23区内の新築マンション価格動向（その27）

>381
いや、私もレアーケースであり、自慢のように読めましたよ。
そういう買換えをする人はいるとは思いますが、築35年を売って、駅近を
買い換えられたというのはまれなケースですよ。
普通は売りたいと思ってもかなり上乗せしないと買い換えられませんね。
実際あきらめる場合も多い。

築35年のマンションが高値で売れるなんぞ、かなりレアケースだろう。
普通は修繕積立金や管理費が数倍になり、売りたくても買い手がいない
場合がほとんどでは。

ゲンダイネット

【ビジネス＆企業News】
2008年6月5日 掲載
「Ｇ・サックス」報じられなかった原油高リポートの真実

２０１０年に１５０ドル、１１年に７５ドルに急落と予測

　まさか！
　原油高の呼び水的な役割を果たしたものに、米ゴールドマン・サックスの有名なリポート（５月５日発表）がある。ご存じの「１バレル＝２００ドル」の将来を予測したものだ。実は、同リポートが２００ドルの後どうなるか触れていたことを知る人は少ない。
「２００ドルは０９年ですが、１０年に１５０ドル、１１年には７５ドルまで下落すると予測しているのです」
　証券アナリストが同リポートを片手にこう明かした。えっ、日本はもとより世界でこれだけ大騒ぎしている原油高が、３年もすれば０７年秋の水準に戻るというのか。下がる理由は何？
　前出の証券アナリストが言う。
「リポートでは原油下落の原因について、突っ込んだ説明をしていません。原油が高くなればなるほどエネルギーの効率化を考えて省エネが進むことや、代替エネルギーが登場してくるといったことなどをサラッと記述しているだけです」
　原油下落の要因が不十分であっても、Ｇ・サックスの予想にケチがつくことはない。「１バレル＝１００ドル」時代の到来をピタリと当てた実績に加えて、上昇局面にある現在の原油高がＧ・サックスの“神話”を支えているからだ。
　すでに、商社の間では「高値圏で原油を手当てしたところは、下げ予測を知って、担当者が真っ青になっているとの話が流れている」というから反響の大きさは計り知れない。
　それにしても首をかしげたくなるのは、リポート発表当初からなぜ急落情報も伝わらなかったのか。金融ジャーナリストが語る。
「原油の乱高下で商売しようとするＧ・サックスの戦略とのうがった見方もあるが、このリポートは主に世界のファンドマネジャーに向けて作られている。Ｇ・サックスのネームバリューに便乗して、一儲けたくらむ証券をはじめ金融機関があえて知らせなかった面は否定できないでしょう」
　もっとも原油急落の予想が当たる保証はない。だが、投資家はもちろん、物価高騰というツケを回されている庶民はたまったもんじゃない。

376です。

高値というのは、思ったよりは高値だったという意味です。

もちろん、上乗せしてますよ。貯金をあてています。

マンションの説明会では、私くらいの年齢の人も結構みかけるので、こういうやり方が
まれだとは思ってもいませんでした。私の父も晩年、マンションを購入しています。
ただし、一戸建てはそのまま。マンションは暖かいし、段差がないし、便利で良いと
言っていました。私の場合、追加購入はとても無理だったので、古いほうは売ること
にしました。都内の大規模マンションですが、結構高値で売買されているようです。

自慢するつもりは全然ないです。そういうことだったんですね。勉強になりました。
妻に話したら、妻も、こんなことができる人は稀だと言っていました。私だけが
無知だったようです。すいません。

＞「２００ドルは０９年ですが、１０年に１５０ドル、１１年には７５ドルまで下落すると予測しているのです」

日本の経済ニュースは信用できないですよね。都合のいいこと
だけ報道する。都合のいいことというのは、センセーショ
ナルな記事を書いて売り上げを伸ばすこと。

一過性に石油の値段が上昇するが、その後再び安くなるので
あれば、全然センセーショナルな記事にならない。

英語力がもうちょっとあればなあ・・・。

来年には不況も解消でしょう。金利はどうなるのかなあ・・・。
あがる可能性もあるし、今のままの可能性もある。もし、
不況が解消されれば、いよいよ消費税値上げですね。

新築ニュースではないけど、中古マンションの売れ行きはいいようですね。
でも調べると都心部の駅近物件、これまた都心部の供給量が少ない閑静なエリアが根強いみたい。


中古マンションは上向きに／東日本レインズ第一四半期調査（ 2008年07月24日 ）

東日本不動産流通機構は23日、08年４月〜６月の首都圏不動産取引動向をまとめた。
中古マンションでは、成約件数が２期連続で前年同期を上回るなど市場に明るさが戻りつつある。
中古マンションの成約件数は７４４９件（前年同期比７・０％増）。２期連続で前年同期を上回り、
増加幅も前期（同２・２％増）から拡大した。東京都区部では３期連続で前年同期を上回った。

本来なら、影響が少ないはずの日本の株価がサブプライムの影響を受けて一番下落しているのもマスコミの悲観的な報道の影響が大きい。

>日本の株価がサブプライムの影響を受けて一番下落して
>いるのもマスコミの悲観的な報道の影響

私は、株の購入に踏み切りました。

もしかしたら、もう一段底があるかもしれないとは思いますが、
投信のナンピン買いなので、影響はほとんどありません。
長期のトレンドは9月には上昇に入ると考えています。

