赤坂タワーレジデンスTop　of　the　Hill

法人が欲しがるような資産性のある部屋とは、眺望のいい部屋ってことですか？
どういう部屋に資産性があるのでしょうか？

初心者なので教えてください。
法人とは？
それと法人が購入すると、私のように居住目的ではないのですか？

借り上げ社宅ですから、小さい、比較的安い部屋で、眺望はあまり関係ないところが多いよ。

サンウッドの物件はやめた方がいいですよ。
色々なところでコストを下げるしノウハウはない。
アフターサービスに関してもいい訳ばかりで対応が遅いし、
なかなか対応しない。
（理事会かなり疲れますよ）

あとセットで付いてくる森ビルの管理が特に酷い。
ココは東急も売主に入っていますので、まず間違いなく
東急コミュニティに事務管理以外は丸投げです。

そもそも物件管理の実績はないし、自社で緊急センター
等も完備していないので必然的ではあるのですが。
当然その分管理費は高くなっています。
（おそらく東急コミュニティに直接頼むより２割高）

以前住んでいたマンションは管理会社変更に成功し、
委託費約３割削減＋管理の質が上がりました。

細かいお金は気にならない方には余計なアドバイス
かもしれませんが、一度引っ掛かった経験があります
ので、ご参考までに。

東急コミュニティの管理で目黒の物件は泥棒に入られてますね。
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=90&disp=1

>>145
森ビルは都心部でたくさんマンションの賃貸物件を保有していて、高級マンション管理の経験が豊富だと思いますが…
http://www.moriliving.com/residence/

森ビルは、賃貸は得意だが、分譲は始めたばかり。
森ビルの賃貸は、「超」の付く高級物件なので、通常とは
感覚が違う。
分譲は、不慣れでリスクがあるので、サンウッドという
別会社にしてある。
ここの賃貸は、森ビル物件の「超」高級賃貸でなく、
通常の高級物件。賃貸部分もあえて、森ビルでは手を出さず。
と言ったところでしょう。

サンウッドは全体的に建物のスペックは良いですね
（バラつきのひどい三○、○菱よりマシです）
ただ普通のマンションの管理は経験不足という面は確かにあり
管理は完全別会社というケースも多いです
ただここは森ビルの”超高級賃貸”に近い管理レベルが
期待されてると思いますので、
森ビルもできるとふんで
やることにしたんじゃないでしょうか

>>141さん
貴重な情報、ありがとうございました。
そうするともう、高倍率の抽選を避けるには、法人と重ならないように
誘導されるしかないのですね。。。
残りそうな部屋は、北か東の議員会館お見合い部屋でしょうか・・・？
私は投資ではなく、住みたいなぁと思っていたので残念です。

また情報ありましたら、教えて下さい。^^

>>148
フォローありがとうございます。
仰るとおり、賃貸の管理は豊富ですが分譲は素人同然です。
（賃貸と分譲では管理の質が違うのは言わずもがな）
さすがに賃貸が自社管理かまでは分かりません。

>>149
今は再委託先をすべて明示しないといけなくなりましたので、
確認すれば分かるかと思います。
事務管理業務だけを再委託しなければ、他の業務は丸投げでも
法律上問題ありませんので。
もし管理業務等も自社でおこなっていれば、たしかにやる気が
あるのかもしれませんね。

ＭＲでもらったパンフレットを見る限りは
「森ビルによる管理」と明記されていますね。
サービス内容も記されています。
実際の内容がどうなるかまではわかりませんが。

このマンションはサンウッドと東急不動産と竹中工務店の３社が売り主になっていますが、
１０階以下の賃貸部分は最終的にどこの会社が所有する予定なのでしょうか？
森ビル本体？　それともサンウッド？　あるいは３社の共有？

赤坂プルデンシャルタワーの賃貸部分は、確か森ビルの所有じゃないですよね？
他者の所有物件を管理していることになりますね。
イメージ的にこれと同じような感じになるんですかね？

>>141
ひどい話ですね。
たしかに抽選の外れがどこにまわるか不透明ですし、
いくらでもサクラを使えば倍率高くできますよね。

入居後に法人の借り上げ住宅がどういったあたりに
集中しているかきちんと監視しましょう（同じような
部屋がすべて借り上げだったらおかしい）。
問題あったら告発しましょう。

