買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
２３９さん
当たりだよ‥(笑)下落相場なんか年内〜来年５月の決算発表で終わりでしょう。
あれだけ高かった地価もこれだけ激しく値下がりすると利回りも採算とれるレンジになる、もう底入れは近い。
マクロ経済じゃなくて庶民の視点からみたら今後５年は・・・・
給料上がらない
物価は更にあがる
ガソリン・光熱費もあがる
税金も上がる
住宅減税がなくなる
金利も？
すべてが当てはまるとは限らないけど、これじゃ日々の生活で手一杯で当分マンションなんて買えませんよ。
高くなりすぎたトップエンドこそ少し調整されましたが、その周縁の潜在需要の大きなエリアの
好条件物件はこの期間、一度も下がることなく、むしろ僅かではありますが上がり続けています。
こういう状況でトップエンドが再び上昇に転じた場合、周縁の良好な物件は、結局一度も
下がることなく上がり続けた、万歳（人によっては残念）、ということも十分にありえるわけですが、このような理解でいいでしょうか。
この理解だと、必ずしも都心物件が最高なのではなく、トップ下のエリアの好条件物件が
結局は強い需要を背景に安定して値上がる、ということになりますが・・。
中小不動産業者の板になってますね。
中身がない。
原油が下がってきたなー。
商品相場が崩壊すると、鉄を含めた資材も全【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】ちていくことになるぞ。
そうするとバブル崩壊後のマンション販売モデル(安い土地を仕入れて更に
土地が値下がりする前にマンションを速攻で作って安値で販売)が成立し得る
ようになるかもな。
市場に安いマンションが供給されれば、今までの在庫の価格も落ちていくからな。
マンション価格はどんどん落ちるぞ。官舎の土地が市場に供給される時期が
一つの目安になるのかな。立地がいい場所もいくらかはあるしね。
その時期二子玉はいくらになっているんだか。＠300は切っていると予想
国民の生活がどんどん苦しくなっているのに、誰がMSを買うと言うの？最近は羽振りのよい金持ちも減ってきているでしょう。
と言うか金持ちは用心深いから、とっくに引きに入ってるよ。いま頃、MSを検討してるのは貧○乏くじをひく素人連中だよ。
＞250さん！
中身がないでおわらず、どうかあなたの中身のあるご高説もおきかせください。
＞242さん
セーフティーネットなき小泉改革により、負の遺産がでましたね！
おやじさんの念願だった郵政改革を仕上げて今はキングメーカー気取りで
気楽に政局、政界解説。痛みを伴う聖域なき改革を支持して、余りの痛みに
びっくらこいてももう遅い。２代目世襲金持ち政治家にとっては何の痛みもない！
まずはじめに省庁の無駄をあらいざらいチエックしないといけないが
やったのは省庁をくっつけただけで構造改革？！！！ 郵政一路内閣から
次の敵前逃亡内閣、現在の他人事内閣。
あちこち見ても世襲議員ばかりでそろそろ弊害がでてきてる気がする。
小泉氏の派遣規制緩和が会社経営者にとって朗報で働く物にとっては悲劇のはじまり！
あれで正社員の道をとざされた人がおおくなり、ネットカフェ難民も増えた。
儲かったのは、銀行はじめ大会社で営業利益は真っ黒けのけ！！
>>247
もしかして2007年からタイムスリップして来た方ですか？
2年で50％価格アップの武蔵野タワーズ＠400もほぼ玉砕が決定的ですし
志木や浦和は完成在庫じゃぶじゃぶエリア、茅ヶ崎、平塚もシコってる
つくばなんて某財閥系物件は「10年かけても完売は無理」と社員が自虐的に語るほど
これからは都心も郊外も我慢くらべに耐えられなくなったところから
崩れていくだけですよ
>>197
アエラ見ました
不動産記事は、まあ正直当たり前のことが書いてあるだけ
笑ったのはANAのキャリア女性記事、気持ち悪いほどの提灯記事
朝日新聞ってANAの大株主だよね？いいの系列雑誌がこんなの書いて？
御用組合と会社大好き女だけが良い目を見る会社だと
知り合いのCAは皆言うぞ
つい一年前までは水曜日になると書き込みが増えた。業者が休みの日に家から書込んでいたのだろう。
最近は水曜日になると書き込みが減る。業者が勤務中に書込むようになったのだろう。
まだ、強気でいる人間がいるなんて面白いね。
東京は衰退期のローマ帝国のローマに似てるね。
あるいは少し古いSFだけどアシモフの銀河帝国の崩壊＾＾
>>259
しかし、湾岸の中古売り出し物件がここまで多いとは。