根拠は、来年には、アメリカ経済が復活しそうであること、
それ以外は勘です。来年になってからでは高くなっちゃって
買えないと思います。

>>387
貯金を上乗せして購入するのなら、
稀なケースではありませんよ。
高齢になったら便利なマンションに住みたいから。

古い方は高く売れて良かったですね。

>>390
少し古い話ですね
日本株は今はまだ踏ん張ってるほうですよ

376です。

売りに出したら、意外にあっさりと売れてしまいました。
こんなに古いのは駄目だろうと永住覚悟だったのです。
耐震基準も古いほうだし。

ただ、このマンションは古いだけで、それ以外に不満点が
ほとんどありません。駅から10分ほどなので、若い人には
問題は少ないでしょう。

新しいほうは、いくつか欠点があります。最近、建てられた
マンションは狭い敷地にめいっぱい建てるので、いろいろ
問題があるようです。売って新しいマンションに住んでみて
前のマンションはすごく良かったんだと思いました。業者は
良く見てますね。

>３７６さん

私は最近新築駅前マンションを購入したものです。
築１０年〜１５年で売却→新たなマンション購入（今のところ新築、中古どちらかは決めていません）
ができたらいいなと考えています。

３７６さんが以前のマンションがよかったと思われた点、
現在の新築マンションにご不満な点って具体的にはどのようなことだったのでしょうか？

>>372さん

368＝371です

ご自分では勉強や努力もせずに答えだけ求めていらっしゃるようでしたので
気に障る文言や、感情を逆なでにする文章になってしまった感がありましたこと
深くお詫びいたします。どうか気になさらぬように願います。

自分も23件の売買経験（昭和47年志木に戸建が最初で投資用アパ含む）あり
48年の狂乱物価による暴騰や62年の金余りハイパーインフレ暴騰も体験しました。
ですから普通より経験は若干多いと思ってます。

調子にのって手痛い失敗もやらかしています。大きな勉強代でしたが
その後に役に立ちました。

このスレを見たのは昨年７月でしたが、何日間かかけて【その１】から全部読んで
流れを概略理解しました。

ですからあなたにも、サブプラ問題表面化した昨年７月からのこの板を見て欲しいのです。

１６年購入とはやりましたね！大事にしてください
査定がプラス１００万ということですから、僥倖で指値が入らなくとも仲手抜くと
表面はトントンですね。

場所は何キロ圏か大体想像つきます。

これから下がっていきますが経年変化分ですのでたいしたことはありません。まだ安心！

新築都心部に買い換えたとしたら、経年分＋プレミア価格分の値下がりが大です！
それに投げ込みチラシの価格を見て毎日憂鬱になります。

不動産の性格は１４〜５年に１回の噴火です。
今回の上げは、H6に似ていた小噴火。

学校がらみで近場が必要なら、物件を賃貸にし、UR賃貸に移るのも可。
その前に中学合格が前提だが、子供さんの性格に合う学校を見つけてあげてください。

わたしの居住用不動産に対する評価は⇒人生のマイナス資産
買って税金、住んで税金、トントンや若干の値下がりで売っても税金＋仲介手数料
修繕費や修繕積立金と支払っても１円の収入もない。
　だからといって値下がりあっても値上がりなし！
あの世に持っていけるわけでなし。子供があてにしています。

１５〜１８パーに回る収益物あるのに自宅に固執してるとグリーン席には座れません。

パソコンで不動産をググって勉強しましょう。ご夫婦で仲良くね。

＞予想に絶対はありませんが、

いいんじゃないの・・・

あなたの言っているとおり、予想に絶対はないんだから・・・。
私も株が秋からあがってくる可能性は少なくはないと思って
います。

376です。

まず、土地にある程度余裕があったこと。近隣に絶対建物が
建たないこと。建て替えない限り、日影になることは絶対ない
というのはすごい安心感です。広いので、緑も多い。風水害
は絶対なし。

新しいマンションは、目の前に某会社の低層の事務所があり、
将来売られて、マンションがたつのではないかという噂が
あります。地盤が少々緩いという調査結果を後から知りました。

当初うまくいったと思ったのですが、難しいものです。

一般人が買えるもので、15%以上の収益率のものなんてないと
思う。

2年や3年ならわかるけど、10年、20年ではありえない。

情報公開したくないでしょうから、投資物が
何かを書かなくてもいいです。私は、そんなものに
手を出すつもりはありません。それはリスク満載ですよ。


リスク—神々への反逆 　ピーター バーンスタイン
は、投資家のための教科書のひとつですが、お読みに
なりましたか?

一回でも成功すると
自分の投資は普遍的なものだと錯覚するんじゃないか

失敗すると
自信を無くしてしまうのも同様

利回り15％なんて都内人気エリアでは出てこない。だいたい10％程度に近づくと買い付けが入ってしまう。
とんでもない田舎の糞物件なら利回りが高いが、それこそ素人が手を出してはいけない。

中古（優良中古物件限定？）が人気だそうですが、確かに足元のチラシ広告では、
ほんの少し前に比べて強気の価格で売りに出してきていると実感しています。
私は千代田区住まいですが、番町の築３−５年や、赤坂ＴＲ、虎ノ門ＰＣなどが
目立ちます。センター東京は最近見なくなりました。
これらのエリアで坪６００から７００万ぐらいの価格は本当に売れてるんでしょうかね？

397です　　リーマンできわめて一般人です。

この板を見てる方は不動産に興味のあるお仲間と思っているので
15パー以上の件、ご参考の一助にとお話するつもりでしたが
ご批判がおおいので、お話はいたしませんのでご安心を。