ちなみに（法人のまとめ買いの対象にはなりにくい部屋だと思いますが）11F/28Fの10feetは営業（東急）担当者が自信満々に「まずあたりません」「倍率がすごい事になりそうですから」と5/5の時点で言ってました．でも倍率はにごしてました．私の感触としては，買い手が決まっているんだろうなと悟らされました．

１１Ｆ４０００万円台は、６０倍と言っていました。抽選に裏があるのは、常識のようです。

>>156
いや、１０feetは外国人に賃貸するのに向いてるのでまずは法人のまとめ買いと見て良いでしょう。
だいたい5/5なんてまだ内覧を始めたばかりのときですから、その時点で超高倍率になっている
はずがありません。（個人が買う場合はすぐには決断できないはず。）

倍率をつり上げたりしている不正がある場合は、どこに告発すればいいのでしょう？１０フィートが
軒並み賃貸や法人社宅だったらかなり怪しいと思いますが。

やはり森ビルの販売はひどいねえ・・あまりに露骨な法人客優先は
法人客向け賃貸でずっと癒着してきたからか。

森ビルの赤坂溜池タワーレジデンスの賃料を参考に、ここを賃貸にだした場合の賃料を想定すると（あっちは家具つきだし、想定賃料の参考にするには無理がありますかね？当物件の賃貸部分の想定賃料に関する情報もまったくないので、とりあえず。）自己使用しなくなったら賃貸へという道も明るいですか？

赤坂の一般的な賃貸の検索結果では、相場はだいぶ安くて、たいして明るい道でもないなようなんですが。お詳しい方いらっしゃいますでしょうか？

営業さんは、下の階で坪２万で貸せると言っていました。

>>162
ありがとうございます。じゃあ今現在賃貸募集中の05年物件で赤坂駅からの距離と広さだけで似たような奴と比べると、15〜20％は高い感じですね。場所が5丁目7丁目とかですけど。２丁目には空室なし。

赤坂溜池TRはサービスアパートメントだから賃料を比較しちゃいけないかもしれませんが、坪2.8〜3万（調べたときの空き室２戸しかサンプルないですけど、先週満室に）

公開抽選をしなければならない法的根拠は無いのでは。或いは官庁の容積率緩和許可や金融公庫の利用条件にそのような指導があるのでしょうか、興味あります。どなたかご存知ですか？

>住宅金融公庫の融資が受けられる物件は、
>公平に販売しなくてはいけないと決められています。
>ですので通常は、抽選のための登録をして、その後、
>公開抽選を行ない、購入の権利を決めます。先着順で
>販売の場合は抽選はなく、申込の手続きをします。

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/myhomeguide/01_16_02.html

>>164
しかし希望者多数の場合は抽選するとサンウッドは明言しているのだから、法人客を優先せずに
公明正大に抽選する義務を負うのでは。応募者を水増ししてみんなを外れさせて、外れた後の
優先権を法人客に回すのも論外。
希望者多数の場合はサンウッドの裁量で誰に売るかを決めると明言しているならそれでいいけど、
そんなことを明言したら一般客は誰も寄りつかなくなる。

法人客はおそらく同じような区画（たとえば１０feet）を集中的に購入するはずなので、
そういった区画が結果的にすべて法人客に売り渡されたとしたら、この物件のプレゼンスの大きさや
不祥事のあった森ビルということもあり、週刊誌沙汰になってもおかしくない。

私も平日にモデルルームに行きましたが、あまり対応はあまりよくなかったですね。モデルルームを紹介してくれた人は営業の人ではなく、担当者の名刺だけ渡されました。自分の収入などえを記入した後での対応がこれでした。億万長者のようなお金持ちと法人だけを相手にしているのかもしれませんね。本当は真剣に住みたいと思っている人が行ってもそういうものなのでしょうか。ちょっと悲しい気分になりました。

