デベの管理は素晴らしいという評判をよく耳にしますし、
それも手伝ってか、三井の物件はリセールバリューがあるみたいですね。
このマンションも同じように、管理レベルが高くて価値あるマンションに
なることを期待したいです。

> No.29さん
> No.30さん
私の状況と考え方を書いてみたいと思います。
あくまでこう考えている人もいるんだなぁ〜程度に思って下さい。

【資産価値について】
まず投資目的か？永住目的か？で判断が大幅に違ってくると思います。
私の場合は、基本的に永住するつもり(万が一支払いが出来なくなったら売るかもしれませんが・・・)ですので実は深く考えていません。
30・40年後がどうなっているかまで正直考えてもしょうがないと思っていますし、建物の価値は無いに等しいのではないでしょうか。
税金等にも跳ね返って来るでしょうからチャント考えないといけないのですかね・・・
もし投資目的なのであれば、この時期にこの地域の物件を買うのはあまり良くないのではないでしょうか。

【この時期に買いなのか？】
地域等の限定がなく待つだけの余裕がある方は、もう少し様子をみた方が良いような気もします。地域を限定しなければ良い物件も出て来る確率があがりますから。
私の場合は、会社の補助がなくなる事、部屋が手狭になって来た事、で賃貸よりも買った方が良いと思い探し始めました。待っていると家賃の自己負担が増えますので、多少高くてもと勢いで買ってしまいそうです。
また、私はエリアを凄く絞っているので、待ってこの物件より良い物件(安い事も含め)が出てこなかった場合のリスク(私が知ってる範囲では本羽田に1件予定がある程度です)と、今これだけの金額を払って住む事が納得出来るかどうか、をこれから判断して行きたいと思っています。

なんとも言えない返信になってしまって申し訳ありませんが、参考まで。

モデルルーム行ってきました。
プレプレ価格も聞いてきました。
確かに、買いたいのか、返済は可能なのかなどを、
じっくり聞いて、検討の部屋を絞ってからの
価格提示。。。

それだけで胡散臭いのに（笑）

しかも、金額提示時、営業さんが一言。

『思ったよりお安くなりました！！！』

て、どんな価値観？と突っ込みを入れたくなるような
営業トーク。（まぁ、自社の物件を売っているのだからしゃぁないとは思いますがねぇ。）
ぜんぜん、客の心理とシンクロしてねぇし（笑）
確実に高い！！！と思ってしまいましたけど（汗）


モリモトの物件に魅力を感じていたものの、
モノづくりに対するクオリティが高いと感じていたものの、
ディスポーザーやスマートキーがなかったりでこの価格。
ちなみにエントランスドアや、回りの壁も吹きつけ塗装で、しょぼくなかったですか？
営業さんは、『シンプルな！』と紹介してましたけど、
ここでも、客の心理とシンクロしてねぇし（笑）
せめて、壁は、白のタイル貼にしようよ！なんて思いました。
（駐車場は確かに安くて魅力で、住人のことを考えてくれているが。。）


翌日に検討物件が売れましたと連絡がありました。

本当に買っちゃったんだろうか。。。

その方。。。

気になるところでございます。

プレプレ時や、会員販売時期に、だぁ〜〜れも買わなければ、
一般分譲時には周辺相場相当の価格に下げたりするのかなぁと、
いたずらに思ったりしてしまいますよね（笑）

こんにちは。
この物件高いですねぇ〜

プレプレ価格の提示時点で仮申し込みをさせたいからなのでしょうが、価格提示すのに根掘り葉掘り聞かれましたよ。
正式契約時にキャンセルされる事を避けたいのでしょうが、正直この段階でそこまで？って感じはします。

私は色々確認したい事があってMRに3回行きましたが、見学者も多くて中には価格を聞きながらローン返済の話しをしている方も数組見掛けましたので、確かに人気があるように見受けられます。

No.35さんのおっしゃる「一般分譲時の値下げ」を期待して待てれば良いのですが、賭けになりますしね・・・

>35
よく駐車場代が安いから良いと書いている方が居ますが、
駐車場代は管理組合の収入で、
物件価格は売主の収入になります。
惑わされないように。。

皆さんおっしゃる通り高いですよ。
それに価格の提示の仕方が不明朗ですね。

なので、提示価格を記載しておくと
Aタイプ　約68㎡　¥4700〜5400万（平均¥5050万）
Cタイプ　約70㎡　¥5000〜5650万（平均¥5325万）
Eタイプ　約80㎡　¥5600〜6500万（平均¥6050万）
でした。