H12年からはじめ，様子がつかめたのでH16にも少額購入、昨年９月市谷自宅マン売却して　　　　　
その資金で
12月に購入と、まだ8年半しか経ってませんが順調です。H12ねんのは昨年元金回収済み。

証券や不動産動向にまだまだ強気の方が何割か見られますが、この方たちが弱気に変わり
100パー弱気になったとしてもまだ底ではありません！

本当の底は、全員100パー弱気なのに、もっと安くなり、どこまで下がるかと恐ろしくなり
不動産の話題はしたくなく、不動産の顔も見たくない、マスにも登場皆無の時です。
書店に行って株や不動産の雑誌、書籍が1冊も無いときがしばらくありましたよねぇ〜。
東京駅の丸善さんでもきれいになかったです。

今回の潮目に気づいたのは、昨6月下旬のプラウド富士見の販売戦略に不審さを感じたのが発端で
あの野村不動が期をわけず、450戸近くをいっぺんに販売したので、なにをあわてて
るのかと疑問でした。

7月にサブプラが新聞等で表面化。ガーヒル、ガーフォレの異常な坪単価！
広尾ガーヒルの安い棟では坪300万円台だったのが大暴騰。
1年半も上げれば終了とみてまちがいないでしょう。オランダチュウリップ事件と同じです。

予想としては、７〜8年後にプチ戻り上げがあっても、本格的に上げるのは
14〜5年後でしょう！（２極かで都心以外は殆ど上がらず、もっと下げるところもでてきます。）
戦後の不動産そうばの流れがそういってます。

見えざる神の手によって歴史はくりかえす。ただし正確に言うと
S５８までは上がったところ近辺で止まっていたが、S５９以降は上げた位置で止まらず
下げるようになった。

また前回までは石を投げてさざなみが広がるように、上げ率は変わっても順番に
外へ向かって上げて行ったが、（都心〜郊外〜外周県⇒地方〜地方郊外）
今回からは超都心は暴騰、都心プチ上げ、郊外少し上げ、外周県やや上げ、外周県外どちらつかず
地方郊外下げ気味。特に北海道の地方は下げてます。

証券も不動産も出来高が一番大事。価格は嘘をついても出来高はうそをつきません。

405さん

参考になるお話ありがとうございます

今回のプチバブルもこれから下げるというご意見は
私も同意いたします。
ただし、相場には山高ければ谷深しという格言があり、
あまりにも上がりすぎた場合は相当落ちるだろうと予想されますが、
今回は大して上がってもおらず、谷は思ったより浅いのではないかと
思いますがいかがでしょうか。ただし、これから3年以上は下がるという
のは当然だと思いますので、まだまだ強気の人がいる不動産は手を
出してはいけないというのはわかります。

15％以上の物件私も興味があります。

どなたかの本にはREITは12％以上にならないと手を出してはいけないと
いう文章もありました。

リスクというよりも恐怖に打ち克つ心が必要ということでしょう。

＞403

もっと詳しくおしえてください。良い投資なら興味ありますがなにが対象ですか？
何億とする超人気エリアにこだわる理由はどうしてですか。
金持ちは買えるでしょうが、一般人はどうしたら買うことができますか？
　
　また田舎のふんとはどのようなものでしょうか。そして手を出していけない理由とは？
お詳しい方とお見受けしましたので、ぜひご教授お願い致します。
何にどう投資するのか詳細、明細知りたく、ご見解を切望します。

＞＞400さん

リスクーー神々への反逆は呼んでません。読書して勉強することは大変良いことだと思いますが

読んだ結果が「一般人の買える物で１５パー以上の収益率の物は無いと思う」という
誤った結論を導き出すようでは、読む価値がございません。

読書家は往々にして読書におぼれたり、動かない為のかくれみのに使いがちです。
あくまで基本ではあっても絶対ではない。人生３００００日がもったいない！
３００００円から今月２７円も減りました。書を持って街へ出よう。


＞＞406さん

昭和５９初頭の相場目指して戻るということで、H１４安値の５パー安の位置です。
少子高齢化、人口減、働き手の減少、不動産余り現象，非正社員の増加、ニートアルバイトの
高年齢化、実需で見れば上げる要因なし。（団塊ジュニアも買う人は買ったようだ。）

S３９年東京オリンピックで景気良かったので次の東オリあればいい売り時になると思います。

＞407
不動産投資も人それぞれやり方があるので自己の信念に基づいて行うべきである。

田舎の不動産マーケットほど不況になれば極端に悪くなる。仮に今、高利回りでも暫くするとマーケットに反応しなくなるほど収益が悪化する可能性が高い。賃料を大幅に引き下げても借り手が見つからない場合を想定していただきたい。

このため、たとえ収益が低くとも完全なマーケットが機能する都内人気エリアに収益物件を求める投資家が増えている。日本全国にある投資用不動産を端的に「収益価格」で判断してはならない理由がそこにある。換言すれば、このような都内人気エリアで高利回り物件を取得出来た投資家がある意味成功したと言える。

ついでに、投資のタイミングについてだが銀行の融資姿勢如何によるものと考えている。
現在、銀行は不動産業者に対して融資の引き締めを行っている。そのため、業者は在庫調整のため決算期などに損切りしてまで投売りする場合も散見される。業者は、早く資金化したいので売りやすい優良物件から処分するのでこの手の物件とタイミングはある意味チャンスである。書店で不動産関連の書籍がなくなるのを待っていては勝機を逃すのではないか。