167さん、対応あまりよくなかったのですか？
人を選んで対応を変えられるのは嫌ですよね、お気持ち察します。
私も全然お金持ちなどではないのですが(たぶん年収は167さん以下と思います)、
申し込みたいと思ってはいたので、悲しくなってしまいます。
万が一抽選に当たったら、真剣に住みたいと思っている住人の方々と住めるといいとは思うのですが。。。

168さん、167です。メッセージ有難うございます。モデルルームに案内していただく前にいきなり「予算はいくらですか？」などと聞かれても価格表も何も見ていないですよね。どんなまどりがあるのかもよく分かっていないし。受付やシアターには若い女性を数多くはべらせていて、”一流どころ”というイメージがありながらも、なんだか無機質で冷たい感じがしたのは私だけでしょうか。ディベロッパーのお金の使いどころに多少なりとも疑問を感じた2時間でした。真剣に考えていたのですが、他の場所で探すことも検討し始めました。

残念ながら効率が営業成績、利益に結び付くので、
見込み無い、もしくは手間の多そうなかたにははやめにお引き取りいただく方針なんでしょう。
ブームなので仕方ないでしょうね。

早い時期から話題になってましたから見込み客そこそこ集まってるんですかね。それとも、人は沢山来る割に確度の高そうな一般客がまだ少なくて、迅速に選別したがるようになったのかな？
4000万円代〜65000万円まで幅広いですから、予算から聞いたほうが営業はしやすいでしょうけど、用途、人数から必要な間取りが先ですよね。それから予算にあわせて階数、方位、優先したい希望もろもろですよね。私一回しかモデルルームは行ってないですけど、事前に何回か電話で質問とかして、結構懇切丁寧な対応してくれました。電話の相手は主にサンウッド系。モデルルームも思い立った当日、今日行きたい、と言ったら最後の組の空き枠1（これは東急系のだったのか？）に入れて、行ってみたら担当が東急の女性にまわされてましたけど。まわしてくれたのか、我侭そうだから東急に下請けに出したのかわかりません。かなり場違いな雰囲気の服装でした、受付嬢は一瞬　？って感じもあったように見えましたが、礼節正しく（当たり前）、嫌な感じはしませんでした。まあ、あの娘たちに赤い服を着せておいとく必要ないですけど。しかも何人も。営業はまじめな感じでした、当たれば買う予定と伝えればちゃんと笑顔でお礼、キャッシュじゃなくてローンの相談とか、使いでのある間取りとか、普通です。建築部に確認しないと分からないこと（何階部分のどの構造面の鉄骨は一本が何階高分の長さなのか？つなぎ目は何階部分なのか？）などはさっぱりですが、これも普通。
ここはこの規模ですが、提携ローンは用意していません。あと溜池山王駅には結局改札までは7,8分くらいかかると思います。（赤坂駅からは登りでも3分少々でした）いろいろ長所・短所危惧は言われていますが、ほとんど同意です。個人的には、実際歩いて、溜池山王だからやっぱりですが、銀座線の使える度が低いなというのが一番ささりました。

みなさまの感覚としてこのマンションは、
①高く貸して資産価値のある物件（でも買える確率低いかも？）
②利便性の高い住んでみたい物件（でも生活環境はどうかな？）
のどちらになるんでしょうか。おしえてください。

やはり、モデルルームタイプの１３０の部屋は倍率は高いのでしょうか？どう思われますか？

>>172
②優先です。生活環境は入居者の構成やライフスタイルで評価違ってくるでしょうが、客観的に見たつもりで言えば５段階中３、私的には４弱。
ちょっと不便なとこよりはコンビニも数種１〜３分以内にありますし、４分でFoodex、吉池はすぐ近く。現地にの感じは閑静というよりは、うらぶれた感じも無きにしも非ずで誰でも「素敵」とは思わなそうですが、静か。
前（西）もわき（北）も道路が狭い、歩道がちゃんとしてないかやはり狭い。でも車両交通量も多くは無い。
ダンディーハウスとラブホテルが目立つので、ホストの自宅のようなベクトルを想像させる傾向もあり？使うなら便利です。
北側となりのウィークリーＭと後ろの壁のちょっとすすけてきている感じの白いＭ（空きか放置みたいなのあり）は気になる。
目の前の特老・中高生プラザは緑ちょっとみえるし、許容範囲。変な中高生の出入りの有無は調べられませんが。
丘の上というほど高さはないけど、年取ったらきついとか、雪の日大変・あとも解けずに残りそうとか
公園・神社など近くにもありますが、視界に入る範囲に憩いや広場はないですね。眺望もうんと上に行かないと抜けないし、ぬけると気持ちは良いですがたいして良いものが見えるわけではないので、東京タワーやレインボーブリッジ、富士山などの眺望の資産性は加算できなさそう（見えるとこもあるのかもしれませんが）。