ひょっとすると相手を見た上で、探りで色んな価格が出されているの
かも知れません。もしそうだとすると、皆さんが知っている価格とは
違うかも知れません。

比較用に、地価から（つまり人気や利便性の要素は入っている）から
参考価格を考えると

Aタイプ　約68㎡　20.62坪　約¥4550万（4〜5階）
Cタイプ　約70㎡　21.31坪　約¥4700万（4〜5階）
Eタイプ　約80㎡　24.22坪　約¥5300万（4〜5階）
です。これでも結構しますね。

参考価格は、13階建てなので平均の6〜7階での価格と言いたいところ
ですが、駐車場用の敷地もあるので4〜5階くらいでの価格と考えて
下さい。あとこれに階数・方角・隣接建物・間取りでの増減が必要です。

建物コストに関しては、外観は良いものの特別な費用はかかっていない
と考えています。可もなく不可もなくというところでしょうか。

さて私の印象は
地価からの参考価格でも結構な金額なのですが、現在の提示価格は
それよりも更に¥500万ぐらい開きがあって高すぎると思っています。

もちろん、たくさんの貯金と十分な収入がある人にはどうでも良い話
と思いますが、そのような資金余力がある方なら東急線沿線で検討？
しますよね。

No.38 マンション投資家さんの試算はだいたい的を得ているかもしれませんね。

でも、先日聞いて来た南蒲田の他物件は、土地は高いのでしょうがさほど便利でもなく物件的にも見劣りしましたが、それでも「3F 南向き77㎡で約5,200万円」でした。
南向きで考えると、提示価格と参考価格のほぼ中間と言った辺りでしょうか。

どこのデベも強気なのが現状なのですかね？

たくさんの貯金と十分な収入が欲しい・・・

担当営業に聞くところによると、
このマンションの平均坪単価は２５５万円だそう。
この単価はかなり高いと思います。
でも、最近の神奈川＆２３区の市場価格の異様な
高騰から考えると、これぐらいの価格を提示されても
「ま、こんなもんか。。。」
と思ってしまうのは、私だけ？？
平均的サラリーマンでは、一戸建てのみならず
マンションすら買えない時代になってきた（悲）

みなさん今日の日経ワールドビジネスサテライトをご覧になりましたか？

ニュースの内容は
・REIT価格の下落
・不動産会社の株価もすでに18％下落
・外国人投資家の買いが→売りに変わった（先月あたりから。今月も）
・マンションブームの終焉
等々でした。

ニュースの結論としては
マンション価格が今後どうなるかについてはボカしていましたが
下落の可能性の警鐘は鳴らしていました。

私の考えでは
ズバリ、これから1年でマンション価格はメッチャ下がります。
（みなさんも薄々気づかれているとは思いますが）

私のホンネは
ここは90戸もあるので売れ残ると思いますから、できることなら
それを下落した相場環境下で安く買いたいです。

みんなで買い控えして全戸半年後にでも抽選できたら安く変えますね（笑）
だからこそ、営業さんは焦らせて何とか早く買わせようとするのでしょう。

上記内容中の、外国人投資家の買いが→売りに変わったとは
もちろん不動産投資における買いが→売りに変わったということです。

外国人の投資資金引き上げが始まったということを指していますが
ニュースではサブプライム問題が影響してるとのことでした。（当然ですね）

そんな投資家さんのことなんて良く知らないし関係ないよ、とお考えになる
かも知れませんが、実はこれが東京の不動産価格のリード役だったのです。

今後しばらく出てくるマンションはデベロッパーが高い土地代を払って開発しているものですからエンドユーザー価格はしばらく変わりませんよ。

今起きている不動産価格の下落は我々消費者とは当面の間関係のないずーっと川上でのお話です。消費者が恩恵を受けれるタイミングはサイクル的に２〜３年後では無いでしょうか？

＞37さん
わからないので、教えて頂きたいのですが、

＞駐車場代は管理組合の収入で、
＞物件価格は売主の収入になります

ということは、もし管理組合が変更になった場合は駐車場代の変更もありうる。ということでしょうか？

確かにその場合は駐車場代のことを組み込んでローンを考えているのは危険だとは思いますが、要は毎月払う金額が変わらないのであれば、この物件はお得ではないかな。と思っています。