では、これから投資を考えている人はどうすればよいのか。
十分な資金も無い人は、銀行から資金を借りるしかない。しかし、銀行の融資が厳しい。手間がかかるが、田舎の銀行を利用する事を進める。田舎ほど不況の余波が厳しい。換言すれば、田舎の銀行ほど優良な借り手先を探しているとも言える。安定した収益を見込める投資案件で資産価値の大幅な下落がない都内人気エリアなどは理想的な案件だと思うのだが、あとは銀行との付き合い方如何による。田舎の人ほど「義理、人情」に熱いので人柄も大切である。

>証券も不動産も出来高が一番大事。価格は嘘をついても出来高はうそをつきません。

これには同意できるんだが
これからは世界的な動向で流れが急激に変わるので
昭和時代の動きとは比較できないんじゃないかな
中国の不動産バブルが弾けるのは目前なので
そこからどう動くのかなぁ

＞中国の不動産バブルが弾けるのは目前なので

勉強不足。とっくにはじけていますが・・・

でも、不動産の状況というのは、国別なので(安くなって
も日本にもってくるわけにはいかない)、日本は日本の
国内状況で動いていくものと考えています。

>>411
うん弾けてるのはわかるんだよ
それが絶望的にまで拡がり
世界経済にまで累を及ぼすまでということ

不動産自体はドメスティックだけど
流れ込む金はちがうよね？

410さん

見えざる神の手という言葉をきいたことございませんか？
また歴史は繰り返すという言葉は？
昭和の時代にも世界的な動向で流れが急激に変わったことありましたよ。
　（ニクソンショックや、油断のオイルショック、）
時代に合わせての一部変化をとげながらも、基本は変わらない。不動産の固有の性格は変わらない
株のように上げ下げあげさげをくりかえすわけではなく、あるとき突然起き上がり
１年〜１年半続いたらまた１４〜５年おねんね。7〜8年に１回プチ起き上がりがある時がある。

形は今回のかたちでほんの一部の限られたところが動き、他はそうでもない。
逆にさげるところも増える。⇒通勤不便で買い手ほとんどいないところ

首都圏でも遠方不人気地区一戸だては、　セキュリティーとごきんじょ付き合いのわずらわしさで
中古がとくに厳しくなると思います。

通勤の便が良くても工場跡地は相変わらず人気が今ひとつですね。
再開発という名の元にバブルが発生しましたが、これらの地域もこれから厳しそうです。

工場跡地は再開発ってことより、
上手いＣＭがセールスに効果的役割を果たしたんじゃないかと思うけど。
都心と思わせたり、銀座が近いと思わせたり。

＞409

すべておっしゃるとおりだとおもいます。

ただ都内人気エリア地区は２億３億当たり前で収益ものがたくさん出ていますが
坪３００万にしても６０坪で１８０００万、プラス建物ですから一般人では
到底買えません。

お金持ちは融資も受けずキャッシュで買うことができますが、普通の人に２〜３億は
天文学的数字です。ほんとうにお金持ちは金が金を産み羨ましいです。

お聞きしたいのは一般人でも手に入れる方法なのです。
頭金を頑張って３０００万円用意して田舎の銀行から１億７０００万〜２億７０００万を
融資してもらう方法なのです。

はじめて会った田舎の銀行さんに都内の人気エリア収益物ですといって、２億前後でも
融資していただくにはどんなつきあいをしたらいいのでしょうか？

お金持ちではなく、普通のひと、一般人、サラリーマンにも２〜３億収益ものを手に入れる
やりかたをぜひご教授おねがいします。

田舎の銀行さんに、今日はじめて会ったばかりです。
しつこくて困った…
って関係ない話ですけど。

結局あらゆる要素は織り込み済み

転がして儲けようなんて甘い・甘い
プロですらあらゆる付加価値をつけてプロジェクトを組み商品化している。それでも失敗する。

＞お聞きしたいのは一般人でも手に入れる方法なのです。
＞頭金を頑張って３０００万円用意して田舎の銀行から１億７０００万〜２億７０００万を
＞融資してもらう方法なのです。
一般人で、個人与信額を超えた融資を受けるには、
　・そんだけの価値がある資産担保を用意する
　・そんだけの信用がある保証人を用意する
　・店長か融資係の弱みを握る
ぐらいしかないでしょうね？

しかし融資を受けても返済で破状するのでは？？(笑

結局409の話は富裕層に向けた話で、一般向けじゃないんですね．
普遍的な話じゃなければ役に立ちません。田舎の銀行の話も逃げを用意した及び腰からして
実体験は無く、不動産投資の本から都合のいいところを写してるように感じられる。
一般人が買えない場所をいくらいいからと勧められても、絵に描いた餅です。
もうすこし実情にあった話をしませんか？！
それとも普通のひとが頭金３千万で２億か３億田舎の銀行から引っ張れる普遍的法則が
ありますでしょうか？付き合い方如何で大丈夫でしょうか？

2週間ぶりにヤフーの不動産見ましたが、下げてきてる物件が出てきてますね

上昇する東京の持家率−価格引下げによる住宅販売拡大の可能性−
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2008/fudo080718.pdf

「今後、若年人口が減少し、団塊ジュニア層の加齢が進む中で、
これまでの開発や販売手法に固執する限り、今後の住宅販売戸数は、
一時的な持ち直しはあっても、長期的には縮小していかざるをえない。」

投資用物件は5件（6件でしたっけ？）を管理会社で管理すると税制上のメリット（減価償却やら）だけでなく、経費で落とせてウハウハなんですよね？
マンション投資&賃貸住まいのメリットは理解するものの、都心3区内の駅徒歩2分の新築物件を購入してしまいました。
個人的には満足してますけど。