同じ建物内で坪単価にバラつきがあるけど、これは安い方に収斂されていくから、
やはり大規模・タワーマンションのデメリットが表面化してきましたね。
しかも湾岸物件は雨後の筍のように、近所に同じようなタワーマンションが
建ってるからマンション間の競合関係も出てくる。
これでは中古の買い手を捜すのも一苦労になるだろう。
この調整局面が終わるまで、暫くは厳しい状況が続くだろうね。
>>256
2006年に三鷹で販売されたのはクレッセント三鷹ザ・タワーだけじゃないから
ちなみにクレッセントの坪単価は正確には＠314万円ね
＠400つうのはカップルで住むギリギリラインの55m2で6600万円、
まぁこれはダブルインカムなら有り得る
しかしファミリーで住むギリギリラインの70m2で8400万円
億ションのギリギリライン100m2で1億2100万円
（億ションの場合、実際は上層階＆角住戸なので単価はもっと高い）
とてもじゃないが三鷹で現実的な価格帯ではないでしょ
その非現実的な価格帯が、どうやら現実になりそうな雰囲気ですよ・・・
まあ、どうしても三鷹でなくちゃ困るという一定の層は確実にいるでしょうけど、
これだけ戸数が多いと、しこる可能性が高いのでは？どうなるのか見物です。
三鷹＞二子玉川ですか、それとも二子玉川＞三鷹ですか？
どちらも400万前後の坪単価が想定されてますが、強いて言えばどっちだったら許せます？
どっちも許せないと言われそうだけど、ここは敢えて。
結構この２物件は客の奪い合いがあると思うので、皆さんの評価に興味があります。
自分のところより高値がついているところが許せない人が、
各スレであばれているけど、こっちにまで持ち込まないでほしい。
価値のないところは安くてあたりまえだっつうの。
＞湾岸の中古売り出し物件がここまで多いとは。
要するに、住むために買ったのではなく、投資用に買ったが
値上がりがとても期待できないので、売りに出しているとい
うことですよね。
住むためだったら、こんなに築浅では売らないでしょう。
賃貸経営って、ある程度の規模がないと、全然ペイしない
はずなんですが・・・。しかも、分譲用を貸したら、借りる
ほうは喜んでも、貸し主は赤字。
まあ、投資用マンションを買えるくらいなんだから、余裕は
あるってことで、多少損しても人生には影響ないのかもしれない。
>>268
個人的には余裕のない人に限って売りに出しているような気がするのですが…。
中古物件を売る環境としては、今ってかなり悪い環境ですよね。
買う側全てが絶対下がると思い込んでいる。売る側も半信半疑。
だから買い叩かれる。
これって投資というより投機的に買った人が多いのではないかな？
投資という考えであれば、比較的長いスパンで考えて、賃貸によりインカムゲインを稼ぎつつ
市況が好転したタイミングで売りキャピタルゲインも狙える。
特に2002年〜2004年くらいで購入した湾岸マンションは下がっても多少のキャピタルは望める。
何もこの市況＆これだけの競合物件がある中で売る必要もない気がするが…。
やはり一般人が購入し、怖くなって手放すというパターンなんだろうな。
景気のいかなる局面においても、損を被るのは一般人だけ。
金持ちはズルいよなぁ。
＞怖くなって手放すというパターンなんだろうな。
それは株も同じ。
高値で買って、安値で売るのが素人の典型的パターン。
もっと安くなったらどうしようかと、我慢ができない。
でも、この先、確かに値上がりは期待できそうもない
ので、損切りすることも必要なことかもしれない。
アメリカ経済が全然駄目なので、しばらくはどうしようも
ないでしょう。あと2年くらいで好転するかなとは思います。
>>266
私は三鷹に一票ですかね。駅に限りなく近いこと。武蔵野台地上の良好な地盤と、
後背の良好な住宅街。玉川上水から井の頭に至る周辺環境の良さ。総武線と東西線
始発という代え難い利便性。一方、白木屋の看板だけはなんとかして欲しい。
あれが全てを帳消しにするインパクトを持っている。あとは城南地域の街に遠いので、
週末は新宿か吉祥寺になりがち。やっぱりセンスの良い店は城南より少ないと思う。
二子玉川は駅から遠い。川沿いで地ぐらいの低いアドレス、軟弱地盤。
高台の邸宅街とはあまりの別世界。逆に川沿いということで河川敷公園には近いが。
二子玉川駅前の高島屋は地域のランドマークだけど・・・
これだけ地ぐらいの低い場所をオシャレイメージで売り出すことに限界がある。
ただ、自分は東急沿線に土地勘があるので、東急沿線だとどこに行くにも楽しいです。
いずれにせよ、噂される価格帯は狂気の沙汰ですね。私はどちらも買えません。