徒歩5分で駐車場が1万以内というのは都内、しかも城南地区ではなかなかないと思うのですか。。。
ディスポーザーがないのがとても嫌なのですが、やはり立地＞ディスポーザーだと思っていますので前向きに検討中です。

また、商店街、スーパーも充実しているので、町工場的な雰囲気は否めませんが、とても住みやすい街ではないかと思うのですが…

MR行って来ました。おおよその価格も教えて貰えず、検討のしようがありません。足元を見られているようで、ここの会社はこういうやり方なのでしょうか？

> No.44さん
駐車場代は微妙ですね。

個人の負担で考えれば目先安いのは確かで、毎月の支払いはお得なのですが、管理組合の収入＝マンション管理費及び駐車場のメンテ・修繕積み立て費等となります。(会計上マンション本体の修繕費と別になっていなかったりと後々問題になるケースも多いようです)

そう言う意味で物件は高いけど駐車場が安いからお得とは、単純に行かないような仕組みになっているみたいです。

この辺りは今後公開されるであろう、管理運営規約や重要事項説明・修繕積み立て計画等を良くチェックする必要がありそうです。

> No.45さん

№2・3・4あたりをご覧下さい。

なるほど、デベロッパーさんは土地を過去に高値で仕入れているので
仕入額の変更ができない以上、現在進行中のマンションの価格は
下がることはないという考えですね。

デベロッパーさん側の事情についてはわかります。でも
・土地価格は今年がピークで、過去の仕入れ時期はもっと安かったこと
・今の価格は今後も上がることを前提とした値付けになっていること
・それに呼応するマンションブームが継続する前提になっていること
がありますよね。

ニュースでは、マンション価格は70㎡の平均価格において、ここ２年で
1000万ぐらい上がっているとの報道でした。つまりそれは逆もアリという
ことだと思うのです。まあ、あくまでもユーザー側の（勝手な）意見として
聞いておいて下さい。

私はもっと早く下がると思いますが、仮に下落が２〜３年後だとしても
つまり今買うならそれは現在の高値で買うということを指していますから
買った後１〜２年で、資産価値がズドーーンと下がっちゃうことを意味
しています。それもまた悲しい（涙）

難しい買い物ですね。

> No.44さん
すいません補足です。

管理組合はあくまで住民が組合員となる組合です。
後々、管理を受託するOMサービスを変更する事は可能かと思いますが、管理受託する会社と管理組合の収支は関係ありません（委託費用を除く）ので、もしメンテナンス費や修繕積み立て費が不足するような事態になった場合は管理組合（組合員＝住民）で協議して駐車場の値上げなんて話も出ないとは限らないと言う事です。

37です。
上手く説明できませんが。。。

既にほかの方が答えてくださっていますが、
管理組合＝マンションを買った人（持ち主）の団体です。

管理組合は、管理会社に管理を委託（お願いする）して、管理業務を行ってもらいます。
例えば管理が悪いからと、管理会社を変えることはあっても、管理組合のお金が全部取られちゃうということはありません。

駐車場代として集めたお金は、管理組合のお金として、実際に管理に使ったり、将来の修繕積み立てにあてたりします。

つまり、駐車場代を安く設定するのは、見た目の安さを出すためで、売っちゃった後はデベロッパーにはぶっちゃけ関係ないと言う考えの裏返しです。（それで管理組合のお金が足りなくなれば、区分所有者でかねだせばいいじゃんって言う、他人事な考え方です）
特に機械式駐車場は維持メンテナンスに相当な費用が発生すると覚悟しておくべきかと思います。

ここは無料ではありませんが、極端な例としては駐車場無料とか５００円なんてやっているところは、あとあとこういう問題が出てくる可能性高いです。

物件の購入代金として支払ったものは、デベロッパーの懐に入りますので、それが後から管理組合に戻ってくることはありません。


駐車場無料　問題
などで検索しますと、より分かりやすい説明が出てくるかと。

長くなってすいませんでした。

もうすでに中・低層階はほとんど申し込みが入っていて選択できる部屋がわずかだね。いくら割高でも今の時代迷ってる時間は無いかと。