確かに厚生年金等に頼る可能性が大きそうだなーと思いました。
少し、老後の資金計画を考えてみよ。

ヤフー不動産のどのエリアを見てるかですね。
私の見てるエリアの物件は、なかなか下がりません。

自分は投資用マンション２戸しか持ってないけど、家賃収入は合計月６７万あります。
住居は月３０万の戸建ての賃貸です。
賃貸はいつでも引っ越せるので気楽です。

収入があるので働かずに無職でいると、
民間賃貸の審査で落ちてしまうんですよね。
私は今の賃貸をなかなか住み替えできません。

424さん

投資のメリットを理解してるとのことですが本当ですか？
実は半信半疑の生兵法なのではないですか？
だってこの時期に値上がり激しかった都心３区を買って満足されて
いるんですもの。理解されてたら購入されなかったはず。
利回り計算してみましたか？理解されてたら物件の利回り計算はしてるはずです。

来年の秋からは、マンション内の中古物件価格をポストで見て、嫌な気持ちに
なる可能性が極めて大きいと思います。12〜3ねんは不動産チラシを見ないで
捨てることです。

やばっ！　数年前、リシェって検討したことある（汗

通常は景気下落から１年後に不動産下落が始まる。
サブプライムインパクトからちょうど１年なので、そろそろ値崩れ始めるころかな。
９月には投売りと某雑誌ア○ラに書いていたような...。
もう暫く買避えてみるか！

>>428
メリットを理解してると思いますよ。
それでも購入です。
高値掴み？
そうかもしれませんね。
底で拾えたとしても、せいぜい2,3千万しか変わらない。
であれば、立地＆景観で買いです。
特に景観は法律が変わらない限り（あるいは天皇制の廃止）変わらないので。
不動産でお金を働かせることを考えるより、株・債券でお金を働かせることを考えるほうが性に合ってる。
ふと思ったのですが、424は不動産を投資対象として考えていると勘違いされてます？？？

>>432
ライフスタイルは人それぞれですものねぇ。
どうやら余計なことを言ったようですみません。
何年か経ってお隣さんに中古で２〜３千万安く買って入っても
べつに動じないし、いや〜な気持ちにもならなければ、立派だと思います。

わたしは、H6年購入の都心３区物件を昨年戻して来たので若干の損（約20パーセント）
で売りましたが、結構その間嫌な気持ちでした。「H13年にお隣が約半値で出た。」

みなご自分の信念、生き方がありますもの。、少しの高値掴みはオーケーだとのこと
その潔さに感服いたしました。どうぞ良きアーバンライフをお送り下さい。

ちなみに事業と認められるのは5棟、１０戸ですが、管理会社分は個人の不動産所得からでも
経費として控除できます。

厚生年金に頼るかもしれないと書いてたので同類のリーマンの方と思いましたが
証券、信託など扱う富裕層レベルなんですね。
パンピーにとっては２〜３千万で済んでも大きいですから。

＞＞432

質問にお答えするのを忘れていました。

不動産の利用価値は自己居住用にも使えるし、賃貸用収益物件として
投資の対象にも使えると考えております。

両者の性格が違うので居住用と賃貸用は普通は別々に選びます。
自己居住用であっても、貸したらどのくらいか調べてみるのは悪いとはいえない。
８０００万で買う部屋が２２万で貸せる予定も、管理費２万引いたら２０万になる。
年手取りが出入りがないとしても２４０万。満室利回り３パーセント。
所得税かんがえなくともこれでは厳しく、８０００万は高いといわざるを得ない。
５０００万ぐらいが妥当と思うが、他の良い点を列挙してもアッパーで６０００万までが限界。
　　（あくまでも新築のとき。中古なら４７年に対する残存年数で大きく変わる）
仮に書いてみたが、投資を考える人は自宅でも幾らで貸せるかリサーチするひとが
多いと思いますョ。

鑑定評価でいうところの取引事例比較、原価法、収益還元法の利回り還元ですね。
おかねの限られている自分は、結構シビアに見て高値は買わないようにしてます。
だって今後５〜６年でよりどりみどりにいい物件が安価で出てきますので。

欲しい物件は目をつけておき、今後の６年ぐらいを見て、中古で安いところ
拾うのが自分のスタイルです。

首都圏住宅地地価に下止まりの傾向／野村不アーバンネット調査

　野村不動産アーバンネット（株）は25日、7月1日時点の首都圏住宅地地価、中古マンション価格の実勢調査を発表した。四半期ごとに実施しているもので、調査地点は住宅地125地点、中古マンション218地点。

　住宅地調査地点のうち、57.6％にあたる72地点が値下がりだったが、前回調査（4月1日時点）の89地点（71.2％）より減少した。4〜6月期の住宅地地価は、首都圏平均で▲2.9％（前回▲3.8％）となり、下げ止まりの傾向が見て取れた。また、中古マンション価格も同様に、首都圏平均で ▲1.2％（同▲1.9％）となった。

　年間ベースでは、首都圏住宅地の値上がり地点割合は5.6％（同19.2％）、値下がり地点は83.2％（前回58.4％）。地価変動率は、首都圏平均で▲8.6％（前回▲3.7％）と下落率が拡大。中古マンション価格変動率は、首都圏平均で▲3.4％（前回▲0.5％）となった。

　今回の調査結果について同社は、「住宅地地価の値下がりに比較すると、小幅な下落となっており、建築費の高騰などにより新築市場が冷え込むなかで、既存マンションの優位性が評価されつつある」と分析している。