>>172
資産性は高いと思いますし，赤坂の土地としての強さ（地価下落時代でも８６％程度に保っていた）
大型再開発の注目度（TBS / MID TOWN　他），中心地としての必然性みたいなもの（戦争や大震災で都心の様相が変わるようなことがあっても，山手線など地上駅の街の並び方と皇居・官邸・国会などの施設は，同様の位置関係で復興しそうです．省庁移転はできても，皇居は移転しないと考えれば必然的に首相と国会はおそば），築20年以上中古Mの再生流通価格などを考えると結構安いと判断して大丈夫じゃないかなと思います．
今後地価上昇ありと予想できますよね，困窮しそうなときには売りやすく上昇すら期待できますし，使わなくなったら賃貸も見込みがあるというのは，購入意志を合理化できる内容です．

しかし賃貸は今でも空室が少なくなく，供給物件数は十分ありそうです．高級賃貸もTBS・MIDTOWNで大量に供給されるでしょうし，いずれにも確実に負けそうです．
売る時も，住みたいあるいは住まなきゃならない人が買ってくれる間取りか，投資目的の人から利回りで価格を逆算される部屋なのかで相場が異なるでしょう．

私は，終の第二棲家と考えているので，1LDK+DENとかの間取り（プラン変更含めて）希望です．
資産性と収益性は違いますが，純粋に経済的な得を産む考算が他の資産活用より優れている物件ではないと思います．土地は上がると思いますが，中古マンション価格や経年時の賃料は？土地や一棟建物買いとは違い，区分所有ですから，更地にして方向転換できないので，いずれは固定資産税と増える管理費・修繕費，住民としての責任などが残る負債です．だから自分が使いたいものでなければマンションは購入しないように決めています
ということで②です（ついでに①反対）

MRに３回行きました。とても親切にしてもらいました。
ここは、タワーなので、修繕費がとても高いと思います。一時金の時点で１０階程度のマンションの３倍です。数年先には、管理費より修繕費のほうが高い状況になると思いますので、住宅ローンを組む場合は、余裕をもったほうがよいと思います。購入を考えてはいますが、修繕費を払えなくなった人の投げ売りがあったら困るなあ。

地震対策も少し不安ですが、何か情報があれば教えてください。

>171さんが言われているように本物件の溜池山王駅改札までの所要時間は
マンションを出てからでも８分くらいと想定されます。
溜池山王駅改札（南北線でも銀座線でも）を出てから12番出口まで約300m歩き
地上に出てから六本木通りを沿いに150m歩き右に曲がって150mくらいで現地の
裏側に達します。これが溜池山王からの最短ルートと思われます。
マンションのパンフレットには徒歩ルートが示されていないところが怪しいですね。
その割には４分と強調しているので勘違いして購入した人は大変ですね。
私も溜池山王４分にぐっと来たのでがっかりです。今住んでいるところ（戸建）より駅に遠いとは
検討中の皆さんもよく確認してみてください。
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.40.7.949&el=139.44.41.010&la=1...
現地は日本ユニシスと書いてある場所です。
地下鉄の出口が延びている昨今では改札までの時間とルートを示すように
業法を改正すべきと思います。

ちなみに千代田線赤坂駅出口5Aからは約300mで出口から改札までもすぐです。

ツインタワーからだと、4分で充分だとおもうんですが・・。

　エレベーターの数（下層階４基、上層階３基）が少なくないですか？
　超高層マンションだとこんなもの？

下層の賃貸は溜池タワーよりずっと安い値段で貸すと思います。そもそも、溜池タワーなどの家賃には、４つのヒルズのフィットネス・クラブの会員利用権などが含まれているので、比べられませんが。