湾岸埋立地はダメぽ
オビラジＲ中断かよｗ
いやぁ、地震が起きるたびに地盤が気になってくる。
タワー物件のサイトはいいですね。
例えばＴＴＴとかの現在の売り出し価格は分譲時と比較して高いのでしょうか？
TTTは分譲価格が安すぎたっていうのもあるかと思うけど、現状それの5割〜下手すりゃ倍近い
価格で出てる訳で、売主にそこまで儲けさせるなんてバカバカしいという心境もマイナス要因
としてありそうだな。
タワー物件サイト見ると江東エリア以外の湾岸タワー、案外まだ強気のようだね。
まあこれから下がるだろうけど。
2006-2007年の価格上昇を支えた高所得層がグラついているんだから
都心の高級物件だって売れなくなるよね
ましてや郊外立地の勘違い物件は・・・
高級ホテルやオフィスに激震
米金融危機が２巡目に、日本拠点のリストラも加速
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080718/165746/
ＮＢ online 2008年7月23日 水曜日
>米欧の大手証券の日本拠点ではおおむね1200〜2000人程度の人員を抱えるが、
>今回のリストラで5〜10％の削減を目指すところもあるようだ。
>米モルガン・スタンレーの東京拠点は今年に入り2回にわたって、
>証券化関連で60人前後を削減。リーマン・ブラザーズは6月に子会社が手がける
>住宅ローンの融資業務からの撤退を決めたほか、日興シティグループ証券は
>従業員の約1割に当たる170人前後の人員削減を進めている。
>米JPモルガン・チェースによる買収が決まった米ベアー・スターンズ。
>その東京拠点でJPモルガン東京拠点への移籍が内定したのは200人中、約80人だけだ。
>「外資系金融のオフィス返却が出てくるのはこれから」とビル仲介関係者は口を揃える。
>オフィスビルの場合、5年程度の期間単位で借りるケースが多く、その間に退去する場合は
>違約金が取られる。オフィスの空きが明らかになるのは、数年後ということになる。
>ここ数年、活況を呈してきた高級ホテルやオフィスビルは、好調な外資系金融機関の
>需要に支えられてきたのは間違いない。その需要がはげ落ちた時、マンション在庫で
>低迷する国内不動産の新たな火種となる可能性は否定できない。
オフィスビルとマンションは直接関係ない
間接的には関係ある
日本は貧富の差が小さすぎる。だから都心高額億ション購入には限界がある。
それを超えて作っても過剰在庫となるだけ。
みなさん、今こそ、大量在庫や中古がダブついている湾岸を買いましょう。
大変お求め安くなっています。
それがサラリーマンにとって正解。
下がるかわからない、都心駅前マンションを何時までも夢見てもだめですよ〜。
湾岸なんて田舎もんの＊＊に住みたかね〜よ。
分譲時激安だった物件は転売するにはいいが
実際住むなら、それなりの住民層なのは我慢してね
現実問題、マンションブーム中でさえ湾岸で
分譲価格より安く売ってた物件はあったんだよ。
高い物件だけを見てなければね。
>293
そりゃ、今の時期に仕入値より安く売る業者なんていないよ。
損金処理なんてそうそう出来るものじゃないし。
でも、9月に半期決算を迎える業者はどうだろうね？
8月に入ると面白い値段でたくさん出てくると思うよ。
特に湾岸東部は投売りが始まるんじゃないかな。
東洋経済、ダイヤモンドの見出しが今から楽しみだよ。
『マンション崩壊』
弾も捌けず資金も廻らず
コストばかり嵩んで真綿で絞められる心地
その悲鳴がこの荒れようですか
＞２９３
わかってないなあ。
実際に、何かの理由で手放す人以外は、転売で利益を出そうと思っているわけだから、分譲価格以下で売るわけが無い。
御自分でしたら、分譲価格以下で売るくらいなら、住み続けるでしょ。
待ってても分譲価格以下にはなかなかならないよ。
まあ、あと５年待てば下がるとは思うがね。
その、転売業者が売りに出すタイミングっていつなのかな？
今のような下がり相場において、買う人もいないから売買が成立しないわけでしょ。
すると、転売業者には固定資産税管理費その他もろもろがかかりますよね。
そうすると、賃貸に出さざるを得なくなる。賃貸に出しちゃうと、
高値で買った物件は全く採算が合わないし、売る時もオーナチェンジで
収益還元法から割り出された金額でしか売れなくなる。
これは買値よりかなり低い値段でしょう？
つまり、転売業者はどっちにしてもドツボなんじゃないでしょうか。
何かの理由で手放す人は増えるでしょう