どうなることやら・・・

［東京　２９日　ロイター］　帝国データバンクによると、マンション分譲のマツヤハウジング（東京都品川区）が２９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２７９億円。急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落で損切り販売に追い込まれたほか、買い取りを予定していたファンドの撤退もあり、資金繰りが悪化して７月末の手形決済のめどが立たなくなった。
　同社は、伊田テクノス(1735.Q: 株価, ニュース, レポート) の持分法適用会社で、東京２３区内と神奈川県を地盤にワンルームマンションの売買事業を中心に展開している。伊田テクノスは６月、損切り販売によるマツヤハウジングの営業赤字で持分法投資損失８億２２００万円を計上したことから、２００８年６月期の連結経常損益予想を７億７０００万円の赤字（従来予想１億円の黒字）に下方修正している。

就職氷河期世代は未婚率が他の世代よりかなり高くなります。
そして、持ち家比率は他の世代よりかなり低くなります。

需要に合わせて、分譲供給量を減らすしか無く、
分譲マンション冬の時代は少なくとも５年以上続くでしょう。

価格はそれほど下がらないものの、
その間の中小業者の淘汰は避けられないでしょう。

ゼファーは倒産直前に個人投資家？に空室丸ごと捨て値で投売りしたようですね。入居者済み住民や契約中の人は大変ですな。それ札幌のゼファー麻布って物件ですが、個人事業者は転売して儲けるつもりかと思われます。儲かりますかね？

それに入居者の前途も大変でしょう。これから沢山こういった事例が増えると思いますからよくそここの顛末を見ておこうかと思います。

ファンド系が身動き取れずに、不動産売買は氷河期入り。
アセット、ダヴィンチの株価はストップ安売り気配。
秋口から投げ売り開始、年末にかけて暴落。
来春に若干戻して、来夏、地獄となる悪寒。
買うなら来年の今頃、現状から２〜３割引。

ようやくぽつぽつとデベ、建設会社の倒産が出てきているようだ
残りは地方銀行の破綻が出てきてようやく底入れか。

いや、まだREITの利回りが一桁というのがごろごろしている以上
まだまだだろう。

住宅系REITで利回り20％くらいいけば底入れなんだろうか。

本当にパニックになったら数字は理屈じゃないからね
それにはあと数年待つ必要あるか

＞４４１
そういう予測って当たったためしがない。
駅前タワーが高値でバンバン売れているのをどう考えてるのか？

大手デベ４−６月期決算速報　（ロイター）

◇三菱地所の4—6月営業利益＋48.5％、賃料上昇などが寄与
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-33000220080731

>一方で、住宅事業の営業損益は赤字だった。マンション販売戸数が減少したほか、連結子会社の藤和不動産の営業損失が響いた。
>４—６月期のマンション粗利益（単体）は２０．４％。２００８年３月期の実績は２４．６％で、２００９年３月期の見通しは２１．９％となっている。

◇三井不動産、08年4—6月営業利益は前年比‐8.5％の270億円＝進ちょく率は13％
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK014341720080731

大手デベ４−６月期決算速報　（ロイター）　追加配信記事

三井不<8801.T>09年3月期の業績予想を据え置き、オフィスの低空室率が原動力
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK014356320080731

>０９年３月期は、分譲事業についてもマンションを中心に販売戸数、単価ともに前年比で増加を見込んでいる。景気の先行きが不透明になるなかマンション不況が始まったとの見方が一部で出ていることに関し、会見で同社の蔵本誠三常務は「日本の経済が底割れしたわけではなく、中長期的には底堅く緩やかに景気は拡大するだろう」と予想。それに合わせて需要も増えるとの見解を示した。
>むしろ、懸念材料は、資材価格の高騰による建築コストの上昇がどう影響するかだと指摘。顧客ニーズにあった物件を提供して需要を吸収する必要があると述べた。

>>443
分譲戸数１００戸、２００戸クラス。
賃貸と混在。
小規模で単に局地的需要ですよ。

５００戸、１千戸クラスになればそうは行きません。

シティタワー品川がいよいよベールを脱ぎましたね。
いくら定借＆港南とはいえ、１１５㎡で4千万円台は驚愕の価格。

東部湾岸タワマンあたりの契約者がダメ元で応募、万々が一当たれば違約金も辞さず乗り換え、
なんてケースも出てきそうな予感。

住宅ローン金利、大手行一斉下げ　0.05—0.15％

　みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の3行は31日、金利を一定期間固定するタイプの住宅ローン金利を全期間で引き下げると発表した。ローン金利の指標となる長期金利の低下に対応したもので、8月1日の新規融資分から適用する。三菱東京ＵＦＪ銀行はすでに引き下げを発表済みで大手行がそろって引き下げる。住宅ローン金利の引き下げは半年ぶりで下げ幅は0.05—0.15％。

　期間の短いローンの主力である3年固定の金利は4行ともに7月よりも0.05—0.15％低い3.6％。10年固定ではみずほ銀が3.95％、りそな銀が4％、三井住友銀と三菱東京ＵＦＪ銀が4.1％と各行で金利設定が分かれた。

　住宅ローン金利は5月から3カ月連続で上昇してきたが、長期金利の低下傾向を反映して一服感が出た格好だ。(21:32)

>>441
>>442

くだらねぇー！
あんたら逆シグナル認定w

>>447

いくら品川駅に近いとはいえ、下水処理場（品川水再生センター）のすぐ近くに位置し、冬場は
北西の風に乗って匂いが漂って来そうな所にわざわざ数千万円も払って住もうとは思わないが。