エレベーターは、他のタワーと比べて普通です。
投資目的としては、全体としてはあまりお買い得ではありません。天井が高かったり、眺めがよければ、よい値段で貸せるかもしれませんが。

　溜池タワーに比べて、共用施設はタワーレジデンスの方が充実。
　セキュリティもタワーレジデンスのほうが充実。
　といっても、溜池タワーは上層階、こちらは下層階の賃貸だから、簡単には比較できない。
　赤坂は賃貸需要は大きいから、そんなに安くならないのでは。

下層の賃貸用の部屋はどこの会社が所有して賃貸するんですか？

182>エレベーターは他のタワーと比べて普通です。
とは、具体的にどうなのでしょうか？
確かにエレベーター内の内装や天井の高さ広さなどが
建物のグレード感に与える影響は大きいと思います。

１０フィートを考えていると言ったらはなから相手にされませんでした。
あと、考えていた区画はみんな倍率が高いからやめといた方がいいと強く言われた。
まだ一般公開する前に速攻で申し込もうとしたのに・・
法人客が買い占めた後の余り物を一般客に売っているというのがここの販売みたいです。
私は怒ってやめました。
知り合いが申し込もうとしているので、入居後に法人客が特定区画や１０フィートを
独占してたら文句を言ってやれと言ってます。

186さん、どの区画だったらまだ可能性があるといわれましたか？
東側のお見合い部屋とか…？

6000万円台以下の安いとこ個人、法人は問わず投資目的が多いようです。北側も倍率高いようです。「北側は一期でほとんど完売しちゃうと思います」と言ってる営業複数いました。同じ間取りが対称で-AⅠ・Ⅱのように同階複数戸で多数階にわたり多数戸あるときは、人気のある間取りなら二期以降に散らしながら引っ張ることもあるでしょうが、担当に聞いてみたら
「いえここではそれはなさそうです、ご要望が高ければ一期から売り出しに」
　全戸？
「その可能性もあります」とのこと。
ということはどうしても欲しい間取りがたとえ複数戸あっても、one chance　部屋を選ぶときに階数も重要だけど倍率の情報も曖昧なまま（三社で売ってるという言い訳もあり、集計が完全でないとの説明が二回繰り返されました。）選ぶのか？どのように誘導されるのか？疑問です。もしかすると、この手ははなから法人なのかとも疑っています。6月中旬の販売開始時には、要望書集計段階の倍率は明示されるのかもしれませんが・・。大体その気ならってゆうか、営業戦略として日報で人気状況把握されているのが当然じゃないのかと甚だ？？です。
でも10feet以外は「無理」ってニュアンスでは言われませんでした。西や南は普通にお勧めしてくれます。ただし南の森ビル建て替えについては「確かな情報はまったくなしです」とのこと。

東のお見合いは誰にでも分かるからか、さすがに勧めてきません。むしろ
「28階より結構高いです、32階相当ですから、少し高いだけでは眺望はひらけませんから35階以上でしょうか」とのこと。
「北側は人気高いです」
角部屋や、なんかこの部屋安くないか（たとえばS80-A,S-80Dなど）というところは無理目のニュアンスでしたが、勧めてくれました。駐車場がP4のとこだけコネなしの一般人が買えるのかしら？とも思ふ。

>>187
東側のお見合い部屋は論外だから二期以降に残るかな。
東側でも低層なら、庭が視界に入っていいかもしれないけど。
私は低価格のは軒並みダメだと言われ、やたら高い部屋を薦められました。

>>188
ほんと法人優先っぽいですねえ。こんな販売方法が許されるのか問い合わせて
みたいものです。

>>189

>私は低価格のは軒並みダメだと言われ、やたら高い部屋を薦められました。

ダメというのは、どういうことですか？

低価格は、倍率がメチャクチャ高いと聞きました。１０フィートは決まっている雰囲気でした。
北が人気とは知らなかったけど、やっぱり安いからでしょうね。エレベーターが普通というのは、人数当たりの台数のことです。