現在の米金融機関の状態と、バブル崩壊直後の日本の金融機関の状態との違いを説明する。
ものすごい額の保有資産が失われたことは同じだ。日本は公的資金という名の税金で補填され、融資先の企業の業績が回復されたことを主因として、金融機関は国に借金を返済できた。日本の金融状況など局地的問題にすぎなかったので、世界は日本政府の自助努力に任せた。
米金融機関は、巨大な負債を背負いこんだとき、自分で融資先（アラブの政府系ファンドなど）を見つけてきた（さすがだ）。政府は、半官系の金融機関なら尻拭いするが、その他は助けない方針でいる。助けると、投入額が天井しらずになる可能性があり、国債の国際的な信認が低下し、ドル暴落を招く危険性があるからだ。変動相場制が生じた理由は、ベトナム戦争時に、資本主義の安定を確信させる役目にあったアメリカの、世界経済に対する最終的な保証が、各国通貨と交換される米中央銀行にある金（gold）への信用不安が生じたためだ。今は、この保証が、金から米国債に変わっている。米政府は、国債の信用度はトリプルＡに保ちたい。
米金融機関は、一時的な融資先を確保したが、その金利がベラボーな１割代である。早く借金を返すために、ヴォラティリティー（上げ下げの幅）が高かった先物市場に殺到した。債券、株、為替などの市場は低調だったからである。現在、米金融機関が利益を得る見通しは不透明だ。
あと、ネット社会はニートも参加するので、各発言への反応は適宜に。
ニート問題は、日本社会の総力を結集して、解決すべき問題だと思う。
しかし、そのニートが、社会的な行き場をなくして、ネット知識だけを蓄えて、掲示板の管理人だったりすることもあることも、おおいにありえる社会になっている。
>>303
>融資先の企業の業績が回復されたことを主因として、金融機関は国に借金を返済できた。
は、違うんじゃないの。金融機関は、本来、国民に還元すべき、利息などを
国民へは、渡さずに、その分、内部留保し、国への借金を返済した。
じゃない。
都心回帰＆郊外駅近でマンションブーム。
中古の戸建はじぇんじぇん売れましぇん。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、08年４月から６月の「首都圏不動産流通市場の動向」を発表した。
それによると、首都圏における08年４月から６月の中古マンション成約数は7,449件（前年同期比7.0％増加）で、２期連続前年同期を上回った。成約物件価格は、2,657万円（同10.2％上昇）で、20期連続上昇した。
戸建住宅成約件数は、3,483件（同0.5％減少）で、６期連続の減少となった。成約物件価格は3,457万円（同3.4％下落）。
>>305
価格帯的には３〜５千万円中古の成約割合が増えています。
都心回帰なんでしょうね。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200804〜06）.pdf
あはは。タイタニックだね。船尾に逃げるんだ。
今夜もテレ東WBS、値下げネタに出てきたココロコス久米川。
毎度お馴染み。ニュースとは言えないなぁ。
スポンサーの佃リバーシティの映像も意味なく流してたが、
新築物件などないのにスポンサーに悪いんじゃないかなぁ。
副都心線は完全にズッコケだったから、
次のブームは東京駅の再開発とスカイツリーですかね。
オリンピックはまだまだ先だしね。
やっぱり２３区内は辞めて、埼玉あたりにしないとな。
スカイツリーは、南か南東か南西側に見えなきゃ意味ないでしょ。
つまりスカイツリーの北側方面のマンション。
しかも高さが高いから灯台下暗しで、近すぎてはダメ。
となると、エリア的にブームは難しいかも。
>>312
北側に見えても良いんじゃない？
麻布十番のタワーなんか北側のほうが値段が高いらしいよ。
それから、タワーの南側は良く区画整理されているから、南北の道路からタワーが
良く見えると思う。今の東京タワーとはかなり見え方が違ってきて、結構いろいろな
とこから見える、身近な存在になるよ。
出来上がり始めたらブーム化は間違いなさそう。
錦糸と言いたいのか？
タワーは北側リビングもあるからね。
道路からタワーが見えたって、自分の部屋から見えないのではわざわざマンションを買う価値はあるのかなぁ。
赤い東京タワーよりも地味な色のようだし、見えれば満足とのブームになるかも疑問。
スカイツリーはブームになるかねえ。。。
見るんだったら312さん同様、南方向にタワーが見えないと意味はないと思う。
北側から見るのはキツイっしょ。
スカイツリーが建った後、古い東京タワーはどうなる。放送局には去られ、耐震の心配もある。