夏場の大雨の日には、合流式下水道から流出してくる人の糞尿の混じった汚水が周辺の運河を漂い、
トイレットペーパーが漂着する。

そんな場所を売る方も売る方だが買う方も買う方だ。

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&q=35.6310...,139.747537+(%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E5%93%81%E5%B7%9D)&ie=UTF8&om=0&ll=35.633756,139.745493&spn=0.008894,0.012574&z=16&iwloc=addr

そう思っているのなら、それだけの事。別に良いんじゃないの、450さん。
是非とも倍率下がって欲しいので、その独りよがりのネガレスをもっともっとやって下さいね。

ワールドシティタワーズが坪300万になってるなか、
そこより駅近のシティタワー品川が坪100万から。
最上階88㎡が3500万でも下水処理場がどーたらいって
手を出さないとしたら、唯の○○。

この物件の抽選が終わる9月上旬までは全く都心の他物件は動けない気がする。
あ、だから住不は販売閑散期の8月に募集かけるスケジュールにしたのかな。

>>450さん
東湾岸の某MS契約者です。同好の士とお見受けしました。
当方、坪280万で購入したのですが、入居を前にしてMSブルー症候群なのかちょっと悩んでいます。
東湾岸への熱いエールをぜひお願いします。

>449

あれ？知らないの。
今度の土日モデルルームに行ってみなよ
デベの社員が総動員かけられて必死で呼び込みしているらしいよ。

今回の売れ行きが銀行の融資にも影響するらしいよ。

あとREITとか見てみなよ
どんどん落ちていっているよ。
(今日落ちたとか昨日上がったとかそういうのは知りません。長期で見てね)

もしかしたらあなたも動員かかっちゃっている人？
土日潰されていらいらしていたんならごめんね

２３区内もいいけど視野を広げればこんな手頃な価格帯もあるとは・・・
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

町田だったら田町かな？

港南は都心じゃないから。
もちろん東海岸もだけど。

港南のシティータワーは本当にインパクトあるよね。
他の物件価格にも影響するわな。
９月からの大暴落も有り得る。

大暴落の根拠にはならんね。
以前から安売りされるのは決まってた物件が、販売されるだけの事。

>>459

勉強しようね。

強がってもダメですよ
価格下落は必死です

中目黒は売り出し好調なんだから、場所によるんでしょうか。

人気不人気は、当然でしょう。

不動産次の“倒産”…「ＪＡＰＡＮ」「ＵＡＥ」とも
あちこちに“危ない会社”

１８日に民事再生法適用を申請し、記者会見を開いたゼファー。不動産業界には経営が不安視されている会社が多い （クリックで拡大）
１８日に民事再生法適用を申請し、記者会見を開いたゼファー。不動産業界には経営が不安視されている会社が多い （クリックで拡大）
　不動産業界が倒産ラッシュの様相を呈するなか、「次に破綻するのはどこか？」が市場の大きな関心事になっている。危ない不動産会社のイニシャルをつなぎ合わせた「ＪＡＰＡＮ」「ＵＡＥ」などが倒産予備軍として注目を集めている。このなかから本当につぶれるところは出てくるのか。民間信用調査機関の幹部は「厳しい局面に立たされる企業が出てくる可能性は否定できない」と言い切っている。

　帝国データバンクによると、２００８年上半期（１−６月）に倒産した不動産会社は２０１件で、前年同期より７．５％も増えた。不動産市場が冷え込み販売不振に陥ったことに加え、金融機関も不動産向け融資を締め付け、資金繰りが急速に悪化していることが背景にある。

　典型的なのは、７月１８日に民事再生法の適用を申請したゼファー（東証１部）だ。大手不動産会社の幹部がこう解説する。

　「保有する土地を担保に金融機関から資金を借り入れ、その資金で土地の上にマンションやビルを建てるのが不動産会社の事業の流れだ。こうした作業を繰り返していくため金融機関の融資引き締めは不動産会社にとって死活問題となる。ゼファーの場合は融資引き締めに加えて、１２０億円の社債の償還が今年８月に迫り、償還資金を金融機関から調達できなかったことが破綻の引き金になった」

最近のおもな不動産・建設業者の経営破綻 （クリックで拡大）
最近のおもな不動産・建設業者の経営破綻 （クリックで拡大）
　最近破綻したゼファー、スルガコーポレーションなどに共通するのは、急成長したカタカナ社名の新興不動産会社ということ。業界では、経営が不安視されるカタカナ社名の新興不動産会社群のイニシャルをつなぎ合わせて、隠語のように呼ぶことが半ば慣習となっている。

　「ＵＳＡ（米国）」もそのなかの１つ。別の大手不動産会社幹部がこの言葉を解説する。

　「不動産流通業で急成長した『Ｕ』に、経営破綻したスルガコーポレーションの『Ｓ』、東日本の不動産ファンド『Ａ』のイニシャルをつなぎ合わせたものがＵＳＡです」

　日本をもじった「ＪＡＰＡＮ」も隠語の１つ。

　「『Ｊ』は関東が地盤の中堅デベロッパーのイニシャルで、『Ａ』はＵＳＡで登場した『Ａ』。『Ｐ』は東日本の中堅デベロッパーのイニシャルです。これに中古マンションで知られる『Ａ』、東日本の私鉄沿線で開発を手掛ける『Ｎ』を合わせＪＡＰＡＮと呼んでいる」（大手不動産幹部）