受益者の港区が維持費を払うのかね？他区には関係ないから。
鉄は高く売れるから、もしや取り壊す可能性は？
↑
城東の時代か？
>>316
ブームと言うか、
スカイツリー自体がどこを歩いていても目に入る景色の一部になって地域全体のオシャレ度が上がって行くんじゃないか？
建設に合わせて色々道路なんかも整備されるし、第一まだ坪単価が他の都心部に比べてめちゃくちゃ安いから、将来上がる可能性が高い安全資産と見て良いんじゃないか？
お勧めは、町並みがぐじゃぐじゃしていない旧本所区と旧深川区だな。
四つ目通り、大門通り、三つ目通りは真っ直ぐ南北に走った道路で、スカイツリーも奇麗に
見えるようになるよ。
>>320
城東って人口増加の2割が外国人なんだよね。しかもそのほとんどが中国や韓国の人たちで。
だからオシャレ度があがることはまずないよ。
外国人が住みやすい場所は日本人が住みやすいか？という問題を抱えている地域だとは付け加えておく。
スカイツリーうちから見えるといいな〜
どの辺までならスカイツリーが見えるかな？
スカイツリーのデザインが、
見上げて眺めていたくなるようなデザインなのか？
って問題。
よく、「景色は飽きる」って言うから。
東京タワーは物語の舞台になってるので、景色以上の魅力があるけど。
スカイツリーはブームになるでしょう。
すごい眺望だと思うよ。
今から楽しみ。
マンションじゃなく、電波塔が好きなら
そっち方向の掲示板で思い存分書き込みしたら？
野村アーバンネットの地価＆中古マンション情報が更新されたけど
※ＰＤＦファイルです
「住宅地地価」価格動向（平成20年7月1日）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807house_tokyo_23.pdf
「中古マンション」価格動向（平成20年7月1日）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807mansion_tokyo_23.pdf
年率-50％なんてとこまであるよ
地獄へ進む一本道って感じだよ
331さんデータアップありがとう
地価に比べてマンション価格の値下がりは遅れるのですね。
これから最低でもマンションは10〜20%程度更に
下がっていくということですね。
地価が下がればもっと下がるということでしょうが。
やっぱり大阪でも、通天閣が見える部屋はプレミアついたりするもの？
アーバンネットの「中古マンション」の解説読んだら、
>全般的に下げ幅が縮小し、値下がり地点割合も減少しています。
と、書いてあるね。地獄へ進む一本道とは、単なる煽りだね。
例えば今土地を取得してプロジェクト立ち上げるとしたら、
竣工は平均してどの位先になるものなんですか？
販売時期は各々の思惑があるでしょうからこれはまた別として、、
今回、結局のところ下げ幅が少なく済んでるのは城南と城東だね。
この２つは今後も安定していくだろうね。
城南は高くて手がだせないサラリーマンはやはり城東なのかも。
アーバンネットのコラムで読むべきは、
http://www.nomu.com/column/vol197.html
でしょう。
地価は上昇が急だった分、下落も急。中古マンションは上昇が比較的緩やかだった分、下落も急ではない。
新築分譲マンションでは、（土地仕入れ時の）地価の上昇と建築費の高騰が転嫁された分譲価格に購入者がついて来られないのが現在のマンション不振の理由。
一方、中古は建築費の高騰の影響もなく、新築と比べるとお得感が出てきた。よって「既存マンションの優位性が評価されつつあると考えられます。」と書かれているわけです。
今売り出し中のマンションの多くが当初の計画より価格を調整して販売している？
今後安くなるという意見が多いけど、現状を乗り切る体力の無い中小デベが今後淘汰されそう？
土地の仕入れが安くなれば、現在の価格を維持すれば大手デベは安泰？
利益を度外視してまで、マンションなんて作りませんから…
仕入れが安い時に仕入れたときにデベの利益になるのだからね
今は価格維持に必至でしょ
仕入れが安いから安く売るなんてのはありえないと思うから、今が正念場なんじゃないの？
城東は元々需要が高くないので価格は安値安定してきた。
その分、近年のマンションブームに踊らされず堅実な価格を維持してきたのが奏功している。
ただ、一部の城東地域ではブームに踊らされ、散々たる結果となっているところもある。
その地域は、今後十年単位で値引き・塩漬け・老朽化に振り回されることになる。