　アラブ首長国連邦をもじった「ＵＡＥ」という隠語もあり、これは「ＵＳＡで登場した『Ｕ』とＪＡＰＡＮに登場した中古マンションの『Ａ』、投資用マンションが主力の『Ｅ』を合わせたもの」（同）。

　このほか、英国のロックバンド名と同じ「Ｕ２」は「ＵＡＥの『Ｕ』と、関東が地盤の不動産仲介『Ｕ』の２社のこと」（同）。

数年前まで活況を呈していたマンション建設はすっかり沈静化してしまった（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）
数年前まで活況を呈していたマンション建設はすっかり沈静化してしまった（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）
　「東日本に本社を置く３つの不動産会社を示している『３Ｌ』、西日本が地盤の３社を示す『３Ｓ』なども経営悪化がささやかれ、注目を集めている」（同）というから、不動産業界はあちこちに“危ない会社”が存在しているような感すらある。

　イニシャルで登場する不動産会社には、共通点があるという。そのあたりを、不動産業界に詳しい帝国データバンク情報部の中森貴和課長がこう解説する。

　「いずれも大都市圏を中心に事業展開してここ数年で急成長し、現在、金融機関の融資の引き締めに直面しているという点で共通しています。さらに、不動産市況の悪化から損を覚悟で物件などを処分しなくてはならないという点も一緒ですね」

　気になるのは、イニシャルで登場してきた不動産会社の今後だ。

　「（ＪＡＰＡＮなどの）イニシャルで登場してきた企業がすぐにどうにかなるというわけではありませんが、このなかから今後一段と厳しい局面に立たされる企業が出てくる可能性は否定できません。最大のポイントは資金繰り。近々社債の償還を控えるなど、まとまった資金需要が避けられないところはその動向が気になりますね」

　市場では、９月の中間決算を乗り越えられない不動産会社が続出するのではないかとの観測も根強い。不動産業界が緊迫の度合いを増していることだけは間違いなさそうだ。

ZAKZAK 2008/07/28

総務省は31日、住民基本台帳に基づく2008年3月末時点の人口を発表した。
東京都の人口増加数が1968年の調査開始以来初めて10万人を超え、一極集中が進んだ。

首都圏の少子化を反映し、今後も地方からの上京者数は高いレベルを維持するだろう。
これらの人々は首都圏に地縁、血縁が無く、自由に居住地域を決定できる。
職住近接への希望は高く、都心部への需要は高いレベルを維持し続けるだろう。

第一段階として、賃貸マンションの都心部への集中が進み、
結婚、家庭を持つようになれば、第二段階として都心部の中古を含む分譲マンションへの需要が
高まって行くだろう。

第二段階は５〜７年後と予想され、
それまでは都心部賃貸への需要が中心となり、
都心部分譲マンションに対する需要は現状維持、低レベルのままだろう。

「Singaporeをモデルに」
そんな柔軟な発想ができてれば、今頃こんなになってない（苦笑
日本はこれからも大きくは変わることができず、少しずつ貧しくなっていく
ことでしょう、残念ながら。
でも、さらに発展するために第二の開国やら社会の大変革やらをやるよりも、
むしろ大きく変わらずにいれれば、貧しくなっていってもまあ良いという無意識の感覚が
存在している気もする。実際には単なるユデガエルとも言えそうですが。

労働人口が減って行けば、生産性、独創性が低い中小企業の自然淘汰が始まります。
これを、海外からの単純労働者受け入れ、派遣法の拡大解釈等で人為的に
生き残らせようとすれば、我が国の低生産性は永久に改善しません。

従って、政治家は色々と甘いことを言いますが、世の中の方向性は
中小企業の数が激減するとともに、縮小する国内市場の奪い合いによる寡占化が進みます。
結局、コンビニ、食品加工、建設、農業等の一見国内市場のみを相手にしているように見える
業界を含め、真に国際競争力のある企業のみが生き残って行きます。
これら企業は、拡大するアジア市場に成長と利益を求め、海外進出するでしょう。

国内労働者は、自営業者が激減し、国民の大多数が大企業のサラリーマン化して行きます。
学歴がますます重視され、国際市場を相手に活躍できる人材の給与は上がるが、
そうで無い大多数の給与は国内全体の生産性向上に見合ったものに止まるでしょう。

国内に残る主要な仕事は、
海外市場のマーケティング、中央管理、技術開発等の研究部門となり、
知的レベルが高い人たちを集め、雇用するのに有利な東京に集中して行くでしょう。
また、生産性の向上と、給与水準の二極化は、東京都心部の不動産価格および賃貸料を
長い年数を掛けながら徐々に上昇させて行くでしょう。
あらゆる面で、集中と集積が進みます。

今は、まさに新しい時代に移行する過渡期に当たっています。

50年後は、生きてるかどうかも分からないから
興味ないなぁ。
うちの親族は海外に住まい持ってるし。

不動産関連会社が次々と倒産している事実、
かろうじて生きている各社とも、在庫をいかにして現金化するか、
それに事業の存続がかかっている状況です。
マンションは供給過多、とうてい価値を維持する事はできないでしょう。
塩漬けの負債をかかえこむ団塊世代と同じ過ちは、バブルの中でしか正当化されません。

本当に重なるよね...団塊世代と団塊ジュニア、
巡り合わせというか周期が悪いとしか言いようがない。

生コンが再値上げされるみたいです。
インフレに合わせて給料が上がらないと
収入が少ない人は家も持てなくなって行きます。
昔に逆戻りです。

相変わらずセットで登場するなぁ

ここまで相場が下向きなのが明白な状況で、480みたいのが頑張ってるのが痛々しいｗ